有価証券報告書(内国投資証券)-第26期(平成31年1月1日-令和1年6月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	① 有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～60年 構築物 2年～57年 機械及び装置 6年～16年 工具、器具及び備品 3年～15年
	② 無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいています。
	③ 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産(信託受益権を含む。)に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は14,068千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は687千円です。
4.ヘッジ会計の方法	① ヘッジ会計の方法 金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を 採用しています。
	② ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段:金利スワップ取引 ヘッジ対象:借入金金利
	③ ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
	④ ヘッジの有効性の評価の方法 金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省 略しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の項目については、貸借対照表において区分掲記しています。
	(1)信託現金及び信託預金
	(2)信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備 品、信託土地、信託建設仮勘定
	(3)信託借地権、信託その他無形固定資産
	(4)信託預り敷金及び保証金
	② 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。但し、資産に係る控除対象外消費税等は、個々の資産の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
1.コミットメントライン契約
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安全性を高めることを主たる目的として、取引銀行3行とコミットメントライン契約を締結しています。

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
コミットメントライン契約の総額	14,000,000千円	14,000,000千円
借入残高	-千円	-千円
差引	14,000,000千円	14,000,000千円

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する最低純資産額

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
	50,000千円	50,000千円

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳(単位:千円)

		前期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日		当期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日
A.不動産賃貸事業収益
	賃貸事業収入
	賃料収入	8,224,089		8,302,097
	共益費収入	1,283,197		1,272,591
	その他賃貸収入	272,580	9,779,867	275,471	9,850,159
	その他賃貸事業収入
	水道光熱費収入	792,175		713,089
	その他収入	85,642	877,818	105,013	818,102
	不動産賃貸事業収益合計		10,657,685		10,668,262
B.不動産賃貸事業費用
	賃貸事業費用
	維持管理費	1,358,100		1,399,365
	水道光熱費	1,029,767		959,157
	公租公課	894,114		917,694
	損害保険料	24,388		22,333
	修繕工事費	314,615		285,363
	減価償却費	1,920,688		1,935,705
	その他費用	238,996	5,780,672	228,316	5,747,936
	不動産賃貸事業費用合計		5,780,672		5,747,936
C.不動産賃貸事業損益
	(A-B)		4,877,012		4,920,325

[投資主資本等変動計算書に関する注記]

	前期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日	当期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の 総口数
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	1,305,700口	1,305,700口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

	前期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日	当期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日
現金及び預金	8,224,411千円	9,553,228千円
信託現金及び信託預金	16,014,909千円	16,094,605千円
現金及び現金同等物	24,239,320千円	25,647,834千円

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
1年内	711,805千円	750,472千円
1年超	1,788,058千円	2,469,014千円
合計	2,499,864千円	3,219,487千円

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意しています。また、余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用しています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用しています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
① 市場リスク(金利変動リスク)
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものです。このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では継続的なモニタリングを通じた金利予測に基づき、原則としてデリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用して変動金利を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ取引(金利スワップ取引)の利用に当たっては、信用リスクの軽減のため格付の高い金融機関とのみ取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧ください。
② 流動性リスク(支払期日に必要資金を調達できなくなるリスク)
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済及び償還期限の分散、資金調達手段の多様化及びコミットメントラインの設定(当期末現在利用残高なし)によってリスクを低減するとともに、常時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2018年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません(注2)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	8,224,411	8,224,411	-
(2)信託現金及び信託預金	16,014,909	16,014,909	-
資産計	24,239,320	24,239,320	-
(3)短期借入金	2,000,000	2,000,000	-
(4)1年内償還予定の投資法人債	5,000,000	5,002,800	2,800
(5)1年内返済予定の長期借入金	4,750,000	4,754,243	4,243
(6)投資法人債	32,000,000	32,484,079	484,079
(7)長期借入金	82,850,000	84,648,708	1,798,708
負債計	126,600,000	128,889,831	2,289,831
(8)デリバティブ取引	-	-	-

2019年6月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません(注2)。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価 (注1)	差額
(1)現金及び預金	9,553,228	9,553,228	-
(2)信託現金及び信託預金	16,094,605	16,094,605	-
資産計	25,647,834	25,647,834	-
(3)短期借入金	7,000,000	7,000,000	-
(4)1年内償還予定の投資法人債	-	-	-
(5)1年内返済予定の長期借入金	9,600,000	9,685,985	85,985
(6)投資法人債	32,000,000	32,733,763	733,763
(7)長期借入金	78,000,000	79,777,491	1,777,491
負債計	126,600,000	129,197,240	2,597,240
(8)デリバティブ取引	-	-	-

