有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(平成28年11月1日-平成29年4月30日)
③【その他投資資産の主要なもの】
(イ)不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る不動産及び不動産信託受益権の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有する物件を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
(注2) 「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金額(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
(注3) 「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注4) 「期末帳簿価額」は、当期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「期末帳簿価額」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注5) 各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「不動産鑑定評価額」は、当期末現在を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6) 「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月を記載しています。
(注7) 当期末現在において保有する第1回取得部分及び第2回取得部分について記載しています。以下本(2)において同じです。
(注8) 当期末現在において保有するオフィスビル部分について記載しています。以下本(2)において同じです。
(ロ)賃貸借状況の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る賃貸借状況の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「不動産賃貸事業収益[期間中]」は、各物件の当期の不動産賃貸事業収益の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「不動産賃貸事業収益[期間中]」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注2) 「対総不動産賃貸事業収益比率」は、総不動産賃貸事業収益に対する各物件の不動産賃貸事業収益の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の「対総不動産賃貸事業収益比率」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注3) 「テナント数」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数(ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数)の合計を記載の上、当該物件につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当該物件に係るエンドテナント数を括弧書きで記載しています。
なお、合計欄については、複数物件に重複するテナントは1社として記載しています。また、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件に係るエンドテナント数の合計を括弧書きで記載しています。
(注4) 「賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられるものを、小数第3位を切り捨てて記載しています。
(注5) 「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注6) 「稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、合計欄についてはポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ハ)不動産鑑定評価の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る不動産鑑定評価の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「不動産鑑定評価額」は、各不動産鑑定評価書に記載された評価額(当期末現在を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書によります。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記鑑定NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「鑑定NOI」の額の合計が、合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(ニ)資本的支出の状況
a. 資本的支出の予定
本投資法人が保有する資産に関して、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
(注) 「工事予定金額」は、工事に要する費用全額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の持分割合を乗じた金額を記載しています。
b. 期中の資本的支出
当期において、本投資法人が保有する資産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。また、当期の資本的支出の総額は80百万円であり、当期の費用に区分された修繕費25百万円を合わせて106百万円の工事を実施しています。
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
当期までに長期修繕計画のために積立てた金銭はありません。
(ホ)個別資産の損益状況
本投資法人が当期末現在において保有する個別資産の収益状況は、以下のとおりです。
(単位:千円)
(単位:千円)
(注) 金額については、千円未満を切り捨てており、合計金額が不動産賃貸事業収益や不動産賃貸事業費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。
(へ)建物状況調査報告書の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る建物状況調査報告書の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「調査書時点」は、建物状況調査報告書記載の作成年月を記載しています。
(注2) 「調査会社」は、本書の日付現在までに社名変更等がなされた場合であっても、調査書時点の名称を記載しています。
(注3) 「再調達価格」は、建物状況調査報告書記載の再調達価格を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「再調達価格」の額の合計が、合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注4) 「修繕費」は、千円未満を切り捨てて記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における1年以内に必要とする修繕・更新費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における12年間(各調査会社により異なります。)の修繕・更新費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。
(注5) 「ガーデンシティ品川御殿山」、「本町南ガーデンシティ」及び「HK淀屋橋ガーデンアベニュー」の再調達価格及び調査時点における修繕費は、各物件全体の数値を基に、本投資法人の当期末現在において取得済の持分の割合に応じたものを記載しています。
(ト)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各物件を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。当該算定されたPML値(予想最大損失率)は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る建物のPML値は、以下のとおりです。
(注1) 「PML値」とは、本書においては、想定した予定使用期間中に想定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で発生すると予想される大地震=再現期間475年相当の大地震)によりどの程度被害を受けるかを、非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものです。ただし、予想損害額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接被害に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震動の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2) 「ポートフォリオ全体」のPML値は、2016年4月付「6物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきポートフォリオPML値を記載しています。
(チ)保有資産に係る担保の状況
保有資産につき、設定されている担保はありません。
(リ)主要な不動産に関する情報
本投資法人が当期末現在において保有する資産のうち、主要な不動産(当該物件総賃料収入が本投資法人が当期末現在において保有する資産全体の総賃料収入の10%以上を占める不動産をいいます。)の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「総賃料収入」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料(駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額)(消費税及び地方消費税は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 「稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「最近5年間の稼働率の推移」については、後記「⑤ 保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(ヌ)主要なテナントに関する情報
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が本投資法人の保有資産全体の賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。)の概要は、以下のとおりです。
(注1) 「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約書(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注2) 「面積比率」は、各物件の賃貸可能面積に対する各テナントへの賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「総賃料収入」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約書(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書)に表示された月間賃料(駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額)(消費税及び地方消費税は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「総賃料収入」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月間賃料の額は、当期末現在適用される金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上高に連動する、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月間賃料の額は、2016年5月から2017年4月までの期間の実績の平均額を用いています。
(注4) 各テナントとの各賃貸借契約における賃料改定に関する定めは以下のとおりです。
・積水ハウス株式会社 賃料改定に関する定めなし。
・非開示テナント 賃貸借開始(2011年3月1日)後5年毎に協議の上、賃料の改定が可能。
