有価証券報告書(内国投資証券)-第2期(平成27年5月1日-平成27年10月31日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)運用資産の概要
本投資法人の決算日(平成27年10月31日)現在における、運用資産の区分、物件名称、所在地、取得価格、投資比率、不動産鑑定評価額等及び取得年月日は以下のとおりです。運用資産の用途の分類に応じ、オフィスは「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
(注1)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各運用資産の取得価格の割合を記載しています。
(注2)各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「不動産鑑定評価額等」には平成27年10月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書又は調査報告書(以下「不動産鑑定評価書等」といいます。)に記載された評価額を記載しています。
(注3)「取得年月日」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。以下同じです。
(ロ)ポートフォリオの概況
以下は、本投資法人の決算日(平成27年10月31日)現在における、運用資産に係るポートフォリオの概況を示したものです。なお、保有資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用である建物及びその敷地です。
a. 用途別
(注)「用途別投資比率」は、運用資産の取得価格の合計に対する当該用途の取得価格の合計の割合を記載しています。以下同じです。
b. 地域別
(注)「地域別投資比率」は、運用資産の取得価格の合計に対する当該地域の取得価格の合計の割合を記載しています。以下同じです。
c. 取得価格別投資件数
(ハ)建物等の概要
運用資産の建築時期、築年数、年間賃料、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率及びテナント数は以下のとおりです。
なお、賃貸借契約の形態は、多摩センタートーセイビル(注1)はパススルー型マスターリース契約(以下「ML契約」といいます。)及び賃料固定型ML契約であり、同物件以外の各物件はパススルー型ML契約です。
(注1) 本物件については、平成26年7月31日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同日付で同社及びトーセイとの間でパススルー型ML契約が締結されています。なお、同社とトーセイとの間のパススルー型ML契約は、本投資法人による取得時に、賃料固定型ML契約に変更されています。
(注2) 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
(注3) 「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から平成27年10月31日までの経過年数を記載しています。また、合計/平均欄には、取得価格により加重平均した数値を記載しています。
(注4) 「年間賃料」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。以下同じです。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている運用資産についてはその合計額であり、また、消費税等は含みません。以下同じです。)を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナント(パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を締結している場合は、当該賃料固定型ML契約の賃借人をエンドテナントとして扱います。以下同じです。)との間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。以下同じです。
(注5) 「敷金・保証金」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の敷金・保証金を記載しています。以下同じです。
(注6) 「総賃貸面積」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載し、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはML契約上の賃貸面積を記載しています。以下同じです。
(注7) 「総賃貸可能面積」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注8) 「稼働率」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契約の物件についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。また、各小計、オフィス及び商業施設の中計並びに合計/平均欄は、各項目について、各運用資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を、それぞれ記載しています。以下同じです。
(注9) 「テナント数」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に基づき、運用資産毎のテナント数を記載しています。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型ML契約の物件についてはかかるML会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。
(注10)エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも、平成27年10月31日現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、当該賃貸借契約に基づき「年間賃料」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」及び「稼働率」を記載しています。以下同じです。
(ニ)稼働率の推移
a. 各決算期時点における運用資産の稼働率の推移は以下のとおりです。
b. 各決算期時点における各運用資産の稼働率の推移は以下のとおりです。
(単位:%)
(ホ)不動産鑑定評価書等の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、一般財団法人日本不動産研究所から、各運用資産に係る不動産鑑定評価書等を取得しています。
本投資法人及び本資産運用会社が平成27年10月31日を価格時点として取得している各運用資産に関する不動産鑑定評価書等の概要は以下のとおりです。なお、当該各不動産鑑定評価書等における各不動産鑑定評価及び調査は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評価等を行った一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「当期末帳簿価額」は、平成27年10月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注2)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成27年10月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所が作成した不動産鑑定評価書等に記載された価格を記載しています。
(ヘ)建物状況評価報告書及び地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各運用資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書をデロイトトーマツPRS株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、デロイトトーマツPRS株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタント並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また本投資法人は、各運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。同社作成の「地震PML再評価報告書」に記載された各運用資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。地震PML再評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、今後12年間に予測される1年あたりの修繕更新費用(緊急・短期修繕費を除きます。)を記載しています。なお、株式会社ハイ国際コンサルタントが調査した物件については建物状況評価報告書に年平均額として記載された金額を、デロイトトーマツPRS株式会社が調査した物件については本投資法人において年平均額に換算した金額を、それぞれ記載しています。
(注3)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社による平成27年3月付「地震PML再評価報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
(ト)各運用資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
各運用資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関(注1)は以下のとおりです。なお、本投資法人は、アブニール白妙を除く11物件について、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタントに、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタントから運用資産の構造計算書の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けられず、構造計算書と構造設計図は整合しており、したがって、運用資産における建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得しています。一方、アブニール白妙については、構造計算書の改竄の有無検証報告書によれば、計画変更後の計算書と確認申請時構造図との間に不整合箇所があるとの指摘がされていますが、既に是正されています。
(注1)上表記載の名称は、各物件の設計者等に係る当時の名称等を記載しています。
(注2)構造設計者は、当該建物の構造計算書が紛失したため不明となっています。なお、株式会社ハイ国際コンサルタントにより構造計算書が復元されています。
(注3)当該建物については、国土交通大臣による型式適合認定を受けた建築材料、構造用部材、工法及び基礎が用いられ、認証型式部材等製造者により製造、新築されており、現行建築基準法に適合した耐力を有するものと判断されるとの検証結果を株式会社ハイ国際コンサルタントから得ています。
(チ)担保の状況
各運用資産の信託受益権について、本投資法人が取得した際の借入れに関連して、本投資法人を質権設定者とする根質権が設定されました。また、各運用資産について信託契約の終了等を停止条件とする停止条件付根抵当権設定契約及び停止条件付保険金請求権根質権設定契約が締結されました。その他、本書の日付現在、各運用資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありません。
(リ)主要な不動産に関する情報
本投資法人の運用資産のうち、平成27年10月31日現在で、年間賃料が本投資法人のポートフォリオ全体の年間賃料の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
(注1)本物件については賃料固定型ML契約が締結されていることから、かかるML会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数(平成27年10月31日現在)をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。
