有価証券報告書(内国投資証券)-第19期(2025/08/01-2026/01/31)
(6)【注記表】
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
(重要な会計上の見積りに関する注記)
固定資産の減損
(1)財務諸表に計上した金額
(単位:千円)
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定に当たっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(未適用の会計基準等に関する注記)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
※3 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(単位:千円)
(注)過年度に計上した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2026年7月期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。
※4 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
2 重要な非資金取引の内容
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
当期に合併したアドバンス・ロジスティクス投資法人(以下「ADL」といいます。)より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりです。
なお、合併による出資剰余金の増加は、79,951,448千円です。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等に当たっては、投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は、主に不動産等の取得又は既存の借入れのリファイナンス等を目的としたものであり、返済時に流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利比率を高位に保つとともに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因も織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。また、後記「金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2025年7月31日)
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
*デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
当期(2026年1月31日)
2026年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
*デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる割引率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利によるものは、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
市場価格に基づき算定しています。
(4)(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2025年7月31日)
当期(2026年1月31日)
(有価証券に関する注記)
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(※3)「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
当期(2026年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(※3)「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(退職給付に関する注記)
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(注)本投資法人は、法人税等が発生するような場合、一時差異等調整積立金等の内部留保を活用し追加で分配することで法人税等の発生を抑えることができます。これにより、将来の会計期間において法人税等の支払いを見込んでいないことから、繰延税金負債を計上していません。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(持分法損益等に関する注記)
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
(企業結合に関する注記)
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
1.企業結合の概要
① 被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 ADL
事業の内容 不動産投資信託
② 企業結合を行った主な理由
本投資法人とADLは、本合併が資産規模拡大によるマーケットプレゼンスの向上、ポートフォリオ分散の進展による安定性向上、総合デベロッパーと総合商社のダブルスポンサー体制の構築の意義を有し、それぞれの投資主価値の向上に資する最良の施策であるとの判断に至り、2024年8月5日付で合併契約を締結し、2024年11月1日付でその効力が発生しました。
③ 企業結合日
2024年11月1日
④ 企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続会社、ADLを吸収合併消滅会社とする吸収合併方式です。
⑤ 結合後企業の名称
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
⑥ 取得する企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準等に基づき、総資産額や純利益等の企業規模、投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人が取得企業となりました。
2.財務諸表に含まれている被取得企業の業績の期間
2024年11月1日から2025年7月31日まで
3.被取得企業の取得原価及び対価の種類ごとの内訳
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口
① 投資口の交換比率
ADLの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1.168口を割当交付しました。なお、本投資法人は2024年10月31日を分割の基準日とし2024年11月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行いました。
② 交換比率の算定方法
本投資法人合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため、本投資法人は大和証券株式会社を、ADLはSMBC日興証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザーとして選定し、合併比率の算定を依頼しました。本投資法人及びADLは、それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本合併によるメリット、本投資法人及びADLのフィナンシャル・アドバイザーがそれぞれ行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断し、本合併契約を締結いたしました。
③ 交付した投資口数
787,699口
5.主要な取得関連費用の内容及び金額
合併報酬 829,850千円
アドバイザリー報酬 300,000千円
6.発生した負ののれんの金額及び発生原因
① 負ののれんの金額
25,932,853千円
② 発生原因
企業結合時におけるADLの時価純資産額が取得原価を上回ったため、その差額を負ののれんとして認識しました。
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債並びにその主な内訳
