有価証券報告書-第3期(2022/01/01-2022/12/31)

(1)経営成績等の状況の概要
[財政状態及び経営成績の状況]
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響の緩和に伴い社会経済活動は正常化に向かい、緩やかな持ち直しの動きがみられています。一方で、世界的なエネルギー・原材料価格の高騰、金融資本市場の変動等の影響により先行きについては引き続き注視する必要があります。
当社グループが属する不動産業界におきましては、不動産投資市場が緩和的な金融政策の継続を背景として国内外投資家の投資意欲は依然として堅調に推移しております。中古マンション市場は、首都圏における成約件数が前期比11%減となり2年ぶりに前年を下回ったものの、成約価格が1億円を超える中古マンションの成約件数は前期比30%増となり年々増加傾向にあります。
このような事業環境の中、当社グループは資金調達力の向上を背景に都心部の好立地にて大型案件の仕入れを強化し、更なる収益獲得を目指してまいりました。
新築不動産販売部門においては、高付加価値化が奏功し、主力とする収益不動産開発の生活利便施設の販売が利益に貢献いたしました。再生不動産販売部門においては、価格上昇を背景に「都心3区」「100㎡」「上質」をキーワードとした1戸当たり1億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が好調に推移いたしました。また、1戸当たり7,000万円以上1億円未満をターゲット領域とするプレミアム・リノベーションの新ブランド「Hi▶La▶Re(ひらり)」の取扱いを開始いたしました。不動産賃貸事業部門においては、ヘルスケア施設の取得及び竣工に伴い賃貸資産が増加し、賃貸収益に貢献いたしました。
これらの結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高18,253百万円(前年同期比24.4%増)、営業利益4,226百万円(同31.4%増)、経常利益3,730百万円(同31.0%増)、負ののれん発生益817百万円を特別利益に計上したことなどにより親会社株主に帰属する当期純利益3,397百万円(同73.5%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりです。
セグメント別売上高の概況

セグメント	前連結会計年度 (自2021年1月1日 至2021年12月31日)	当連結会計年度 (自2022年1月1日 至2022年12月31日)	構成比	前年同期比
	千円	千円	%	%
不動産販売事業	13,839,946	17,227,037	94.4	24.5
(新築不動産販売部門)	(5,717,910)	(11,159,525)	61.1	95.2
(再生不動産販売部門)	(8,122,035)	(6,067,512)	33.3	△25.3
不動産賃貸事業部門	834,781	897,020	4.9	7.5
その他	2,700	129,050	0.7	-
計	14,677,428	18,253,108	100.0	24.4

(注)1.セグメント間の内部売上は除いております。
2.その他の前年同期比は1,000%を超えるため「-」と記載しております。
① 新築不動産販売部門
当連結会計年度の新築不動産販売部門は、土地企画販売2件の売却、収益不動産開発の地域密着型生活利便施設「A*G下高井戸」(東京都 世田谷区)、「A*G練馬」(東京都 練馬区)、「A*G成城学園前」(東京都 世田谷区)及び新しい住居系ブランド1号案件として「ON」と「OFF」を「SWiTCH」で切り替えるように暮らす新しい形の賃貸レジデンス「SWiTCH(スイッチ)」(東京都 目黒区)の販売などにより、売上高11,159百万円(前年同期比95.2%増)、セグメント利益3,942百万円(同211.2%増)となりました。
② 再生不動産販売部門
当連結会計年度の再生不動産販売部門は、主力である戸別リノベーションマンション販売において1戸当たり1億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が好調に推移したことなどにより、売上高6,067百万円(前年同期比25.3%減)、セグメント利益640百万円(同74.1%減)となりました。
③ 不動産賃貸事業部門
当連結会計年度の不動産賃貸事業部門は、既存の賃貸資産の稼働率向上、ヘルスケア施設「ヴェラス八軒」(北海道 札幌市)の取得及び住宅型有料老人ホーム「ベストライフ篠路」(北海道 札幌市)が竣工し賃貸を開始したことなどにより売上高897百万円(前年同期比7.5%増)、セグメント利益353百万円(同55.1%増)となりました。
(注)セグメント利益とは、各セグメントの売上総利益から販売費用及び営業外費用を差し引いたものであります。
[キャッシュ・フローの状況]
現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ2,920百万円の増加となり、9,482百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益4,553百万円、棚卸資産の増加6,990百万円、法人税等の支払額894百万円などにより3,061百万円の資金支出(前連結会計年度は5,358百万円の資金支出)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出1,699百万円などにより1,479百万円の資金支出(前連結会計年度は1,173百万円の資金支出)となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、短期借入金の純増加額1,247百万円、長期借入れによる収入15,870百万円、長期借入金の返済による支出9,680百万円などにより6,932百万円の資金獲得(前連結会計年度は10,496百万円の資金獲得)となりました。
[生産、受注及び販売の実績]
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
当連結会計年度における契約実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
ⅰ.契約高

