有価証券報告書-第54期(平成31年3月1日-令和2年2月29日)

(1)経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、企業収益の底堅い推移や雇用・所得環境の改善などで国内景気は緩やかな回復基調を続けておりましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大等に鑑み国内外の経済は先行き不透明な状況であると認識しております。
不動産業界におきましては、分譲市場においては用地価格や建築コストの上昇に伴う販売価格の上昇から、首都圏を中心に一部販売面に影響が出ており、賃貸市場では地域性や用途別で格差が生じておりますが、住宅需要につきましては住宅ローン金利が低位で継続するとともに政策支援効果等もあり、懸念されておりました消費増税の影響は軽微に止まり安定的に推移しました。
こうした事業環境のなか、当社は新たな開発用地取得や販売契約の獲得を目指し営業活動に取り組んでまいりました。
その結果、当事業年度における売上高は40,093百万円(前期比102.1%)、営業利益は3,290百万円(同95.5%)、経常利益は2,442百万円(同90.9%)、当期純利益は1,781百万円(同96.6%)となりました。
当事業年度末における財政状態は、税効果基準適用後数値で比較すると収益物件竣工等による販売用不動産の増加3,647百万円等を主因として総資産は前期比3,320百万円増加した89,613百万円となり、一方で純資産は、当期純利益1,781百万円の計上、利益配当金355百万円の利益処分による減少等で前期比1,420百万円増加した23,978百万円となりました。これにより自己資本比率は前事業年度に比べ0.7ポイント増加し26.8%となっております。
セグメント別の業績は次のとおりであります。

セグメントの名称	売上金額(百万円)	構成比(%)	前期比(%)
分譲マンション販売	30,907	77.1	99.0
戸建て住宅販売	2,106	5.3	95.5
その他不動産販売	4,174	10.4	134.4
不動産賃貸収入	2,837	7.1	107.2
その他	65	0.1	67.5
合計	40,093	100.0	102.1

(分譲マンション販売)
主力の分譲マンション販売におきましては、開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住宅ローン金利の低水準や住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移するなか、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。
その結果、当事業年度における発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に、12棟401戸(前期比49.6%)を発売するとともに、契約については、612戸(同98.4%)、28,755百万円(同93.4%)を契約し、それにより期末時点の契約済未引渡戸数は735戸(同108.6%)となり、当該残高を32,699百万円(同93.8%)としております。また、ワコーレ ザ・神戸トアロード等16棟が当事業年度に竣工したことにより、引渡戸数については555戸(同73.5%)となり、売上高は30,907百万円(同99.0%)、セグメント利益は2,394百万円(同79.4%)となりました。
(戸建て住宅販売)
戸建て住宅販売におきましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力してまいりましたが、軟調に推移しました。その結果、当事業年度における戸建て住宅は48戸の引渡しにより、売上高は2,106百万円(前期比95.5%)、セグメント損失は9百万円(前年同期は72百万円のセグメント利益)となりました。
(その他不動産販売)
その他不動産販売におきましては、賃貸マンション・宅地等23物件を販売し、売上高は4,174百万円(前期比134.4%)、セグメント利益は699百万円(同866.9%)となりました。
(不動産賃貸収入)
不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率の向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規に物件を取得するなど賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、当事業年度の不動産賃貸収入は2,837百万円(前期比107.2%)、セグメント利益は931百万円(同94.2%)となりました。
(その他)
当事業年度におけるその他の売上高は、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等で65百万円(前期比67.5%)、セグメント利益は61百万円(同87.0%)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前事業年度末に比べ3,605百万円減少し、6,261百万円となりました。
イ. 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動の結果減少した資金は、4,899百万円(前期は2,573百万円の増加)となりました。
主な要因は、税引前当期純利益の計上2,574百万円等による資金の増加に対し、販売用収益物件の竣工等によるたな卸資産の増加4,189百万円、物件引渡による前受金の減少1,020百万円等の資金の減少によるものであります。
ロ. 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動の結果減少した資金は、2,806百万円(前期は1,345百万円の減少)となりました。
主な要因は、賃貸物件取得などの設備投資2,950百万円等による資金の減少によるものであります。
ハ. 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動の結果増加した資金は、4,100百万円(前期は2,282百万円の減少)となりました。
主な要因は、分譲マンションの引渡完了に伴う長期借入金の返済18,973百万円等の資金の減少に対し、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加21,411百万円及び短期借入金の増加2,025百万円による資金の増加によるものであります。
③ 販売及び契約の状況
a. 販売実績