(注2)本物件については賃料固定型ML契約が締結されていることから、かかるML会社に対する賃貸面積に基づき稼働率を計算しています。また、エンドテナントに対する賃貸面積に基づく稼働率(平成27年10月31日現在)を括弧書きにて記載しています。
(ヌ)主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の運用資産につき、平成27年10月31日現在で、総賃貸面積が本投資法人のポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントは下表のとおりです。なお、パススルー型ML契約が締結されている物件は、ML会社のみならず、エンドテナントについてもテナントとして取り扱って記載しています。また、賃料固定型ML契約が締結されている物件は、ML会社のみをテナントとして取り扱って記載しており、エンドテナントについては計算に含めていません。多摩センタートーセイビルについては、信託受託者及びML会社であるトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同社及びサブML会社であるトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されているため、ML会社及びサブML会社の両方を記載しています。
(注1)「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の割合を記載しています。以下同じです。
(注2)「契約形態」は、平成27年10月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。以下同じです。
(注3)全ての運用資産について、信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されています。そのため、総賃貸面積は、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積(ただし、多摩センタートーセイビルについては、トーセイ・コミュニティとトーセイとの間で締結している賃料固定型ML契約により賃貸されている面積)の合計を記載しています。なお、契約期間満了日の1か月前までに賃貸借契約の両当事者がお互いに何らの意思表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされています。
また、トーセイ・コミュニティは、全ての運用資産に係るPM会社であり、信託受託者との間でPM契約を締結しています。なお、契約期間満了日の1か月前までにPM契約の両当事者がお互いに何らの意思表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされています。
(ル)賃貸面積上位エンドテナント
本投資法人の運用資産につき、平成27年10月31日現在のポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは以下のとおりです。なお、賃料固定型ML契約が締結されている物件はエンドテナントではなくML会社についてML会社との賃貸借契約に基づき記載し、パススルー型ML契約が締結されている物件はML会社ではなくエンドテナントについてエンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
(注)エンドテナントより開示の承諾を得られていないため、エンドテナント名は開示していません。
(ヲ)利害関係人への賃貸借の概要
運用資産につき、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人取引規程」(詳細は後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利害関係人取引規程」をご参照ください。)上の利害関係人をエンドテナント(ただし、賃料固定型ML契約が締結される物件については当該ML会社をエンドテナントとして取り扱います。)とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
(ワ)個別物件収支
第2期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
(単位:千円)
(カ)運用資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人が平成27年10月31日現在において保有する各運用資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表において用いられる用語は以下のとおりです。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成27年10月31日現在の状況を記載しています。
a.「信託受益権の概要」について
・ 「信託受託者」は、各運用資産の信託受託者を記載しています。
・ 「信託設定日」は、本書の日付現在に設定されている信託が設定された日付を記載しています。
b.「所在地(住居表示)」について
「所在地(住居表示)」は、各不動産の住居表示を記載しています。また、「住居表示」未実施の場合は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
c.「土地」について
・ 「地番」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、運用資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺい率が複数存在するときは、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。
・ 「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、運用資産によっては、本書に記載の「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。
・ 「所有形態」は、運用資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
d.「建物」について
・ 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
・ 「構造」及び「階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・ 「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「所有形態」は、運用資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
e.「PM会社」について
「PM会社」は、各運用資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
f.「ML会社」について
「ML会社」は、各運用資産について本書の日付現在において有効なML契約を締結している会社を記載しています。
g.「特記事項」について
「特記事項」は、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(注)建ぺい率は本来60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、角地による緩和により90%となっています。
(注1)建ぺい率は本来第一種中高層住居専用地域部分について60%、近隣商業地域について80%ですが、角地による緩和によりそれぞれ70%、90%となっており、敷地全体の建ぺい率は加重平均の79.27%となっています。
(注2)建築基準法第42条第2項に基づく道路に指定されている私道負担部分により道路とみなされる部分(約24㎡)を含みます。
(注) 建ぺい率は本来60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
(注) 建ぺい率は本来60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
(注) 建ぺい率は本来近隣商業地域部分について80%、準工業地域部分について60%ですが、敷地全体の建ぺい率は加重平均の73.50%となっています。
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物により100%となっています。
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物により100%となっています。
(ヨ) 保有不動産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
該当事項はありません。
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成27年10月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は31,634千円であり、当期費用に区分された修繕費25,170千円と合わせ、合計56,805千円の工事を実施しています。
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
(イ)運用資産の概要
本投資法人の決算日(平成27年10月31日)現在における、運用資産の区分、物件名称、所在地、取得価格、投資比率、不動産鑑定評価額等及び取得年月日は以下のとおりです。運用資産の用途の分類に応じ、オフィスは「O」、商業施設は「Rt」及び住宅は「Rd」の符号を、それぞれの物件番号の冒頭に付しています。
| 区分 | 物件 番号 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) | 投資比率 (%) (注1) | 不動産鑑定 評価額等 (百万円)(注2) | 取得年月日 (注3) |
| オ フ ィ ス | O-01 | 多摩センタートーセイビル | 東京都多摩市 | 3,370 | 19.3 | 3,410 | 平成26年11月28日 |
| O-02 | KM新宿ビル | 東京都新宿区 | 2,057 | 11.8 | 2,270 | 平成26年11月28日 | |
| O-03 | 日本橋浜町ビル | 東京都中央区 | 1,830 | 10.5 | 1,990 | 平成26年11月28日 | |
| 小計 | ― | 7,257 | 41.6 | 7,670 | ― | ||
| 商 業 施 設 | Rt-01 | 稲毛海岸ビル | 千葉県千葉市 | 2,380 | 13.7 | 2,490 | 平成26年11月28日 |
| 小計 | ― | 2,380 | 13.7 | 2,490 | ― | ||
| オフィス及び商業施設の中計 | ― | 9,637 | 55.3 | 10,160 | ― | ||
| 住 宅 | Rd-01 | T's garden高円寺 | 東京都杉並区 | 1,544 | 8.9 | 1,820 | 平成26年11月28日 |
| Rd-02 | ライブ赤羽 | 東京都北区 | 1,227 | 7.0 | 1,380 | 平成26年11月28日 | |
| Rd-03 | 月光町アパートメント | 東京都目黒区 | 1,000 | 5.7 | 1,090 | 平成26年11月28日 | |
| Rd-04 | T's garden川崎大師 | 神奈川県川崎市 | 980 | 5.6 | 1,050 | 平成26年11月28日 | |
| Rd-05 | アビタート蒲田 | 東京都大田区 | 836 | 4.8 | 898 | 平成26年11月28日 | |
| Rd-06 | マーランドファイブ | 埼玉県富士見市 | 830 | 4.8 | 864 | 平成26年11月28日 | |
| Rd-07 | アブニール白妙 | 神奈川県横浜市 | 780 | 4.5 | 864 | 平成26年11月28日 | |
| Rd-08 | ドミトリー原町田 | 東京都町田市 | 600 | 3.4 | 647 | 平成26年11月28日 | |
| 小計 | ― | 7,797 | 44.7 | 8,613 | ― | ||
| 合計 | ― | 17,434 | 100.0 | 18,773 | ― | ||
(注1)「投資比率」は、取得価格の合計額に対する各運用資産の取得価格の割合を記載しています。
