有価証券報告書-第92期(平成29年4月1日-平成30年3月31日)
(1) 経営成績の概況
当連結会計年度においては、EBITDAを除く全ての段階利益において期初の業績計画を達成し、経常利益は初の9億円超えとなる926百万円となりました。
また、第5次中期経営計画の達成に向けた成長資金調達のため、ノンコミットメント型ライツ・オファリング(行使価額ノンディスカウント型)を実施し、3,888百万円を調達することができました。
新しい事業への取り組みにおきましても、2017年9月に竣工した自社開発オフィスビル『AD-O(エー・ディー・オー)渋谷道玄坂』が好調な稼働状況でスタートしたほか、当該オフィスビル2階部分の『不動産テックサポートオフィス』を通じて不動産テック事業者を公募し、当社グループとのコラボレーションも視野に入れた有望な事業者を選定するなど多様な展開の布石を打ってまいりました。
当連結会計年度の経営成績は以下の表のとおりです。
(単位:百万円)
(注)1 (不動産販売)は「収益不動産販売事業」、(ストック)は「ストック型フィービジネス」、「税引前利益」は「税金等調整前当期純利益」、「純利益」は「親会社株主に帰属する当期純利益」をそれぞれ省略したものです。
2 EBITDA(償却等前営業利益):営業利益+償却費等+特別損益に計上された収益不動産売却損益
償却費等には減価償却費、ソフトウェア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。
また、当社では、固定資産の中に長期保有用収益不動産を含む場合があり、当該収益不動産の売却損益の一部は、連結損益計算書上の特別損益の区分に計上しております。EBITDA は、当該特別損益を含めて算出しています。
セグメントの概況は次のとおりです。なお、当社グループでは営業利益をセグメント利益としております。
(収益不動産販売事業)
売上高19,827百万円、EBITDA1,507百万円、営業利益1,497百万円となりました。
当事業における将来の収益源であり、同時にストック型フィービジネスの収益源の一部でもある収益不動産の残高は、22,376百万円となり前連結会計年度を2,058百万円上回りました。
当社グループの優位性は、リノベーション、プロパティ・マネジメント、資産運用の助言等をワンストップで提供することにあり、それによる顧客からの信頼を背景に、国内35棟及び米国17棟(契約済、翌期首引渡物件を含む)の販売を行いました。
一方、収益不動産の仕入に際しては、不動産価格が引き続き高い水準を保つ中、物件ごとの採算性を慎重に見極めました。その結果、国内44棟及び米国19棟の仕入を完了し、仕入高は16,888百万円となりました。
(ストック型フィービジネス)
売上高2,829百万円、EBITDA971百万円、営業利益884百万円となりました。
収益不動産の期中平均残高は、前連結会計年度の18,247百万円に対し、当連結会計年度は19,380百万円と増加しました。また、販売後の収益不動産に対するプロパティ・マネジメントの受託が進み、当連結会計年度末の国内収益不動産管理戸数は4,464戸(前連結会計年度末は4,157戸)、入居率は94.7%となりました。これらの要因から、賃料収入及び不動産管理収入が増加し、安定的な収益基盤を強化することができました。
さらに、受託規模の拡大と顧客リレーションの強化に伴い、受託する収益不動産の保守・修繕工事や買い替え・買い増し等に際しての売買サポートの受注の機会が増え、当連結会計年度においては、工事収入や売買サポートフィーも増加いたしました。
(注)各セグメントの営業利益は、全社費用等のセグメントに配賦しない費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利益と一致しません。
(2) 財政状態の概況
当連結会計年度の財政状態は以下のとおりです。
① 資産の状況
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末と比較して4,968百万円増加し、30,801百万円となりました。現金および預金が2,744百万円、収益不動産が2,058百万円増加いたしました。なお収益不動産は、販売用不動産、仕掛販売用不動産および有形固定資産として計上されております。
有形固定資産は販売用不動産への振替及び減価償却などにより1,245百万円減少し、販売用不動産および仕掛販売用不動産は有形固定資産からの振替額を含め3,291百万円増加いたしました。
② 負債の状況
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比較して1,231百万円増加し、20,649百万円となりました。有利子負債が927百万円、未払法人税等が103百万円増加いたしました。