セグメントの名称	当事業年度 (自 2019年3月1日 至 2020年2月29日)
	物件名又は内容	戸数 (戸)	金額 (千円)	構成比 (%)	前年同期比(%)
分譲マンション販売	ワコーレ ザ・神戸トアロード	192	11,376,739	-	-
	ワコーレ住吉オーナーズレジデンス	62	3,979,744	-	-
	ワコーレ千里竹見台マスターズレジデンス	38	2,685,441	-	-
	ワコーレ芦屋オーパス	16	1,462,473	-	-
	ワコーレ新神戸ステーションリブリエ	33	1,376,734	-	-
	その他	214	10,026,842	-	-
	小 計	555	30,907,975	77.1	99.0
戸建て住宅販売	戸建て住宅	48	2,106,979	-	-
	小 計	48	2,106,979	5.3	95.5
その他不動産販売	賃貸マンション・宅地等の販売	203	4,174,990	-	-
	小 計	203	4,174,990	10.4	134.4
不動産賃貸収入	賃貸マンション等の賃貸収入	-	2,837,560	-	-
	小 計	-	2,837,560	7.1	107.2
その他	その他の収入	-	65,595	-	-
	小 計	-	65,595	0.1	67.5
合 計		806	40,093,101	100.0	102.1

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては
含めておりません。
4.不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。
5.共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
b. 契約実績

セグメントの名称	当事業年度 (自 2019年3月1日 至 2020年2月29日)
	期中契約高			契約済未引渡残高
	戸数 (戸)	金額 (千円)	前年同期比 (%)	戸数 (戸)	金額 (千円)	前年同期比 (%)
分譲マンション販売	612	28,755,807	93.4	735	32,699,191	93.8
戸建て住宅販売	39	1,730,131	73.3	8	300,142	44.3
その他不動産販売	212	3,370,330	101.6	9	575,400	41.7
合計	863	33,856,269	92.8	752	33,574,734	91.0

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては
含めておりません。
4.共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
① 財政状態の分析
貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。
<要約貸借対照表>

区 分	前事業年度		当事業年度		増減額 (百万円)
	2019年2月		2020年2月
	金額(百万円)	構成比(%)	金額(百万円)	構成比(%)
(資産の部)
流動資産 計	59,325	68.7	60,532	67.5	1,207
有形固定資産 計	24,644	28.6	26,729	29.8	2,085
無形固定資産 計	618	0.7	616	0.7	△2
投資その他の資産 計	1,704	2.0	1,734	2.0	29
固定資産 合計	26,967	31.3	29,080	32.5	2,113
資産 合計	86,292	100.0	89,613	100.0	3,320
(負債・純資産の部)
流動負債 計	37,044	42.9	29,596	33.0	△7,448
固定負債 計	26,689	30.9	36,038	40.2	9,348
負債 合計	63,734	73.9	65,634	73.2	1,900
株主資本 計	22,654	26.3	24,080	26.9	1,426
評価・換算差額等 計	△95	△0.1	△101	△0.1	△6
純資産 合計	22,558	26.1	23,978	26.8	1,420
負債・純資産 合計	86,292	100.0	89,613	100.0	3,320

(流動資産)
当事業年度末における流動資産の残高は、60,532百万円となり、前事業年度末と比較して1,207百万円増加しました。
主な要因は、現金及び預金の減少3,320百万円等に対し、販売用収益物件の竣工等による販売用不動産の増加3,647百万円、次期以降の用地取得及び建築費等の支払いによる仕掛販売用不動産の増加541百万円等によるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産の残高は、29,080百万円となり、前事業年度末と比較して2,113百万円増加しました。
主な要因は、賃貸不動産取得による建物の増加1,479百万円及び土地の増加716百万円等によるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債の残高は、29,596百万円となり、前事業年度末と比較して7,448百万円減少しました。
主な要因は、短期借入金の増加2,025百万円等に対し、分譲マンション等の引渡による1年内返済予定の長期借入金の減少6,880百万円、前受金の減少1,020百万円等によるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債の残高は、36,038百万円となり、前事業年度末と比較して9,348百万円増加しました。
主な要因は、分譲マンション等の開発資金調達に伴う長期借入金の9,318百万円等によるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産の残高は、23,978百万円となり、前事業年度末と比較して1,420百万円増加しました。
主な要因は、当期純利益1,781百万円の計上、利益配当金355百万円の利益処分による減少等によるものであります。
② 経営成績の分析
損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約損益計算書>