8.企業結合が当該計算期間の開始の日に完了したと仮定した場合の当該計算期間の損益計算書に及ぼす影響の概算額及びその算定方法
企業結合日と計算期間開始日が一致しているため、影響はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、土地所有者と定期借地権契約を締結しており、賃貸期間終了による原状回復義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
当該資産の使用期間を信託建物の耐用年数(57年)と見積り、割引率は、2.31%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、賃貸収益を得ることを目的として、物流不動産及びインダストリアル不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は吸収合併したADLからの不動産信託受益権16物件の承継(165,970,000千円)及び不動産信託受益権3物件の取得(13,874,434千円)、主な減少額は不動産信託受益権2件の譲渡(9,893,176千円)及び減価償却費(6,525,528千円)であり、当期の主な減少額は不動産信託受益権3件の譲渡(23,025,316千円)及び減価償却費(4,123,358千円)です。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
(注4)「T&Bメンテナンスセンター富山」は2025年8月1日に譲渡、「アイミッションズパーク印西(準共有持分70%)」及び「LOGITRES佐野」は2025年9月30日に譲渡したため、前期の期末時価は譲渡価格によっています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、(損益計算書に関する注記)に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
(1口当たり情報に関する注記)
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の取得
本投資法人は、2025年12月17日付で、以下の各資産の売主との間で信託受益権売買契約を締結しました。当該信託受益権売買契約に基づき、2026年2月2日付でMFLPつくばみらい、MFLP新木場Ⅱ、MFLP・OGUD大阪酉島及びアイミッションズパーク春日井に係る信託受益権をそれぞれ取得しました(4物件、取得価格合計26,366百万円)。
(注1)「取得価格」は、取得資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「MFLPつくばみらい」に係る取得価格は、本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合(41%)に相当する数値を記載しています。
(注3)「MFLP・OGUD大阪酉島」に係る取得価格は、本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。
2.資金の借入れ
本投資法人は、前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するために、以下の資金の借入れを実行しました。
(1)短期借入金
(注1)利払日は返済期日です。基準金利は、借入実行日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月物の全銀協日本円TIBORです。
(注2)基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が1か月に満たない場合も基準金利は1か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年2月末日を初回とし、以降毎月の各末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。)です。
全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます。
(2)長期借入金
(注1)利率は、返済期日まで固定されている利率です。利払日は、2026年7月末日を初回とし、以降毎年1月及び7月の各末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。)です。
(注2)基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の2営業日前に公表される一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が3か月に満たない場合も基準金利は3か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年4月末日を初回とし、以降毎年1月、4月、7月及び10月の各末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。)です。
(注3)基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の2営業日前に公表される一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が1か月に満たない場合も基準金利は1か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年2月末日を初回とし、以降毎月の各末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。)です。
全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(http://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます。
(注4)返済期日が営業日でない場合は翌営業日となります。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日となります。
(追加情報)
本投資法人は、2025年12月17日付で以下の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結しました。当該信託受益権売買契約に基づき、2026年12月16日に不動産信託受益権を取得する予定です。
(注1)「取得予定価格」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合(59%)に相当する数値を記載しています。
(注3)取得予定資産に係る信託受益権売買契約に記載された取得予定年月日を記載しています。なお、取得予定資産に係る取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意により、変更されることがあります。
(注4)取得予定資産に係る信託受益権売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本物件に関する信託受益権売買契約においては、契約当事者の一方に重大な契約違反があった場合、相手方は催告の上、契約を解除し、違約金を請求することができる旨の定めがあり、違約金の金額は、売買代金の10%に相当する金額です。
(継続企業の前提に関する注記)
該当事項はありません。
(重要な会計方針に係る事項に関する注記)
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2～63年 構築物 2～50年 機械及び装置 2～28年 車両運搬具 4～7年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)無形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、本投資法人における利用可能期間(5年)に基づく定額法を採用しています。 また、信託借地権については、定期借地契約の残存期間に基づく定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。なお、損益計算書上は「その他賃貸事業収入」として表示し、(損益計算書に関する注記)には、その内訳として「水道光熱費収入」にて表示しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。 前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は18,895千円であり、当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は4,099千円であります。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針を定めた規定に基づき、投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、有効性の評価を省略しています。 |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託車両運搬具、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定、信託借地権 ③信託預り敷金及び保証金 |
