四半期報告書-第93期第1四半期(平成30年4月1日-平成30年6月30日)
文中における将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1) 経営成績の概況
当第1四半期連結累計期間(以下、「当第1四半期」といいます)における国内の経済環境は、企業業績の伸長に伴う雇用の改善、個人消費の回復、輸出の増加などを背景に、ゆるやかな景気回復が続いております。また、当社グループの海外拠点がある米国におきましても、個人消費の拡大、設備投資の増加、雇用改善などに裏打ちされた景気拡大が続いております。
当社グループの主要な事業領域である都心部における収益不動産関連の事業環境は、在庫件数が前年同期を上回る傾向が続いており、需給の先行きは不透明な状況となっています。一方、海外事業の拠点がある米国ロサンゼルス圏におきましては、中古住宅の取引成約価格は引き続き上昇しており、在庫は安定的に推移しました。
このような事業環境のもと、当社グループは第5次中期経営計画(2017 年3月期～2019 年3月期)に基づき、「収益不動産残高の戦略的な拡充を通じた、強固な事業基盤の確立と安定的な収益基盤の追求」「新たな収益の柱となる事業の開発と育成」「規模拡大に耐えうるケイパビリティの再構築」を基本方針に掲げ、各種施策に取り組みました。
当第1四半期の経営成績は以下の表のとおりです。
(単位:百万円)
(注) 1 (不動産販売)は「収益不動産販売事業」、(ストック)は「ストック型フィービジネス」、「税引前利益又は税引前損失」は「税金等調整前四半期純利益又は税金等調整前四半期純損失」、「純利益又は純損失」は「親会社株主に帰属する四半期純利益又は親会社株主に帰属する四半期純損失」をそれぞれ省略したものです。
2 EBITDA(償却等前営業利益):営業利益+償却費等+特別損益に計上された収益不動産売却損益
償却費等には減価償却費、ソフトウェア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。
当社は2017年11月より、東京国税局(以下、「当局」といいます。)から税務調査を受けておりましたが、2018年7月31日、税務調査対象期間である2015年3月期から2017年3月期の消費税に係る追加納付金及び加算金537百万円の賦課を内容とする更正通知書(以下、「本件通知」といいます。)を受領いたしました。以上をふまえ、当社は、上記金額に、当該税務調査の対象期間外である2018年3月期についても本件通知の見解と同様の処理をした場合の消費税追加納付見積額等220百万円を加えた合計757百万円を引当てることにより、2019年3月期第1四半期において特別損失として計上することといたしました。
本件通知は、いわゆる投資用マンションなどの居住用収益不動産の仕入れ時点で発生する、建物部分に係る仮払消費税の税務申告時の取扱いに関する、当社と当局の見解の相違に起因するものです。
当社の当該消費税に係る税務処理については、過去数回にわたる消費税も含めた税務調査において、何ら指摘や議論の対象としてとりあげられた事実はなかったことから、当社といたしましては、長年にわたり、当局も認める適法な税務処理方法との認識の下、税務処理を行ってまいりました。今回の税務調査において突如、その税務処理方法の変更を求められたことから、大変困惑をすると同時に、当社としての説明責任を尽くすために協議を継続してまいりました。しかしながら今般、本件通知を受領するに至ったことを受け、まことに遺憾ながら、改めて当社の見解を主張してまいるべく、本件通知に対する不服申立ての手続きを検討することにいたしました。
セグメントの概況は次のとおりです。なお、当社グループでは営業利益をセグメント利益としております。
(収益不動産販売事業)
売上高3,999百万円、EBITDA284百万円、営業利益283百万円となりました。
当事業における将来の収益源であり、同時にストック型フィービジネスの収益源の一部でもある収益不動産残高((注)2参照)は22,914百万円となり、前連結会計年度末を537百万円上回りました。
一方、販売面では、国内9棟及び米国6棟の販売を行いましたが、当第1四半期においては中規模以下の収益不動産の販売が大半を占めたため、売上高において前年同期を下回りました。
収益不動産の仕入に際しては、不動産価格が引き続き高い水準を保つ中、物件ごとの採算性を慎重に見極めました。その結果、国内4棟及び米国5棟の仕入を完了し、仕入高は3,396百万円となりました。