(3) キャッシュ・フローの概況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下、資金という)は、当連結会計年度の期首より2,785百万円増加し、7,139百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動の結果減少した資金は、1,215百万円となりました。これはたな卸資産が2,315百万円増加したことによる資金の減少などが主な要因です。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動の結果減少した資金は、41百万円となりました。これは有形固定資産の取得により26百万円の支出があったことなどが主な要因です。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動の結果増加した資金は、4,075百万円となりました。これは新株予約権の行使による3,804百万円の収入があったことなどが主な要因です。
(4) 生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
② 受注実績
当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり受注活動を行っていないため、該当事項はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(5) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
① 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
当社は、2016年5月発表の第5次中期経営計画(2017年3月期～2019年3月期)において、2019年3月期の経常利益の計画数値を10億円としております。
現時点では、計画数値の達成に向けて順調に業績を伸ばしておりますが、「事業等のリスク」において記載した各項目は、当社の経営成績に大きな影響を与えるものと考えております。
中でも「(1)経済情勢の動向について」に関しては、当社グループの連結売上高は、約9割が収益不動産販売事業セグメントの売上高であり、金利動向等に起因する不動産市況の影響を受けやすい売上構成となっているため、常に動向を注視しておく必要がある項目であると認識しております。
② 当社グループの資本の財源及び資金の流動性
成長ステージにある当社グループにとって、資金調達は重要な経営課題です。
当社はこれまで、エクイティ・ファイナンスによる成長資金の獲得と財務的安全性の確保を起点に、収益不動産の仕入とそれに伴う借入を行い、新たな利益剰余金を積み上げる、というサイクルで成長してまいりました。当社の業態と規模を踏まえれば、今後も同様のプロセスを踏むことが、速やかな成長の実現に向けて有効と考えております。
引き続き、成長資金の獲得と財務安全性及び手元流動性のバランスを維持しつつ、企業価値の向上を目指してまいります。
③ セグメント経営成績の状況
(収益不動産販売事業)
収益不動産販売事業は、当社グループの主力事業であると認識しております。
当事業は引き続き当社の収益の柱の位置付けとなりますが、当事業は不動産市況の変動を受けやすく、決算期毎の業績の振れ幅が大きくなりやすい傾向があります。当事業における安定性と収益性の向上には継続的に取り組んでまいりますが、他の事業を成長させることで、当事業への依存度を減少させる必要はあると考えております。
(ストック型フィービジネス)
ストック型フィービジネスは、当社グループの安定収益源であり、当事業の成長は、当社の経営基盤のさらなる安定化に直結すると認識しております。
現時点においては、連結売上高における当事業の比率は約10%に留まっており、今後の成長余力は大きいと考えております。長期保有用収益不動産残高の増加や収益不動産管理戸数の増加により、安定収入である賃料収入及び不動産管理収入を増加させていく方針です。
また、工事収入や売買サポート売上高も当事業に含まれており、これらの分野についてもさらに力を入れてまいります。
④ 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に準拠して作成されております。その作成に当たり、会計方針は原則として前連結会計年度と同一の基準を継続して適用するほか、引当金等につきましても過去の実績等を勘案し合理的に見積りを行い、またたな卸資産のうち重要な長期滞留物件等が認められる場合には、回収可能性の検討を行い必要な評価減を行なっております。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
当連結会計年度においては、EBITDAを除く全ての段階利益において期初の業績計画を達成し、経常利益は初の9億円超えとなる926百万円となりました。
また、第5次中期経営計画の達成に向けた成長資金調達のため、ノンコミットメント型ライツ・オファリング(行使価額ノンディスカウント型)を実施し、3,888百万円を調達することができました。
新しい事業への取り組みにおきましても、2017年9月に竣工した自社開発オフィスビル『AD-O(エー・ディー・オー)渋谷道玄坂』が好調な稼働状況でスタートしたほか、当該オフィスビル2階部分の『不動産テックサポートオフィス』を通じて不動産テック事業者を公募し、当社グループとのコラボレーションも視野に入れた有望な事業者を選定するなど多様な展開の布石を打ってまいりました。
当連結会計年度の経営成績は以下の表のとおりです。
(単位:百万円)
| 2018年3月期 (通期計画) | 2017年3月期 (実績) | 2018年3月期 (実績) | ||||||
