有価証券報告書(内国投資証券)-第13期(2024/03/01-2024/08/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等にあたって、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。資金調達の機動性と財務安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に不動産等の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済期限において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成する等の方法により流動性リスクを管理しています。また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、変動金利比率と固定金利比率のバランスを取ることで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。また、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。なお、ヘッジ会計の方法とヘッジ対象、契約額等については、「2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年2月29日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
2024年8月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。)及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期限までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2024年2月29日)後の返済予定額
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2024年8月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2024年2月29日)
優先出資証券(貸借対照表計上額28,996千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
当期(2024年8月31日)
優先出資証券(貸借対照表計上額51,109千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(2024年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2024年2月29日)
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
当期(2024年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(2024年8月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)当期末日現在における役職を記載しています。なお、金光正太郎は、2023年10月1日付で株式会社ザイマックス不動産投資顧問の代表取締役社長を退任し、同日付で株式会社ザイマックス不動産投資顧問のアドバイザーに就任しています。
(注4)資産運用報酬等の額は、本投資法人の執行役員である金光正太郎が第三者(株式会社ザイマックス不動産投資顧問)の代表者として行った取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注5)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及びホテル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(130,148千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(170,479千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(176,896千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(174,348千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、当期について2024年7月31日付で譲渡契約を締結した「ザイマックス三田ビル」に関しては譲渡価格としています。
(注4)貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
(注)当期の契約負債は、2024年7月31日に売却契約を締結した不動産等に係る手付金の額を記載しています。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
2024年8月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年7月31日に売却契約を締結した不動産等にかかる890,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2024年9月3日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の譲渡について
本投資法人は、以下の国内不動産信託受益権を譲渡しました。
(注1)「物件番号」は、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号について、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
(注2)「譲渡価格」は、譲渡資産に係る売買契約に記載された譲渡資産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
2.資産の取得について
本投資法人は、以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
(注1)「物件番号」は、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号について、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
(注2)「取得価格」は、取得資産に係る売買契約に記載された取得資産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに固定資産税・都市計画税の精算額等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2024年8月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、JLL森井鑑定株式会社に委託しています。
3.資金の借入れについて
本投資法人は、2024年9月6日に取得した資産の取得資金及び関連諸費用の支払資金の一部に充当するため、以下のとおり資金の借入れを行いました。
(注1)「短期」とは、借入実行日から返済期限までが1年以下の借入れをいい、「長期」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。
(注2)返済期限は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
(注3)基準金利は、各利息期間について、借入実行日又は当該利息期間の末日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協1か月日本円TIBORとなります。但し、当該利息期間に対応するレートの表示がない場合には、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。全銀協1か月日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp/)でご確認ください。
(注4)利払期日は、2024年9月30日を初回とし、以降毎月末日及び元本弁済日(同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日)です。
(注5)上記借入実行後、返済期限までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することが可能です。
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入に関する注記]
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
投資信託及び投資法人に関する法律及び投資法人の計算に関する規則の一部改正に伴い、繰延ヘッジ損益について、配当可能利益及び純資産控除項目から除かれたことに応じて戻入れています。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.有価証券の評価基準及び評価方法 | その他有価証券 市場価格のない株式等以外のもの 決算日等の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算出)を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～63年 構築物 6～51年 機械及び装置 6～27年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | (1)投資口交付費 3年間で定額法により償却しています。 (2)投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ② 水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期及び当期において該当はありません。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[貸借対照表に関する注記]
※1.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2024年2月29日) | 当期 (2024年8月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初発生額 | 当期首残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ 評価損の発生 | 2,995 | 249 | 1,747 | - | 1,997 | - |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初発生額 | 当期首残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ 評価損の発生 | 2,995 | 1,997 | - | 998 | 998 | デリバティブ取引の時価の変動 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2023年9月1日 至 2024年2月29日 | 当期 自 2024年3月1日 至 2024年8月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入 | 1,366,808 | 1,388,924 | |||