(注2)各物件の鑑定評価については、一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「不動産鑑定評価額等」には平成27年10月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書又は調査報告書(以下「不動産鑑定評価書等」といいます。)に記載された評価額を記載しています。
(注3)「取得年月日」は、各運用資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得年月日を記載しています。以下同じです。
(ロ)ポートフォリオの概況
以下は、本投資法人の決算日(平成27年10月31日)現在における、運用資産に係るポートフォリオの概況を示したものです。なお、保有資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産は、いずれもテナントに対する賃貸用である建物及びその敷地です。
a. 用途別
| 分類 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 用途別投資比率 (%)(注) |
| オフィス | 3 | 7,257 | 41.6 |
| 商業施設 | 1 | 2,380 | 13.7 |
| 住宅 | 8 | 7,797 | 44.7 |
| 合計 | 12 | 17,434 | 100.0 |
(注)「用途別投資比率」は、運用資産の取得価格の合計に対する当該用途の取得価格の合計の割合を記載しています。以下同じです。
b. 地域別
| 分類 | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 地域別投資比率 (%)(注) | |
| 東京経済圏 | 12 | 17,434 | 100.0 | |
| 都心5区 | 2 | 3,887 | 22.3 | |
| 東京23区(都心5区を除く。) | 4 | 4,607 | 26.4 | |
| 東京経済圏(東京23区を除く。) | 6 | 8,940 | 51.3 | |
| 主要地方都市 | ― | ― | ― | |
| 合計 | 12 | 17,434 | 100.0 | |
(注)「地域別投資比率」は、運用資産の取得価格の合計に対する当該地域の取得価格の合計の割合を記載しています。以下同じです。
c. 取得価格別投資件数
| 分類 | 物件数 |
| 10億円未満 | 5 |
| 10億円以上20億円未満 | 4 |
| 20億円以上30億円未満 | 2 |
| 30億円以上 | 1 |
| 合計 | 12 |
| <用途別投資比率(取得価格ベース)> | <地域別投資比率(取得価格ベース)> |
(ハ)建物等の概要
運用資産の建築時期、築年数、年間賃料、敷金・保証金、総賃貸面積、総賃貸可能面積、稼働率及びテナント数は以下のとおりです。
なお、賃貸借契約の形態は、多摩センタートーセイビル(注1)はパススルー型マスターリース契約(以下「ML契約」といいます。)及び賃料固定型ML契約であり、同物件以外の各物件はパススルー型ML契約です。
| 区 分 | 物件 番号 | 物件名称 | 建築時期 (注2) | 築年数 (年) (注3) | 年間賃料 (百万円) (注4) | 敷金・保証金 (百万円) (注5) | 総賃貸面積 (㎡) (注6) | 総賃貸可能 面積(㎡) (注7) | 稼働率 (%) (注8) | テナント数 (注9) |
| オ フ ィ ス | O-01 | 多摩センタートーセイビル(注1) | 平成元年 7月 | 26.3 | 346 | 158 | 9,737.49 | 9,737.49 | 100.0 (56.2) | 1 (31) |
| O-02 | KM新宿ビル | 平成 3年 9月 | 24.1 | 150 | 78 | 3,287.57 | 3,403.95 | 96.6 | 7 | |
| O-03 | 日本橋浜町ビル | 平成 2年10月 | 25.0 | 134 | 80 | 3,334.40 | 3,334.40 | 100.0 | 7 | |
| 小計 | ― | ― | 631 | 317 | 16,359.46 | 16,475.84 | 99.3 | 15 | ||
| 商 業 施 設 | Rt-01 | 稲毛海岸ビル | 平成 4年11月 | 22.9 | 207 | 288 | 5,890.92 | 5,890.92 | 100.0 | 15 |
| 小計 | ― | ― | 207 | 288 | 5,890.92 | 5,890.92 | 100.0 | 15 | ||
| オフィス及び商業施設の中計 | ― | ― | 839 | 605 | 22,250.38 | 22,366.76 | 99.5 | 30 | ||
| 住 宅 | Rd-01 | T's garden高円寺 | 平成23年 1月 | 4.8 | 101 | 17 | 2,138.98 | 2,169.38 | 98.6 | 53 |
| Rd-02 | ライブ赤羽 | 平成元年 3月 | 26.6 | 90 | 11 | 3,712.51 | 3,876.33 | 95.8 | 69 | |
| Rd-03 | 月光町アパートメント | 平成20年 3月 | 7.6 | 57 | 16 | 1,221.42 | 1,392.13 | 87.7 | 15 | |
| Rd-04 | T's garden川崎大師 | 平成21年 1月 | 6.8 | 65 | 8 | 1,983.77 | 2,067.77 | 95.9 | 51 | |
| Rd-05 | アビタート蒲田 | 平成 3年 6月 | 24.4 | 48 | 7 | 1,637.25 | 1,768.23 | 92.6 | 25 | |
| Rd-06 | マーランドファイブ | 平成 2年 4月 | 25.5 | 71 | 84 | 2,516.98 | 2,727.50 | 92.3 | 32 | |
| Rd-07 | アブニール白妙 | 平成 7年 2月 | 20.7 | 67 | 11 | 2,446.74 | 2,499.93 | 97.9 | 40 | |
| Rd-08 | ドミトリー原町田 | 平成 4年 7月 | 23.3 | 53 | 5 | 1,805.16 | 1,865.99 | 96.7 | 70 | |
| 小計 | ― | ― | 556 | 163 | 17,462.81 | 18,367.26 | 95.1 | 355 | ||
| 合計/平均 | ― | 20.9 | 1,395 | 768 | 39,713.19 | 40,734.02 | 97.5 | 385 | ||
(注1) 本物件については、平成26年7月31日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同日付で同社及びトーセイとの間でパススルー型ML契約が締結されています。なお、同社とトーセイとの間のパススルー型ML契約は、本投資法人による取得時に、賃料固定型ML契約に変更されています。
(注2) 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
(注3) 「築年数」は、不動産登記簿上の新築年月日から平成27年10月31日までの経過年数を記載しています。また、合計/平均欄には、取得価格により加重平均した数値を記載しています。
(注4) 「年間賃料」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に表示された建物につき、月間賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。以下同じです。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている運用資産についてはその合計額であり、また、消費税等は含みません。以下同じです。)を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナント(パススルー型ML契約の賃借人が賃料固定型ML契約を締結している場合は、当該賃料固定型ML契約の賃借人をエンドテナントとして扱います。以下同じです。)との間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の月間賃料をそれぞれ12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。以下同じです。
(注5) 「敷金・保証金」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。)に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。なお、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはかかるML契約上の敷金・保証金を記載しています。以下同じです。
(注6) 「総賃貸面積」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、当該運用資産につき、パススルー型ML契約が締結されている場合にはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計を記載し、賃料固定型ML契約が締結されている場合にはML契約上の賃貸面積を記載しています。以下同じです。
(注7) 「総賃貸可能面積」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる部分の面積の合計を記載しています。以下同じです。
(注8) 「稼働率」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型ML契約の物件についてはML契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。また、各小計、オフィス及び商業施設の中計並びに合計/平均欄は、各項目について、各運用資産に係る総賃貸可能面積の合計に対して総賃貸面積の合計が占める割合を、それぞれ記載しています。以下同じです。
(注9) 「テナント数」は、平成27年10月31日現在における各運用資産に係る各賃貸借契約に基づき、運用資産毎のテナント数を記載しています。ただし、当該運用資産につきML契約が締結されている場合において、パススルー型ML契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型ML契約の物件についてはかかるML会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。
(注10)エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れがなされ又は賃料不払等の債務不履行がある場合にも、平成27年10月31日現在において契約が継続している場合は、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、当該賃貸借契約に基づき「年間賃料」、「敷金・保証金」、「総賃貸面積」及び「稼働率」を記載しています。以下同じです。
(ニ)稼働率の推移
a. 各決算期時点における運用資産の稼働率の推移は以下のとおりです。
| 物件数 | 総賃貸面積 (㎡) | 総賃貸可能面積 (㎡) | 稼働率(%) | |
| 第1期(平成27年 4月30日) | 12 | 39,194.32 | 40,732.76 | 96.2 |
| 第2期(平成27年10月31日) | 12 | 39,713.19 | 40,734.02 | 97.5 |
b. 各決算期時点における各運用資産の稼働率の推移は以下のとおりです。
(単位:%)
| 物件番号 | 物件名称 | 第1期 (平成27年 4月30日) | 第2期 (平成27年10月31日) |
| O-01 | 多摩センタートーセイビル | 100.0 (77.9) | 100.0 (56.2) |
| O-02 | KM新宿ビル | 87.5 | 96.6 |
| O-03 | 日本橋浜町ビル | 100.0 | 100.0 |
| Rt-01 | 稲毛海岸ビル | 100.0 | 100.0 |
| Rd-01 | T's garden高円寺 | 96.5 | 98.6 |
| Rd-02 | ライブ赤羽 | 95.8 | 95.8 |
| Rd-03 | 月光町アパートメント | 86.1 | 87.7 |
| Rd-04 | T's garden川崎大師 | 95.2 | 95.9 |
