四半期報告書-第54期第1四半期(平成31年3月1日-令和1年5月31日)

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を当第1四半期会計期間の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業との比較・分析を行っております。
(1) 財政状態及び経営成績の状況
当第1四半期累計期間におけるわが国経済は、今秋に消費増税が控えるなか、米国の保護主義的な通商政策に伴う貿易戦争の長期化等による中国経済の減速が輸出や生産に影響を与えるなど、先行きが懸念される状況となっております。
不動産業界におきましては、分譲市場においては用地価格や建築コストの上昇から、首都圏を中心に販売面に影響が生じており、賃貸市場では地域性や用途別で格差が生じておりますが、住宅需要は低金利が継続する住宅ローン等で下支えされていることから、総じて安定的に推移いたしました。
それにより、当第1四半期累計期間における売上高は6,719百万円(前年同期比37.6%)、営業利益は40百万円(同1.6%)、経常損失は255百万円(前年同期は2,305百万円の経常利益)、四半期純損失は94百万円(前年同期は1,523百万円の四半期純利益)となりました。
なお、当社の主要事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。
セグメント別の経営成績は次のとおりであります。
(分譲マンション販売)
主力の分譲マンション販売におきましては、開発の基盤となる用地価格の上昇や建築コストの高止まりがあるものの、住宅ローン金利の低水準の継続や住まいに利便性を求める傾向が強まっていること等から、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。
その結果、当第1四半期累計期間における売上高は5,644百万円(前年同期比34.1%)、セグメント利益(営業利益)は27百万円(同1.1%)となりました。
なお、当第1四半期累計期間において、分譲マンションの発売戸数は39戸(同61.9%)、契約戸数は153戸(同156.1%)、引渡戸数は102戸(同24.6%)となり、契約済未引渡戸数は729戸(同147.9%)となりました。
(戸建て住宅販売)
戸建て住宅販売におきましては、戸建て事業の拡大を目指し、体制整備に努めてまいりました。
その結果、戸建て住宅6戸の引渡しにより、売上高は251百万円(前年同期比46.0%)、セグメント損失(営業損失)は18百万円(前年同期は26百万円のセグメント利益)となりました。
(その他不動産販売)
その他不動産販売におきましては、賃貸マンション等2物件の販売により、売上高は115百万円(前年同期比99.7%)、セグメント損失(営業損失)は1百万円(前年同期は9百万円のセグメント利益)となりました。
(不動産賃貸収入)
不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率の向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規に物件を取得するなど賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、不動産賃貸収入は678百万円(前年同期比103.2%)、セグメント利益(営業利益)は210百万円(同89.1%)となりました。
(その他)
その他の売上高は、仲介手数料、保険代理店手数料収入及び解約手付金収入等で28百万円(前年同期比96.5%)、セグメント利益(営業利益)は26百万円(同94.6%)となりました。
貸借対照表の前事業年度末と当第1四半期会計期間末との比較による分析は下記のとおりであります。
(資産)
当第1四半期会計期間末における資産は、87,629百万円(前事業年度末比1,336百万円の増加)となりました。
主な要因は、現金及び預金の減少3,793百万円に対し、事業用地取得及び建築費等の支払いによる仕掛販売用不動産の増加3,025百万円、販売用収益物件の竣工等による販売用不動産の増加1,964百万円等によるものであります。
(負債)
当第1四半期会計期間末における負債は、65,520百万円(前事業年度末比1,786百万円の増加)となりました。
主な要因は、借入による短期借入金の増加1,808百万円等によるものであります。
(純資産)
当第1四半期会計期間末における純資産は、22,109百万円(前事業年度末比449百万円の減少)となりました。
主な要因は、利益処分に伴う利益配当金355百万円による利益剰余金の減少等によるものであります。
(2) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第1四半期累計期間において、事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(3) 研究開発活動
該当事項はありません。
(4) 従業員数(提出会社の状況)
当第1四半期累計期間において、従業員数の著しい増減はありません。
(5) 経営方針・経営戦略等
当第1四半期累計期間において、当社が定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(6) 経営成績に重要な影響を与える要因
経営成績に重要な影響を与えると推測される要因は、事業等のリスクに記載したとおりであります。各リスクに対しては、影響を最小限に抑えられるように、発生の可能性や結果の重大性に応じた対策を講じてまいります。
(7) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当第1四半期累計期間における資金調達は、金融機関からの借入金により事業用資金として9,306百万円、運転資金として2,450百万円を調達しております。具体的には分譲マンション及び戸建て住宅の開発用地の取得や建築代金支払いにかかる資金をはじめとして、事業用固定資産(賃貸用不動産)の取得等に伴う資金を含めて、プロジェクト単位で資金調達を行うことを基本としております。
当第1四半期会計期間末の現金及び現金同等物は6,149百万円となっており、コミット型シンジケートローンの取り組みや、一棟売り小型賃貸住宅の開発資金向けコミットメントラインの設定など直接金融も含めた調達方法の多様化に取り組んでおり、十分な手元流動性を確保できております。
(8) 生産、受注及び販売の実績
当社の主力事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの売上実績に偏向が生じる傾向にあり、その内容については次の通り(セグメント別の前年同期比)であります。
① 当第1四半期累計期間におけるセグメントごとの販売実績