| 共益費収入 | 162,007 | 1,528,816 | 160,508 | 1,549,432 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 89,921 | 90,186 | |||
| 駐車場収入 | 34,983 | 33,975 | |||
| その他賃貸収入 | 9,195 | 134,099 | 8,593 | 132,755 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,662,915 | 1,682,188 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 公租公課 | 153,992 | 157,462 | |||
| 外注委託費 | 109,298 | 108,994 | |||
| 水道光熱費 | 89,659 | 85,560 | |||
| 修繕費 | 29,256 | 35,746 | |||
| 損害保険料 | 3,778 | 3,820 | |||
| 減価償却費 | 170,479 | 174,348 | |||
| その他賃貸事業費用 | 28,334 | 584,799 | 23,170 | 589,103 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 584,799 | 589,103 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 1,078,115 | 1,093,084 | ||
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2023年9月1日 至 2024年2月29日 | 当期 自 2024年3月1日 至 2024年8月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 5,000,000口 | 5,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 249,650口 | 249,650口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2023年9月1日 至 2024年2月29日 | 当期 自 2024年3月1日 至 2024年8月31日 | |
| 現金及び預金 | 1,279,845千円 | 1,332,410千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,521,848千円 | 2,563,477千円 |
| 現金及び現金同等物 | 3,801,694千円 | 3,895,887千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2024年2月29日) | 当期 (2024年8月31日) | |
| 1年以内 | 1,315,319 | 1,278,693 |
| 1年超 | 6,179,632 | 5,911,854 |
| 合計 | 7,494,951 | 7,190,548 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等にあたって、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。資金調達の機動性と財務安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に不動産等の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済期限において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成する等の方法により流動性リスクを管理しています。また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、変動金利比率と固定金利比率のバランスを取ることで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。また、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。なお、ヘッジ会計の方法とヘッジ対象、契約額等については、「2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2024年2月29日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 4,302,000 | 4,302,000 | - |
| (2)投資法人債 | 1,000,000 | 992,300 | △7,700 |
| (3)長期借入金 | 14,413,000 | 14,544,830 | 131,830 |
| 負債計 | 19,715,000 | 19,839,130 | 124,130 |
| デリバティブ取引 | (1,095) | (1,095) | - |
2024年8月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」及び「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 4,302,000 | 4,302,000 | - |
| (2)投資法人債 | 1,000,000 | 988,900 | △11,100 |
| (3)長期借入金 | 14,413,000 | 14,424,251 | 11,251 |
| 負債計 | 19,715,000 | 19,715,151 | 151 |
| デリバティブ取引 | 430 | 430 | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。)及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期限までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2024年2月29日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,000,000 | - |
| 長期借入金 | 4,302,000 | 4,856,000 | 4,050,000 | 3,345,000 | 932,000 | 1,230,000 |
| 合 計 | 4,302,000 | 4,856,000 | 4,050,000 | 3,345,000 | 1,932,000 | 1,230,000 |
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2024年8月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | 1,000,000 | - |
| 長期借入金 | 4,302,000 | 4,856,000 | 4,050,000 | 3,345,000 | 932,000 | 1,230,000 |
| 合 計 | 4,302,000 | 4,856,000 | 4,050,000 | 3,345,000 | 1,932,000 | 1,230,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2024年2月29日)
優先出資証券(貸借対照表計上額28,996千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
当期(2024年8月31日)
優先出資証券(貸借対照表計上額51,109千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(2024年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2024年2月29日)
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注) | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 (変動受取・固定支払) | 長期借入金 | 982,000 | - | △1,095 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
(注)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
当期(2024年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注) | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 (変動受取・固定支払) | 長期借入金 | 982,000 | - | 430 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
(注)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(2024年8月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
|
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
該当事項はありません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
| 属性 | 会社等の名称又は氏名 | 所在地 | 資本金又は出資金(千円) | 事業の内容又は職業 | 議決権等の所有(被所有)割合(%) | 関連当事者 との関係 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) (注2) | 科目 | 期末残高 (千円) (注2) |
| 役員 | 金光正太郎 | - | - | 本投資法人執行役員兼株式会社ザイマックス不動産投資顧問 アドバイザー (注3) | - | 本投資法人執行役員兼株式会社ザイマックス不動産投資顧問アドバイザー(注3) | 資産運用報酬等 (注4) | 16,142 | 未払金 | 17,757 |
(注1)開示対象となる関連当事者との取引のうち、重要な取引を含む関連当事者との取引を開示しています。
(注2)上記の金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注3)当期末日現在における役職を記載しています。なお、金光正太郎は、2023年10月1日付で株式会社ザイマックス不動産投資顧問の代表取締役社長を退任し、同日付で株式会社ザイマックス不動産投資顧問のアドバイザーに就任しています。
(注4)資産運用報酬等の額は、本投資法人の執行役員である金光正太郎が第三者(株式会社ザイマックス不動産投資顧問)の代表者として行った取引であり、本投資法人の規約に定められた取引条件によっています。