| Rd-05 | アビタート蒲田 | 92.6 | 92.6 |
| Rd-06 | マーランドファイブ | 89.4 | 92.3 |
| Rd-07 | アブニール白妙 | 100.0 | 97.9 |
| Rd-08 | ドミトリー原町田 | 91.2 | 96.7 |
(ホ)不動産鑑定評価書等の概要
本投資法人及び本資産運用会社は、一般財団法人日本不動産研究所から、各運用資産に係る不動産鑑定評価書等を取得しています。
本投資法人及び本資産運用会社が平成27年10月31日を価格時点として取得している各運用資産に関する不動産鑑定評価書等の概要は以下のとおりです。なお、当該各不動産鑑定評価書等における各不動産鑑定評価及び調査は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。また、不動産鑑定評価等を行った一般財団法人日本不動産研究所並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 用途 | 物件 番号 | 不動産等の 名称 | 鑑定機関 | 取得 価格 (百万円) | 当期末 帳簿価額 (百万円) (注1) | 期末算定価格(注2) | |||||
| 鑑定 評価額等 (百万円) | 直接 還元法 による 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | DCF法 による 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| O-01 | 多摩センタートーセイビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 3,370 | 3,361 | 3,410 | 3,420 | 5.9 | 3,390 | 5.6 | 6.0 | |
| オ フ ィ ス | O-02 | KM新宿ビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 2,057 | 2,055 | 2,270 | 2,280 | 4.4 | 2,260 | 4.1 | 4.5 |
| O-03 | 日本橋浜町ビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,830 | 1,833 | 1,990 | 2,020 | 4.7 | 1,960 | 4.5 | 4.9 | |
| 小計 | 7,257 | 7,250 | 7,670 | 7,720 | ― | 7,610 | ― | ― | |||
| 商 業 施 設 | Rt-01 | 稲毛海岸ビル | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 2,380 | 2,377 | 2,490 | 2,510 | 5.6 | 2,470 | 5.4 | 5.8 |
| 小計 | 2,380 | 2,377 | 2,490 | 2,510 | ― | 2,470 | ― | ― | |||
| オフィス及び商業施設の中計 | 9,637 | 9,627 | 10,160 | 10,230 | ― | 10,080 | ― | ― | |||
| Rd-01 | T's garden高円寺 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,544 | 1,555 | 1,820 | 1,840 | 4.4 | 1,800 | 4.2 | 4.6 | |
| Rd-02 | ライブ赤羽 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,227 | 1,234 | 1,380 | 1,390 | 5.1 | 1,360 | 4.9 | 5.3 | |
| Rd-03 | 月光町アパートメント | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 1,000 | 1,009 | 1,090 | 1,100 | 4.5 | 1,070 | 4.3 | 4.7 | |
| Rd-04 | T's garden川崎大師 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 980 | 988 | 1,050 | 1,060 | 5.2 | 1,040 | 5.0 | 5.4 | |
| 住 宅 | Rd-05 | アビタート蒲田 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 836 | 846 | 898 | 911 | 5.0 | 884 | 4.8 | 5.2 |
| Rd-06 | マーランドファイブ | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 830 | 838 | 864 | 872 | 6.2 | 855 | 6.0 | 6.4 | |
| Rd-07 | アブニール白妙 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 780 | 787 | 864 | 871 | 5.4 | 856 | 5.2 | 5.6 | |
| Rd-08 | ドミトリー原町田 | 一般財団法人 日本不動産研究所 | 600 | 605 | 647 | 652 | 5.2 | 641 | 5.0 | 5.4 | |
| 小計 | 7,797 | 7,868 | 8,613 | 8,696 | ― | 8,506 | ― | ― | |||
| 合計 | 17,434 | 17,495 | 18,773 | 18,926 | ― | 18,586 | ― | ― | |||
(注1)「当期末帳簿価額」は、平成27年10月31日現在における減価償却後の帳簿価額を記載しています。
(注2)「期末算定価格」は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、平成27年10月31日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所が作成した不動産鑑定評価書等に記載された価格を記載しています。
(ヘ)建物状況評価報告書及び地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各運用資産について、建物検査、関連法規の遵守、修繕費評価及び環境アセスメント等に関する建物状況評価報告書をデロイトトーマツPRS株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタントより取得しています。建物状況評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、デロイトトーマツPRS株式会社及び株式会社ハイ国際コンサルタント並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
また本投資法人は、各運用資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書をもとに、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価をもとに建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)を算定しています。同社作成の「地震PML再評価報告書」に記載された各運用資産に係る建物のPML値は、下表のとおりです。地震PML再評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。
| 物件 番号 | 不動産等の 名称 | 建物状況 調査報告書 作成業者 | 建物状況評価 報告書日付 | 緊急・短期修繕費 (千円) (注1) | 長期修繕費 (千円) (注2) | 地震PML再評価報告書 作成業者 | 地震PML 再評価 報告書日付 | PML値(%) |
| O-01 | 多摩センタートーセイビル | デロイトトーマツPRS株式会社 | 平成26年6月 | ― | 48,865 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 4.36 |
| O-02 | KM新宿ビル | デロイトトーマツPRS株式会社 | 平成26年6月 | ― | 24,322 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 5.52 |
| O-03 | 日本橋浜町ビル | デロイトトーマツPRS株式会社 | 平成26年6月 | ― | 24,930 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 6.11 |
| Rt-01 | 稲毛海岸ビル | デロイトトーマツPRS株式会社 | 平成26年6月 | ― | 24,129 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 6.49 |
| Rd-01 | T's garden高円寺 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年2月 | 670 | 2,936 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 7.91 |
| Rd-02 | ライブ赤羽 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年2月 | 7,370 | 8,355 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 7.45 |
| Rd-03 | 月光町アパートメント | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年4月 | 350 | 3,833 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 8.98 |
| Rd-04 | T's garden川崎大師 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年2月 | 685 | 2,475 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 7.38 |
| Rd-05 | アビタート蒲田 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年2月 | 1,890 | 3,365 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 7.82 |
| Rd-06 | マーランドファイブ | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年2月 | 3,570 | 8,500 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 4.00 |
| Rd-07 | アブニール白妙 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年3月 | 1,210 | 7,827 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 7.57 |
| Rd-08 | ドミトリー原町田 | 株式会社ハイ国際コンサルタント | 平成26年2月 | 4,540 | 9,477 | 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 | 平成27年3月 | 5.29 |
| ポートフォリオ全体 (注3) | 4.01 | |||||||
(注1)「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね1年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。
(注2)「長期修繕費」は、今後12年間に予測される1年あたりの修繕更新費用(緊急・短期修繕費を除きます。)を記載しています。なお、株式会社ハイ国際コンサルタントが調査した物件については建物状況評価報告書に年平均額として記載された金額を、デロイトトーマツPRS株式会社が調査した物件については本投資法人において年平均額に換算した金額を、それぞれ記載しています。
