有価証券報告書-第25期(2023/08/01-2024/07/31)

(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は以下のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、デフレーションからインフレーションの転換を契機とする賃上げの機運の高まりや、企業収益の堅調な推移を背景に回復傾向にありましたが、マイナス金利政策の解除や利上げなどの日銀政策の中、不安定な状況も見受けられます。
個人消費の持ち直しやインバウンドの回復による追い風要因はあるものの、世界経済の浮沈や地政学リスク等の影響については今後も注視していく必要があるものと認識しております。
当社グループが所属する不動産業界の中古マンション市場では、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2024年7月度の首都圏の中古マンションの成約㎡単価及び成約価格はいずれも前年同月比上昇となりました。一方で、成約件数は東京都区部と神奈川県を中心に微減しており、状況を注視する必要があるものと認識しております。
このような市場環境の中、当社グループでは、既存のIT重説や媒介契約の電子契約に加え、2024年7月から不動産売買取引の電子契約サービスを開始いたしました。物件の所在地や顧客の居住地を問わないスムーズな取引の実現に向けて、不動産取引のDX化を一層推進してまいりました。また、各エリアにおける需給バランスの動向を見極めつつ、機動的な取引により市場の変動に対応しております。
また、不動産投資クラウドファンディング「LSEED」は、不動産投資を小口化することで新たな顧客層を取り込むことができ、また、資金調達手段の一つとしても有用であることから、積極的なファンド組成を行ってまいりました。
その結果、当連結会計年度の業績は、売上高77,790百万円(前連結会計年度比22.2%増)、営業利益2,785百万円(同83.2%増)、経常利益2,518百万円(同84.9%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,840百万円(同86.3%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
(不動産売買事業)
不動産売買事業の当連結会計年度における実績は、「買取販売及び買取リフォーム販売」件数が合計5,673件、「仲介」件数が1,175件となりました。これら取引件数の構成比率を取扱不動産の種別でみると、「ワンルームタイプ」55%、「ファミリータイプ」45%となりました。同様に築年数別では、「築古」78%、「築浅」22%となりました。また、売上高の構成比率を販売先の属性別でみると、不動産業者向け47%、個人向け43%、法人向け10%となりました。
その結果、セグメント売上高は76,696百万円(前連結会計年度比22.2%増)、セグメント利益は5,952百万円(同37.9%増)となりました。
※ 当社グループは、中古マンションを直接仕入れ、販売を行うケースを「買取販売及び買取リフォーム販売」とし、当社グループが仲介会社となるケースを「仲介」に区別しております。さらに取扱い不動産の種別を床面積(30㎡未満:「ワンルームタイプ」、30㎡以上:「ファミリータイプ」)、築年数(築20年以内:「築浅」、築20年超:「築古」)の区分で管理しております。
(不動産賃貸管理事業)
不動産賃貸管理事業では、賃貸管理戸数を重要な経営管理指標として、その戸数を月次で管理しながら、通期予算の達成に向けた管理物件の受託と解約防止に向けたサービス活動を実施しております。当連結会計年度における実績は、賃貸管理総戸数が前連結会計年度末から1,151戸増加の8,430戸と好調に推移しました。
その結果、セグメント売上高は1,094百万円(前連結会計年度比23.2%増)、セグメント利益は141百万円(同2.6%増)となりました。
当連結会計年度末における財政状態は、総資産27,156百万円(前連結会計年度末比36.1%増)、負債18,278百万円(同42.5%増)、純資産8,877百万円(同24.5%増)となりました。
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産は21,692百万円となり、前連結会計年度末に比べ5,887百万円の増加となりました。主な要因は、取扱い物件の仕入れ強化に伴う販売用不動産の増加5,122百万円、現金及び預金の増加663百万円によるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産は5,463百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,308百万円の増加となりました。主な要因は、賃貸用不動産の取得による土地の増加605百万円及び建物の増加409百万円、新システム構築によるソフトウエア(ソフトウエア仮勘定を含む)の増加89百万円によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債は14,154百万円となり、前連結会計年度末に比べ4,871百万円の増加となりました。主な要因は、販売用不動産の仕入を目的とした資金調達による短期借入金の増加2,388百万円、1年内返済予定の長期借入金の増加982百万円及び未払法人税等の増加499百万円であります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債は4,123百万円となり、前連結会計年度末に比べ580百万円の増加となりました。主な要因は、賃貸用不動産の取得を目的とした資金調達による長期借入金の増加562百万円であります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産は8,877百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,745百万円の増加となりました。主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益の計上1,840百万円及び配当金の支払110百万円に伴う利益剰余金の増加1,730百万円によるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末に比べ930百万円増加し、3,423百万円となりました。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動により使用した資金は1,838百万円(前年同期は2,391百万円の使用)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益の計上2,752百万円があった一方で、販売用不動産の買取強化に伴う棚卸資産の増加4,985百万円があったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動により使用した資金は1,042百万円(前年同期は1,299百万円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入1,038百万円があった一方で、有形固定資産の取得による支出2,097百万円があったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動により獲得した資金は3,810百万円(前年同期は3,081百万円の獲得)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出2,622百万円があった一方で、短期借入金の純増加額2,388百万円及び長期借入による収入4,166百万円があったことによるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社グループは生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
b.受注実績
当社グループは受注生産形態を行っていないため、該当事項はありません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	金額(百万円)	前期比(%)