(ストック型フィービジネス)
売上高752百万円、EBITDA260百万円、営業利益229百万円となりました。
収益不動産の期中平均残高は、前年同期の19,215百万円に対し当第1四半期は22,701百万円、国内収益不動産のプロパティ・マネジメントの受託戸数についても、前年同期末の4,243戸に対し当第1四半期末は4,578戸と、それぞれ増加しました。これらの要因から、賃料収入及び不動産管理収入が増加し、安定的な収益基盤を強化することができました。
(注) 1 各セグメントの営業利益は、全社費用等のセグメントに配賦しない費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利益と一致しません。
2 収益不動産残高22,914百万円には、東京国税局から過年度の消費税に関する更正通知を受領したことに伴い資産計上している消費税仮納付額見積に伴う引当額等(19百万円)を含めておりません。
(2) 財政状態の概況
当第1四半期においては、収益不動産の仕入とそれに伴う金融機関からの資金調達を進めた結果、収益不動産が537百万円、有利子負債(短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、社債及び長期借入金)が872百万円増加しました。これらの要因等から、資産合計と負債純資産合計は、前連結会計年度末と比較し、801百万円増加しました。
なお、当社グループは、2019年3月期末の収益不動産残高のガイダンス(目安)を30,000百万円としております。当第1四半期末における収益不動産残高は、上述のとおり前連結会計年度から537百万円増加した結果、22,914百万円となっています。
四半期連結貸借対照表の詳細は以下のとおりです。
「構成比」は、資産合計(負債純資産合計)に対する比率を示しています。
(資産)
当第1四半期末における資産合計は31,603百万円となりました。うち、収益不動産が22,933百万円(構成比72.6%)、現金及び預金が7,233百万円(構成比22.9%)を占めています。
(負債)
当第1四半期末における負債合計は、21,637百万円となりました。うち、有利子負債が19,006百万円(構成比60.1%)を占めています。
(純資産)
純資産合計は、9,966百万円となりました。うち、資本金及び資本剰余金が7,725百万円(構成比24.4%)を占めています。また当第1四半期において、円安の進行により為替換算調整勘定が151百万円増加し、△49百万円となりました。
(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第1四半期連結累計期間において、当社が対処すべき課題について重要な変更はありません。
(4) 従業員数
① 連結会社の状況
2018年6月30日現在
(注) 従業員数には、派遣社員を除く従業員数を記載しております。また、当社グループ以外からの出向者を含めております。
② 提出会社の状況
2018年6月30日現在
(注) 従業員数には、派遣社員を除く従業員数を記載しております。また、当社グループ以外からの出向者を含めております。
(1) 経営成績の概況
当第1四半期連結累計期間(以下、「当第1四半期」といいます)における国内の経済環境は、企業業績の伸長に伴う雇用の改善、個人消費の回復、輸出の増加などを背景に、ゆるやかな景気回復が続いております。また、当社グループの海外拠点がある米国におきましても、個人消費の拡大、設備投資の増加、雇用改善などに裏打ちされた景気拡大が続いております。
当社グループの主要な事業領域である都心部における収益不動産関連の事業環境は、在庫件数が前年同期を上回る傾向が続いており、需給の先行きは不透明な状況となっています。一方、海外事業の拠点がある米国ロサンゼルス圏におきましては、中古住宅の取引成約価格は引き続き上昇しており、在庫は安定的に推移しました。
このような事業環境のもと、当社グループは第5次中期経営計画(2017 年3月期～2019 年3月期)に基づき、「収益不動産残高の戦略的な拡充を通じた、強固な事業基盤の確立と安定的な収益基盤の追求」「新たな収益の柱となる事業の開発と育成」「規模拡大に耐えうるケイパビリティの再構築」を基本方針に掲げ、各種施策に取り組みました。
