四半期報告書-第54期第2四半期(令和1年6月1日-令和1年8月31日)
文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を第1四半期会計期間の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業年度との比較・分析を行っております。
(1) 財政状態及び経営成績の状況
当第2四半期累計期間におけるわが国経済は、消費増税を控えながらも企業収益の底堅い推移や雇用・所得環境の改善などで国内景気は緩やかな回復基調が続いておりますが、海外の政治・経済情勢の不透明感などの懸念により、先行きは不透明な状況であります。
不動産業界におきましては、分譲市場においては用地価格や建築コストの上昇から、首都圏を中心に販売面に影響が生じており、賃貸市場では地域性や用途別で格差が生じておりますが、住宅需要は低金利が継続する住宅ローン等で下支えされていることから、総じて安定的に推移いたしました。
それにより、当第2四半期累計期間における売上高は21,996百万円(前年同期比98.1%)、営業利益は2,185百万円(同87.0%)、経常利益は1,700百万円(同79.2%)、四半期純利益は1,270百万円(同89.5%)となりました。
なお、当社の主要事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
(分譲マンション販売)
主力の分譲マンション販売におきましては、開発の基盤となる用地価格の上昇や建築コストの高止まりがあるものの、住宅ローン金利の低水準の継続や住まいに利便性を求める傾向が強まっていること等から、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。
その結果、当第2四半期累計期間における売上高は19,444百万円(前年同期比97.1%)、セグメント利益(営業利益)は2,183百万円(同91.9%)となりました。
なお、当第2四半期累計期間において、分譲マンションの発売戸数は146戸(同46.2%)、契約戸数は292戸(同139.7%)、引渡戸数は328戸(同63.8%)となり、契約済未引渡戸数は642戸(同127.4%)となりました。
(戸建て住宅販売)
戸建て住宅販売におきましては、契約獲得に向けた販売活動に注力してまいりました。
その結果、戸建て住宅17戸の引渡しにより、売上高は809百万円(前年同期比90.0%)、セグメント損失(営業損失)は3百万円(前年同期は23百万円のセグメント利益)となりました。
(その他不動産販売)
その他不動産販売におきましては、賃貸マンション等7物件の販売により、売上高は331百万円(前年同期比285.4%)、セグメント損失(営業損失)は11百万円(前年同期は23百万円のセグメント損失)となりました。
(不動産賃貸収入)
不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率の向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規に物件を取得するなど賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、不動産賃貸収入は1,368百万円(前年同期比104.5%)となり、セグメント利益(営業利益)は417百万円(同85.1%)となりました。
(その他)
その他の売上高は、解約手付金収入及び保険代理店手数料収入等で41百万円(前年同期比73.9%)、セグメント利益(営業利益)は38百万円(同73.8%)となりました。
貸借対照表の前事業年度末と当第2四半期会計期間末との比較による分析は下記のとおりであります。
(資産)
当第2四半期会計期間末における資産は、90,430百万円(前事業年度末比4,137百万円の増加)となりました。
主な要因は、販売用収益物件の竣工による販売用不動産の増加2,246百万円、賃貸物件の購入等による建物の増加989百万円、次期以降の用地取得及び建築費等の支払いによる仕掛販売用不動産の増加739百万円等によるものであります。
(負債)
当第2四半期会計期間末における負債は、66,954百万円(前事業年度末比3,220百万円の増加)となりました。
主な要因は、共同事業にかかる預り金の減少1,106百万円及び分譲マンション引渡しによる前受金の減少1,089百万円等に対し、借入による長期借入金(1年内返済予定分含む)の増加1,230百万円、買掛金等仕入債務の増加2,305百万円、短期借入金の増加2,262百万円等によるものであります。
(純資産)
当第2四半期会計期間末における純資産は、23,475百万円(前事業年度末比916百万円の増加)となりました。
主な要因は、利益処分に伴う利益配当金355百万円による利益剰余金の減少に対し、四半期純利益1,270百万円の計上等によるものであります。
(2) キャッシュ・フローの状況
当第2四半期累計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、9,419百万円(前年同期に比べ1,074百万円の増加)となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において、営業活動の結果減少した資金は、1,984百万円(前年同期は1,143百万円の増加)となりました。
主な要因は、建物建築にかかる仕入債務の増加2,305百万円、税引前四半期純利益の計上1,831百万円等の資金の増加に対し、事業用地仕入等によるたな卸資産の増加2,985百万円、共同事業にかかる預り金の減少1,106百万円及び前受金の減少1,089百万円等の資金の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において、投資活動の結果減少した資金は、1,598百万円(前年同期は674百万円の減少)となりました。