(注5) 「敷金・保証金」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約)に規定する敷金、保証金その他の預託金(駐車場、倉庫、看板等に係るものは含みません。)の残高の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、マスターリース契約上の敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金、保証金その他の預託金の残高の合計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6) 「契約満了日(賃貸借契約期間)」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約書(マスターリース契約が締結されている場合には各マスターリース契約書)に表示された契約満了日を記載し、賃貸借の開始日から当該契約満了日までの期間を括弧内に記載しています。なお、合計欄には、かかる契約期間を、取得価格で加重平均した年数を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7) 第1回取得部分に係る賃貸借契約における賃貸借契約期間を記載しています。
(注8) 第2回取得部分に係る賃貸借契約における賃貸借契約期間を記載しています。
(注9) 「契約更改の方法等」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約(マスターリース契約が締結されている場合には各マスターリース契約)に基づいて記載しています。
(注10) テナントから名称の開示についての承諾が得られていないため記載していません。
④ ポートフォリオの概況
当期末現在における本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。なお、当該ポートフォリオの概要は、いずれも当期末現在における情報に基づいて記載しています。
(イ)用途別
(ロ)地域別
(ハ)延床面積別
(注) 延床面積は、一棟の建物全体での登記簿上の床面積に基づいて算出し、記載しています。
(ニ)築年数別
(注) 築年数は、各物件について、主たる建物の登記簿上の新築の日(主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築の日)から当期末までの期間に基づいて記載しています。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の当期末現在の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表に記載されている各種用語については、以下をご参照下さい。
なお、個別物件表は、別途注記等をする場合を除き、いずれも当期末現在における情報に基づいて記載しています。
(イ)冒頭部分について
・「物件番号」は、本投資法人の保有資産を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。
・「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。なお、区分所有建物の場合、当該専有部分の用途を記載しています。
(ロ)「特定資産の概要」欄について
・「取得年月日」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された保有資産の取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金額(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
・「特定資産の種類」は、本投資法人が取得した権利の種類を記載しています。
・「鑑定評価額(価格時点)」は、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額及び価格時点を記載し、鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、物件概要書又は重要事項説明書の記載に基づき住居表示を記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、「所在地(住居表示)」には登記簿の記載に基づき地番、又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
・「交通」は、保有資産について、その最寄駅及び駅からの徒歩分数を、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。
・「土地」の「地番」及び「敷地面積」は、登記簿の記載に基づき地番(複数ある場合にはそのうちの一地番)及び地積の合計を記載しています。なお、区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。
・「土地」の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
・「土地」の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している場合には不動産に関して本投資法人が保有する権利を、本投資法人が信託受益権を保有している場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を、それぞれ記載しています。
・「建物」の「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月を記載しています。
・「建物」の「構造/階数」は、登記簿の記載に基づき記載しています。なお、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、取得した専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造及び階数を記載しています。
なお、「構造/階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC造:鉄筋コンクリート造、SRC造:鉄骨鉄筋コンクリート造、S造:鉄骨造
・「建物」の「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物(ただし、附属建物等を除きます。)の床面積の合計を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物全体の床面積を記載しています。
・「建物」の「設計者」は、保有資産の設計者を記載しています。
・「建物」の「施工者」は、保有資産の施工者を記載しています。
・「建物」の「所有形態」は、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
・「PM会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託している会社を記載しています。
・「ML会社」は、マスターリース会社となっている会社を記載しています。
・「ML種別」は、マスターリース契約の契約形態を記載しています。
(ハ)「信託受益権の概要」欄について
・「信託設定日」は、信託設定日を記載しています。
・「信託受託者」は、信託受託者を記載しています。
・「信託期間満了日」は、信託期間の満了日を記載しています。
(ニ)「特記事項」欄について
「特記事項」は、以下の事項を含む、各保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
a. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(担保権の設定を含みます。)
c. 不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
(ホ)「賃貸借の概要」欄について
・「契約期間」、「契約更改の方法・期間満了時の更新について」、「中途解約について」及び「違約金」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。
・「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
・「年間賃料」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書)に表示された建物に係る月間賃料(駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額)(消費税及び地方消費税は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月間賃料の額は、当期末現在適用される金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上高に連動する、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月間賃料の額は、2016年5月から2017年4月までの期間の実績の平均額を用いています。
・「敷金・保証金」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約)に規定する敷金、保証金その他の預託金(駐車場、倉庫、看板等に係るものは含みません。)の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、マスターリース契約上の敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金、保証金その他の預託金の残高の合計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(ヘ)「権利関係図」欄について
・各保有資産が共有又は区分所有物件である場合には、権利関係を簡易な図で説明したもの(権利関係図)を記載しています。
(ト)「稼働率の推移」欄について
・「稼働率」は、各期末時点において有効な各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられるものを、小数第3位を切り捨てて算出しています。
(注1) 建物一棟全体の用途は、事務所、駐車場及び店舗です。
(注2) 本投資法人は、2014年12月3日付で、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、4階、7階及び8階の専有部分の全て、並びに2階、3階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:3,857,806分の2,103,349(約54.5%)(以下「第1回取得部分」といいます。)を取得価格39,700百万円で取得しています。また、本投資法人は、2016年5月24日付で、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、2階、3階、5階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:3,857,806分の820,252(約21.3%))(以下「第2回取得部分」といいます。)を取得価格15,900百万円で追加取得しています。
①については第1回取得部分に係る内容を、②については第2回取得部分に係る内容を記載しています。
(注3) 本投資法人とみずほ信託銀行株式会社は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託の信託期間を統一するため、2017年5月9日付で第2回取得部分に係る信託期間満了日を2026年5月31日から2024年12月2日に変更することを合意しました。
(注4) 本投資法人が当期末現在保有する部分は、建物のうち、3階、4階、6階、7階及び8階の専有部分の全て、並びに2階及び5階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:3,857,806分の2,923,601(約75.8%))です。
(注1) 第1回取得部分に係る賃貸借契約における賃貸借契約期間を記載しています。
(注2) 第2回取得部分に係る賃貸借契約における賃貸借契約期間を記載しています。
(注3) 賃料固定型マスターリース契約を締結していますが、マスターレッシーである賃借人が獲得する収益が一定額を超過した場合にマスターレッシーの収益に連動した賃料が支払われる旨の定め(収益連動賃料)があります。なお、本契約の更新時において、賃料は改定される可能性があります。
(注) 第2回取得部分の取得年月日は2016年5月24日であるため、第1期末、第2期末及び第3期末の稼働率については、第1回取得部分のみに係る稼働率を記載しています。
(注) テナントから名称の開示についての承諾が得られていないため、記載していません。
(注1) 建物一棟全体の用途は、事務所、駐車場及び店舗です。
(注2) 本投資法人が当期末現在保有する専有部分は、建物のうち、13階から24階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:2,965,753分の1,669,946(約56.3%))です。