(重要な会計上の見積りに関する注記)
固定資産の減損
(1)財務諸表に計上した金額
(単位:千円)
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 有形固定資産 | 536,764,391 | 510,147,227 |
| 無形固定資産 | 2,252,545 | 2,227,136 |
(2)識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用に当たっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、継続的な営業赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を外部の不動産鑑定評価額に基づく回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの算定に当たっては、その前提となる賃料、稼働率、賃貸事業費用等について、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財産及び損益の状況に影響を与える可能性があります。
(未適用の会計基準等に関する注記)
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会) 等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年1月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
(貸借対照表に関する注記)
1 コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。
| (単位:千円) |
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| コミットメントライン契約の総額 借入実行残高 | 13,000,000 - | 13,000,000 - |
| 借入未実行残高 | 13,000,000 | 13,000,000 |
※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 信託建物 | 資産除去債務関連 費用の発生 | 4,804 | 3,220 | 1,584 | - | 4,804 | - |
| 信託定期借地権 | 借地権償却費の発生 | 66,587 | 54,187 | 12,399 | - | 66,587 | - |
| 合計 | 71,392 | 57,408 | 13,984 | - | 71,392 | ||
2.戻入れの具体的な方法
| 項目 | 戻入れの方法 |
| 信託建物 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託定期借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 引当額 | 当期 戻入額 | 当期末 残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 信託建物 | 資産除去債務関連 費用の発生 | 4,804 | 4,804 | - | - | 4,804 | - |
| 信託定期借地権 | 借地権償却費の発生 | 66,587 | 66,587 | - | - | 66,587 | - |
| 合計 | 71,392 | 71,392 | - | - | 71,392 | ||
2.戻入れの具体的な方法
| 項目 | 戻入れの方法 |
| 信託建物 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
| 信託定期借地権 | 売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。 |
※3 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(単位:千円)
| 当初 発生額 | 当期首 残高 | 当期 積立額 | 当期 取崩額 | 当期末 残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん発生益(注) | 22,268,700 | - | 22,268,700 | - | 22,268,700 | 合併による負ののれん発生益の一部積立 |
(注)過年度に計上した負ののれん発生益の一部を積み立てたものであり、積み立てた期の翌期である2026年7月期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。
※4 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| (単位:千円) |
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 50,000 | 50,000 |
(損益計算書に関する注記)
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
| (単位:千円) |
| 前期 自 2024年11月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 22,344,445 | 14,162,179 | ||
| 共益費収入 | 915,634 | 23,260,080 | 601,542 | 14,763,721 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 水道光熱費収入 | 799,806 | 702,333 | ||
| 駐車場収入 | 94,227 | 62,236 | ||
| その他賃貸収入 | 451,362 | 1,345,396 | 251,937 | 1,016,507 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 24,605,476 | 15,780,229 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 外注委託費 | 1,362,866 | 1,194,406 | ||
| 水道光熱費 | 844,498 | 680,623 | ||
| 修繕費 | 749,680 | 318,727 | ||
| 借地料 | 148,621 | 99,081 | ||
| 公租公課 | 2,383,285 | 1,594,795 | ||
| 減価償却費 | 6,525,528 | 4,123,358 | ||
| その他賃貸事業費用 | 309,489 | 106,836 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 12,323,971 | 8,117,829 | ||
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 12,281,505 | 7,662,399 | ||
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
| (単位:千円) |
| アイミッションズパーク印西(準共有持分30%) | |
| 不動産等売却収入 | 10,170,000 |
| 不動産等売却原価 | 8,625,984 |
| その他売却費用 | 128,290 |
| 不動産等売却益 | 1,415,724 |
| (単位:千円) |
| T&Bメンテナンスセンター松江 | |
| 不動産等売却収入 | 1,650,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,267,192 |
| その他売却費用 | 21,744 |