主な要因は、固定資産の取得による支出1,895百万円等の資金の減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において、財務活動の結果増加した資金は、3,135百万円(前年同期は3,044百万円の減少)となりました。
主な要因は、長期借入金の返済11,411百万円及び利益配当金の支払い353百万円等の資金の減少に対し、短期借入金の借入2,262百万円及びマンション用地の購入資金等として長期借入金12,642百万円の調達による資金の増加によるものであります。
(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第2四半期累計期間において、事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(4) 研究開発活動
該当事項はありません。
(5) 従業員数(提出会社の状況)
当第2四半期累計期間において、従業員数の著しい増減はありません。
(6) 経営方針・経営戦略等
当第2四半期累計期間において、当社が定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(7) 経営成績に重要な影響を与える要因
経営成績に重要な影響を与えると推測される要因は、事業等のリスクに記載したとおりであります。各リスクに対しては、影響を最小限に抑えられるように、発生の可能性や結果の重大性に応じた対策を講じてまいります。
(8) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当第2四半期累計期間における資金調達は、金融機関からの借入金により事業用資金として16,160百万円、運転資金として2,750百万円を調達しております。具体的には分譲マンション及び戸建て住宅の開発用地の取得や建築代金支払いにかかる資金をはじめとして、事業用固定資産(賃貸用不動産)の取得等に伴う資金を含めて、プロジェクト単位で資金調達を行うことを基本としております。
当第2四半期会計期間末の現金及び現金同等物は9,419百万円となっており、コミット型シンジケートローンの取り組みや、一棟売り小型賃貸住宅の開発資金向けコミットメントラインの設定など直接金融も含めた調達方法の多様化に取り組んでおり、十分な手元流動性を確保できております。
(9) 生産、受注及び販売の実績
当社の主力事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの売上実績に偏向が生じる傾向にあり、その内容については次の通り(セグメント別の前年同期比)であります。
① 当第2四半期累計期間におけるセグメントごとの販売実績
(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。
4.不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。
5.共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
② 当第2四半期累計期間におけるセグメントごとの契約実績
(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。
4.共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
(10) 主要な設備
① 前事業年度末に計画中であった重要な設備の新設等について、当第2四半期累計期間において完了した設備は次のとおりであります。
(設備の新設)
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
② 当第2四半期累計期間における新たな重要な設備の新設等は次のとおりであります。
(設備の新設)
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を第1四半期会計期間の期首から適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前事業年度との比較・分析を行っております。
(1) 財政状態及び経営成績の状況
当第2四半期累計期間におけるわが国経済は、消費増税を控えながらも企業収益の底堅い推移や雇用・所得環境の改善などで国内景気は緩やかな回復基調が続いておりますが、海外の政治・経済情勢の不透明感などの懸念により、先行きは不透明な状況であります。
不動産業界におきましては、分譲市場においては用地価格や建築コストの上昇から、首都圏を中心に販売面に影響が生じており、賃貸市場では地域性や用途別で格差が生じておりますが、住宅需要は低金利が継続する住宅ローン等で下支えされていることから、総じて安定的に推移いたしました。
それにより、当第2四半期累計期間における売上高は21,996百万円(前年同期比98.1%)、営業利益は2,185百万円(同87.0%)、経常利益は1,700百万円(同79.2%)、四半期純利益は1,270百万円(同89.5%)となりました。
なお、当社の主要事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
(分譲マンション販売)
主力の分譲マンション販売におきましては、開発の基盤となる用地価格の上昇や建築コストの高止まりがあるものの、住宅ローン金利の低水準の継続や住まいに利便性を求める傾向が強まっていること等から、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、当社としましては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。