(注) 賃料固定型マスターリース契約を締結していますが、マスターレッシーである賃借人が獲得する収益が一定額を超過した場合にマスターレッシーの収益に連動した賃料が支払われる旨の定め(収益連動賃料)があります。なお、本契約の更新時において、賃料は改定される可能性があります。
(注1) 建物一棟全体の用途は、事務所、駐車場、店舗及びホテルです。
(注2) 指定容積率は、本来1,000%ですが、都市再生特別地区の指定を受けているため、1,300%へ緩和されています。
(注3) 本投資法人が当期末現在保有する部分は、建物のうち、オフィスビル及び商業施設の用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権であり、専有面積の割合は建物全体の専有面積の約52.7%です。なお、敷地権割合は事務所部分100,000分の68,645、店舗部分100,000分の1,104の合計100,000分の69,749(約69.7%)です。本投資法人が当期末現在保有する部分には規約共用部分(駐車場、管理事務所等)の共有持分が含まれますが、これに伴う敷地権割合はありません。また、付属建物は他の区分所有者が保有しているホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権に付属するため、本投資法人が当期末現在保有する部分には付属建物は含まれません。
(注)賃料固定型マスターリース契約を締結していますが、マスターレッシーである賃借人が獲得する収益が一定額を超過した場合にマスターレッシーの収益に連動した賃料が支払われる旨の定め(収益連動賃料)があります。なお、本契約の更新時において、賃料は改定される可能性があります。
(注) 本物件の取得年月日は2015年5月19日であるため、第1期末の稼働率については、該当事項はありません。
(注1) 建物一棟全体の用途は、事務所及び店舗です。
(注2) 本投資法人が当期末現在保有する部分は、建物のうち、1階から6階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:1,000,000分の405,901(約40.6%))です。
(注) 本物件の取得年月日は2016年5月24日であるため、第1期末から第3期末の稼働率については、該当事項はありません。
(注) 本物件の取得年月日は2016年5月24日であるため、第1期末から第3期末の稼働率については、該当事項はありません。
(イ)不動産及び不動産信託受益権の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る不動産及び不動産信託受益権の概要は、以下のとおりです。
| 区 分 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 | 取得 価格 (百万円) (注2) | 投資 比率 (%) (注3) | 期末 帳簿価額 (百万円) (注4) | 不動産鑑定 評価額 (百万円) (注5) | 竣工年月 (注6) | 取得 年月日 |
| オ フ ィ ス ビ ル | J-1 | ガーデンシティ 品川御殿山(注7) (不動産信託受益権) | 東京都 品川区 北品川 | 55,600 | 31.0 | 55,116 | 64,500 | 2011年 2月 | 2014年 12月3日 2016年 5月24日 |
| J-2 | 御殿山SHビル (不動産信託受益権) | 東京都 品川区 北品川 | 51,500 | 28.7 | 50,862 | 56,900 | 2011年 2月 | 2014年 12月3日 | |
| J-3 | 本町南ガーデンシティ(不動産信託受益権) | 大阪府 大阪市 中央区 | 23,100 | 12.9 | 22,591 | 27,900 | 2011年 2月 | 2014年 12月3日 | |
| J-4 | 本町ガーデンシティ(注8) (不動産信託受益権) | 大阪府 大阪市 中央区 | 38,600 | 21.5 | 38,083 | 43,500 | 2010年 5月 | 2015年 5月19日 | |
| J-5 | HK淀屋橋ガーデン アベニュー (不動産信託受益権) | 大阪府 大阪市 中央区 | 4,400 | 2.5 | 4,413 | 5,380 | 2015年 7月 | 2016年 5月24日 | |
| J-6 | 広小路ガーデン アベニュー (不動産信託受益権) | 愛知県 名古屋市 中村区 | 6,350 | 3.5 | 6,349 | 6,940 | 2011年 3月 | 2016年 5月24日 | |
| 合計 | 179,550 | 100.0 | 177,418 | 205,120 | - | - | |||
(注1) 「物件番号」は、本投資法人の保有する物件を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。以下同じです。
(注2) 「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金額(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
(注3) 「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の投資比率の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注4) 「期末帳簿価額」は、当期末現在における各物件に係る減価償却後の帳簿価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「期末帳簿価額」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注5) 各物件の不動産鑑定評価については、大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所に委託しており、「不動産鑑定評価額」は、当期末現在を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6) 「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月を記載しています。
(注7) 当期末現在において保有する第1回取得部分及び第2回取得部分について記載しています。以下本(2)において同じです。
(注8) 当期末現在において保有するオフィスビル部分について記載しています。以下本(2)において同じです。
(ロ)賃貸借状況の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る賃貸借状況の概要は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 不動産賃貸 事業収益 [期間中] (百万円) (注1) | 対総不動産 賃貸事業 収益比率 (%) (注2) | テナント数 (注3) | 賃貸 可能面積 (㎡) (注4) | 賃貸面積 (㎡) (注5) | 稼働率 (%) (注6) |
| J-1 | ガーデンシティ品川御殿山 | 1,233 | 29.8 | 1 | 29,235.95 | 29,235.95 | 100.0 |
| J-2 | 御殿山SHビル | 1,089 | 26.3 | 1 | 19,999.97 | 19,999.97 | 100.0 |
| J-3 | 本町南ガーデンシティ | 586 | 14.2 | 1 | 16,699.46 | 16,699.46 | 100.0 |
| J-4 | 本町ガーデンシティ | 903 | 21.8 | 1 | 17,006.94 | 17,006.94 | 100.0 |
| J-5 | HK淀屋橋ガーデン アベニュー | 145 | 3.5 | 1(7) | 4,554.52 | 4,554.52 | 100.0 |
| J-6 | 広小路ガーデンアベニュー | 185 | 4.5 | 1(9) | 4,442.75 | 4,442.75 | 100.0 |
| 合計 | 4,144 | 100.0 | 2(16) | 91,939.59 | 91,939.59 | 100.0 | |
(注1) 「不動産賃貸事業収益[期間中]」は、各物件の当期の不動産賃貸事業収益の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「不動産賃貸事業収益[期間中]」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注2) 「対総不動産賃貸事業収益比率」は、総不動産賃貸事業収益に対する各物件の不動産賃貸事業収益の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各物件の「対総不動産賃貸事業収益比率」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注3) 「テナント数」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約書に表示された物件毎の賃貸借契約上のテナント数(ただし、当該物件につきマスターリース契約が締結されている場合には、かかるマスターリース契約上の賃借人の数)の合計を記載の上、当該物件につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当該物件に係るエンドテナント数を括弧書きで記載しています。
なお、合計欄については、複数物件に重複するテナントは1社として記載しています。また、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件に係るエンドテナント数の合計を括弧書きで記載しています。
(注4) 「賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられるものを、小数第3位を切り捨てて記載しています。
(注5) 「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注6) 「稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、合計欄についてはポートフォリオ全体の稼働率を記載しており、各物件に係る賃貸可能面積の合計に対して各物件に係る賃貸面積の合計が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(ハ)不動産鑑定評価の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る不動産鑑定評価の概要は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 鑑定機関 | 不動産 鑑定 評価額 (百万円) (注1) | 積算 価格 (百万円) | 収益価格 | 鑑定 NOI (百万円) (注2) | ||||
| 直接還元法 | DCF法 | |||||||||
| 収益 価格 (百万円) | 還元 利回り (%) | 収益 価格 (百万円) | 割引率 (%) | 最終 還元 利回り (%) | ||||||
| J-1 | ガーデンシティ 品川御殿山 | 大和不動産 鑑定株式会社 | 64,500 | 69,300 | 66,200 | 3.4 | 63,800 | 3.1 | 3.6 | 2,262 |
| J-2 | 御殿山SHビル | 株式会社 谷澤総合 鑑定所 | 56,900 | 35,900 | 58,000 | 3.6 | 56,400 | 3.6 | 3.8 | 2,064 |
| J-3 | 本町南 ガーデンシティ | 株式会社 立地評価 研究所 | 27,900 | 25,200 | 28,900 | 3.9 | 27,500 | 3.6 | 4.1 | 1,141 |
| J-4 | 本町 ガーデンシティ | 一般財団法人 日本不動産 研究所 | 43,500 | 30,200 | 44,100 | 3.6 | 42,900 | 3.3 | 3.8 | 1,589 |
| J-5 | HK淀屋橋 ガーデン アベニュー | 株式会社 谷澤総合 鑑定所 | 5,380 | 5,400 | 5,610 | 4.1 | 5,280 | 4.1 | 4.2 | 232 |
| J-6 | 広小路 ガーデン アベニュー | 大和不動産 鑑定株式会社 | 6,940 | 7,030 | 7,060 | 4.3 | 6,890 | 4.1 | 4.5 | 307 |
| 合計 | 205,120 | 173,030 | 209,870 | - | 202,770 | - | - | 7,597 | ||