| 不動産等売却益 | 361,062 |
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
| (単位:千円) | |
| アイミッションズパーク印西(準共有持分70%) | |
| 不動産等売却収入 | 23,730,000 |
| 不動産等売却原価 | 20,071,295 |
| その他売却費用 | 299,132 |
| 不動産等売却益 | 3,359,571 |
| (単位:千円) | |
| LOGITRES佐野 | |
| 不動産等売却収入 | 1,450,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,360,079 |
| その他売却費用 | 23,184 |
| 不動産等売却益 | 66,735 |
| (単位:千円) | |
| T&Bメンテナンスセンター富山 | |
| 不動産等売却収入 | 2,150,000 |
| 不動産等売却原価 | 1,593,941 |
| その他売却費用 | 24,788 |
| 不動産等売却益 | 531,269 |
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2024年11月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 32,000,000口 | 32,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 3,219,699口 | 3,219,699口 |
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
| 前期 自 2024年11月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 |
| ※1 一時差異等調整積立金 第18期に計上された負ののれん発生益のうち、22,268,700,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。 | ※1 一時差異等調整積立金 第18期に計上された負ののれん発生益のうち、22,268,700,000円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立金は、積み立てた期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上を取崩す予定です。なお、当期は1,550,594,351円の取崩しを行うこととしました。 |
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) |
| 前期 自 2024年11月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 現金及び預金 | 13,705,411 | 25,844,703 |
| 信託現金及び信託預金 | 11,428,955 | 12,096,354 |
| 現金及び現金同等物 | 25,134,367 | 37,941,058 |
2 重要な非資金取引の内容
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
当期に合併したアドバンス・ロジスティクス投資法人(以下「ADL」といいます。)より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりです。
なお、合併による出資剰余金の増加は、79,951,448千円です。
| (単位:千円) |
| 流動資産 | 4,800,788 |
| 固定資産 | 166,008,141 |
| 資産合計 | 170,808,929 |
| 流動負債 | 19,638,136 |
| 固定負債 | 45,286,491 |
| 負債合計 | 64,924,628 |
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
(リース取引に関する注記)
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
| (単位:千円) |
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 1年内 | 26,663,585 | 27,182,962 |
| 1年超 | 83,394,038 | 88,723,962 |
| 合計 | 110,057,623 | 115,906,924 |
(金融商品に関する注記)
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等に当たっては、投資口の発行、借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入先金融機関と取引することで、信用リスクを限定しています。
借入金及び投資法人債は、主に不動産等の取得又は既存の借入れのリファイナンス等を目的としたものであり、返済時に流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、コミットメントラインの設定、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成するなどの方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、長期固定金利比率を高位に保つとともに、デリバティブ取引(金利スワップ取引)を利用し当該リスクを限定することで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因も織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。また、後記「金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
前期(2025年7月31日)
2025年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 18,500,000 | 18,303,189 | △196,810 |
| (2)投資法人債 | 7,000,000 | 6,514,500 | △485,500 |
| (3)長期借入金 | 196,750,000 | 189,802,820 | △6,947,179 |
| 負債計 | 222,250,000 | 214,620,509 | △7,629,490 |
| (4)デリバティブ取引 (金利スワップの特例処理) | - | 790,740 | 790,740 |
| (5)デリバティブ取引 (金利スワップの原則的処理) | 32,089 | 32,089 | - |
*デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
当期(2026年1月31日)
2026年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| (単位:千円) |
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 11,500,000 | 11,357,166 | △142,833 |
| (2)投資法人債 | 7,000,000 | 6,355,800 | △644,200 |
| (3)長期借入金 | 191,750,000 | 181,614,790 | △10,135,209 |
| 負債計 | 210,250,000 | 199,327,757 | △10,922,242 |
| (4)デリバティブ取引 (金利スワップの特例処理) | - | 1,131,268 | 1,131,268 |
| (5)デリバティブ取引 (金利スワップの原則的処理) | 61,394 | 61,394 | - |
*デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後と大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額とほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる割引率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利によるものは、元利金の合計額を新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