(注3)「ポートフォリオ全体」に記載の数値は、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社による平成27年3月付「地震PML再評価報告書」に基づきポートフォリオ全体に関するPML値を記載しています。
(ト)各運用資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関
各運用資産に係る設計者、構造設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算確認機関(注1)は以下のとおりです。なお、本投資法人は、アブニール白妙を除く11物件について、第三者専門機関である株式会社ハイ国際コンサルタントに、構造計算書及び構造設計図の確認・検証業務を委託し、株式会社ハイ国際コンサルタントから運用資産の構造計算書の中に意図的な改竄操作がなされている箇所は見受けられず、構造計算書と構造設計図は整合しており、したがって、運用資産における建物建設時、構造設計図に基づき適切に施工されていることを条件として、当該建物は当構造計算書に記述されている内容によって設計当時の基準法の耐震安全に関する要件を満足しているものと認められる旨の総合所見を取得しています。一方、アブニール白妙については、構造計算書の改竄の有無検証報告書によれば、計画変更後の計算書と確認申請時構造図との間に不整合箇所があるとの指摘がされていますが、既に是正されています。
| 物件番号 | 物件名称 | 設計者 | 構造設計者 | 施工者 | 確認検査機関 | 構造計算確認機関 |
| O-01 | 多摩センタートーセイビル | 株式会社石本建築事務所 | 株式会社石本建築事務所 | 大成建設株式会社 | 東京都建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| O-02 | KM新宿ビル | 三菱地所株式会社一級建築士事務所 | 三菱地所株式会社一級建築士事務所 | 大成建設株式会社 東京支店 | 東京都建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| O-03 | 日本橋浜町ビル | 株式会社石本建築事務所 | 株式会社石本建築事務所 | 戸田建設株式会社 | 東京都建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rt-01 | 稲毛海岸ビル | 株式会社日建設計 | 株式会社日建設計 | 株式会社長谷工コーポレーション | 千葉市建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rd-01 | T's garden高円寺 | 株式会社ヨコハウス一級建築士事務所 | 矢吹建築設計事務所 | 前田建設工業株式会社東京支店 | ハウスプラス確認検査株式会社 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rd-02 | ライブ赤羽 | 株式会社アルテ建築設計事務所 | (注2) | 戸田建設株式会社 | 北区建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rd-03 | 月光町アパートメント | 株式会社都市デザインシステム一級建築士事務所 | オーヴ・アラップ・アンド・パートナーズ・ジャパン・リミテッド | 鹿島建設株式会社 東京建築支店 | ビューローベリタスジャパン株式会社 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rd-04 | T's garden川崎大師 | 積水ハウス株式会社横浜北シャーメゾン支店一級建築士事務所 | (注3) | 積水ハウス株式会社横浜北シャーメゾン支店 | 株式会社東日本住宅評価センター | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rd-05 | アビタート蒲田 | 東京都経済連及び株式会社全国農協設計 | 株式会社全国農協設計 | 田中土建工業株式会社 | 東京都建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rd-06 | マーランドファイブ | 株式会社I.N.A新建築研究所 | 株式会社I.N.A新建築研究所 | 東武不動産株式会社 | 埼玉県建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rd-07 | アブニール白妙 | 株式会社三亜設計 | 構造計算書に作成者の記載がありません。 | 東亜建設工業株式会社横浜支店 | 横浜市建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
| Rd-08 | ドミトリー原町田 | 三井不動産建設株式会社一級建築士事務所 | 三井不動産建設株式会社 | 三井不動産建設株式会社 | 町田市建築主事 | 株式会社ハイ国際コンサルタント |
(注1)上表記載の名称は、各物件の設計者等に係る当時の名称等を記載しています。
(注2)構造設計者は、当該建物の構造計算書が紛失したため不明となっています。なお、株式会社ハイ国際コンサルタントにより構造計算書が復元されています。
(注3)当該建物については、国土交通大臣による型式適合認定を受けた建築材料、構造用部材、工法及び基礎が用いられ、認証型式部材等製造者により製造、新築されており、現行建築基準法に適合した耐力を有するものと判断されるとの検証結果を株式会社ハイ国際コンサルタントから得ています。
(チ)担保の状況
各運用資産の信託受益権について、本投資法人が取得した際の借入れに関連して、本投資法人を質権設定者とする根質権が設定されました。また、各運用資産について信託契約の終了等を停止条件とする停止条件付根抵当権設定契約及び停止条件付保険金請求権根質権設定契約が締結されました。その他、本書の日付現在、各運用資産について、本投資法人が設定を合意又は約束している担保権はありません。
(リ)主要な不動産に関する情報
本投資法人の運用資産のうち、平成27年10月31日現在で、年間賃料が本投資法人のポートフォリオ全体の年間賃料の10%以上を占める不動産の概要は、以下のとおりです。
| 物件名称 | テナントの総数 | 年間賃料 (百万円) | 総賃貸面積 (㎡) | 総賃貸可能面積 (㎡) | 稼働率 (%) |
| 多摩センタートーセイビル(注1) (注2) | 1(31) | 346 | 9,737.49 | 9,737.49 | 100.0(56.2) |
| KM新宿ビル | 7 | 150 | 3,287.57 | 3,403.95 | 96.6 |
| 稲毛海岸ビル | 15 | 207 | 5,890.92 | 5,890.92 | 100.0 |
(注1)本物件については賃料固定型ML契約が締結されていることから、かかるML会社のみをテナントとしてテナント数を記載し、ML会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数(平成27年10月31日現在)をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。
(注2)本物件については賃料固定型ML契約が締結されていることから、かかるML会社に対する賃貸面積に基づき稼働率を計算しています。また、エンドテナントに対する賃貸面積に基づく稼働率(平成27年10月31日現在)を括弧書きにて記載しています。
(ヌ)主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が総賃貸面積の合計の10%以上を占めるもの)に関する情報
本投資法人の運用資産につき、平成27年10月31日現在で、総賃貸面積が本投資法人のポートフォリオ全体の総賃貸面積の10%以上を占めるテナントは下表のとおりです。なお、パススルー型ML契約が締結されている物件は、ML会社のみならず、エンドテナントについてもテナントとして取り扱って記載しています。また、賃料固定型ML契約が締結されている物件は、ML会社のみをテナントとして取り扱って記載しており、エンドテナントについては計算に含めていません。多摩センタートーセイビルについては、信託受託者及びML会社であるトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結され、さらに同社及びサブML会社であるトーセイとの間で賃料固定型ML契約が締結されているため、ML会社及びサブML会社の両方を記載しています。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 年間賃料 (百万円) | 総賃貸面積 (㎡) | 面積 比率(%) (注1) | 契約満了日 | 契約形態 (注2) | 敷金・保証金 (百万円) |
| トーセイ・コミュニティ株式会社(注3) | 不動産 管理業 | 多摩センタートーセイビル KM新宿ビル 日本橋浜町ビル 稲毛海岸ビル T's garden高円寺 ライブ赤羽 月光町アパートメント T's garden川崎大師 アビタート蒲田 マーランドファイブ アブニール白妙 ドミトリー原町田 | 1,395 | 39,713.19 | 100.0 | 平成28年 7月31日 | 普通建物 賃貸借契約 | 768 |
| トーセイ株式会社 | 不動産業 | 多摩センタートーセイビル | 346 | 9,737.49 | 24.5 | 平成28年 11月27日 | 定期建物 賃貸借契約 | 158 |
(注1)「面積比率」は、ポートフォリオ全体の総賃貸面積に対する当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された賃貸面積の割合を記載しています。以下同じです。
(注2)「契約形態」は、平成27年10月31日現在における当該テナントとの間の賃貸借契約に表示された契約形態を記載しています。以下同じです。
(注3)全ての運用資産について、信託受託者及びトーセイ・コミュニティとの間でパススルー型ML契約が締結されています。そのため、総賃貸面積は、エンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積(ただし、多摩センタートーセイビルについては、トーセイ・コミュニティとトーセイとの間で締結している賃料固定型ML契約により賃貸されている面積)の合計を記載しています。なお、契約期間満了日の1か月前までに賃貸借契約の両当事者がお互いに何らの意思表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされています。
また、トーセイ・コミュニティは、全ての運用資産に係るPM会社であり、信託受託者との間でPM契約を締結しています。なお、契約期間満了日の1か月前までにPM契約の両当事者がお互いに何らの意思表示をしない場合は、同契約は同一条件でさらに1年間更新されるものとし、その後の期間満了時においても同様とされています。
(ル)賃貸面積上位エンドテナント
本投資法人の運用資産につき、平成27年10月31日現在のポートフォリオ全体に対し賃貸面積上位10位を占めるエンドテナントは以下のとおりです。なお、賃料固定型ML契約が締結されている物件はエンドテナントではなくML会社についてML会社との賃貸借契約に基づき記載し、パススルー型ML契約が締結されている物件はML会社ではなくエンドテナントについてエンドテナントとの賃貸借契約に基づき記載しています。
| エンドテナント名 | 物件名称 | 総賃貸面積 (㎡) | 面積比率 (%) | 契約満了日 | 契約形態 |
| トーセイ株式会社 | 多摩センタートーセイビル | 9,737.49 | 24.5 | 平成28年11月27日 | 定期建物賃貸借契約 |
| 非開示(注) | 稲毛海岸ビル | 2,989.01 | 7.5 | 平成30年11月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
| ヒートウェーブ 株式会社 | KM新宿ビル | 447.41 447.41 137.29 合計:1,032.11 | 2.6 | 平成29年 3月31日 平成28年10月31日 平成28年 6月30日 | 普通建物賃貸借契約 普通建物賃貸借契約 普通建物賃貸借契約 |
| 東京ガスエネルギー 株式会社 | 日本橋浜町ビル | 756.21 | 1.9 | 平成30年 3月31日 | 普通建物賃貸借契約 |