その結果、当第2四半期累計期間における売上高は19,444百万円(前年同期比97.1%)、セグメント利益(営業利益)は2,183百万円(同91.9%)となりました。
なお、当第2四半期累計期間において、分譲マンションの発売戸数は146戸(同46.2%)、契約戸数は292戸(同139.7%)、引渡戸数は328戸(同63.8%)となり、契約済未引渡戸数は642戸(同127.4%)となりました。
(戸建て住宅販売)
戸建て住宅販売におきましては、契約獲得に向けた販売活動に注力してまいりました。
その結果、戸建て住宅17戸の引渡しにより、売上高は809百万円(前年同期比90.0%)、セグメント損失(営業損失)は3百万円(前年同期は23百万円のセグメント利益)となりました。
(その他不動産販売)
その他不動産販売におきましては、賃貸マンション等7物件の販売により、売上高は331百万円(前年同期比285.4%)、セグメント損失(営業損失)は11百万円(前年同期は23百万円のセグメント損失)となりました。
(不動産賃貸収入)
不動産賃貸収入におきましては、当社が主力としております住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率の向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規に物件を取得するなど賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、不動産賃貸収入は1,368百万円(前年同期比104.5%)となり、セグメント利益(営業利益)は417百万円(同85.1%)となりました。
(その他)
その他の売上高は、解約手付金収入及び保険代理店手数料収入等で41百万円(前年同期比73.9%)、セグメント利益(営業利益)は38百万円(同73.8%)となりました。
貸借対照表の前事業年度末と当第2四半期会計期間末との比較による分析は下記のとおりであります。
(資産)
当第2四半期会計期間末における資産は、90,430百万円(前事業年度末比4,137百万円の増加)となりました。
主な要因は、販売用収益物件の竣工による販売用不動産の増加2,246百万円、賃貸物件の購入等による建物の増加989百万円、次期以降の用地取得及び建築費等の支払いによる仕掛販売用不動産の増加739百万円等によるものであります。
(負債)
当第2四半期会計期間末における負債は、66,954百万円(前事業年度末比3,220百万円の増加)となりました。
主な要因は、共同事業にかかる預り金の減少1,106百万円及び分譲マンション引渡しによる前受金の減少1,089百万円等に対し、借入による長期借入金(1年内返済予定分含む)の増加1,230百万円、買掛金等仕入債務の増加2,305百万円、短期借入金の増加2,262百万円等によるものであります。
(純資産)
当第2四半期会計期間末における純資産は、23,475百万円(前事業年度末比916百万円の増加)となりました。
主な要因は、利益処分に伴う利益配当金355百万円による利益剰余金の減少に対し、四半期純利益1,270百万円の計上等によるものであります。
(2) キャッシュ・フローの状況
当第2四半期累計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、9,419百万円(前年同期に比べ1,074百万円の増加)となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において、営業活動の結果減少した資金は、1,984百万円(前年同期は1,143百万円の増加)となりました。
主な要因は、建物建築にかかる仕入債務の増加2,305百万円、税引前四半期純利益の計上1,831百万円等の資金の増加に対し、事業用地仕入等によるたな卸資産の増加2,985百万円、共同事業にかかる預り金の減少1,106百万円及び前受金の減少1,089百万円等の資金の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において、投資活動の結果減少した資金は、1,598百万円(前年同期は674百万円の減少)となりました。
主な要因は、固定資産の取得による支出1,895百万円等の資金の減少によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当第2四半期累計期間において、財務活動の結果増加した資金は、3,135百万円(前年同期は3,044百万円の減少)となりました。
主な要因は、長期借入金の返済11,411百万円及び利益配当金の支払い353百万円等の資金の減少に対し、短期借入金の借入2,262百万円及びマンション用地の購入資金等として長期借入金12,642百万円の調達による資金の増加によるものであります。
(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第2四半期累計期間において、事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(4) 研究開発活動
該当事項はありません。
(5) 従業員数(提出会社の状況)
当第2四半期累計期間において、従業員数の著しい増減はありません。
(6) 経営方針・経営戦略等
当第2四半期累計期間において、当社が定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(7) 経営成績に重要な影響を与える要因
経営成績に重要な影響を与えると推測される要因は、事業等のリスクに記載したとおりであります。各リスクに対しては、影響を最小限に抑えられるように、発生の可能性や結果の重大性に応じた対策を講じてまいります。