(注1) 「不動産鑑定評価額」は、各不動産鑑定評価書に記載された評価額(当期末現在を価格時点とする大和不動産鑑定株式会社、株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社立地評価研究所及び一般財団法人日本不動産研究所作成の不動産鑑定評価書によります。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 「鑑定NOI」とは、不動産鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益(Net Operating Income)をいい、減価償却を控除する前の収益です。NOIから敷金等の運用益の加算や資本的支出の控除をしたNCF(純収益、Net Cash Flow)とは異なります。上記鑑定NOIは直接還元法によるNOIです。なお、「鑑定NOI」は百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「鑑定NOI」の額の合計が、合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(ニ)資本的支出の状況
a. 資本的支出の予定
本投資法人が保有する資産に関して、現在計画されている改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額には、会計上の費用に区分される結果となるものが発生する場合があります。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 予定期間 | 工事予定金額(百万円)(注) | ||
| 総額 | 当期支払額 | 既支払額 | |||
| ガーデンシティ品川御殿山 (東京都品川区北品川) | 積算電力量計更新工事 | 自 2018年1月 至 2018年3月 | 7 | - | - |
| 本町ガーデンシティ (大阪府大阪市中央区) | 積算熱量計更新工事 | 自 2017年9月 至 2017年9月 | 6 | - | - |
| ガーデンシティ品川御殿山 (東京都品川区北品川) | 非常用発電機整備 | 自 2017年12月 至 2018年3月 | 5 | - | - |
| 本町南ガーデンシティ (大阪府大阪市中央区) | 積算電力量計更新工事 | 自 2018年1月 至 2018年1月 | 3 | - | - |
| ガーデンシティ品川御殿山 (東京都品川区北品川) | 照明制御装置用センター装置 UPS交換 | 自 2017年6月 至 2017年9月 | 2 | - | - |
(注) 「工事予定金額」は、工事に要する費用全額に本投資法人が保有する不動産信託受益権の持分割合を乗じた金額を記載しています。
b. 期中の資本的支出
当期において、本投資法人が保有する資産に対して実施した資本的支出の概要は以下のとおりです。また、当期の資本的支出の総額は80百万円であり、当期の費用に区分された修繕費25百万円を合わせて106百万円の工事を実施しています。
| 不動産等の名称 (所在地) | 目的 | 期間 | 支払金額(百万円) |
| 本町ガーデンシティ (大阪府大阪市中央区) | 吸収冷温水機総合省エネ制御装置導入工事 | 自 2016年9月 至 2016年12月 | 21 |
| HK淀屋橋ガーデンアベニュー (大阪府大阪市中央区) | 1階店舗区画 設備等改修工事 | 自 2017年1月 至 2017年3月 | 21 |
| 本町ガーデンシティ (大阪府大阪市中央区) | 積算熱量計更新工事 | 自 2017年3月 至 2017年3月 | 11 |
| 本町南ガーデンシティ (大阪府大阪市中央区) | 積算電力量計更新工事 | 自 2017年1月 至 2017年2月 | 7 |
| ガーデンシティ品川御殿山 (東京都品川区北品川) | 積算電力量計更新工事 | 自 2016年10月 至 2017年1月 | 7 |
| その他の資本的支出 | 11 | ||
| 合計 | 80 | ||
c. 長期修繕計画のために積立てた金銭
当期までに長期修繕計画のために積立てた金銭はありません。
(ホ)個別資産の損益状況
本投資法人が当期末現在において保有する個別資産の収益状況は、以下のとおりです。
(単位:千円)
| 物件番号 | J-1 | J-2 | J-3 | J-4 | |
| 物件名称 | ガーデンシティ 品川御殿山 | 御殿山SHビル | 本町南 ガーデンシティ | 本町 ガーデンシティ | |
| 運用期間 | (自) | 2016年11月 1日 | 2016年11月 1日 | 2016年11月 1日 | 2016年11月 1日 |
| (至) | 2017年 4月30日 | 2017年 4月30日 | 2017年 4月30日 | 2017年 4月30日 | |
| A.不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入等 | 1,233,719 | 1,089,001 | 586,791 | 903,801 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 附加使用料等 | - | - | - | 29 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,233,719 | 1,089,001 | 586,791 | 903,831 | |
| B.不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | - | - | - | - | |
| 管理委託料 | 8,400 | 1,200 | 6,000 | 6,000 | |
| 信託報酬 | 650 | 400 | 500 | 250 | |
| 水道光熱費 | - | - | - | - | |
| 公租公課 | 75,921 | 50,620 | 62,280 | 88,075 | |
| 損害保険料 | 1,578 | 947 | 969 | 1,793 | |
| 修繕費 | 12,883 | - | 5,053 | 7,010 | |
| 減価償却費 | 157,542 | 139,639 | 111,557 | 195,103 | |
| その他賃貸事業費用 | 953 | 2,280 | 210 | 740 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 257,929 | 195,086 | 186,571 | 298,973 | |
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 975,790 | 893,914 | 400,220 | 604,857 | |
(単位:千円)
| 物件番号 | J-5 | J-6 | |||
| 物件名称 | HK淀屋橋 ガーデンアベニュー | 広小路 ガーデンアベニュー | |||
| 運用期間 | (自) | 2016年11月 1日 | 2016年11月 1日 | ||
| (至) | 2017年 4月30日 | 2017年 4月30日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | |||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入等 | 137,633 | 170,469 | |||
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 附加使用料等 | 7,754 | 15,185 | |||
| 不動産賃貸事業収益合計 | 145,388 | 185,655 | |||
| B.不動産賃貸事業費用 | |||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 外注委託費 | 8,530 | 16,249 | |||
| 管理委託料 | 2,137 | 1,258 | |||
| 信託報酬 | 240 | 225 | |||
| 水道光熱費 | 9,994 | 8,259 | |||
| 公租公課 | 8,521 | 10,782 | |||
| 損害保険料 | 546 | 316 | |||
| 修繕費 | 284 | 400 | |||
| 減価償却費 | 21,939 | 23,692 | |||
| その他賃貸事業費用 | 719 | 363 | |||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 52,913 | 61,548 | |||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 92,475 | 124,107 | |||
(注) 金額については、千円未満を切り捨てており、合計金額が不動産賃貸事業収益や不動産賃貸事業費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。
(へ)建物状況調査報告書の概要
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る建物状況調査報告書の概要は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | 調査書 時点 (注1) | 調査会社(注2) | 再調達価格 (百万円) (注3) | 調査時点における修繕費(千円)(注4) | ||
| 緊急 | 短期 | 長期 | |||||
| J-1 | ガーデンシティ 品川御殿山 | 2017年 4月 | SOMPOリスケアマネジメント株式会社 | 15,484 (注5) | - | - | 53,088 (注5) |
| J-2 | 御殿山SHビル | 2014年 9月 | 株式会社ERIソリューション | 6,800 | - | - | 5,588 |
| J-3 | 本町南 ガーデンシティ | 2014年 9月 | 東京海上日動 リスクコンサルティング株式会社 | 7,840 (注5) | - | - | 10,454 (注5) |
| J-4 | 本町 ガーデンシティ | 2017年 4月 | 東京海上日動 リスクコンサルティング株式会社 | 8,171 | - | - | 25,466 |
| J-5 | HK淀屋橋 ガーデン アベニュー | 2016年 3月 | 損保ジャパン日本興亜 リスクマネジメント株式会社 | 1,988 (注5) | - | - | 7,316 (注5) |
| J-6 | 広小路 ガーデン アベニュー | 2016年 3月 | 損保ジャパン日本興亜 リスクマネジメント株式会社 | 2,100 | - | - | 12,910 |
| 合計 | 42,384 | - | - | 114,824 | |||
(注1) 「調査書時点」は、建物状況調査報告書記載の作成年月を記載しています。
(注2) 「調査会社」は、本書の日付現在までに社名変更等がなされた場合であっても、調査書時点の名称を記載しています。
(注3) 「再調達価格」は、建物状況調査報告書記載の再調達価格を百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「再調達価格」の額の合計が、合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
(注4) 「修繕費」は、千円未満を切り捨てて記載しています。「短期」は、各調査会社が試算した各調査時点における1年以内に必要とする修繕・更新費用を記載しています。「長期」は、各調査会社が試算した各調査時点における12年間(各調査会社により異なります。)の修繕・更新費用を本資産運用会社にて年平均額に換算した金額を記載しています。
(注5) 「ガーデンシティ品川御殿山」、「本町南ガーデンシティ」及び「HK淀屋橋ガーデンアベニュー」の再調達価格及び調査時点における修繕費は、各物件全体の数値を基に、本投資法人の当期末現在において取得済の持分の割合に応じたものを記載しています。
(ト)地震リスク分析等の概要
本投資法人は、各物件を取得する際のデュー・ディリジェンスの一環として、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物のPML値(予想最大損失率)(注1)を算定しています。当該算定されたPML値(予想最大損失率)は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る建物のPML値は、以下のとおりです。
| 物件番号 | 物件名称 | PML値(予想最大損失率) |
| J-1 | ガーデンシティ品川御殿山 | 0.5% |
| J-2 | 御殿山SHビル | 1.9% |
| J-3 | 本町南ガーデンシティ | 4.5% |
| J-4 | 本町ガーデンシティ | 4.2% |
| J-5 | HK淀屋橋ガーデンアベニュー | 7.5% |
| J-6 | 広小路ガーデンアベニュー | 2.7% |
| ポートフォリオ全体 | 1.9%(注2) |
(注1) 「PML値」とは、本書においては、想定した予定使用期間中に想定される最大規模の地震(50年間で10%を超える確率で発生すると予想される大地震=再現期間475年相当の大地震)によりどの程度被害を受けるかを、非超過確率に相当する予想損失額の再調達価格に対する割合(%)で示したものです。ただし、予想損害額は、地震動による建物(構造体、仕上げ、建築設備)のみの直接被害に関するものだけであり、機器、家具、什器等の被害や地震動の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。
