有価証券報告書(内国投資証券)-第15期(2025/03/01-2025/08/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準に関する注記]
(リース会計に関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準指針第33号 2024年9月13日 会計基準委員会)等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組の一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
投信法および投資法人計算規則の一部改正に伴い、繰延ヘッジ損益について、配当可能利益及び純資産控除項目から除かれたことに応じて戻入れています。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(単位:千円)
ザイマックス三田ビル
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等にあたって、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。資金調達の機動性と財務安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に不動産等の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済期限において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成する等の方法により流動性リスクを管理しています。また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、変動金利比率と固定金利比率のバランスを取ることで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。また、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。なお、ヘッジ会計の方法とヘッジ対象、契約額等については、「2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年2月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」及び「投資有価証券」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
2025年8月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」及び「投資有価証券」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。)及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期限までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2025年2月28日)後の返済予定額
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2025年8月31日)後の返済予定額
[有価証券に関する注記]
前期(2025年2月28日)
優先出資証券(貸借対照表計上額42,805千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
当期(2025年8月31日)
優先出資証券(貸借対照表計上額54,362千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
当期(2025年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
(注)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及びホテル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権1物件の取得(1,073,696千円)及び資本的支出(281,023千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件の譲渡(703,708千円)及び減価償却費(185,176千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(152,257千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(190,736千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
(注4)貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人計算規則第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
(注)前期の契約負債は、2024年7月31日に売却契約を締結した不動産等に係る手付金の額を記載しています。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.有価証券の評価基準及び評価方法 | その他有価証券 市場価格のない株式等以外のもの 決算日等の市場価格等に基づく時価法(評価差額は全部資本直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算出)を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含みます。) 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 3～63年 構築物 6～51年 機械及び装置 6～29年 工具、器具及び備品 2～15年 (2)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等の売却については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は1,545千円、当期は該当ありません。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、特例処理を採用しています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジ有効性の評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 資産の取得に係る控除対象外消費税等は、各資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準に関する注記]
(リース会計に関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準指針第33号 2024年9月13日 会計基準委員会)等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組の一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2028年2月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中であります。
[貸借対照表に関する注記]
※1.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2025年2月28日) | 当期 (2025年8月31日) |
| 50,000千円 | 50,000千円 |
※2.一時差異等調整引当額
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
1.引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した 資産等 | 引当ての 発生事由 | 当初発生額 | 当期首残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 | 戻入れの 発生事由 |
| 繰延ヘッジ 損益 | 金利スワップ 評価損の発生 | 2,995 | 998 | - | 998 | - | デリバティブ取引の時価の変動 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
投信法および投資法人計算規則の一部改正に伴い、繰延ヘッジ損益について、配当可能利益及び純資産控除項目から除かれたことに応じて戻入れています。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ||||
| A. | 不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | |||||
| 賃料収入 | 1,405,317 | 1,429,084 | |||
| 共益費収入 | 153,882 | 1,559,200 | 153,177 | 1,582,262 | |
| その他賃貸事業収入 | |||||
| 水道光熱費収入 | 88,307 | 91,433 | |||
| 駐車場収入 | 33,743 | 34,062 | |||
| その他賃貸収入 | 5,374 | 127,425 | 6,468 | 131,963 | |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 1,686,625 | 1,714,225 | |||
| B. | 不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | |||||
| 公租公課 | 153,009 | 160,323 | |||
| 外注委託費 | 106,818 | 111,007 | |||
| 水道光熱費 | 84,783 | 84,588 | |||
| 修繕費 | 40,695 | 32,648 | |||
| 損害保険料 | 8,990 | 9,721 | |||
| 減価償却費 | 185,176 | 190,736 | |||
| その他賃貸事業費用 | 26,300 | 605,774 | 27,566 | 616,592 | |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 605,774 | 616,592 | |||
| C. | 不動産賃貸事業損益(A-B) | 1,080,850 | 1,097,632 | ||
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(単位:千円)
ザイマックス三田ビル
| 不動産等売却収入 | 890,000 | |
| 不動産等売却原価 | 703,708 | |
| その他売却費用 | 31,804 | |
| 不動産等売却益 | 154,486 |
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 5,000,000口 | 5,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 249,650口 | 249,650口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| 前期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | |
| 現金及び預金 | 1,070,012千円 | 976,566千円 |
| 信託現金及び信託預金 | 2,565,335千円 | 2,867,932千円 |
| 現金及び現金同等物 | 3,635,347千円 | 3,844,498千円 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2025年2月28日) | 当期 (2025年8月31日) | |
| 1年以内 | 1,838,570 | 1,873,024 |
| 1年超 | 4,835,324 | 4,584,908 |
| 合計 | 6,673,895 | 6,457,933 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得又は債務の返済等にあたって、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。資金調達の機動性と財務安定性のバランスに配慮した資金調達を行います。
余資運用については、有価証券及び金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則として預金にて運用を行います。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクを回避するために限定して利用することがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に不動産等の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済期限において代替資金が調達できない流動性リスクに晒されていますが、資金調達手段の多様化、返済期限や借入先の分散化、手許流動性の確保によって流動性リスクの軽減を図るとともに、月次で資金繰計画を作成する等の方法により流動性リスクを管理しています。また、借入金のうち変動金利によるものは、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、総資産有利子負債比率を低位に保ち、変動金利比率と固定金利比率のバランスを取ることで、市場金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。