セグメントの名称	契約高(千円)	前年同期比(%)
新築不動産販売部門	15,834,668	276.6
再生不動産販売部門	7,450,135	7.4
合計	23,284,804	109.0

(注)1.本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。
2.契約高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。
ⅱ.契約残高

セグメントの名称	契約残高(千円)	前年同期比(%)
新築不動産販売部門	6,472,373	-
再生不動産販売部門	1,509,361	-
合計	7,981,734	-

(注)1.契約残高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。
2.前年同期比は1,000%を超えるため「-」と記載しております。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称	販売高(千円)	前年同期比(%)
不動産販売事業	17,227,037	24.5
(新築不動産販売部門)	(11,159,525)	95.2
(再生不動産販売部門)	(6,067,512)	△25.3
不動産賃貸事業部門	897,020	7.5
その他	129,050	-
合計	18,253,108	24.4

(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しております。
2.その他の前年同期比は1,000%を超えるため「-」と記載しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
ⅰ.財政状態
[資産、負債及び純資産の状況]
a.資産
当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ、14,303百万円増加(前年同期比39.4%増)し、50,636百万円となりました。これは、現金及び預金が2,667百万円、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などにより販売用不動産が5,268百万円及び仕掛販売用不動産が6,057百万円それぞれ増加したことなどによるものです。
b.負債
当連結会計年度末における負債は前連結会計年度末に比べ、10,212百万円増加(前年同期比35.2%増)し、39,202百万円となりました。これは、事業用の不動産仕入及び開発用地取得に係る資金調達などにより短期借入金が1,247百万円、1年内返済予定の長期借入金が6,011百万円及び長期借入金が2,303百万円それぞれ増加したことなどによるものです。
c.純資産
当連結会計年度末における純資産は前連結会計年度末に比べ、4,091百万円増加(前年同期比55.7%増)し、11,434百万円となりました。これは、配当の実施に伴い資本剰余金が711百万円減少した一方、新株予約権の行使により資本金が325百万円及び資本剰余金が325百万円、株式会社ファンスタイルHDとの株式交換に伴い資本剰余金が672百万円それぞれ増加したことに加え、親会社株主に帰属する当期純利益3,397百万円を計上したことなどによるものです。
ⅱ.経営成績
「(1)経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。
ⅲ.セグメントごとの経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容について
セグメントごとの経営成績は、「(1)経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。セグメントごとの財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。
① 新築不動産販売部門(不動産販売事業)
新築不動産販売部門は、当社グループの中核事業である収益不動産開発の「都市型商業ビル」、「高級賃貸レジデンス」及び新築分譲マンション販売が中心であります。当連結会計年度末の販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「棚卸資産」という。)の残高12,495百万円及び16,343百万円の合計28,839百万円のうち、当部門の残高は20,673百万円となっており、前年同期比で53.0%増加いたしました。この増加は、仕入件数の増加及び開発物件の大型化・高収益化が見込める事業用地の取得などによるものであります。新築不動産販売部門については、金融機関からの長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、収益不動産開発及び新築分譲マンション開発を引き続き成長ドライバーとして積極的に展開していく方針であります。
② 再生不動産販売部門(不動産販売事業)