| ヨークス株式会社 | 日本橋浜町ビル | 755.29 | 1.9 | 平成29年 1月14日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 株式会社ニッセン | 稲毛海岸ビル | 575.78 | 1.5 | 平成28年 8月31日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 個人 | KM新宿ビル | 504.66 | 1.3 | 平成29年 8月31日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 中外テクノス株式会社 | 日本橋浜町ビル | 502.55 | 1.3 | 平成29年10月31日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 東和薬品株式会社 | 日本橋浜町ビル | 483.87 | 1.2 | 平成28年 1月11日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 有限会社一風騎士 | KM新宿ビル | 447.41 | 1.1 | 平成28年11月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
| テレコムグループ 株式会社 | KM新宿ビル | 447.41 | 1.1 | 平成28年 9月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
| 株式会社光通信 | KM新宿ビル | 447.41 | 1.1 | 平成28年 6月30日 | 普通建物賃貸借契約 |
(注)エンドテナントより開示の承諾を得られていないため、エンドテナント名は開示していません。
(ヲ)利害関係人への賃貸借の概要
運用資産につき、本資産運用会社の社内規程である「利害関係人取引規程」(詳細は後記「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限 (2)利害関係人取引規程」をご参照ください。)上の利害関係人をエンドテナント(ただし、賃料固定型ML契約が締結される物件については当該ML会社をエンドテナントとして取り扱います。)とする賃貸借の概要は、以下のとおりです。
| エンドテナント名 | 物件名称 | 総賃貸面積 | 年間賃料 | 敷金・保証金 | 契約満了日 | 契約形態 |
| トーセイ株式会社 | 多摩センタートーセイビル | 9,737.49㎡ | 346百万円 | 158百万円 | 平成28年11月27日 | 定期建物賃貸借契約 |
(ワ)個別物件収支
第2期(自 平成27年5月1日 至 平成27年10月31日)
(単位:千円)
| 物件番号 | (O-01) | (O-02) | (O-03) | (Rt-01) | |
| 物件名称 | 多摩センター トーセイビル | KM新宿ビル | 日本橋浜町ビル | 稲毛海岸ビル | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | ① | 202,519 | 73,849 | 85,747 | 135,261 |
| 賃貸事業収入 | 176,848 | 64,305 | 75,645 | 109,044 | |
| その他賃貸事業収入 | 25,671 | 9,544 | 10,101 | 26,217 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | ② | 76,939 | 30,658 | 30,172 | 45,700 |
| 管理委託費 | 24,280 | 6,359 | 7,678 | 8,475 | |
| 信託報酬 | 300 | 300 | 300 | 300 | |
| 水道光熱費 | 31,732 | 10,373 | 10,629 | 27,335 | |
| 損害保険料 | 537 | 172 | 169 | 275 | |
| 修繕費 | 939 | 326 | 2,245 | 2,714 | |
| 公租公課 | 18,151 | 9,900 | 7,890 | 5,876 | |
| その他費用 | 998 | 3,225 | 1,259 | 723 | |
| NOI | ③(①-②) | 125,579 | 43,190 | 55,574 | 89,561 |
| 減価償却費 | ④ | 17,075 | 9,041 | 9,034 | 19,541 |
| 不動産賃貸事業損益 | ⑤(③-④) | 108,504 | 34,149 | 46,540 | 70,020 |
| 資本的支出 | ⑥ | 710 | 869 | 6,704 | 17,335 |
| NCF | ⑦(③-⑥) | 124,869 | 42,321 | 48,870 | 72,226 |
| 物件番号 | (Rd-01) | (Rd-02) | (Rd-03) | (Rd-04) | |
| 物件名称 | T's garden 高円寺 | ライブ赤羽 | 月光町 アパートメント | T's garden 川崎大師 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | ① | 51,150 | 50,206 | 34,434 | 34,369 |
| 賃貸事業収入 | 50,135 | 48,664 | 32,757 | 33,373 | |
| その他賃貸事業収入 | 1,014 | 1,541 | 1,676 | 996 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | ② | 8,565 | 14,396 | 9,234 | 6,480 |
| 管理委託費 | 3,926 | 4,816 | 3,291 | 2,093 | |
| 信託報酬 | 300 | 300 | 300 | 300 | |
| 水道光熱費 | 394 | 749 | 386 | 169 | |
| 損害保険料 | 70 | 128 | 53 | 62 | |
| 修繕費 | 479 | 3,288 | 643 | 1,873 | |
| 公租公課 | 2,611 | 3,337 | 2,123 | 1,035 | |
| その他費用 | 782 | 1,775 | 2,436 | 946 | |
| NOI | ③(①-②) | 42,584 | 35,810 | 25,200 | 27,889 |
| 減価償却費 | ④ | 5,753 | 4,179 | 3,275 | 5,218 |
| 不動産賃貸事業損益 | ⑤(③-④) | 36,830 | 31,631 | 21,924 | 22,671 |
| 資本的支出 | ⑥ | 0 | 0 | 0 | 0 |
| NCF | ⑦(③-⑥) | 42,584 | 35,810 | 25,200 | 27,889 |
| 物件番号 | (Rd-05) | (Rd-06) | (Rd-07) | (Rd-08) | |
| 物件名称 | アビタート 蒲田 | マーランド ファイブ | アブニール 白妙 | ドミトリー 原町田 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | ① | 28,788 | 37,174 | 36,463 | 28,524 |
| 賃貸事業収入 | 27,740 | 34,722 | 35,256 | 27,679 | |
| その他賃貸事業収入 | 1,048 | 2,452 | 1,206 | 845 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | ② | 9,121 | 13,371 | 6,472 | 12,605 |
| 管理委託費 | 2,527 | 3,740 | 2,824 | 2,708 | |
| 信託報酬 | 300 | 300 | 300 | 300 | |
| 水道光熱費 | 613 | 2,683 | 763 | 757 | |
| 損害保険料 | 58 | 94 | 80 | 76 | |
| 修繕費 | 3,468 | 2,370 | 1,444 | 5,377 | |
| 公租公課 | 1,545 | 2,592 | 1,033 | 2,458 | |
| その他費用 | 607 | 1,592 | 25 | 926 | |
| NOI | ③(①-②) | 19,667 | 23,803 | 29,991 | 15,919 |
| 減価償却費 | ④ | 2,919 | 4,781 | 6,423 | 4,394 |
| 不動産賃貸事業損益 | ⑤(③-④) | 16,748 | 19,021 | 23,567 | 11,525 |
| 資本的支出 | ⑥ | 4,126 | 872 | 247 | 770 |
| NCF | ⑦(③-⑥) | 15,541 | 22,930 | 29,744 | 15,148 |
| オフィス合計 | 商業合計 | 住宅合計 | ポートフォリオ 合計 | ||
| 不動産賃貸事業収益合計 | ① | 362,116 | 135,261 | 301,112 | 798,490 |
| 賃貸事業収入 | 316,799 | 109,044 | 290,330 | 716,173 | |
| その他賃貸事業収入 | 45,317 | 26,217 | 10,782 | 82,316 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | ② | 137,771 | 45,700 | 80,246 | 263,717 |
| 管理委託費 | 38,318 | 8,475 | 25,928 | 72,722 | |
| 信託報酬 | 900 | 300 | 2,400 | 3,600 | |
| 水道光熱費 | 52,734 | 27,335 | 6,516 | 86,586 | |
| 損害保険料 | 879 | 275 | 623 | 1,778 | |
| 修繕費 | 3,510 | 2,714 | 18,945 | 25,170 | |
| 公租公課 | 35,943 | 5,876 | 16,738 | 58,558 | |
| その他費用 | 5,484 | 723 | 9,093 | 15,301 | |
| NOI | ③(①-②) | 224,345 | 89,561 | 220,866 | 534,772 |
| 減価償却費 | ④ | 35,150 | 19,541 | 36,946 | 91,638 |
| 不動産賃貸事業損益 | ⑤(③-④) | 189,194 | 70,020 | 183,919 | 443,134 |
| 資本的支出 | ⑥ | 8,283 | 17,335 | 6,016 | 31,634 |
| NCF | ⑦(③-⑥) | 216,061 | 72,226 | 214,850 | 503,138 |
(カ)運用資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人が平成27年10月31日現在において保有する各運用資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表において用いられる用語は以下のとおりです。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、平成27年10月31日現在の状況を記載しています。
a.「信託受益権の概要」について
・ 「信託受託者」は、各運用資産の信託受託者を記載しています。
・ 「信託設定日」は、本書の日付現在に設定されている信託が設定された日付を記載しています。
b.「所在地(住居表示)」について
「所在地(住居表示)」は、各不動産の住居表示を記載しています。また、「住居表示」未実施の場合は、不動産登記簿上の建物所在地(複数ある場合にはそのうちの一所在地)を記載しています。
c.「土地」について
・ 「地番」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、運用資産によっては、本書に記載の「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺい率が複数存在するときは、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。