| 金額 | 金額 | 金額 | ||||||
| 売上比 | 売上比 | 売上比 | 前年比 | 通期計画達成率 | ||||
| 売上高 | 20,000 | 100.0% | 18,969 | 100.0% | 22,299 | 100.0% | +17.6% | 111.5% |
| (不動産販売) | ― | ― | (17,034) | (89.8%) | (19,827) | (88.9%) | (+16.4%) | ― |
| (ストック) | ― | ― | (2,165) | (11.4%) | (2,829) | (12.7%) | (+30.7%) | ― |
| (内部取引) | ― | ― | (▲230) | (▲1.2%) | (▲357) | (▲1.6%) | ― | ― |
| EBITDA | 1,400 | 7.0% | 1,216 | 6.4% | 1,348 | 6.0% | +10.8% | 96.3% |
| 経常利益 | 900 | 4.5% | 748 | 3.9% | 926 | 4.2% | +23.9% | 103.0% |
| 税引前利益 | 900 | 4.5% | 835 | 4.4% | 924 | 4.1% | +10.7% | 102.7% |
| 純利益 | 580 | 2.9% | 540 | 2.8% | 584 | 2.6% | +8.1% | 100.7% |
(注)1 (不動産販売)は「収益不動産販売事業」、(ストック)は「ストック型フィービジネス」、「税引前利益」は「税金等調整前当期純利益」、「純利益」は「親会社株主に帰属する当期純利益」をそれぞれ省略したものです。
2 EBITDA(償却等前営業利益):営業利益+償却費等+特別損益に計上された収益不動産売却損益
償却費等には減価償却費、ソフトウェア償却費、のれん償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用を含みます。
また、当社では、固定資産の中に長期保有用収益不動産を含む場合があり、当該収益不動産の売却損益の一部は、連結損益計算書上の特別損益の区分に計上しております。EBITDA は、当該特別損益を含めて算出しています。
セグメントの概況は次のとおりです。なお、当社グループでは営業利益をセグメント利益としております。
(収益不動産販売事業)
売上高19,827百万円、EBITDA1,507百万円、営業利益1,497百万円となりました。
当事業における将来の収益源であり、同時にストック型フィービジネスの収益源の一部でもある収益不動産の残高は、22,376百万円となり前連結会計年度を2,058百万円上回りました。
当社グループの優位性は、リノベーション、プロパティ・マネジメント、資産運用の助言等をワンストップで提供することにあり、それによる顧客からの信頼を背景に、国内35棟及び米国17棟(契約済、翌期首引渡物件を含む)の販売を行いました。
一方、収益不動産の仕入に際しては、不動産価格が引き続き高い水準を保つ中、物件ごとの採算性を慎重に見極めました。その結果、国内44棟及び米国19棟の仕入を完了し、仕入高は16,888百万円となりました。
(ストック型フィービジネス)
売上高2,829百万円、EBITDA971百万円、営業利益884百万円となりました。
収益不動産の期中平均残高は、前連結会計年度の18,247百万円に対し、当連結会計年度は19,380百万円と増加しました。また、販売後の収益不動産に対するプロパティ・マネジメントの受託が進み、当連結会計年度末の国内収益不動産管理戸数は4,464戸(前連結会計年度末は4,157戸)、入居率は94.7%となりました。これらの要因から、賃料収入及び不動産管理収入が増加し、安定的な収益基盤を強化することができました。
さらに、受託規模の拡大と顧客リレーションの強化に伴い、受託する収益不動産の保守・修繕工事や買い替え・買い増し等に際しての売買サポートの受注の機会が増え、当連結会計年度においては、工事収入や売買サポートフィーも増加いたしました。
(注)各セグメントの営業利益は、全社費用等のセグメントに配賦しない費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利益と一致しません。
(2) 財政状態の概況
当連結会計年度の財政状態は以下のとおりです。
① 資産の状況
当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末と比較して4,968百万円増加し、30,801百万円となりました。現金および預金が2,744百万円、収益不動産が2,058百万円増加いたしました。なお収益不動産は、販売用不動産、仕掛販売用不動産および有形固定資産として計上されております。
有形固定資産は販売用不動産への振替及び減価償却などにより1,245百万円減少し、販売用不動産および仕掛販売用不動産は有形固定資産からの振替額を含め3,291百万円増加いたしました。
② 負債の状況
当連結会計年度末における負債は、前連結会計年度末と比較して1,231百万円増加し、20,649百万円となりました。有利子負債が927百万円、未払法人税等が103百万円増加いたしました。