(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっています。
負債
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっています。
(5)1年内返済予定の長期借入金及び(7)長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています(但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]参照)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。)。
固定金利によるものの時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)1年内償還予定の投資法人債及び(6)投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
デリバティブ取引
(8)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

(単位:千円)

区 分	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
① 預り敷金及び保証金 *	1,126,906	1,129,346
② 信託預り敷金及び保証金 *	11,888,617	12,065,244

* 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であり、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日(2018年12月31日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	8,224,411	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	16,014,909	-	-	-	-	-
合計	24,239,320	-	-	-	-	-

金銭債権の決算日(2019年6月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	9,553,228	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	16,094,605	-	-	-	-	-
合計	25,647,834	-	-	-	-	-

(注4)借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日(2018年12月31日)後の返済及び償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	2,000,000	-	-	-	-	-
1年内償還予定の投資法人債	5,000,000	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	4,750,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	-	4,000,000	28,000,000
長期借入金	-	10,600,000	13,510,000	11,750,000	15,770,000	31,220,000
合計	11,750,000	10,600,000	13,510,000	11,750,000	19,770,000	59,220,000

借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日(2019年6月30日)後の返済及び償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	7,000,000	-	-	-	-	-
1年内償還予定の投資法人債	-	-	-	-	-	-
1年内返済予定の長期借入金	9,600,000	-	-	-	-	-
投資法人債	-	-	-	2,000,000	10,000,000	20,000,000
長期借入金	-	6,000,000	14,510,000	11,750,000	14,270,000	31,470,000
合計	16,600,000	6,000,000	14,510,000	13,750,000	24,270,000	51,470,000

[有価証券に関する注記]
前期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2018年12月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	46,140,000	42,390,000	*	-

* 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項(注1)金融商品の時価の算定方法 負債]参照)。
当期(2019年6月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計の方法	デリバティブ取引の種類等	主なヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の算定方法
				うち1年超
金利スワップの特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	46,140,000	40,540,000	*	-

* 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品に関する注記 2.金融商品の時価等に関する事項(注1)金融商品の時価の算定方法 負債]参照)。
[退職給付に関する注記]
前期(2018年12月31日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期(2019年6月30日)
本投資法人には、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	27千円	7千円
繰延税金資産計	27千円	7千円
繰延税金資産の純額	27千円	7千円

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 (2018年12月31日)	当期 (2019年6月30日)
法定実効税率	31.51%	31.51%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.50%	△31.51%
その他	0.02%	0.02%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.03%	0.02%

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
本投資法人には、関連会社は一切存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
① 親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
② 関連会社等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
③ 兄弟会社等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
④ 役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)

属性	氏名	住所	資本金又は出資金	事業の内容又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
役員及びその近親者	小川秀彦	-	-	本投資法人執行役員兼ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社代表取締役	-	ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1)	445,785 (注2)	未払金	365,338 (注2)

(注1)小川秀彦が第三者(ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法
人の規約で定められた条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)

属性	氏名	住所	資本金又は出資金	事業の内容又は職業	議決権等の所有(被所有)割合	取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
役員及びその近親者	小川秀彦	-	-	本投資法人執行役員兼ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社代表取締役	-	ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社への資産運用報酬の支払(注1)	447,411 (注2)	未払金	368,885 (注2)

(注1)小川秀彦が第三者(ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社)の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法
人の規約で定められた条件によっています。
(注2)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
[セグメント情報等に関する注記]
<セグメント情報>本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
<関連情報>前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
1.製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域ごとの情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略していま
す。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2018年7月1日 至 2018年12月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年1月1日 至 2019年6月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。
(単位:千円)

		前期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日	当期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日
貸借対照表計上額
	期首残高	253,180,617	258,689,768
	期中増減額	5,509,151	△661,596
	期末残高	258,689,768	258,028,172
期末時価		303,455,000	310,488,000

(注1) 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2) 賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は赤坂インターシティAIRの取得(6,613,775千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,920,688千円)です。当期の主な減少額は減価償却費(1,935,705千円)です。
(注3) 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益については、前記[損益計算書に関する注記]に記載しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日	当期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日
1口当たり純資産額	110,076円	110,149円
1口当たり当期純利益	2,754円	2,826円

(注1)潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 自 2018年7月1日 至 2018年12月31日	当期 自 2019年1月1日 至 2019年6月30日
当期純利益(千円)	3,596,244	3,690,964
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	3,596,244	3,690,964
期中平均投資口数(口)	1,305,700	1,305,700

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。