セグメントの名称	当第1四半期累計期間 (自 2019年3月1日 至 2019年5月31日)
	物件名又は内容	戸数 (戸)	金額 (千円)	構成比 (%)	前年同期比(%)
分譲マンション販売	ワコーレ住吉オーナーズレジデンス	44	2,909,412	-	-
	ワコーレ伊丹平松ザ・レジデンス	18	800,506	-	-
	ワコーレ神戸元町F.D.	17	621,495	-	-
	その他	23	1,313,058	-	-
	小 計	102	5,644,473	84.0	34.1
戸建て住宅販売	戸建て住宅	6	251,617	-	-
	小 計	6	251,617	3.8	46.0
その他不動産販売	賃貸マンション・宅地等の販売	1	115,736	-	-
	小 計	1	115,736	1.7	99.7
不動産賃貸収入	賃貸マンション等の賃貸収入	-	678,958	-	-
	小 計	-	678,958	10.1	103.2
その他	その他の収入	-	28,281	-	-
	小 計	-	28,281	0.4	96.5
合 計		109	6,719,066	100.0	37.6

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。
4.不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。
5.共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
② 当第1四半期累計期間におけるセグメントごとの契約実績

セグメントの名称	当第1四半期累計期間 (自 2019年3月1日 至 2019年5月31日)
	期中契約高			契約済未引渡残高
	戸数 (戸)	金額 (千円)	前年同期比 (%)	戸数 (戸)	金額 (千円)	前年同期比 (%)
分譲マンション販売	153	6,867,056	139.6	729	36,073,943	152.4
戸建て住宅販売	2	143,337	15.1	13	568,711	61.5
その他不動産販売	2	196,061	-	1	1,460,325	138.3
合計	157	7,206,455	122.8	743	38,102,980	148.6

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。
4.共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
(9) 主要な設備
①重要な設備の状況
前期末において計画中であった主要な設備の新設等について、当第1四半期累計期間において完了した設備は次のとおりであります。
(設備の新設)

物件名 (所在地)	セグメント 別	設備の 内容	取得価額(千円)			取得年月	完了後の 増加戸数
			建物	土地	合計
熊内町4丁目PJ (神戸市中央区)	不動産 賃貸収入	賃貸用 不動産	135,600	45,151	180,751	2019年 5月	14戸

(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
②重要な設備の新設計画等
当第1四半期累計期間における新たな設備計画は次のとおりであります。
(重要な設備の新設計画等)

物件名 (所在地)	セグメント 別	設備の 内容	投資予定額(千円)		資金調達 方法	着手年月	完了予定 年月
			総額	既支払額
上沢通3丁目PJ (神戸市兵庫区)	不動産 賃貸収入	賃貸用不動産	1,111,000	-	自己資金 及び借入金	2019年7月	2019年8月