(注2) 「ポートフォリオ全体」のPML値は、2016年4月付「6物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づきポートフォリオPML値を記載しています。
(チ)保有資産に係る担保の状況
保有資産につき、設定されている担保はありません。
(リ)主要な不動産に関する情報
本投資法人が当期末現在において保有する資産のうち、主要な不動産(当該物件総賃料収入が本投資法人が当期末現在において保有する資産全体の総賃料収入の10%以上を占める不動産をいいます。)の概要は、以下のとおりです。
| 物件 番号 | 物件名称 | テナント数 | 総賃料収入 (百万円) (注1) | 賃貸可能面積 (㎡) | 賃貸面積 (㎡) | 稼働率 (%) (注2) |
| J-1 | ガーデンシティ品川御殿山 | 1 | 2,467 | 29,235.95 | 29,235.95 | 100.0 |
| J-2 | 御殿山SHビル | 1 | 2,177 | 19,999.97 | 19,999.97 | 100.0 |
| J-3 | 本町南ガーデンシティ | 1 | 1,173 | 16,699.46 | 16,699.46 | 100.0 |
| J-4 | 本町ガーデンシティ | 1 | 1,807 | 17,006.94 | 17,006.94 | 100.0 |
(注1) 「総賃料収入」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料(駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額)(消費税及び地方消費税は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 「稼働率」は、当期末現在における各物件に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「最近5年間の稼働率の推移」については、後記「⑤ 保有資産の個別不動産の概要」をご参照下さい。
(ヌ)主要なテナントに関する情報
本投資法人が当期末現在において保有する資産に係る主要なテナント(当該テナントへの賃貸面積が本投資法人の保有資産全体の賃貸面積の10%以上を占めるテナントをいいます。)の概要は、以下のとおりです。
| テナント名 | 業種 | 物件名称 | 賃貸面積 (㎡) (注1) | 面積比率 (%) (注2) | 総賃料収入 (百万円) (注3) (注4) | 敷金・保証金 (百万円) (注5) | 契約満了日 (賃貸借 契約期間) (注6) | 契約更改の 方法等 (注9) |
| 積水ハウス株式会社 | 建設業 | ガーデン シティ 品川御殿山 | 29,235.95 | 31.8 | 2,467 | 2,376 | 2019年 12月2日 (5.0年) (注7) (3.5年) (注8) | 契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がないときは2年間自動更新 |
| 本町南 ガーデン シティ | 16,699.46 | 18.2 | 1,173 | 1,214 | 2019年 12月2日 (5.0年) | 契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がないときは2年間自動更新 | ||
| 本町 ガーデン シティ | 17,006.94 | 18.5 | 1,807 | 1,690 | 2020年 5月18日 (5.0年) | 契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がないときは2年間自動更新 | ||
| HK淀屋橋 ガーデン アベニュー | 4,554.52 | 5.0 | 267 | 236 | 2019年 5月23日 (3.0年) | 契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がないときは2年間自動更新 | ||
| 広小路 ガーデン アベニュー | 4,442.75 | 4.8 | 335 | 246 | 2019年 5月23日 (3.0年) | 契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に書面による意思表示がないときは2年間自動更新 | ||
| 小計 | 71,939.62 | 78.2 | 6,051 | 5,764 | - | - | ||
| 非開示 (注10) | IT サービス | 御殿山 SHビル | 19,999.97 | 21.8 | 2,177 | 3,266 | 2031年 2月末日 (20.0年) | 定期賃貸借契約だが、協議の上、契約期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができる |
| 合計 | 91,939.59 | 100.0 | 8,229 | 9,031 | (9.1年) | - | ||
(注1) 「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約書(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
(注2) 「面積比率」は、各物件の賃貸可能面積に対する各テナントへの賃貸面積の割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 「総賃料収入」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約書(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書)に表示された月間賃料(駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額)(消費税及び地方消費税は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「総賃料収入」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月間賃料の額は、当期末現在適用される金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上高に連動する、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月間賃料の額は、2016年5月から2017年4月までの期間の実績の平均額を用いています。
(注4) 各テナントとの各賃貸借契約における賃料改定に関する定めは以下のとおりです。
・積水ハウス株式会社 賃料改定に関する定めなし。
・非開示テナント 賃貸借開始(2011年3月1日)後5年毎に協議の上、賃料の改定が可能。
(注5) 「敷金・保証金」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約)に規定する敷金、保証金その他の預託金(駐車場、倉庫、看板等に係るものは含みません。)の残高の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の「敷金・保証金」の額の合計が合計欄記載の数値と一致しない場合があります。
なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、マスターリース契約上の敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金、保証金その他の預託金の残高の合計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6) 「契約満了日(賃貸借契約期間)」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約書(マスターリース契約が締結されている場合には各マスターリース契約書)に表示された契約満了日を記載し、賃貸借の開始日から当該契約満了日までの期間を括弧内に記載しています。なお、合計欄には、かかる契約期間を、取得価格で加重平均した年数を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7) 第1回取得部分に係る賃貸借契約における賃貸借契約期間を記載しています。
(注8) 第2回取得部分に係る賃貸借契約における賃貸借契約期間を記載しています。
(注9) 「契約更改の方法等」は、当期末現在において有効な各テナントに係る各賃貸借契約(マスターリース契約が締結されている場合には各マスターリース契約)に基づいて記載しています。
(注10) テナントから名称の開示についての承諾が得られていないため記載していません。
④ ポートフォリオの概況
当期末現在における本投資法人のポートフォリオの概要は、以下のとおりです。なお、当該ポートフォリオの概要は、いずれも当期末現在における情報に基づいて記載しています。
(イ)用途別
| 用途 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| オフィスビル | 6 | 179,550 | 100.0 |
| その他 | - | - | - |
| 合計 | 6 | 179,550 | 100.0 |
(ロ)地域別
| 国内/海外 | エリア | 物件数 | 取得価格 (百万円) | 比率(%) | ||
| 国内 | 6 | 179,550 | 100.0 | |||
| 三大都市圏 | 6 | 179,550 | 100.0 | |||
| 三大都市 | 6 | 179,550 | 100.0 | |||
| 東京23区 | 2 | 107,100 | 59.6 | |||
| 大阪市 | 3 | 66,100 | 36.8 | |||
| 名古屋市 | 1 | 6,350 | 3.5 | |||
| その他 | - | - | - | |||
| その他地域 | - | - | - | |||
| 海外 | - | - | - | |||
| 合計 | 6 | 179,550 | 100.0 | |||
(ハ)延床面積別
| 規模 | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| 50,000㎡以上 | 1 | 55,600 | 31.0 |
| 30,000㎡以上50,000㎡未満 | 2 | 61,700 | 34.4 |
| 10,000㎡以上30,000㎡未満 | 2 | 55,900 | 31.1 |
| 10,000㎡未満 | 1 | 6,350 | 3.5 |
| 合計 | 6 | 179,550 | 100.0 |
(注) 延床面積は、一棟の建物全体での登記簿上の床面積に基づいて算出し、記載しています。
(ニ)築年数別
| 築年数(注) | 物件数 | 取得価格(百万円) | 比率(%) |
| 築1年以上5年未満 | 1 | 4,400 | 2.5 |
| 築5年以上10年未満 | 5 | 175,150 | 97.5 |
| 築10年以上 | - | - | - |
| 合計 | 6 | 179,550 | 100.0 |
(注) 築年数は、各物件について、主たる建物の登記簿上の新築の日(主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築の日)から当期末までの期間に基づいて記載しています。
⑤ 保有資産の個別不動産の概要
以下の表は、本投資法人の当期末現在の保有資産の概要を個別に表にまとめたものです(以下「個別物件表」といいます。)。個別物件表に記載されている各種用語については、以下をご参照下さい。
なお、個別物件表は、別途注記等をする場合を除き、いずれも当期末現在における情報に基づいて記載しています。
(イ)冒頭部分について
・「物件番号」は、本投資法人の保有資産を国内と海外に分類し、分類毎に番号を付したものです。
・「用途」は、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。なお、区分所有建物の場合、当該専有部分の用途を記載しています。
(ロ)「特定資産の概要」欄について
・「取得年月日」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された保有資産の取得年月日を記載しています。
・「取得価格」は、各保有資産に係る売買契約書に記載された売買代金額(消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含まず、百万円未満を切り捨てています。)を記載しています。
・「特定資産の種類」は、本投資法人が取得した権利の種類を記載しています。
・「鑑定評価額(価格時点)」は、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書に記載された鑑定評価額及び価格時点を記載し、鑑定評価額については百万円未満を切り捨てて記載しています。