・ 「容積率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、運用資産によっては、本書に記載の「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。
・ 「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・ 「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。
・ 「所有形態」は、運用資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
d.「建物」について
・ 「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。
・ 「構造」及び「階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
・ 「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。
・ 「所有形態」は、運用資産に関して信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
e.「PM会社」について
「PM会社」は、各運用資産について本書の日付現在において有効なPM契約を締結している会社を記載しています。
f.「ML会社」について
「ML会社」は、各運用資産について本書の日付現在において有効なML契約を締結している会社を記載しています。
g.「特記事項」について
「特記事項」は、原則として、本書の日付現在の情報をもとに、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
| O-01 多摩センタートーセイビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 3,370百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 3,370百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都多摩市落合1丁目15番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都多摩市落合1丁目15番2他 | 建物 | 建築時期 | 平成元年7月(新築) 平成2年10月(増築) |
| 建ぺい率 | 70%(注) | 構造 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 300% | 階数 | 地下1階/地上7階 | ||
| 用途地域 | 第二種住居地域 | 用途 | 事務所 | ||
| 敷地面積 | 5,750.12㎡ | 延床面積 | 16,212.96㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社/トーセイ株式会社 | ||
| 特記事項 該当事項はありません。 | |||||
(注)建ぺい率は本来60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
| O-02 KM新宿ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,057百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 2,230百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都新宿区歌舞伎町2丁目46番5号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都新宿区歌舞伎町2丁目463番2 | 建物 | 建築時期 | 平成3年9月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 600% | 階数 | 地下1階/地上9階 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 事務所 | ||
| 敷地面積 | 794.49㎡ | 延床面積 | 5,240.41㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 該当事項はありません。 | |||||
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
| O-03 日本橋浜町ビル | 分類 | オフィス | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,830百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 1,920百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都中央区日本橋浜町1丁目12番9号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都中央区日本橋浜町1丁目2番12他 | 建物 | 建築時期 | 平成2年10月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 | ||
| 容積率 | 500% | 階数 | 地上9階 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 事務所 | ||
| 敷地面積 | 860.11㎡ | 延床面積 | 4,583.48㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 該当事項はありません。 | |||||
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物による緩和により100%となっています。
| Rt-01 稲毛海岸ビル | 分類 | 商業施設 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 2,380百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 2,470百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 千葉県千葉市美浜区高洲3丁目23番2号 | ||||
| 土地 | 地番 | 千葉県千葉市美浜区高洲3丁目20番60他 | 建物 | 建築時期 | 平成4年11月 |
| 建ぺい率 | 90%(注) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 400% | 階数 | 地上7階 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 店舗 | ||
| 敷地面積 | 1,884.29㎡ | 延床面積 | 7,175.12㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 該当事項はありません。 | |||||
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、角地による緩和により90%となっています。
| Rd-01 T's garden高円寺 | 分類 | 住宅 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,544百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 1,730百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都杉並区高円寺北3丁目35番26号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都杉並区高円寺北3丁目1028番5 | 建物 | 建築時期 | 平成23年1月 |
| 建ぺい率 | 79.27%(注1) | 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 246.36% | 階数 | 地上6階 | ||
| 用途地域 | ①第一種中高層住居専用地域、②近隣商業地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 1,397.09㎡(注2) | 延床面積 | 2,445.31㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 ・本土地の一部には以下の内容の地役権が設定されています。 目 的 (1)送電線路の架設及びその保全等のための土地立入 (2)送電線路の最下垂時における電線から3.6メートルの範囲内における建築物の築造禁止 (3)爆発性、引火性を有する危険物の製造、取扱い及び貯蔵の禁止 (4)送電線路に支障となる工作物の設置、竹木の植栽等その他送電線路に支障となる行為の禁止 範 囲 中央部 6角形 332.22㎡ 要役地 杉並区和泉三丁目830番1 ・本土地の北側隣地の一部から当該隣地所有者所有の建物及び建物付属物等の一部が越境しています。当該隣地所有者との間では境界確認書を既に締結済みですが、境界に関する見解に相違が生じたため、前記被越境物の取扱いにつき本書の日付現在に至るまで合意に至っていません。 ・本土地の北東側隣地の一部との境界が未確定となっています。当該隣地所有者との間で交渉を継続していますが、境界に関する見解の相違があり、本書の日付現在に至るまで境界確認書は締結していません。なお、本書の日付現在における当該隣地所有者の見解に基づいても、対象建物の建ぺい率及び容積率に問題はありません。当該事象について、本資産運用会社は、デューディリジェンスの結果を総合的に勘案し、運営への影響、リスクの程度を検証したうえで本物件の購入を決定しています。なお、本物件の売主であるトーセイは、本物件に係る不動産信託受益権売買契約において、未確定となっている境界について隣接土地所有者との間で交渉を行い、信託受託者をして境界確認書を締結のうえ、本投資法人に交付させるとともに、当該境界に起因して本投資法人が損害等を被り又は何らかの負担をする場合には、かかる損害等を賠償することを約しています。 | |||||
(注1)建ぺい率は本来第一種中高層住居専用地域部分について60%、近隣商業地域について80%ですが、角地による緩和によりそれぞれ70%、90%となっており、敷地全体の建ぺい率は加重平均の79.27%となっています。
(注2)建築基準法第42条第2項に基づく道路に指定されている私道負担部分により道路とみなされる部分(約24㎡)を含みます。
| Rd-02 ライブ赤羽 | 分類 | 住宅 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,227百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 1,280百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都北区浮間3丁目29番10号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都北区浮間3丁目29番1 | 建物 | 建築時期 | 平成元年3月 |
| 建ぺい率 | 70%(注) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 200% | 階数 | 地上12階 | ||
| 用途地域 | 準工業地域(特別工業地区) | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 2,393.56㎡ | 延床面積 | 4,484.24㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 該当事項はありません。 | |||||
(注) 建ぺい率は本来60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
| Rd-03 月光町アパートメント | 分類 | 住宅 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 1,000百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 1,010百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都目黒区下目黒6丁目9番22号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都目黒区下目黒6丁目1031番5 | 建物 | 建築時期 | 平成20年3月 |