(8) 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当第2四半期累計期間における資金調達は、金融機関からの借入金により事業用資金として16,160百万円、運転資金として2,750百万円を調達しております。具体的には分譲マンション及び戸建て住宅の開発用地の取得や建築代金支払いにかかる資金をはじめとして、事業用固定資産(賃貸用不動産)の取得等に伴う資金を含めて、プロジェクト単位で資金調達を行うことを基本としております。
当第2四半期会計期間末の現金及び現金同等物は9,419百万円となっており、コミット型シンジケートローンの取り組みや、一棟売り小型賃貸住宅の開発資金向けコミットメントラインの設定など直接金融も含めた調達方法の多様化に取り組んでおり、十分な手元流動性を確保できております。
(9) 生産、受注及び販売の実績
当社の主力事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの売上実績に偏向が生じる傾向にあり、その内容については次の通り(セグメント別の前年同期比)であります。
① 当第2四半期累計期間におけるセグメントごとの販売実績
| セグメントの名称 | 当第2四半期累計期間 (自 2019年3月1日 至 2019年8月31日) | ||||
| 物件名又は内容 | 戸数 (戸) | 金額 (千円) | 構成比 (%) | 前年同期比(%) | |
| 分譲マンション販売 | ワコーレ ザ・神戸トアロード | 188 | 11,079,900 | - | - |
| ワコーレ住吉オーナーズレジデンス | 48 | 3,167,451 | - | - | |
| ワコーレ芦屋オーパス | 12 | 1,142,252 | - | - | |
| その他 | 80 | 4,055,101 | - | - | |
| 小 計 | 328 | 19,444,705 | 88.4 | 97.1 | |
| 戸建て住宅販売 | 戸建て住宅 | 17 | 809,922 | - | - |
| 小 計 | 17 | 809,922 | 3.7 | 90.0 | |
| その他不動産販売 | 賃貸マンション・宅地等の販売 | 15 | 331,869 | - | - |
| 小 計 | 15 | 331,869 | 1.5 | 285.4 | |
| 不動産賃貸収入 | 賃貸マンション等の賃貸収入 | - | 1,368,225 | - | - |
| 小 計 | - | 1,368,225 | 6.2 | 104.5 | |
| その他 | その他の収入 | - | 41,462 | - | - |
| 小 計 | - | 41,462 | 0.2 | 73.9 | |
| 合 計 | 360 | 21,996,185 | 100.0 | 98.1 | |
(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。
4.不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。
5.共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
② 当第2四半期累計期間におけるセグメントごとの契約実績
| セグメントの名称 | 当第2四半期累計期間 (自 2019年3月1日 至 2019年8月31日) | |||||
| 期中契約高 | 契約済未引渡残高 | |||||
| 戸数 (戸) | 金額 (千円) | 前年同期比 (%) | 戸数 (戸) | 金額 (千円) | 前年同期比 (%) | |
| 分譲マンション販売 | 292 | 13,208,157 | 118.8 | 642 | 28,614,812 | 108.5 |
| 戸建て住宅販売 | 23 | 1,008,660 | 71.3 | 23 | 875,727 | 84.3 |
| その他不動産販売 | 15 | 331,869 | 21.1 | - | 1,380,000 | 52.5 |
| 合計 | 330 | 14,548,686 | 103.1 | 665 | 30,870,539 | 102.8 |
(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、一棟売却の賃貸マンションの戸数を記載しており、土地売りについては含めておりません。
4.共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
(10) 主要な設備
① 前事業年度末に計画中であった重要な設備の新設等について、当第2四半期累計期間において完了した設備は次のとおりであります。
(設備の新設)
| 物件名 (所在地) | セグメント 別 | 設備の 内容 | 取得価額(千円) | 取得年月 | 完了後の 増加戸数 | ||
| 建物 | 土地 | 合計 | |||||
| 熊内町4丁目PJ (神戸市中央区) | 不動産 賃貸収入 | 賃貸用 不動産 | 135,600 | 45,151 | 180,751 | 2019年 5月 | 14戸 |
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
② 当第2四半期累計期間における新たな重要な設備の新設等は次のとおりであります。
(設備の新設)
| 物件名 (所在地) | セグメント 別 | 設備の 内容 | 取得価額(千円) | 取得年月 | 完了後の 増加戸数 | ||
| 建物 | 土地 | 合計 | |||||
| 上沢通3丁目PJ (神戸市兵庫区) | 不動産 賃貸収入 | 賃貸用 不動産 | 605,877 | 518,581 | 1,124,458 | 2019年 8月 | 66戸 |
(注) 上記金額には、消費税等は含まれておりません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