当第1四半期の経営成績は以下の表のとおりです。
(単位:百万円)
| 2019年3月期 (通期計画) | 2018年3月期 第1四半期 (実績) | 2019年3月期 第1四半期 (実績) | ||||||
| 金額 | 金額 | 金額 | ||||||
| 売上比 | 売上比 | 売上比 | 前年比 | 通期計画進捗率 | ||||
| 売上高 | 24,000 | 100.0% | 6,185 | 100.0% | 4,647 | 100.0% | △24.9% | 19.4% |
| (不動産販売) | ― | ― | (5,623) | (90.9%) | (3,999) | (86.1%) | (△28.9%) | ― |
| (ストック) | ― | ― | (682) | (11.0%) | (752) | (16.2%) | (+10.1%) | ― |
| (内部取引) | ― | ― | (△120) | (△1.9%) | (△104) | (△2.2%) | ― | ― |
| EBITDA | 1,600 | 6.7% | 436 | 7.1% | 249 | 5.4% | △42.8% | 15.6% |
| 経常利益 | 1,000 | 4.2% | 347 | 5.6% | 121 | 2.6% | △65.0% | 12.2% |
| 税引前利益又は 税引前損失(△) | 1,000 | 4.2% | 347 | 5.6% | △635 | ― | ― | ― |
| 純利益又は 純損失(△) | 660 | 2.8% | 221 | 3.6% | △306 | ― | ― | ― |
(注) 1 (不動産販売)は「収益不動産販売事業」、(ストック)は「ストック型フィービジネス」、「税引前利益又は税引前損失」は「税金等調整前四半期純利益又は税金等調整前四半期純損失」、「純利益又は純損失」は「親会社株主に帰属する四半期純利益又は親会社株主に帰属する四半期純損失」をそれぞれ省略したものです。
2 EBITDA(償却等前営業利益):営業利益+償却費等+特別損益に計上された収益不動産売却損益
償却費等には減価償却費、ソフトウェア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。
当社は2017年11月より、東京国税局(以下、「当局」といいます。)から税務調査を受けておりましたが、2018年7月31日、税務調査対象期間である2015年3月期から2017年3月期の消費税に係る追加納付金及び加算金537百万円の賦課を内容とする更正通知書(以下、「本件通知」といいます。)を受領いたしました。以上をふまえ、当社は、上記金額に、当該税務調査の対象期間外である2018年3月期についても本件通知の見解と同様の処理をした場合の消費税追加納付見積額等220百万円を加えた合計757百万円を引当てることにより、2019年3月期第1四半期において特別損失として計上することといたしました。
本件通知は、いわゆる投資用マンションなどの居住用収益不動産の仕入れ時点で発生する、建物部分に係る仮払消費税の税務申告時の取扱いに関する、当社と当局の見解の相違に起因するものです。
当社の当該消費税に係る税務処理については、過去数回にわたる消費税も含めた税務調査において、何ら指摘や議論の対象としてとりあげられた事実はなかったことから、当社といたしましては、長年にわたり、当局も認める適法な税務処理方法との認識の下、税務処理を行ってまいりました。今回の税務調査において突如、その税務処理方法の変更を求められたことから、大変困惑をすると同時に、当社としての説明責任を尽くすために協議を継続してまいりました。しかしながら今般、本件通知を受領するに至ったことを受け、まことに遺憾ながら、改めて当社の見解を主張してまいるべく、本件通知に対する不服申立ての手続きを検討することにいたしました。
セグメントの概況は次のとおりです。なお、当社グループでは営業利益をセグメント利益としております。
(収益不動産販売事業)
売上高3,999百万円、EBITDA284百万円、営業利益283百万円となりました。
当事業における将来の収益源であり、同時にストック型フィービジネスの収益源の一部でもある収益不動産残高((注)2参照)は22,914百万円となり、前連結会計年度末を537百万円上回りました。