市場価格に基づき算定しています。
(4)(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額
前期(2025年7月31日)
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 7,000,000 |
| 長期借入金 | 18,500,000 | 20,720,000 | 29,300,000 | 25,830,000 | 25,700,000 | 95,200,000 |
| 合計 | 18,500,000 | 20,720,000 | 29,300,000 | 25,830,000 | 25,700,000 | 102,200,000 |
当期(2026年1月31日)
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 7,000,000 |
| 長期借入金 | 11,500,000 | 28,620,000 | 29,030,000 | 21,400,000 | 26,400,000 | 86,300,000 |
| 合計 | 11,500,000 | 28,620,000 | 29,030,000 | 21,400,000 | 26,400,000 | 93,300,000 |
(有価証券に関する注記)
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
(デリバティブ取引に関する注記)
(1)ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
(2)ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年7月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(※1) | 時価 (※2) | |
| 内1年超 | |||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 39,170,000 | 34,170,000 | 790,740 (※3) |
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 2,180,000 | 2,180,000 | 32,089 |
| 合計 | 41,350,000 | 36,350,000 | 822,829 | ||
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(※3)「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
当期(2026年1月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(※1) | 時価 (※2) | |
| 内1年超 | |||||
| 金利スワップの特例処理 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 28,670,000 | 28,670,000 | 1,131,268 (※3) |
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 | 長期借入金 | 2,180,000 | 2,180,000 | 61,394 |
| 合計 | 30,850,000 | 30,850,000 | 1,192,662 | ||
(※1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(※2)時価は、当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
(※3)「金融商品に関する会計基準」に基づき金利スワップの特例処理を適用しているため、貸借対照表において時価評価していません。
(退職給付に関する注記)
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
(税効果会計に関する注記)
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
| (単位:千円) |
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 信託借地権償却 | 33,297 | 41,291 |
| 資産除去債務 | 3,063 | 4,098 |
| 合併時引受評価差額 | 879,950 | 287,089 |
| 減価償却超過額 | 9,367 | 9,365 |
| 繰延税金資産小計 | 925,679 | 341,845 |
| 評価性引当額 | △925,679 | △341,845 |
| 繰延税金資産合計 | - | - |
| 繰延税金負債 | ||
| 合併時引受評価差額 | △11,390,599 | △10,319,715 |
| その他 | △2,040 | △1,715 |
| 繰延税金負債小計 | △11,392,639 | △10,321,430 |
| 評価性引当額 | 11,392,639 | 10,321,430 |
| 繰延税金負債合計 | - | - |
| 繰延税金資産の純額 | - | - |
(注)本投資法人は、法人税等が発生するような場合、一時差異等調整積立金等の内部留保を活用し追加で分配することで法人税等の発生を抑えることができます。これにより、将来の会計期間において法人税等の支払いを見込んでいないことから、繰延税金負債を計上していません。
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| (単位:%) |
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △8.80 | △36.88 |
| 評価性引当額の増減 | - | 5.14 |
| 負ののれん発生益 | △23.14 | - |
| その他 | 0.48 | 0.29 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.00 | 0.01 |
(持分法損益等に関する注記)
前期(2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(2026年1月31日)
該当事項はありません。
(関連当事者との取引に関する注記)
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
(企業結合に関する注記)
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
1.企業結合の概要
① 被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称 ADL
事業の内容 不動産投資信託
② 企業結合を行った主な理由
本投資法人とADLは、本合併が資産規模拡大によるマーケットプレゼンスの向上、ポートフォリオ分散の進展による安定性向上、総合デベロッパーと総合商社のダブルスポンサー体制の構築の意義を有し、それぞれの投資主価値の向上に資する最良の施策であるとの判断に至り、2024年8月5日付で合併契約を締結し、2024年11月1日付でその効力が発生しました。
③ 企業結合日
2024年11月1日
④ 企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続会社、ADLを吸収合併消滅会社とする吸収合併方式です。
⑤ 結合後企業の名称
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
⑥ 取得する企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準等に基づき、総資産額や純利益等の企業規模、投資主が占める相対的な議決権比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人が取得企業となりました。
2.財務諸表に含まれている被取得企業の業績の期間
2024年11月1日から2025年7月31日まで
3.被取得企業の取得原価及び対価の種類ごとの内訳
| 取得の対価 | |
| 企業結合日に交付した本投資法人の投資口の時価 | 79,951,448千円 |
| 取得原価 | 79,951,448千円 |
4.取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口