・「所在地(住居表示)」は、物件概要書又は重要事項説明書の記載に基づき住居表示を記載しています。なお、住居表示が未実施の場合その他物件概要書及び重要事項説明書に住居表示の記載がない場合には、「所在地(住居表示)」には登記簿の記載に基づき地番、又は所在地として慣用されている表示方法を記載しています。
・「交通」は、保有資産について、その最寄駅及び駅からの徒歩分数を、本投資法人及び本資産運用会社が不動産鑑定機関に投資対象不動産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。
・「土地」の「地番」及び「敷地面積」は、登記簿の記載に基づき地番(複数ある場合にはそのうちの一地番)及び地積の合計を記載しています。なお、区分所有建物の敷地の一部又は土地の共有持分を取得する場合でも、敷地又は土地全体の地積を記載しています。
・「土地」の「建ぺい率」は、建築基準法第53条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
・「土地」の「容積率」は、建築基準法第52条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を百分率で記載しています。
・「土地」の「用途地域」は、都市計画法第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「土地」の「所有形態」は、本投資法人が直接に不動産を保有している場合には不動産に関して本投資法人が保有する権利を、本投資法人が信託受益権を保有している場合には信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を、それぞれ記載しています。
・「建物」の「竣工年月」は、主たる建物の登記簿上の新築年月を記載しています。主たる建物が複数ある場合には、登記簿上一番古い新築年月を記載しています。
・「建物」の「構造/階数」は、登記簿の記載に基づき記載しています。なお、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、取得した専有部分ではなく、一棟の建物全体の構造及び階数を記載しています。
なお、「構造/階数」欄に記載の略称は、それぞれ以下を表します。
RC造:鉄筋コンクリート造、SRC造:鉄骨鉄筋コンクリート造、S造:鉄骨造
・「建物」の「延床面積」は、登記簿上表示されている建物又は信託建物(ただし、附属建物等を除きます。)の床面積の合計を記載しています。また、建物又は信託建物が区分所有建物の専有部分である場合には、一棟の建物全体の床面積を記載しています。
・「建物」の「設計者」は、保有資産の設計者を記載しています。
・「建物」の「施工者」は、保有資産の施工者を記載しています。
・「建物」の「所有形態」は、所有権・区分所有権等の所有形態の区分を記載しています。区分所有権との記載は、区分所有建物の専有部分の所有権を意味しています。
・「PM会社」は、プロパティ・マネジメント業務を委託している会社を記載しています。
・「ML会社」は、マスターリース会社となっている会社を記載しています。
・「ML種別」は、マスターリース契約の契約形態を記載しています。
(ハ)「信託受益権の概要」欄について
・「信託設定日」は、信託設定日を記載しています。
・「信託受託者」は、信託受託者を記載しています。
・「信託期間満了日」は、信託期間の満了日を記載しています。
(ニ)「特記事項」欄について
「特記事項」は、以下の事項を含む、各保有資産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほか、保有資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
a. 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
b. 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの(担保権の設定を含みます。)
c. 不動産又は信託不動産と隣接地との境界を越えた構築物等がある場合や境界確認等に問題がある場合の主なものとその協定等
d. 共有者又は区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
(ホ)「賃貸借の概要」欄について
・「契約期間」、「契約更改の方法・期間満了時の更新について」、「中途解約について」及び「違約金」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書及びそれに関連して締結された合意書面の内容を記載しています。
・「賃貸面積」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書)に表示された賃貸面積の合計を記載しています。
・「年間賃料」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約書(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約書)に表示された建物に係る月間賃料(駐車場、倉庫、看板等の使用料は含まず、共益費を含みます。)を12倍することにより年換算して算出した金額(複数の賃貸借契約が締結されている場合には、その合計額)(消費税及び地方消費税は含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、かかる賃貸借契約において、期間に応じて賃料が段階的に増額される旨の定めがある場合には、月間賃料の額は、当期末現在適用される金額を用いています。また、かかる賃貸借契約において、賃料の額が売上高に連動する、いわゆる売上歩合賃料の定めがある場合には、月間賃料の額は、2016年5月から2017年4月までの期間の実績の平均額を用いています。
・「敷金・保証金」は、当期末現在において有効な各保有資産に係る各賃貸借契約(ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている場合には、当期末現在において締結されているエンドテナントとの賃貸借契約)に規定する敷金、保証金その他の預託金(駐車場、倉庫、看板等に係るものは含みません。)の残高の合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、当該資産につきマスターリース契約が締結されている場合において、マスターリース契約上の敷金額がエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約又は転貸借契約に規定する敷金、保証金その他の預託金の残高の合計額と同額とされている場合には、当該合計額を百万円未満を切り捨てて記載しています。
(ヘ)「権利関係図」欄について
・各保有資産が共有又は区分所有物件である場合には、権利関係を簡易な図で説明したもの(権利関係図)を記載しています。
(ト)「稼働率の推移」欄について
・「稼働率」は、各期末時点において有効な各保有資産に係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、「賃貸可能面積」は、当期末現在において有効な各物件に係る各賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能であると考えられるものを、小数第3位を切り捨てて算出しています。
| ガーデンシティ品川御殿山 | 物件番号 | J-1 | |||
| 用途 | 事務所(注1) | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日(注2) | ①2014年12月3日 ②2016年5月24日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 55,600百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 64,500百万円 (2017年4月末日) | ||
| 所在地 (住居表示) | 東京都品川区北品川六丁目7番29号 | ||||
| 交通 | JR「品川」駅徒歩約12分、JR「大崎」駅徒歩約10分、JR「五反田」駅徒歩約12分、京急本線 「北品川」駅徒歩約9分 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区北品川六丁目351番1他 | 建物 | 竣工年月 | 2011年2月 |
| 建ぺい率 | 80・60・60% | 構造/階数 | RC造地下1階・地上9階 (注4) | ||
| 容積率 | 500・300・200% | 延床面積 | 62,975.42㎡(注4) | ||
| 用途地域 | 商業地域・準工業地域・第一種中高層住居専用地域 | 設計者 | 株式会社日建設計・大成 建設株式会社 | ||
| 敷地面積 | 15,942.78㎡ | 施工者 | 大成建設株式会社 | ||
| 所有形態 | 敷地権(共有持分) | 所有形態 | 区分所有権(注4) | ||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | ML会社 (ML種別) | 積水ハウス株式会社 (賃料固定型) | ||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託設定日(注2) | ①2014年12月3日 ②2016年5月24日 | 信託受託者(注2) | ①みずほ信託銀行株式会社 ②みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 信託期間満了日(注2) | ①2024年12月2日 ②2026年5月23日(注3) | ||||
| 特記事項 | |||||
| 本書の日付現在、積水ハウスと第1回取得部分に係る信託受託者(以下「信託受託者(第1回取得部分)」といいます。)と第2回取得部分に係る信託受託者(以下「信託受託者(第2回取得部分)といいます。)と第3回取得部分に係る信託受託者(以下「信託受託者(第3回取得部分)」といいます。)と本投資法人との間で、区分所有者間協定書(以下、本項目において「本協定」といいます。)が締結され、相互の優先交渉権等が合意されています。 本協定の概要は、以下のとおりです。 (a)積水ハウス、信託受託者(第1回取得部分)、信託受託者(第2回取得部分)若しくは信託受託者(第3回取得部分)が区分所有権の一部若しくは全部(以下、本項目において「対象区分所有権」といいます。)を第三者に譲渡しようとする場合、又は、本投資法人が第1回取得部分に係る信託受益権、第2回取得部分に係る信託受益権若しくは第3回取得部分に係る信託受益権(以下、本項目においてこれらの信託受益権と、対象区分所有権を個別に又は総称して「譲渡対象物件」といいます。)を第三者に譲渡しようとする場合、譲渡しようとする者(以下、本項目において「申出人」といいます。)は、第三者との譲渡交渉に先立ち、譲渡の条件、その他当該譲渡関連の情報を第三者への提供に優先して他の当事者(以下、本項目において「相手方」といいます。)に対して通知しなければならず、相手方が譲渡対象物件の購入に関し協議を求めた場合、申出人は譲渡の条件について相手方と誠実に協議し、所定協議期間中、第三者との間で譲渡対象物件の譲渡に関する交渉を行いません。なお、所定の協議期間以内に相手方から申出人に対し購入の申込みがなかった場合、又は協議が整わなかった場合に限り、申出人は、第三者に対して譲渡対象物件を譲渡することができますが、当該譲渡の条件は、上記の相手方に対して通知した譲渡の条件よりも譲受人に有利な内容であってはなりません。 (b)本協定において定める義務を履行しない場合には、積水ハウス又は本投資法人は、互いに義務を履行するよう通知し、所定の期間以内に当該義務を履行しない場合には、その保有する区分所有権を有償で譲渡するよう請求することができます。 (c)積水ハウス、信託受託者(第1回取得部分)、信託受託者(第2回取得部分)又は信託受託者(第3回取得部分)が対象物件の区分所有権の一部を他の当事者以外の第三者に譲渡する場合には、当該第三者に本協定の地位を当該譲渡の限度で承継させます。この場合、本協定の当事者は、当該第三者が承継するに当たり本協定に必要な修正を加えることについて協力します。 | |||||
(注1) 建物一棟全体の用途は、事務所、駐車場及び店舗です。
(注2) 本投資法人は、2014年12月3日付で、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、4階、7階及び8階の専有部分の全て、並びに2階、3階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:3,857,806分の2,103,349(約54.5%)(以下「第1回取得部分」といいます。)を取得価格39,700百万円で取得しています。また、本投資法人は、2016年5月24日付で、「ガーデンシティ品川御殿山」の建物のうち、2階、3階、5階及び6階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:3,857,806分の820,252(約21.3%))(以下「第2回取得部分」といいます。)を取得価格15,900百万円で追加取得しています。