区 分	前事業年度		当事業年度		前期比(%)
	2019年2月		2020年2月
	金額(百万円)	売上比(%)	金額(百万円)	売上比(%)
売上高	39,287	100.0	40,093	100.0	102.1
売上原価	32,133	81.8	32,882	82.0	102.3
売上総利益	7,153	18.2	7,210	18.0	100.8
販売費及び一般管理費	3,707	9.4	3,920	9.8	105.7
営業利益	3,445	8.8	3,290	8.2	95.5
営業外収益	47	0.1	29	0.1	62.8
営業外費用	804	2.0	877	2.2	109.0
経常利益	2,687	6.8	2,442	6.1	90.9
特別利益	22	0.1	131	0.3	584.3
特別損失	12	0.0	-	-	-
税引前当期純利益	2,697	6.9	2,574	6.4	95.4
法人税等	854	2.2	793	2.0	92.8
当期純利益	1,843	4.7	1,781	4.4	96.6

当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ増収減益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。
売上高の主な増収要因については、その他不動産販売セグメントで23物件販売し4,174百万円と前期比1,068百万円増の売上高を計上したことによります。
営業利益については、販売費及び一般管理費が前期比で212百万円増加したことで前期比155百万円の減益となっております。
経常利益については、上記記載の要因等により2,442百万円と前期比245百万円の減益となりました。
当期純利益については、特別利益に固定資産売却益131百万円を計上しており前期比61百万円の減益となりました。
③ キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約キャッシュ・フロー計算書>(単位:百万円)

区 分	前事業年度	当事業年度	増減額
	2019年2月	2020年2月
Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益	2,697	2,574	△123
減価償却費	706	700	△5
引当金の増減額(△は減少)	49	25	△24
有形固定資産売却損益(△は益)	-	△131	△131
有形固定資産除却損	12	23	10
たな卸資産の増減額(△は増加)	88	△4,189	△4,278
仕入債務の増減額(△は減少)	1,094	93	△1,001
前受金の増減額(△は減少)	△3,718	△1,020	2,698
法人税等の支払額	△686	△996	△310
その他	2,329	△1,978	△4,310
営業活動によるキャッシュ・フロー	2,573	△4,899	△7,473
Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出	△986	△2,950	△1,964
有形固定資産の売却による収入	-	331	331
その他	△358	△187	171
投資活動によるキャッシュ・フロー	△1,345	△2,806	△1,461
Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)	1,363	2,025	662
長期借入れによる収入	12,264	21,411	9,146
長期借入金の返済による支出	△15,569	△18,973	△3,404
その他	△341	△363	△21
財務活動によるキャッシュ・フロー	△2,282	4,100	6,383
Ⅳ 現金及び現金同等物の増減額(△は減少)	△1,053	△3,605	△2,551
Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高	10,920	9,867	△1,053
Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高	9,867	6,261	△3,605

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は、4,899百万円(前期は2,573百万円の増加)となりました。
主な要因は、税引前当期純利益の計上2,574百万円等による資金の増加に対し、販売用収益物件の竣工等によるたな卸資産の増加4,189百万円、物件引渡による前受金の減少1,020百万円等の資金の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、2,806百万円(前期は1,345百万円の減少)となりました。
主な要因は、賃貸物件取得などの設備投資2,950百万円等による資金の減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果増加した資金は、4,100百万円(前期は2,282百万円の減少)となりました。
主な要因は、分譲マンションの引渡完了に伴う長期借入金の返済18,973百万円等の資金の減少に対し、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加21,411百万円及び短期借入金の増加2,025百万円による資金の増加によるものであります。
④ 資本の財源及び資金の流動性について
当社の事業活動における主な資金需要は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。
⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第2 事業の状況」「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「(2)目標とする経営指標」に記載の通りであります。なおROEについては、最低限維持すべき水準を8%としておりますが、当事業年度では前期の8.5%から7.7%へ減少しております。これは(2)経営成績の分析に記載のとおり、当期純利益が減少したことによるものでありますが、引き続きROE8%維持を目標として事業を展開してまいります。また分譲マンションの契約済未引渡戸数は「第2 事業の状況」「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」「販売及び契約の状況 (2)契約実績」に記載の通りであります。