再生不動産販売部門は、中古マンションの戸別販売が中心であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計28,839百万円のうち、当部門の残高は8,166百万円となっており、前年同期比で104.1%増加いたしました。この増加は、1戸当たり1億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズ及び1棟リノベーションマンションなどの商品を仕入れたことによるものであります。戸別リノベーションマンションについては、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入にて資金調達を行っており、今後においても、「プレミアム・リノベーション」シリーズを、市場の需要動向を見極めつつも、積極的に展開していく方針であります。
③ 不動産賃貸事業部門
不動産賃貸事業部門では、成長分野であるヘルスケア施設及び営業基盤の強化を図る福岡エリアなど、堅調な収益獲得を見込める賃貸不動産の積極的な投資を進め、安定的な収益源としての賃貸ポートフォリオの最適化を図ってまいりました。当連結会計年度末の有形固定資産及び無形固定資産の残高合計10,375百万円のうち、当部門の残高は9,876百万円となっており、前年同期比で5.4%増加しております。当部門では、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を継続し、長期的に安定した収益の獲得を目指します。具体的には、毎年20億円の投資を目標としております。
ⅳ.翌期の見通し
2023年12月期の取り組みとして、新築不動産販売部門においては、引き続き成長ドライバーとなる収益不動産開発事業の住居系開発と商業系開発を積極的に展開し、競争優位性のある商品企画により更なる高付加価値化を追求するとともに、ブランド力向上と地方主要都市へのエリア拡大を図ってまいります。また、分譲マンション事業においては、「ラ・アトレレジデンス」ブランドを地方主要都市に展開するとともに、当連結会計年度に新たに連結子会社となった株式会社ファンスタイルによる、沖縄エリアでの事業拡大を図り、事業基盤の強化と競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。
再生不動産販売部門においては、1戸当たり1億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心とした商品に注力し、「都心3区(千代田区・港区・渋谷区)」「100㎡以上」「上質」をターゲットとした仕入活動を行うとともに、富裕層のニーズに対応した企画・デザイン力により、価格競争に巻き込まれることのない競争優位性の高い高付加価値の商品を提供し独自のポジションを確立してまいります。また、同シリーズより新ブランド化いたしました1戸当たり7,000万円以上1億円未満の「都心5区(千代田区・港区・渋谷区、目黒区、新宿区)」「上質」をターゲットとした商品を仕入れ、「プレミアム・リノベーション」シリーズで培った企画・デザイン力を活かし“都心を華麗にひらりと生きる”をコンセプトにした「Hi▶La▶Re(ひらり)」を展開し、ブランド力向上と競争優位性の高い高付加価値の商品を提供し独自のポジションを確立してまいります。
不動産賃貸事業部門においては、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を進めるとともに、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力し、賃貸ポートフォリオの最適化を図り安定的な収益の確保を図ってまいります。
これらの結果、2023年12月期の連結業績につきましては、売上高30,000百万円、営業利益5,500百万円、経常利益4,800百万円、親会社株主に帰属する当期純利益3,400百万円を見込んでおります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
ⅰ.キャッシュ・フローの分析
「(1)経営成績等の状況の概要 [キャッシュ・フローの状況]」に記載のとおりであります。
ⅱ.資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金の活用、金融機関からの借入等を中心に資金調達を行っており、自己資本比率等の経営上の目標指標との乖離状況等を勘案しながら、資金調達手段の最適な選択を実施しております。なお、当連結会計年度における有利子負債につきましては、「2 事業等のリスク ⑫ 有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。これら有利子負債から生じる金融コストの低減に努めつつも、金融機関からの借入は、事業セグメントごとの在庫回転期間により短期借入と長期借入に分けて調達しており、開発期間の長い不動産開発事業は長期調達を行うことで、急激な不動産マーケットの変化に対応できるよう財務体質を強化する方針を掲げております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案して合理的に判断いたしておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
なお、会計上の見積りを行う上での新型コロナウイルス感染症の影響につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(追加情報)」に記載しております。