① 投資口の交換比率
ADLの投資口1口に対し、本投資法人の投資口1.168口を割当交付しました。なお、本投資法人は2024年10月31日を分割の基準日とし2024年11月1日を効力発生日として、投資口1口につき4口の割合による投資口の分割を行いました。
② 交換比率の算定方法
本投資法人合併に用いられる合併比率の算定にあたって、公正性を期すため、本投資法人は大和証券株式会社を、ADLはSMBC日興証券株式会社を、それぞれ本合併のためのフィナンシャル・アドバイザーとして選定し、合併比率の算定を依頼しました。本投資法人及びADLは、それぞれの財務実績や資産・負債の状況、今後の事業の見通し、本合併によるメリット、本投資法人及びADLのフィナンシャル・アドバイザーがそれぞれ行った財務分析の結果等の要因を総合的に勘案し、協議・交渉を慎重に重ねた結果、上記合併比率が妥当であると判断し、本合併契約を締結いたしました。
③ 交付した投資口数
787,699口
5.主要な取得関連費用の内容及び金額
合併報酬 829,850千円
アドバイザリー報酬 300,000千円
6.発生した負ののれんの金額及び発生原因
① 負ののれんの金額
25,932,853千円
② 発生原因
企業結合時におけるADLの時価純資産額が取得原価を上回ったため、その差額を負ののれんとして認識しました。
7.企業結合日に受け入れた資産及び引き受けた負債並びにその主な内訳
| 流動資産 | 4,800,788千円 |
| 固定資産 | 166,008,141千円 |
| 資産合計 | 170,808,929千円 |
| 流動負債 | 19,638,136千円 |
| 固定負債 | 45,286,491千円 |
| 負債合計 | 64,924,628千円 |
8.企業結合が当該計算期間の開始の日に完了したと仮定した場合の当該計算期間の損益計算書に及ぼす影響の概算額及びその算定方法
企業結合日と計算期間開始日が一致しているため、影響はありません。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
該当事項はありません。
(資産除去債務に関する注記)
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人の資産の一部は、土地所有者と定期借地権契約を締結しており、賃貸期間終了による原状回復義務に関して資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
当該資産の使用期間を信託建物の耐用年数(57年)と見積り、割引率は、2.31%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)
| 前期 (2025年7月31日) | 当期 (2026年1月31日) | |
| 当期首残高 | 159,635 | 162,404 |
| 有形固定資産の取得に伴う増加額 | - | - |
| 時の経過による調整額 | 2,769 | 1,878 |
| 当期末残高 | 162,404 | 164,282 |
(賃貸等不動産に関する注記)
本投資法人は、賃貸収益を得ることを目的として、物流不動産及びインダストリアル不動産を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2024年11月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 374,625,372 | 538,987,620 | |
| 期中増減額 | 164,362,247 | △26,695,795 | |
| 期末残高 | 538,987,620 | 512,291,824 | |
| 期末時価 | 640,350,000 | 614,880,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は吸収合併したADLからの不動産信託受益権16物件の承継(165,970,000千円)及び不動産信託受益権3物件の取得(13,874,434千円)、主な減少額は不動産信託受益権2件の譲渡(9,893,176千円)及び減価償却費(6,525,528千円)であり、当期の主な減少額は不動産信託受益権3件の譲渡(23,025,316千円)及び減価償却費(4,123,358千円)です。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
(注4)「T&Bメンテナンスセンター富山」は2025年8月1日に譲渡、「アイミッションズパーク印西(準共有持分70%)」及び「LOGITRES佐野」は2025年9月30日に譲渡したため、前期の期末時価は譲渡価格によっています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、(損益計算書に関する注記)に記載のとおりです。
(収益認識に関する注記)
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、(損益計算書に関する注記)の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2.不動産等売却益の内訳」をご参照ください。
なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。
(セグメント情報等に関する注記)
1.セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2024年11月1日 至 2025年7月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| ロジスティード東日本株式会社 | 2,530,957 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2025年8月1日 至 2026年1月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 |
| エムエル・エステート株式会社 | 3,957,577 | 不動産賃貸事業 |
(1口当たり情報に関する注記)
| 前期 自 2024年11月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 101,143円 | 100,318円 |
| 1口当たり当期純利益 | 10,948円 | 2,793円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2024年11月1日 至 2025年7月31日 | 当期 自 2025年8月1日 至 2026年1月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 35,250,212 | 8,993,919 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 35,250,212 | 8,993,919 |
| 期中平均投資口数(口) | 3,219,699 | 3,219,699 |
(重要な後発事象に関する注記)
1.資産の取得
本投資法人は、2025年12月17日付で、以下の各資産の売主との間で信託受益権売買契約を締結しました。当該信託受益権売買契約に基づき、2026年2月2日付でMFLPつくばみらい、MFLP新木場Ⅱ、MFLP・OGUD大阪酉島及びアイミッションズパーク春日井に係る信託受益権をそれぞれ取得しました(4物件、取得価格合計26,366百万円)。
| 分類 | 物件番号 | 物件名称 | 所在地 | 取得価格 (百万円) (注1) | 取得年月日 |
| 物流不動産 | Lm-29 | MFLPつくばみらい (注2) | 茨城県 つくばみらい市 | 9,676 (準共有持分41%) | 2026年2月2日 |
| 物流不動産 | Lm-30 | MFLP新木場Ⅱ | 東京都江東区 | 7,090 | 2026年2月2日 |
| 物流不動産 | Lm-31 | MFLP・OGUD大阪酉島 (注3) | 大阪府大阪市 | 5,780 (準共有持分50%) | 2026年2月2日 |
| 物流不動産 | Li-17 | アイミッションズパーク 春日井 | 愛知県春日井市 | 3,820 | 2026年2月2日 |
(注1)「取得価格」は、取得資産に係る各信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)「MFLPつくばみらい」に係る取得価格は、本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合(41%)に相当する数値を記載しています。