(注5)取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社新都市ライフホールディングス | 219,000 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社新都市ライフホールディングス | 219,000 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社ビスタホテルマネジメント | 169,000 | 不動産賃貸事業 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及びホテル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2023年9月1日 至 2024年2月29日 | 当期 自 2024年3月1日 至 2024年8月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | 44,113,169 | 44,115,717 | |
| 期首残高 | 44,153,500 | 44,113,169 | |
| 期中増減額 | △40,330 | 2,548 | |
| 期末残高 | 44,113,169 | 44,115,717 | |
| 期末時価 | 55,288,000 | 55,883,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(130,148千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(170,479千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(176,896千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(174,348千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。なお、当期について2024年7月31日付で譲渡契約を締結した「ザイマックス三田ビル」に関しては譲渡価格としています。
(注4)貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 89,921 | 89,921 |
| その他 | - | 1,572,994 |
| 合計 | 89,921 | 1,662,915 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 90,186 | 90,186 |
| その他 | - | 1,592,001 |
| 合計 | 90,186 | 1,682,188 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
| 前期 自 2023年9月1日 至 2024年2月29日 | 当期 自 2024年3月1日 至 2024年8月31日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 31,562 | 23,632 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 23,632 | 31,903 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | - | - |
| 契約負債(期末残高) | - | 91,920 |
(注)当期の契約負債は、2024年7月31日に売却契約を締結した不動産等に係る手付金の額を記載しています。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
2024年8月31日現在、不動産等の売却にかかる残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2024年7月31日に売却契約を締結した不動産等にかかる890,000千円です。本投資法人は、当該残存履行義務について、2024年9月3日に予定している当該不動産等の引渡しに伴い、収益を認識することを見込んでいます。
また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2023年9月1日 至 2024年2月29日 | 当期 自 2024年3月1日 至 2024年8月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 105,199円 | 105,232円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,299円 | 3,327円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2023年9月1日 至 2024年2月29日 | 当期 自 2024年3月1日 至 2024年8月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 823,839 | 830,779 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 823,839 | 830,779 |
| 期中平均投資口数(口) | 249,650 | 249,650 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の譲渡について
本投資法人は、以下の国内不動産信託受益権を譲渡しました。
| 分類 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 | 譲渡 年月日 | 譲渡価格 (百万円) (注2) |
| オフィス | OF-08 | ザイマックス 三田ビル | 東京都 港区 | 2024年 9月3日 | 890 |
(注1)「物件番号」は、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号について、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
(注2)「譲渡価格」は、譲渡資産に係る売買契約に記載された譲渡資産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
2.資産の取得について
本投資法人は、以下の国内不動産信託受益権を取得しました。
| 分類 | 物件 番号 (注1) | 物件名称 | 所在地 | 取得 年月日 | 取得先 | 取得価格 (百万円) (注2) | 鑑定評価額 (百万円) (注3) |
| ホテル | HT-02 | からくさホテル 札幌 (準共有持分20%) | 北海道 札幌市 | 2024年 9月6日 | 株式会社 ザイマックス グループ | 1,060 | 1,170 |
(注1)「物件番号」は、各用途のタイプに応じて、物件毎に符号及び番号を付したものです。各符号について、OFはオフィスを、RTは商業施設を、HTはホテルを、OTはその他をそれぞれ表します。
(注2)「取得価格」は、取得資産に係る売買契約に記載された取得資産の売買代金(消費税及び地方消費税並びに固定資産税・都市計画税の精算額等の諸費用を含みません。)を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注3)「鑑定評価額」は、2024年8月1日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。なお、鑑定評価については、JLL森井鑑定株式会社に委託しています。
3.資金の借入れについて
本投資法人は、2024年9月6日に取得した資産の取得資金及び関連諸費用の支払資金の一部に充当するため、以下のとおり資金の借入れを行いました。
| 区分 (注1) | 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 借入実行日 | 借入方法 | 返済期限 (注2) | 返済 方法 | 担保 |
| 短期 | 株式会社 みずほ銀行 | 186 | 基準金利に0.150% を加えた利率 (注3) (注4) | 2024年 9月6日 | 左記借入先を貸付人とする金銭消費貸借契約に基づく借入れ | 2025年 1月31日 | 期限 一括 返済 | 無担保 無保証 |
(注1)「短期」とは、借入実行日から返済期限までが1年以下の借入れをいい、「長期」とは、借入実行日から返済期限までが1年超の借入れをいいます。
(注2)返済期限は、同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
(注3)基準金利は、各利息期間について、借入実行日又は当該利息期間の末日の2営業日前の時点における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表する全銀協1か月日本円TIBORとなります。但し、当該利息期間に対応するレートの表示がない場合には、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利となります。全銀協1か月日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp/)でご確認ください。
(注4)利払期日は、2024年9月30日を初回とし、以降毎月末日及び元本弁済日(同日が営業日でない場合は翌営業日とし、当該日が翌月となる場合には直前の営業日)です。
(注5)上記借入実行後、返済期限までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することが可能です。
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入に関する注記]
前期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
| (単位:千円) |
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額戻入額 |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の時価の変動 | 998 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れています。
当期(自 2024年3月1日 至 2024年8月31日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
| (単位:千円) |
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額戻入額 |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の時価の変動 | 998 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
投資信託及び投資法人に関する法律及び投資法人の計算に関する規則の一部改正に伴い、繰延ヘッジ損益について、配当可能利益及び純資産控除項目から除かれたことに応じて戻入れています。
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