(3) キャッシュ・フローの概況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下、資金という)は、当連結会計年度の期首より2,785百万円増加し、7,139百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において営業活動の結果減少した資金は、1,215百万円となりました。これはたな卸資産が2,315百万円増加したことによる資金の減少などが主な要因です。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において投資活動の結果減少した資金は、41百万円となりました。これは有形固定資産の取得により26百万円の支出があったことなどが主な要因です。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度において財務活動の結果増加した資金は、4,075百万円となりました。これは新株予約権の行使による3,804百万円の収入があったことなどが主な要因です。
(4) 生産、受注及び販売の実績
① 生産実績
当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
② 受注実績
当社グループは、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスが主要な事業であり受注活動を行っていないため、該当事項はありません。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 販売高(千円) | 前年同期比(%) | |
| 収益不動産販売事業 | (千円) | 19,827,605 | 116.4 |
| ストック型フィービジネス | (千円) | 2,829,071 | 130.7 |
| 計 | (千円) | 22,656,677 | 118.0 |
(注) 上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
(5) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
① 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因
当社は、2016年5月発表の第5次中期経営計画(2017年3月期～2019年3月期)において、2019年3月期の経常利益の計画数値を10億円としております。
現時点では、計画数値の達成に向けて順調に業績を伸ばしておりますが、「事業等のリスク」において記載した各項目は、当社の経営成績に大きな影響を与えるものと考えております。
中でも「(1)経済情勢の動向について」に関しては、当社グループの連結売上高は、約9割が収益不動産販売事業セグメントの売上高であり、金利動向等に起因する不動産市況の影響を受けやすい売上構成となっているため、常に動向を注視しておく必要がある項目であると認識しております。
② 当社グループの資本の財源及び資金の流動性
成長ステージにある当社グループにとって、資金調達は重要な経営課題です。
当社はこれまで、エクイティ・ファイナンスによる成長資金の獲得と財務的安全性の確保を起点に、収益不動産の仕入とそれに伴う借入を行い、新たな利益剰余金を積み上げる、というサイクルで成長してまいりました。当社の業態と規模を踏まえれば、今後も同様のプロセスを踏むことが、速やかな成長の実現に向けて有効と考えております。
引き続き、成長資金の獲得と財務安全性及び手元流動性のバランスを維持しつつ、企業価値の向上を目指してまいります。
③ セグメント経営成績の状況
(収益不動産販売事業)
収益不動産販売事業は、当社グループの主力事業であると認識しております。
当事業は引き続き当社の収益の柱の位置付けとなりますが、当事業は不動産市況の変動を受けやすく、決算期毎の業績の振れ幅が大きくなりやすい傾向があります。当事業における安定性と収益性の向上には継続的に取り組んでまいりますが、他の事業を成長させることで、当事業への依存度を減少させる必要はあると考えております。
(ストック型フィービジネス)
ストック型フィービジネスは、当社グループの安定収益源であり、当事業の成長は、当社の経営基盤のさらなる安定化に直結すると認識しております。
現時点においては、連結売上高における当事業の比率は約10%に留まっており、今後の成長余力は大きいと考えております。長期保有用収益不動産残高の増加や収益不動産管理戸数の増加により、安定収入である賃料収入及び不動産管理収入を増加させていく方針です。
また、工事収入や売買サポート売上高も当事業に含まれており、これらの分野についてもさらに力を入れてまいります。
④ 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に準拠して作成されております。その作成に当たり、会計方針は原則として前連結会計年度と同一の基準を継続して適用するほか、引当金等につきましても過去の実績等を勘案し合理的に見積りを行い、またたな卸資産のうち重要な長期滞留物件等が認められる場合には、回収可能性の検討を行い必要な評価減を行なっております。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
