有価証券報告書-第55期(令和2年3月1日-令和3年2月28日)

(1)経営成績等の状況の概要
① 財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大等による2度の緊急事態宣言の発令などで経済活動の自粛を余儀なくされましたが、国内外の経済活動の再開や財政支援により回復傾向がみられております。但し本格的な成長回復過程にはいましばらく時間を要するものと見込まれております。
不動産業界におきましては、政策支援による住宅ローンの低金利が継続されていることやコロナ禍における住まいへの関心の高まりなどにより、住宅関連については底堅く推移しておりますが、用地価格・建築コストの高止まりによる販売価格の上昇等の影響が懸念されております。
こうした事業環境のなか、当社は新たな開発用地取得や販売契約の獲得を目指し営業活動に取り組んでまいりました。
その結果、当事業年度における売上高は39,806百万円(前期比99.3%)、営業利益は2,737百万円(同83.2%)、経常利益は1,918百万円(同78.5%)、当期純利益は1,267百万円(同71.2%)となりました。
当事業年度末における財政状態は、現預金の増加2,869百万円等を主因として総資産は前期比2,722百万円増加した92,335百万円となり、一方で純資産は、当期純利益1,267百万円の計上、利益配当金388百万円の利益処分による減少等で前期比903百万円増加した24,882百万円となりました。これにより自己資本比率は前事業年度に比べ0.1ポイント増加し26.9%となっております。
セグメント別の業績は次のとおりであります。

セグメントの名称	売上金額(百万円)	構成比(%)	前期比(%)
分譲マンション販売	31,697	79.6	102.6
戸建て住宅販売	2,303	5.8	109.3
その他不動産販売	2,551	6.4	61.1
不動産賃貸収入	3,140	7.9	110.7
その他	114	0.3	174.8
合計	39,806	100.0	99.3

(分譲マンション販売)
主力の分譲マンション販売におきましては、開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住宅ローン金利の低水準や住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移するなか、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。
その結果、当事業年度における発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に、20棟898戸(前期比223.9%)を発売するとともに、契約については、664戸(同108.5%)、34,932百万円(同121.5%)を契約し、それにより期末時点の契約済未引渡戸数は722戸(同98.2%)となり、当該残高を35,934百万円(同109.9%)としております。また、ワコーレ大阪新町タワーレジデンス等14棟が当事業年度に竣工したことにより、引渡戸数については677戸(同122.0%)となり、売上高は31,697百万円(同102.6%)、セグメント利益は2,178百万円(同91.0%)となりました。
(戸建て住宅販売)
戸建て住宅販売におきましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力してまいりましたが、軟調に推移しました。その結果、当事業年度における戸建て住宅は44戸の引渡しにより、売上高は2,303百万円(前期比109.3%)、セグメント利益は17百万円(前年同期は9百万円のセグメント損失)となりました。
(その他不動産販売)
その他不動産販売におきましては、賃貸マンション・宅地等22物件を販売し、売上高は2,551百万円(前期比61.1%)、セグメント利益は150百万円(同21.5%)となりました。
(不動産賃貸収入)
不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規物件の取得など賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、当事業年度の不動産賃貸収入は3,140百万円(前期比110.7%)、セグメント利益は1,172百万円(同125.9%)となりました。
(その他)
当事業年度におけるその他の売上高は、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料等で114百万円(前期比174.8%)、セグメント利益は103百万円(同167.8%)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前事業年度末に比べ3,129百万円増加し、9,391百万円となりました。
イ. 営業活動によるキャッシュ・フロー
営業活動の結果増加した資金は、3,718百万円(前期は4,899百万円の減少)となりました。
主な要因は、販売用収益物件の竣工等によるたな卸資産の増加555百万円等による資金の減少に対し、税引前当期純利益の計上1,909百万円、契約進捗による前受金の増加1,232百万円、建物建築代金支払にかかる仕入債務の増加928百万円等による資金の増加によるものであります。
ロ. 投資活動によるキャッシュ・フロー
投資活動の結果減少した資金は、1百万円(前期は2,806百万円の減少)となりました。
主な要因は、有形固定資産売却710百万円、定期積金満期振替219百万円等による資金の増加に対し、賃貸物件取得などの設備投資847百万円、保険積立金の増加79百万円等による資金の減少によるものであります。
ハ. 財務活動によるキャッシュ・フロー
財務活動の結果減少した資金は、587百万円(前期は4,100百万円の増加)となりました。
主な要因は、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加13,057百万円及び短期借入金の増加583百万円等による資金の増加に対し、分譲マンションの引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少14,231百万円等の資金の減少によるものであります。
③ 販売及び契約の状況
a. 販売実績