一方、販売面では、国内9棟及び米国6棟の販売を行いましたが、当第1四半期においては中規模以下の収益不動産の販売が大半を占めたため、売上高において前年同期を下回りました。
収益不動産の仕入に際しては、不動産価格が引き続き高い水準を保つ中、物件ごとの採算性を慎重に見極めました。その結果、国内4棟及び米国5棟の仕入を完了し、仕入高は3,396百万円となりました。
(ストック型フィービジネス)
売上高752百万円、EBITDA260百万円、営業利益229百万円となりました。
収益不動産の期中平均残高は、前年同期の19,215百万円に対し当第1四半期は22,701百万円、国内収益不動産のプロパティ・マネジメントの受託戸数についても、前年同期末の4,243戸に対し当第1四半期末は4,578戸と、それぞれ増加しました。これらの要因から、賃料収入及び不動産管理収入が増加し、安定的な収益基盤を強化することができました。
(注) 1 各セグメントの営業利益は、全社費用等のセグメントに配賦しない費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利益と一致しません。
2 収益不動産残高22,914百万円には、東京国税局から過年度の消費税に関する更正通知を受領したことに伴い資産計上している消費税仮納付額見積に伴う引当額等(19百万円)を含めておりません。
(2) 財政状態の概況
当第1四半期においては、収益不動産の仕入とそれに伴う金融機関からの資金調達を進めた結果、収益不動産が537百万円、有利子負債(短期借入金、1年内償還予定の社債、1年内返済予定の長期借入金、社債及び長期借入金)が872百万円増加しました。これらの要因等から、資産合計と負債純資産合計は、前連結会計年度末と比較し、801百万円増加しました。
なお、当社グループは、2019年3月期末の収益不動産残高のガイダンス(目安)を30,000百万円としております。当第1四半期末における収益不動産残高は、上述のとおり前連結会計年度から537百万円増加した結果、22,914百万円となっています。
四半期連結貸借対照表の詳細は以下のとおりです。
「構成比」は、資産合計(負債純資産合計)に対する比率を示しています。
(資産)
当第1四半期末における資産合計は31,603百万円となりました。うち、収益不動産が22,933百万円(構成比72.6%)、現金及び預金が7,233百万円(構成比22.9%)を占めています。
(負債)
当第1四半期末における負債合計は、21,637百万円となりました。うち、有利子負債が19,006百万円(構成比60.1%)を占めています。
(純資産)
純資産合計は、9,966百万円となりました。うち、資本金及び資本剰余金が7,725百万円(構成比24.4%)を占めています。また当第1四半期において、円安の進行により為替換算調整勘定が151百万円増加し、△49百万円となりました。
(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第1四半期連結累計期間において、当社が対処すべき課題について重要な変更はありません。
(4) 従業員数
① 連結会社の状況
2018年6月30日現在
| セグメントの名称 | 前連結会計年度末 従業員数(名) (2018年3月31日) | 当第1四半期 連結累計期間末 従業員数(名) (2018年6月30日) | 増減 |
| 収益不動産販売事業 | 75 | 76 | 1 |
| ストック型フィービジネス | 40 | 47 | 7 |
| 全社 | 31 | 32 | 1 |
| 合計 | 146 | 155 | 9 |
(注) 従業員数には、派遣社員を除く従業員数を記載しております。また、当社グループ以外からの出向者を含めております。
② 提出会社の状況
2018年6月30日現在
| セグメントの名称 | 前事業年度末 従業員数(名) (2018年3月31日) | 当第1四半期 累計期間末 従業員数(名) (2018年6月30日) | 増減 |
| 収益不動産販売事業 | 60 | 61 | 1 |
| ストック型フィービジネス | 8 | 9 | 1 |
| 全社 | 31 | 32 | 1 |
| 合計 | 99 | 102 | 3 |
(注) 従業員数には、派遣社員を除く従業員数を記載しております。また、当社グループ以外からの出向者を含めております。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