| 建ぺい率 | 70%(注) | 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 200% | 階数 | 地上6階 | ||
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 905.63㎡ | 延床面積 | 1,547.03㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 ・対象土地を要役地とし、北西側隣地(1031番4)を承役地とする以下の内容の地役権が設定されています。承役地権者である東京電力株式会社又は現所有者は、それぞれが所有する土地を第三者へ所有権移転する場合、新たな所有者に対し、本契約の内容(権利義務等)を承継するものとされています。 目的 通行 範囲 全部 承役地 目黒区下目黒六丁目1031番4 ・本土地の南西側隣地の一部との境界が未確定となっています。当該事象について、本資産運用会社は、デューディリジェンスの結果を総合的に勘案し、運営への影響、リスクの程度を検証したうえで本物件の購入を決定しています。なお、本物件の売主であるトーセイは、本物件に係る不動産信託受益権売買契約において、未確定となっている境界について隣接土地所有者との間で交渉を行い、信託受託者をして境界確認書を締結のうえ、本投資法人に交付させるとともに、当該境界に起因して本投資法人が損害等を被り又は何らかの負担をする場合には、かかる損害等を賠償することを約しています。 ・本土地の西側隣地及び北西側隣地の一部から当該隣地所有者所有の倉庫及び万年塀の一部が越境しています。当該隣地所有者との間では境界確認書を既に締結済みですが、境界に関する見解に相違が生じたため、前記被越境物の取扱いにつき本書の日付現在に至るまで合意に至っていません。 ・対象建物の竣工後、平成20年11月より、対象土地を含む地域に17m第3種高度地区の制限が導入されたため、対象建物は既存不適格の状態にあり、再建築の際には同規模の建物が建築できません。 | |||||
(注) 建ぺい率は本来60%ですが、角地による緩和により70%となっています。
| Rd-04 T's garden川崎大師 | 分類 | 住宅 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 980百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 1,020百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 建物①:神奈川県川崎市川崎区伊勢町13番19号 | ||||
| 建物②:神奈川県川崎市川崎区伊勢町13番20号 | |||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県川崎市川崎区伊勢町13番3 | 建物① | 建築時期 | 平成21年1月 |
| 建ぺい率 | 60% | 構造 | 鉄骨造 | ||
| 容積率 | 200% | 階数 | 地上3階 | ||
| 用途地域 | 第二種住居地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 1,988.14㎡ | 延床面積 | 1,200.70㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| 建物② | 建築時期 | 平成21年1月 | |||
| 構造 | 鉄骨造 | ||||
| 階数 | 地上3階 | ||||
| 用途 | 共同住宅 | ||||
| 延床面積 | 904.89㎡ | ||||
| 所有形態 | 所有権 | ||||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 該当事項はありません。 | |||||
| Rd-05 アビタート蒲田 | 分類 | 住宅 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 836百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 895百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都大田区中央8丁目20番12号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都大田区中央8丁目105番 | 建物 | 建築時期 | 平成3年6月 |
| 建ぺい率 | 73.50%(注) | 構造 | 鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 267.60% | 階数 | 地上6階 | ||
| 用途地域 | ①近隣商業地域、②準工業地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 912.79㎡ | 延床面積 | 2,062.09㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 ・南側隣地の一部から当該隣地所有者所有の塀が本土地に越境しています。当該塀については安全性に疑問があることから、当該塀に沿って新しいブロック塀を新設して対応しています。 | |||||
(注) 建ぺい率は本来近隣商業地域部分について80%、準工業地域部分について60%ですが、敷地全体の建ぺい率は加重平均の73.50%となっています。
| Rd-06 マーランドファイブ | 分類 | 住宅 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 830百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 855百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 埼玉県富士見市西みずほ台1丁目20番1号 | ||||
| 土地 | 地番 | 埼玉県富士見市西みずほ台1丁目20番1 | 建物 | 建築時期 | 平成2年4月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 400% | 階数 | 地下1階/地上9階 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 779.00㎡ | 延床面積 | 3,688.54㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 該当事項はありません。 | |||||
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物により100%となっています。
| Rd-07 アブニール白妙 | 分類 | 住宅 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 780百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 818百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 神奈川県横浜市南区白妙町2丁目7番地5 | ||||
| 土地 | 地番 | 神奈川県横浜市南区白妙町2丁目7番5 | 建物 | 建築時期 | 平成7年2月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | ||
| 容積率 | 400% | 階数 | 地上11階 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 680.09㎡ | 延床面積 | 3,001.81㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 ・構造計算書の改竄の有無検証報告書によれば、計画変更後の計算書と確認申請時構造図との間に、不整合箇所があるとの指摘がされていますが、売主であるトーセイにより、既に是正されています。 | |||||
| Rd-08 ドミトリー原町田 | 分類 | 住宅 | |||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 平成26年11月28日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 600百万円 | 信託受益権の概要 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 | |
| 取得時の鑑定評価額 | 637百万円 | 信託設定日 | 平成26年7月31日 | ||
| (価格時点) | (平成26年6月30日) | 信託期間満了日 | 平成36年11月30日 | ||
| 所在地(住居表示) | 東京都町田市原町田2丁目6番14号 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都町田市原町田2丁目1194番2 | 建物 | 建築時期 | 平成4年7月 |
| 建ぺい率 | 100%(注) | 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造 | ||
| 容積率 | 550.58% | 階数 | 地下1階/地上12階 | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 用途 | 共同住宅 | ||
| 敷地面積 | 510.95㎡ | 延床面積 | 2,239.50㎡ | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ML会社 | トーセイ・コミュニティ株式会社 | ||
| 特記事項 ・本物件に係る外壁調査報告書において、修繕が必要又は望ましいと指摘された事項が複数確認されています。 | |||||
(注) 建ぺい率は本来80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物により100%となっています。
(ヨ) 保有不動産の資本的支出
a. 資本的支出の予定
該当事項はありません。
b. 期中の資本的支出
本投資法人が平成27年10月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に該当する主要な工事等の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出に該当する工事は31,634千円であり、当期費用に区分された修繕費25,170千円と合わせ、合計56,805千円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 | 所在地 | 目的 | 期間 | 工事金額 (千円) |
| 稲毛海岸ビル | 千葉県千葉市 | 1階クリニック空調機更新工事 | 自 平成27年9月 至 平成27年9月 | 8,658 |
| 6階クリニック空調機器更新工事 | 自 平成27年10月 至 平成27年10月 | 5,378 | ||
| その他 | 17,597 | |||
| 合計 | 31,634 | |||
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
本投資法人は、物件毎に策定している長期修繕計画に基づき、期中のキャッシュ・フローの中から、中長期的な将来の大規模修繕等の資金に充当することを目的とした修繕積立金を、以下のとおり積み立てています。
| 営業期間 | 第1期 (自 平成26年 9月 4日 至 平成27年 4月30日) (千円) | 第2期 (自 平成27年 5月 1日 至 平成27年10月31日) (千円) |
| 当期首積立金残高 | ― | 25,064 |
| 当期積立額 | 26,133 | 52,267 |
| 当期積立金取崩額 | 1,069 | 1,880 |
| 次期繰越額 | 25,064 | 75,452 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