セグメントの名称	当事業年度 (自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
	物件名又は内容	戸数 (戸)	金額 (千円)	構成比 (%)	前年同期比(%)
分譲マンション販売	ワコーレ大阪新町タワーレジデンス	118	6,841,361	-	-
	ワコーレ シティ兵庫駅前通	99	3,206,834	-	-
	ワコーレ伊丹宮ノ前 珠庵	66	3,044,984	-	-
	ワコーレThe御影	24	2,294,882	-	-
	ワコーレKOBE新長田アリーナ	60	2,047,849	-	-
	その他	310	14,261,098	-	-
	小 計	677	31,697,012	79.6	102.6
戸建て住宅販売	戸建て住宅	44	2,303,118	-	-
	小 計	44	2,303,118	5.8	109.3
その他不動産販売	賃貸マンション・宅地等の販売	127	2,551,073	-	-
	小 計	127	2,551,073	6.4	61.1
不動産賃貸収入	賃貸マンション等の賃貸収入	-	3,140,915	-	-
	小 計	-	3,140,915	7.9	110.7
その他	その他の収入	-	114,658	-	-
	小 計	-	114,658	0.3	174.8
合 計		848	39,806,779	100.0	99.3

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては
含めておりません。
4.不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。
b. 契約実績

セグメントの名称	当事業年度 (自 2020年3月1日 至 2021年2月28日)
	期中契約高			契約済未引渡残高
	戸数 (戸)	金額 (千円)	前年同期比 (%)	戸数 (戸)	金額 (千円)	前年同期比 (%)
分譲マンション販売	664	34,932,705	121.5	722	35,934,885	109.9
戸建て住宅販売	43	2,437,845	140.9	7	434,869	144.9
その他不動産販売	127	3,820,314	113.4	9	1,844,641	320.6
合計	834	41,190,866	121.7	738	38,214,395	113.8

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては
含めておりません。
4.共同事業の戸数及び金額については、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
① 財政状態の分析
貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。
<要約貸借対照表>

区 分	前事業年度		当事業年度		増減額 (百万円)
	2020年2月		2021年2月
	金額(百万円)	構成比(%)	金額(百万円)	構成比(%)
(資産の部)
流動資産 計	60,532	67.5	63,610	68.9	3,077
有形固定資産 計	26,729	29.8	26,297	28.5	△432
無形固定資産 計	616	0.7	620	0.7	4
投資その他の資産 計	1,734	2.0	1,807	2.0	72
固定資産 合計	29,080	32.5	28,725	31.1	△355
資産 合計	89,613	100.0	92,335	100.0	2,722
(負債・純資産の部)
流動負債 計	29,596	33.0	32,269	34.9	2,673
固定負債 計	36,038	40.2	35,183	38.1	△854
負債 合計	65,634	73.2	67,453	73.1	1,818
株主資本 計	24,080	26.9	24,959	27.0	879
評価・換算差額等 計	△101	△0.1	△77	△0.1	24
純資産 合計	23,978	26.8	24,882	26.9	903
負債・純資産 合計	89,613	100.0	92,335	100.0	2,722