①については第1回取得部分に係る内容を、②については第2回取得部分に係る内容を記載しています。
(注3) 本投資法人とみずほ信託銀行株式会社は、本投資法人が保有する信託受益権に係る信託の信託期間を統一するため、2017年5月9日付で第2回取得部分に係る信託期間満了日を2026年5月31日から2024年12月2日に変更することを合意しました。
(注4) 本投資法人が当期末現在保有する部分は、建物のうち、3階、4階、6階、7階及び8階の専有部分の全て、並びに2階及び5階の専有部分の一部に係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:3,857,806分の2,923,601(約75.8%))です。
| ガーデンシティ品川御殿山 権利関係図 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 積水ハウス株式会社 |
| 業種 | 建設業 |
| 契約形態 | 普通賃貸借契約 |
| 契約期間 | 5年(注1) 3.5年(注2) |
| 賃貸面積 | 29,235.95㎡ |
| 年間賃料(注3) | 2,467百万円 |
| 敷金・保証金 | 2,376百万円 |
| 契約更改の方法・期間満了時の更新について | 協議の上、本契約を更新することができます。協議が契約期間満了日までに調わなかった場合、賃貸人及び賃借人が本契約の継続を希望するときは、従前と同一の条件で2年間更新され、以降も同様とします。更新を希望しない当事者は、契約期間満了の1年前から6か月前までの期間において、相手方に対してその旨を通知します。 |
| 中途解約について | 各当事者は、契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。 |
| 違約金 | 該当事項はありません。 |
| その他 | 賃料固定型マスターリース・一部収益連動賃料(注3) |
(注1) 第1回取得部分に係る賃貸借契約における賃貸借契約期間を記載しています。
(注2) 第2回取得部分に係る賃貸借契約における賃貸借契約期間を記載しています。
(注3) 賃料固定型マスターリース契約を締結していますが、マスターレッシーである賃借人が獲得する収益が一定額を超過した場合にマスターレッシーの収益に連動した賃料が支払われる旨の定め(収益連動賃料)があります。なお、本契約の更新時において、賃料は改定される可能性があります。
| 稼働率の推移 | ||||
| 第1期末 (2015年4月末日) | 第2期末 (2015年10月末日) | 第3期末 (2016年4月末日) | 第4期末 (2016年10月末日) | 第5期末 (2017年4月末日) |
| 100.0%(注) | 100.0%(注) | 100.0%(注) | 100.0% | 100.0% |
(注) 第2回取得部分の取得年月日は2016年5月24日であるため、第1期末、第2期末及び第3期末の稼働率については、第1回取得部分のみに係る稼働率を記載しています。
| 御殿山SHビル | 物件番号 | J-2 | |||
| 用途 | 事務所 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2014年12月3日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 51,500百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 56,900百万円 (2017年4月末日) | ||
| 所在地 (住居表示) | 東京都品川区北品川六丁目5番17号 | ||||
| 交通 | JR「品川」駅徒歩約13分、JR「大崎」駅徒歩約10分、JR「五反田」駅徒歩約10分、京急本線 「北品川」駅徒歩約10分 | ||||
| 土地 | 地番 | 東京都品川区北品川六丁目374番1他 | 建物 | 竣工年月 | 2011年2月 |
| 建ぺい率 | 80・60・60% | 構造/階数 | S造・SRC造 地下1階・地上7階 | ||
| 容積率 | 500・300・150% | 延床面積 | 19,812.85㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域・準工業地域・第一種低層住居専用地域 | 設計者 | 大成建設株式会社 | ||
| 敷地面積 | 6,858.68㎡ | 施工者 | 大成建設株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | ML会社 (ML種別) | - | ||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託設定日 | 2014年12月3日 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 信託期間満了日 | 2024年12月2日 | ||||
| 特記事項 | |||||
| 本物件の賃貸借契約においては、賃貸人が賃貸人の地位を譲渡する場合には、賃借人に譲渡の条件及び賃借人が通知を受領した日から1か月以上の期間を定めた回答期日を通知した上で、賃借人に優先交渉権を付与することとされています。賃貸人は、回答期日までに譲渡の条件が整わなかった場合、若しくは回答期日までに賃借人の回答がなかった場合には、賃借人に対して通知の上、賃貸人の地位を譲渡できるものとされています。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 非開示(注) |
| 業種 | ITサービス |
| 契約形態 | 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 20年 |
| 賃貸面積 | 19,999.97㎡ |
| 年間賃料 | 2,177百万円 |
| 敷金・保証金 | 3,266百万円 |
| 中途解約について | 契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。ただし、残存する賃貸借契約期間に相当する賃料相当額を支払えば解約できます。 |
| 違約金 | 残存する賃貸借契約期間に相当する賃料相当額 |
| 契約更改の方法 | 協議の上、契約期間満了日の翌日を始期とする新たな賃貸借契約を締結することができます。 |
| その他 | 賃貸借5年毎に協議の上、賃料の改定が可能。 |
(注) テナントから名称の開示についての承諾が得られていないため、記載していません。
| 稼働率の推移 | ||||
| 第1期末 (2015年4月末日) | 第2期末 (2015年10月末日) | 第3期末 (2016年4月末日) | 第4期末 (2016年10月末日) | 第5期末 (2017年4月末日) |
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
| 本町南ガーデンシティ | 物件番号 | J-3 | |||
| 用途 | 事務所(注1) | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2014年12月3日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 23,100百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 27,900百万円 (2017年4月末日) | ||
| 所在地 (住居表示) | 大阪府大阪市中央区北久宝寺町三丁目6番1号 | ||||
| 交通 | 大阪市営地下鉄御堂筋線、中央線、四つ橋線「本町」駅 徒歩約3分 | ||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区北久宝寺町三丁目27番1他 | 建物 | 竣工年月 | 2011年2月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | S造・SRC造地下2階・地上25階(注2) | ||
| 容積率 | 1,000% | 延床面積 | 46,010.88㎡(注2) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社日建設計 | ||
| 敷地面積 | 3,737.11㎡ | 施工者 | 鴻池・大林共同企業体 | ||
| 所有形態 | 敷地権(共有持分) | 所有形態 | 区分所有権(注2) | ||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | ML会社 (ML種別) | 積水ハウス株式会社 (賃料固定型) | ||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託設定日 | 2000年9月22日 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | ||
| 信託期間満了日 | 2024年12月2日 | ||||
| 特記事項 | |||||
| 本物件は、積水ハウスが、建物一棟全てを信託財産とする1つの信託受益権を保有していましたが、積水ハウスは、本投資法人との本件売買契約において、本投資法人の取得日付で、本物件を積水ハウスが保有し続ける専有部分に係る区分所有権を信託財産とする信託受益権(B号)と、本投資法人へ譲渡対象である専有部分に係る区分所有権を信託財産とする信託受益権(A号)の2つの受益権に分割した上で、本投資法人に対して当該信託受益権(A号)を譲渡し、かつ、本書の日付現在、積水ハウスと本投資法人との間で、受益者間協定書が締結され、相互の優先交渉権等が合意されています。 本協定の概要は、以下のとおりです。 (a)受益者の一方(以下、本項目において「申出人」といいます。)がその有する受益権(以下、本項目において「譲渡対象受益権」といいます。)を第三者に譲渡しようとする場合には、第三者との譲渡交渉に先立ち、譲渡の条件、その他当該譲渡関連の情報を第三者への提供に優先して他方の受益者(以下、本項目において「相手方」といいます。)に対して通知し、相手方が譲渡対象受益権の購入に関し協議を求めた場合、申出人は譲渡の条件について相手方と誠実に協議し、所定の協議期間中、第三者との間で譲渡対象受益権の譲渡に関する交渉を行わないものとします。なお、所定の協議期間以内に相手方から申出人に対し購入の申込みがなかった場合、又は協議が整わなかった場合に限り、申出人は、受託者の同意を得た上で、第三者に対して譲渡対象受益権を譲渡することができますが、当該譲渡の条件は、上記の相手方に対して通知した譲渡の条件よりも譲受人に有利な内容であってはなりません。積水ハウス又は本投資法人が信託受託者をして信託不動産の区分所有権を第三者に譲渡しようとする場合も同様です。 (b)積水ハウス又は本投資法人が本協定において定める義務を履行しない場合(以下、当該義務を履行しない受益者を本項目において「義務不履行受益者」といいます。)には、相手方は、義務不履行受益者に対して、当該義務を履行するよう書面により通知し、所定の期間以内に義務不履行受益者が当該義務を履行しない場合には、義務不履行受益者に対してその保有する譲渡対象受益権又は信託受託者を通じて保有する区分所有権を有償で譲渡するよう請求することができます。 (c)積水ハウス及び本投資法人は、上記(a)の手続を経ずにその保有する受益権を譲渡し、移転し、担保を設定し、その他処分をするには、相手方の同意を得なければなりません。 | |||||
(注1) 建物一棟全体の用途は、事務所、駐車場及び店舗です。
(注2) 本投資法人が当期末現在保有する専有部分は、建物のうち、13階から24階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:2,965,753分の1,669,946(約56.3%))です。
| 本町南ガーデンシティ 権利関係図 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 積水ハウス株式会社 |
| 業種 | 建設業 |
| 契約形態 | 普通建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 5年 |
| 賃貸面積 | 16,699.46㎡ |
| 年間賃料(注) | 1,173百万円 |
| 敷金・保証金 | 1,214百万円 |
| 契約更改の方法・期間満了時の更新について | 協議の上、本契約を更新することができます。協議が契約期間満了日までに調わなかった場合、賃貸人及び賃借人が本契約の継続を希望するときは、従前と同一の条件で2年間更新され、以降も同様とします。更新を希望しない当事者は、契約期間満了の1年前から6か月前までの期間において、相手方に対してその旨を通知します。 |
| 中途解約について | 各当事者は、契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。 |
| 違約金 | 該当事項はありません。 |
| その他 | 賃料固定型マスターリース・一部収益連動賃料(注) |