(注3)「MFLP・OGUD大阪酉島」に係る取得価格は、本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合(50%)に相当する数値を記載しています。
2.資金の借入れ
本投資法人は、前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するために、以下の資金の借入れを実行しました。
(1)短期借入金
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 | 担保 |
| 株式会社福岡銀行 | 2,000 | 基準金利 +0.05% (注1) | 2026年 2月2日 | 2026年 3月2日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社三井住友銀行 | 4,000 | 基準金利 +0.09% (注2) | 2026年 2月2日 | 2026年 11月30日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 借入金合計 | 6,000 | - | - | - | - | - |
(注1)利払日は返済期日です。基準金利は、借入実行日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月物の全銀協日本円TIBORです。
(注2)基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が1か月に満たない場合も基準金利は1か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年2月末日を初回とし、以降毎月の各末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。)です。
全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます。
(2)長期借入金
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 (注4) | 担保 |
| 株式会社福井銀行 (グリーンローン) | 500 | 1.8088% (注1) | 2026年 2月2日 | 2031年 2月3日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 500 | 基準金利+0.14% (注2) | 2026年 2月2日 | 2033年 2月2日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 | |
| 株式会社常陽銀行 (グリーンローン) | 500 | 基準金利+0.11% (注2) | 2026年 2月2日 | 2031年 8月3日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社福岡銀行 (グリーンローン) | 1,000 | 基準金利+0.143%(注3) | 2026年 2月2日 | 2032年 8月2日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社第四北越銀行 (グリーンローン) | 1,000 | 基準金利+0.13% (注2) | 2026年 2月2日 | 2032年 8月2日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社京葉銀行 (グリーンローン) | 1,000 | 2.0350% (注1) | 2026年 2月2日 | 2033年 2月2日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社きらぼし銀行 (グリーンローン) | 500 | |||||
| 株式会社 西日本シティ銀行 (グリーンローン) | 500 | |||||
| 株式会社千葉銀行 (グリーンローン) | 1,000 | 基準金利 +0.154% (注3) | 2026年 2月2日 | 2033年 2月2日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社 SBI新生銀行 (グリーンローン) | 1,000 | 2.3128% (注1) | 2026年 2月2日 | 2035年 2月2日 | 期限一括 返済 | 無担保 無保証 |
| 株式会社山口銀行 (グリーンローン) | 1,000 | |||||
| 借入金合計 | 8,500 | - | - | - | - | - |
(注1)利率は、返済期日まで固定されている利率です。利払日は、2026年7月末日を初回とし、以降毎年1月及び7月の各末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。)です。
(注2)基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の2営業日前に公表される一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する3か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が3か月に満たない場合も基準金利は3か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年4月末日を初回とし、以降毎年1月、4月、7月及び10月の各末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。)です。
(注3)基準金利は、借入実行日及び利息計算期間開始日の2営業日前に公表される一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する1か月物の全銀協日本円TIBORです。ただし、利息計算期間が1か月に満たない場合も基準金利は1か月物の全銀協日本円TIBORを用いて算出します。利払日は、2026年2月末日を初回とし、以降毎月の各末日及び返済期日(同日が営業日でない場合は翌営業日。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日。)です。
全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(http://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます。
(注4)返済期日が営業日でない場合は翌営業日となります。ただし、当該翌営業日が翌月となる場合は直前の営業日となります。
(追加情報)
本投資法人は、2025年12月17日付で以下の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結しました。当該信託受益権売買契約に基づき、2026年12月16日に不動産信託受益権を取得する予定です。
| 分類 | 物件番号 | 物件名称 | 所在地 | 取得予定価格 (百万円) (注1) | 取得予定年月日 (注3) |
| 物流不動産 | Lm-29 | MFLPつくばみらい (注2) | 茨城県 つくばみらい市 | 13,924 (準共有持分59%の追加取得) | 2026年12月16日 |
(注1)「取得予定価格」は、取得予定資産に係る信託受益権売買契約書に記載された信託受益権の売買代金(消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2)本投資法人が取得した当該物件の準共有持分割合(59%)に相当する数値を記載しています。
(注3)取得予定資産に係る信託受益権売買契約に記載された取得予定年月日を記載しています。なお、取得予定資産に係る取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意により、変更されることがあります。
(注4)取得予定資産に係る信託受益権売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。本物件に関する信託受益権売買契約においては、契約当事者の一方に重大な契約違反があった場合、相手方は催告の上、契約を解除し、違約金を請求することができる旨の定めがあり、違約金の金額は、売買代金の10%に相当する金額です。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