(流動資産)
当事業年度末における流動資産の残高は、63,610百万円となり、前事業年度末と比較して3,077百万円増加しました。
主な要因は、竣工引渡等による仕掛販売用不動産の減少1,470百万円等に対し、現金及び預金の増加2,869百万円、販売用収益物件の竣工等による販売用不動産の増加1,921百万円等によるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産の残高は、28,725百万円となり、前事業年度末と比較して355百万円減少しました。
主な要因は、事業用固定資産の売却等による土地の減少335百万円等、建物の減少228百万円等によるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債の残高は、32,269百万円となり、前事業年度末と比較して2,673百万円増加しました。
主な要因は、買掛金等仕入債務の増加928百万円、契約進捗による前受金の増加1,232百万円等によるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債の残高は、35,183百万円となり、前事業年度末と比較して854百万円減少しました。
主な要因は、返済による長期借入金の減少914百万円等によるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産の残高は、24,882百万円となり、前事業年度末と比較して903百万円増加しました。
主な要因は、当期純利益1,267百万円の計上、利益配当金388百万円の利益処分による減少等によるものであります。
② 経営成績の分析
損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約損益計算書>

区 分	前事業年度		当事業年度		前期比(%)
	2020年2月		2021年2月
	金額(百万円)	売上比(%)	金額(百万円)	売上比(%)
売上高	40,093	100.0	39,806	100.0	99.3
売上原価	32,882	82.0	33,118	83.2	100.7
売上総利益	7,210	18.0	6,688	16.8	92.8
販売費及び一般管理費	3,920	9.8	3,950	9.9	100.8
営業利益	3,290	8.2	2,737	6.9	83.2
営業外収益	29	0.1	21	0.1	71.9
営業外費用	877	2.2	841	2.1	95.8
経常利益	2,442	6.1	1,918	4.8	78.5
特別利益	131	0.3	153	0.4	116.6
特別損失	-	-	162	0.4	-
税引前当期純利益	2,574	6.4	1,909	4.8	74.2
法人税等	793	2.0	641	1.6	80.9
当期純利益	1,781	4.4	1,267	3.2	71.2

当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ減収減益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。
売上高の主な減収要因については、その他不動産販売セグメントで前事業年度に比べ素地売却が減少するなど1,623百万円売上高が減少したことによります。
営業利益については、減収によるものに加え、その他不動産販売セグメントに素地売却への事業変更にかかる棚卸資産評価損253百万円を計上したことや、分譲マンション販売セグメントの一部の物件で販売不振による追加値引を計上したことなどにより2,737百万円と前期比552百万円の減収となりました。
経常利益については、上記記載の要因等により1,918百万円と前期比524百万円の減益となりました。
当期純利益については、特別利益に固定資産売却益153百万円を計上したものの、特別損失に事業用賃貸不動産にかかる固定資産売却損及び減損損失などあわせて162百万円を計上しており1,267百万円と前期比513百万円の減益となりました。
③ キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約キャッシュ・フロー計算書>(単位:百万円)

区 分	前事業年度	当事業年度	増減額
	2020年2月	2021年2月
Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益	2,574	1,909	△665
減価償却費	700	708	7
減損損失	-	73	73
引当金の増減額(△は減少)	25	44	19
有形固定資産売却損益(△は益)	△131	△88	43
有形固定資産除却損	23	33	9
たな卸資産の増減額(△は増加)	△4,189	△555	3,633
仕入債務の増減額(△は減少)	93	928	834
前受金の増減額(△は減少)	△1,020	1,232	2,252
法人税等の支払額	△996	△830	166
その他	△1,978	263	2,241
営業活動によるキャッシュ・フロー	△4,899	3,718	8,617
Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出	△2,950	△847	2,102
有形固定資産の売却による収入	331	710	378
その他	△187	136	323
投資活動によるキャッシュ・フロー	△2,806	△1	2,805
Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)	2,025	583	△1,442
長期借入れによる収入	21,411	13,057	△8,353
長期借入金の返済による支出	△18,973	△14,231	4,742
社債の発行	-	400	400
その他	△363	△397	△33
財務活動によるキャッシュ・フロー	4,100	△587	△4,687
Ⅳ 現金及び現金同等物の増減額(△は減少)	△3,605	3,129	6,735
Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高	9,867	6,261	△3,605
Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高	6,261	9,391	3,129