不動産売買事業	76,696	22.2
不動産賃貸管理事業	1,094	23.2
合計	77,790	22.2

(注)セグメント間取引については相殺消去しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討事項
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、本文の将来や想定に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討事項
当社グループの当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討事項につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載されているとおりであります。
なお、経営成績の分析については、以下のとおりであります。
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、不動産売買事業における取扱い件数が増加したことと、不動産賃貸管理事業における賃貸管理戸数の増加等により、前連結会計年度に比べ14,143百万円増加し、77,790百万円(前連結会計年度比22.2%増)となりました。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、前連結会計年度に比べ11,228百万円増加し、65,914百万円(前連結会計年度比20.5%増)となりました。これは、主に不動産売買事業における取扱い件数が増加したことによります。この結果、当連結会計年度の売上総利益は11,876百万円(同32.5%増)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べ1,650百万円増加し、9,090百万円(前連結会計年度比22.2%増)となりました。これは、主に不動産の仕入を目的とした広告宣伝費1,243百万円(同20.5%増)及び従業員増に伴う給料手当及び賞与3,633百万円(同26.6%増)によるものであります。この結果、当連結会計年度の営業利益は2,785百万円(同83.2%増)となりました。
(営業外収益、営業外費用、経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、前連結会計年度に比べ60百万円増加し、107百万円(前連結会計年度比130.9%増)となりました。これは、主に不動産売買契約の解約に伴う違約金収入81百万円(同177.2%増)によるものであります。また、営業外費用は、前連結会計年度に比べ169百万円増加し、374百万円(同82.4%増)となりました。これは、主に借入金及び社債に対する支払利息180百万円(同91.6%増)及び主に当座貸越枠のアレンジメントフィーに対する支払手数料148百万円(同96.2%増)によるものであります。この結果、当連結会計年度の経常利益は2,518百万円(同84.9%増)となりました。
(特別損益、法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における特別利益は、242百万円となりました。これは、主に賃貸用不動産の売却に伴う固定資産売却益241百万円によるものであります。法人税等は、前連結会計年度に比べ422百万円増加し、912百万円(前連結会計年度比86.2%増)となりました。この結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は1,840百万円(同86.3%増)となりました。
②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
a.キャッシュ・フローの状況に関する認識及び分析・検討内容
当社グループのキャッシュ・フローの状況につきましては、「第2 事業の状況 4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1) 経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載されているとおりであります。
b.資本の財源及び資金の流動性
(資金需要)
当社グループの事業活動における運転資金需要のうち主なものは、販売用不動産の仕入資金、従業員の賞与や法人税等の支払いのための短期資金であります。
今後は、引き続き販売用不動産の仕入を強化していく他、必要な設備投資を継続していく予定であります。
(財務政策)
当社グループの運転資金、設備投資については、原則として営業キャッシュ・フローで獲得した資金を投入し、必要に応じて金融機関からの借入による資金調達によっております。
運転資金に関しては、手許資金を勘案の上、不足が生じる場合は短期借入金による調達で賄っております。設備投資については、手許資金、長期借入金による調達を基本としておりますが、資金需要が短期間の場合には、短期借入金による調達で賄っております。
資金調達については、事業計画に基づく資金需要、金利動向等の資金調達環境、社債発行費用等の資金調達コスト、既存借入金の返済スケジュール等を勘案し、調達規模、調達手段を適宜判断して実施していくこととしております。
③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第5 経理の状況 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 重要な会計上の見積り」に記載されているとおりであります。
損益及び資産の状況に影響を与える見積りは、過去の実績やその時点での情報に基づき合理的に判断しておりますが、見積りそのものに不確実性があるため、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。
a.販売用不動産の評価
当社グループは、販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額としております。正味売却価額の算出に用いた主要な仮定は販売見込額であり、近隣の取引事例や直近の販売実績等に基づき算出しております。経済情勢や不動産市況の悪化等により、正味売却価額が見込以上に下落した場合、又は滞留資産が増加した場合、翌連結会計年度以降の連結財務諸表において評価損の追加計上が必要となる可能性があります。
b.固定資産の減損
当社グループは、固定資産について、資産又は資産グループから得られる営業損益の継続的なマイナス、又は継続的なマイナスの見込等を減損の兆候とし、減損の兆候があると認められた場合には、減損損失の認識の要否を判定しております。判定には将来キャッシュ・フローの見積金額を用いており、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額が回収可能価額を上回る金額を減損損失として計上しております。将来キャッシュ・フローを算出するにあたっては、事業計画を基準として合理的な見積りを行っております。事業計画や市場環境の変化により、見積りの前提とした条件や仮定に変更が生じた場合、減損処理が必要となる可能性があります。
④経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標
当社グループが経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標については「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(2)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等」に記載のとおり、経常利益、取引件数、賃貸管理戸数としております。
当連結会計年度における経常利益は2,518百万円(前連結会計年度比84.9%増)となりました。また、「買取販売及び買取リフォーム販売」の取引件数は5,673件(同18.6%増)、「仲介」の取引件数は1,175件(同0.17%減)となり、賃貸管理戸数は8,430戸(同15.8%増加)となりました。
引き続き当該経営指標の向上に努めてまいります。