(注) 賃料固定型マスターリース契約を締結していますが、マスターレッシーである賃借人が獲得する収益が一定額を超過した場合にマスターレッシーの収益に連動した賃料が支払われる旨の定め(収益連動賃料)があります。なお、本契約の更新時において、賃料は改定される可能性があります。
| 稼働率の推移 | ||||
| 第1期末 (2015年4月末日) | 第2期末 (2015年10月末日) | 第3期末 (2016年4月末日) | 第4期末 (2016年10月末日) | 第5期末 (2017年4月末日) |
| 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
| 本町ガーデンシティ | 物件番号 | J-4 | |||
| 用途 | 事務所(注1) | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2015年5月19日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 38,600百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 43,500百万円 (2017年4月末日) | ||
| 所在地 (住居表示) | 大阪府大阪市中央区本町三丁目6番4号 | ||||
| 交通 | 大阪市営地下鉄御堂筋線、中央線、四つ橋線「本町」駅 近接 | ||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区本町三丁目46番1他 | 建物 | 竣工年月 | 2010年5月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | S造・SRC造地下2階・地上27階(注3) | ||
| 容積率 | 1,000%(注2) | 延床面積 | 49,163.16㎡(注3) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社日建設計・大成建設株式会社 | ||
| 敷地面積 | 4,145.71㎡ | 施工者 | 大成建設株式会社 | ||
| 所有形態 | 敷地権(共有持分) | 所有形態 | 区分所有権(注3) | ||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | ML会社 (ML種別) | 積水ハウス株式会社 (賃料固定型) | ||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託設定日 | 2015年5月19日 | 信託受託者 | みずほ信託銀行株式会社 | ||
| 信託期間満了日 | 2025年5月31日 | ||||
| 特記事項 | |||||
| 本書の日付現在、該当事項はありません。 | |||||
(注1) 建物一棟全体の用途は、事務所、駐車場、店舗及びホテルです。
(注2) 指定容積率は、本来1,000%ですが、都市再生特別地区の指定を受けているため、1,300%へ緩和されています。
(注3) 本投資法人が当期末現在保有する部分は、建物のうち、オフィスビル及び商業施設の用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権であり、専有面積の割合は建物全体の専有面積の約52.7%です。なお、敷地権割合は事務所部分100,000分の68,645、店舗部分100,000分の1,104の合計100,000分の69,749(約69.7%)です。本投資法人が当期末現在保有する部分には規約共用部分(駐車場、管理事務所等)の共有持分が含まれますが、これに伴う敷地権割合はありません。また、付属建物は他の区分所有者が保有しているホテルの用途に用いられる専有部分の全てに係る区分所有権に付属するため、本投資法人が当期末現在保有する部分には付属建物は含まれません。
| 本町ガーデンシティ 権利関係図 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 積水ハウス株式会社 |
| 業種 | 建設業 |
| 契約形態 | 普通建物賃貸借契約 |
| 契約期間 | 5年 |
| 賃貸面積 | 17,006.94㎡ |
| 年間賃料(注) | 1,807百万円 |
| 敷金・保証金 | 1,690百万円 |
| 契約更改の方法・期間満了時の更新について | 協議の上、本契約を更新することができます。協議が契約期間満了日までに調わなかった場合、賃貸人及び賃借人が本契約の継続を希望するときは、従前と同一の条件で2年間更新され、以降も同様とします。更新を希望しない当事者は、契約期間満了の1年前から6か月前までの期間において、相手方に対してその旨を通知します。 |
| 中途解約について | 各当事者は、契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。 |
| 違約金 | 該当事項はありません。 |
| その他 | 賃料固定型マスターリース・一部収益連動賃料(注) |
(注)賃料固定型マスターリース契約を締結していますが、マスターレッシーである賃借人が獲得する収益が一定額を超過した場合にマスターレッシーの収益に連動した賃料が支払われる旨の定め(収益連動賃料)があります。なお、本契約の更新時において、賃料は改定される可能性があります。
| 稼働率の推移 | ||||
| 第1期末 (2015年4月末日) | 第2期末 (2015年10月末日) | 第3期末 (2016年4月末日) | 第4期末 (2016年10月末日) | 第5期末 (2017年4月末日) |
| -(注) | 100.0% | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
(注) 本物件の取得年月日は2015年5月19日であるため、第1期末の稼働率については、該当事項はありません。
| HK淀屋橋ガーデンアベニュー | 物件番号 | J-5 | |||
| 用途 | 事務所(注1) | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2016年5月24日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 4,400百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 5,380百万円 (2017年4月末日) | ||
| 所在地 (住居表示) | 大阪府大阪市中央区伏見町四丁目3番9号 | ||||
| 交通 | 大阪市営地下鉄御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩約2分、四つ橋線「肥後橋」駅 徒歩約5分 | ||||
| 土地 | 地番 | 大阪府大阪市中央区伏見町四丁目27番1 | 建物 | 竣工年月 | 2015年7月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | S造・SRC造・RC造地下 2階・地上13階(注2) | ||
| 容積率 | 600% | 延床面積 | 16,953.28㎡(注2) | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社日建設計 | ||
| 敷地面積 | 2,368.39㎡ | 施工者 | 大林組・錢高組共同企業体 | ||
| 所有形態 | 敷地権(共有持分) | 所有形態 | 区分所有権(注2) | ||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | ML会社 (ML種別) | 積水ハウス株式会社 (パススルー型) | ||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託設定日 | 2016年5月24日 | 信託受託者 | 三井住友信託銀行 株式会社 | ||
| 信託期間満了日 | 2026年5月31日 | ||||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
(注1) 建物一棟全体の用途は、事務所及び店舗です。
(注2) 本投資法人が当期末現在保有する部分は、建物のうち、1階から6階までの専有部分の全てに係る区分所有権とそれに伴う敷地権(敷地権割合:1,000,000分の405,901(約40.6%))です。
| HK淀屋橋ガーデンアベニュー 権利関係図 | |
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 積水ハウス株式会社 |
| 業種 | 建設業 |
| 契約形態 | 普通賃貸借契約 |
| 契約期間 | 3年 |
| 賃貸面積 | 4,554.52㎡ |
| 年間賃料 | 267百万円 |
| 敷金・保証金 | 236百万円 |
| 契約更改の方法・期間満了時の更新について | 協議の上、本契約を更新することができます。協議が契約期間満了日までに調わなかった場合、賃貸人及び賃借人が本契約の継続を希望するときは、従前と同一の条件で2年間更新され、以降も同様とします。更新を希望しない当事者は、契約期間満了の1年前から6か月前までの期間において、相手方に対してその旨を通知します。 |
| 中途解約について | 各当事者は、契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。 |
| 違約金 | 該当事項はありません。 |
| その他 | パススルー型マスターリース |
| 稼働率の推移 | ||||
| 第1期末 (2015年4月末日) | 第2期末 (2015年10月末日) | 第3期末 (2016年4月末日) | 第4期末 (2016年10月末日) | 第5期末 (2017年4月末日) |
| -(注) | -(注) | -(注) | 98.6% | 100.0% |
(注) 本物件の取得年月日は2016年5月24日であるため、第1期末から第3期末の稼働率については、該当事項はありません。
| 広小路ガーデンアベニュー | 物件番号 | J-6 | |||
| 用途 | 事務所・店舗 | ||||
| 特定資産の概要 | |||||
| 取得年月日 | 2016年5月24日 | 特定資産の種類 | 信託受益権 | ||
| 取得価格 | 6,350百万円 | 鑑定評価額 (価格時点) | 6,940百万円 (2017年4月末日) | ||
| 所在地 (住居表示) | 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目24番16号 | ||||
| 交通 | 名古屋市営地下鉄東山線、桜通線他「名古屋」駅 徒歩約6分 | ||||
| 土地 | 地番 | 愛知県名古屋市中村区名駅四丁目2408番他 | 建物 | 竣工年月 | 2011年3月 |
| 建ぺい率 | 80% | 構造/階数 | S造・SRC造地下1階・ 地上12階 | ||
| 容積率 | 800% | 延床面積 | 7,017.98㎡ | ||
| 用途地域 | 商業地域 | 設計者 | 株式会社梓設計・ 大成建設株式会社 | ||
| 敷地面積 | 811.52㎡ | 施工者 | 大成建設株式会社 | ||
| 所有形態 | 所有権 | 所有形態 | 所有権 | ||
| PM会社 | 積水ハウス株式会社 | ML会社 (ML種別) | 積水ハウス株式会社 (パススルー型) | ||
| 信託受益権の概要 | |||||
| 信託設定日 | 2016年5月24日 | 信託受託者 | 三菱UFJ信託銀行 株式会社 | ||
| 信託期間満了日 | 2026年5月31日 | ||||
| 特記事項 | |||||
| 該当事項はありません。 | |||||
| 賃貸借の概要 | |
| 賃借人 | 積水ハウス株式会社 |
| 業種 | 建設業 |
| 契約形態 | 普通賃貸借契約 |
| 契約期間 | 3年 |
| 賃貸面積 | 4,442.75㎡ |
| 年間賃料 | 335百万円 |
| 敷金・保証金 | 246百万円 |
| 契約更改の方法・期間満了時の更新について | 協議の上、本契約を更新することができます。協議が契約期間満了日までに調わなかった場合、賃貸人及び賃借人が本契約の継続を希望するときは、従前と同一の条件で2年間更新され、以降も同様とします。更新を希望しない当事者は、契約期間満了の1年前から6か月前までの期間において、相手方に対してその旨を通知します。 |
| 中途解約について | 各当事者は、契約期間中、一方当事者による解約の申入れにより本契約を終了させることはできません。 |
| 違約金 | 該当事項はありません。 |
| その他 | パススルー型マスターリース |
| 稼働率の推移 | ||||
| 第1期末 (2015年4月末日) | 第2期末 (2015年10月末日) | 第3期末 (2016年4月末日) | 第4期末 (2016年10月末日) | 第5期末 (2017年4月末日) |
| -(注) | -(注) | -(注) | 100.0% | 100.0% |
(注) 本物件の取得年月日は2016年5月24日であるため、第1期末から第3期末の稼働率については、該当事項はありません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