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果増加した資金は、3,718百万円(前期は4,899百万円の減少)となりました。
主な要因は、販売用収益物件の竣工等によるたな卸資産の増加555百万円等による資金の減少に対し、税引前当期純利益の計上1,909百万円、契約進捗による前受金の1,232百万円、建物建築代金支払にかかる仕入債務の増加928百万円等による資金の増加によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、1百万円(前期は2,806百万円の減少)となりました。
主な要因は、有形固定資産売却710百万円、定期積金満期振替219百万円等による資金の増加に対し、賃貸物件取得などの設備投資847百万円、保険積立金の増加79百万円等による資金の減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果減少した資金は、587百万円(前期は4,100百万円の増加)となりました。
主な要因は、分譲マンション用地購入等の資金調達による長期借入金の増加13,057百万円及び短期借入金の増加583百万円等による資金の増加に対し、分譲マンションの引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少14,231百万円等の資金の減少によるものであります。
④ 資本の財源及び資金の流動性について
当社の事業活動における主な資金需要は、分譲マンションの開発用地の取得資金、賃貸不動産の購入及び建設資金であります。資金需要に対しては、主に金融機関からの借入金により調達しており、特定の金融機関に依存することなく個別の案件毎に調達を行うことにより、安定的な資金の確保に努めております。
⑤ 経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第2 事業の状況」「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」「(2)目標とする経営指標」に記載の通りであります。なおROEについては、最低限維持すべき水準を8%としておりますが、当事業年度では前期の7.7%から5.2%へ減少しております。これは(2)経営成績の分析に記載のとおり、当期純利益が減少したことによるものでありますが、引き続きROE8%維持を目標として事業を展開してまいります。また分譲マンションの契約済未引渡戸数は「第2 事業の状況」「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」「販売及び契約の状況 (2)契約実績」に記載の通りであります。
⑥ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。作成にあたり経営者は、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、作成時に入手可能な情報に基づいて、その合理的な金額を算出するため見積り及び仮定を用いており、主な見積り項目は以下の通りです。
なお、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響に関する会計上の見積りについては、第5[経理の状況]の財務諸表の(追加情報)に記載しております。
イ.固定資産の評価
減損の兆候がある資産又は資産グループについて、当該資産又は資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額がこれらの帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上しています。回収可能価額には正味売却価額と使用価値のいずれか高い方を用いており、使用価値については、将来キャッシュ・フローを現在価値に割り引いて算出しています。将来キャッシュ・フローについては、これまでの運営実績、将来の賃貸市場を考慮した事業計画に基づき市場の賃料水準、空室率、割引率などの仮定を用いて慎重に見積りを行っております。なお、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、翌年度以降の財務諸表において追加の減損損失が発生する可能性があります。
ロ.棚卸資産の評価
販売目的で保有する棚卸資産は、収益性の低下等により期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額としています。正味売却価額の算定に当たっては、直近の販売実績、将来の販売計画を考慮したプロジェクト単位の事業計画に基づき販売エリアの販売単価、販売経費等の仮定を用いて慎重に見積りを行っております。なお、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、翌年度以降の財務諸表において追加の評価損が発生する可能性があります。
ハ.繰延税金資産の回収可能性
当社は、繰延税金資産の回収可能性について、将来の一定期間における課税所得の発生やタックスプランニングに基づき将来の住宅市況を考慮した経営計画等の仮定を用いて慎重に見積りを行っております。なお、前提条件や事業環境などに変化が見られた場合には、翌年度以降の財務諸表において繰延税金資産の金額に影響を与える可能性があります。