デリバティブ取引は、借入金の一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。また、ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しています。なお、ヘッジ会計の方法とヘッジ対象、契約額等については、「2.金融商品の時価等に関する事項」をご参照ください。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、「2.金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
2025年2月28日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」及び「投資有価証券」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 4,856,000 | 4,856,000 | - |
| (2)投資法人債 | 1,000,000 | 972,100 | △27,900 |
| (3)長期借入金 | 14,045,000 | 13,880,938 | △164,061 |
| 負債計 | 19,901,000 | 19,709,038 | △191,961 |
| デリバティブ取引 | (26,542) | (26,542) | - |
2025年8月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」及び「投資有価証券」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
| 貸借対照表計上額 (千円) | 時価 (千円) | 差額 (千円) | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 4,856,000 | 4,856,000 | - |
| (2)投資法人債 | 1,000,000 | 973,300 | △26,700 |
| (3)長期借入金 | 14,045,000 | 13,890,859 | △154,140 |
| 負債計 | 19,901,000 | 19,720,159 | △180,840 |
| デリバティブ取引 | (26,280) | (26,280) | - |
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
負債
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。)及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返済期限までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(2)投資法人債
投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2025年2月28日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | 1,000,000 | - | - |
| 長期借入金 | 4,856,000 | 4,350,000 | 3,345,000 | 2,232,000 | 4,118,000 | - |
| 合 計 | 4,856,000 | 4,350,000 | 3,345,000 | 3,232,000 | 4,118,000 | - |
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日(2025年8月31日)後の返済予定額
| (単位:千円) |
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | 1,000,000 | - | - |
| 長期借入金 | 4,856,000 | 4,350,000 | 3,345,000 | 2,232,000 | 4,118,000 | - |
| 合 計 | 4,856,000 | 4,350,000 | 3,345,000 | 3,232,000 | 4,118,000 | - |
[有価証券に関する注記]
前期(2025年2月28日)
優先出資証券(貸借対照表計上額42,805千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
当期(2025年8月31日)
優先出資証券(貸借対照表計上額54,362千円)は、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第5項に基づき、時価開示の対象としていません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2025年2月28日)
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注) | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 (変動受取・固定支払) | 長期借入金 | 4,188,000 | 4,188,000 | △26,542 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
(注)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
当期(2025年8月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの当期末日現在における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| ヘッジ会計の 方法 | デリバティブ取引の種類等 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等(注) | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 (変動受取・固定支払) | 長期借入金 | 4,188,000 | 4,188,000 | △26,280 | 取引先金融機関から提示された価格等によっています。 |
(注)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
[退職給付に関する注記]
前期(2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(2025年8月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
|
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
1.セグメント情報
本投資法人は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
2.関連情報
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社新都市ライフホールディングス | 219,000 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社ビスタホテルマネジメント | 180,000 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(1)製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)地域ごとの情報
①営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
(3)主要な顧客ごとの情報
| (単位:千円) |
| 顧客の名称又は氏名 | 営業収益 | 関連するセグメント |
| 株式会社新都市ライフホールディングス | 219,000 | 不動産賃貸事業 |
| 株式会社ビスタホテルマネジメント | 189,000 | 不動産賃貸事業 |
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、オフィスビル、商業施設及びホテル等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
| (単位:千円) |
| 前期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | ||
| 貸借対照表計上額 | 44,581,552 | 44,542,620 | |
| 期首残高 | 44,115,717 | 44,581,552 | |
| 期中増減額 | 465,835 | △38,932 | |
| 期末残高 | 44,581,552 | 44,542,620 | |
| 期末時価 | 56,784,000 | 57,244,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の期中増減額のうち、主な増加額は不動産信託受益権1物件の取得(1,073,696千円)及び資本的支出(281,023千円)によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件の譲渡(703,708千円)及び減価償却費(185,176千円)によるものです。当期の期中増減額のうち、主な増加額は資本的支出(152,257千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(190,736千円)によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
(注4)貸借対照表計上額には、信託建設仮勘定の金額は含めていません。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | 890,000 | (注2) 154,486 |
| 水道光熱費収入 | 88,307 | 88,307 |
| その他 | - | 1,598,317 |
| 合計 | 978,307 | 1,841,112 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等の売却については、投資法人計算規則第48条第2項に基づき、損益計算書において不動産等売却損益として計上するため、不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額を記載しています。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入 | 91,433 | 91,433 |
| その他 | - | 1,622,792 |
| 合計 | 91,433 | 1,714,225 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
重要な会計方針に係る事項に関する注記に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)
| 前期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | |
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 31,903 | 23,451 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 23,451 | 27,219 |
| 契約資産(期首残高) | - | - |
| 契約資産(期末残高) | - | - |
| 契約負債(期首残高) | 91,920 | - |
| 契約負債(期末残高) | - | - |
(注)前期の契約負債は、2024年7月31日に売却契約を締結した不動産等に係る手付金の額を記載しています。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年9月1日 至 2025年2月28日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年3月1日 至 2025年8月31日)
水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する、顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し、残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | |
| 1口当たり純資産額 | 105,624円 | 105,169円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,728円 | 3,225円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2024年9月1日 至 2025年2月28日 | 当期 自 2025年3月1日 至 2025年8月31日 | |
| 当期純利益(千円) | 930,725 | 805,283 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 930,725 | 805,283 |
| 期中平均投資口数(口) | 249,650 | 249,650 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
