有価証券報告書-第6期(2025/01/01-2025/12/31)
(1)経営成績等の状況の概要
[財政状態及び経営成績の状況]
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用環境の改善や賃金引上げの進展、円安基調を背景としたインバウンド需要の拡大などにより、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、世界的な物価上昇や各国の金融政策の転換を背景とした金利・為替動向の変化、国際情勢の不安定化などにより、経済・金融環境の先行きについては引き続き注視する必要があります。
当社グループの主たる事業領域である不動産業界において、不動産投資市場は、収益不動産に対する国内外投資家の投資意欲の高まりを背景に、堅調に推移しております。中古マンション市場は、首都圏における成約件数が前期比31.9%増となり、3年連続で前年を上回っております。また、成約価格が1億円を超える中古マンションの成約件数は前期比82.3%増と大幅に増加し、当該価格帯の市場規模は拡大傾向にあります。
このような事業環境の中、当社グループは、資金調達力の向上を背景に、都心部の好立地にて大型案件の仕入れを強化するとともに、コモディティ化しない付加価値型の商品企画を行うことで、更なる収益獲得を目指しております。
DX新築不動産事業においては、主力とする収益不動産開発における高付加価値化が奏功し、同開発が6棟を販売したほか、新築分譲マンション2棟が竣工し、引渡しを開始したことが利益に貢献いたしました。DX再生不動産事業においては、価格上昇を背景に「都心3区」「100㎡以上」「上質」をキーワードとした1戸当たり1億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が利益に貢献いたしました。DX不動産価値向上事業においては、土地価値向上業務及びインベストメント業務の販売が利益に貢献いたしました。不動産賃貸事業においては、ヘルスケア施設等の取得及び保有資産が安定的に稼働したことが収益に貢献いたしました。
これらの結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高46,544百万円(前年同期比4.1%増)、営業利益10,024百万円(同30.2%増)、経常利益8,956百万円(同30.8%増)、親会社株主に帰属する当期純利益6,135百万円(同30.2%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりです。
なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。
セグメント別売上高の概況
(注)セグメント間の内部売上は除いております。
① DX新築不動産事業
当連結会計年度のDX新築不動産事業は、成長ドライバーとなる収益不動産開発において、オフィスビル「THE EDGE」シリーズは「THE EDGE恵比寿」(東京都 渋谷区)を販売したほか、商業ビル「A*G」シリーズは「A*G浅草」(東京都 台東区)、「A*G門前仲町」(東京都 江東区)及び「A*G下北沢」(東京都 世田谷区)を販売いたしました。また、高級賃貸レジデンス「THE DOORS」シリーズは「THE DOORS薬院」(福岡県 福岡市)及びアパートメントホテル「LA新橋」(東京都 港区)を販売いたしました。さらに、新築分譲マンションにおいて、「レーヴグランディてだこ浦西タワー」(沖縄県 浦添市)及び「レーヴグランディ銘苅新都心Ⅲ」(沖縄県 那覇市)が竣工し、引渡しを開始したことなどにより、売上高20,226百万円(前年同期比55.6%増)、セグメント利益7,662百万円(同121.9%増)となりました。
② DX再生不動産事業
当連結会計年度のDX再生不動産事業は、「プレミアム・リノベーション」シリーズにおいて、高価格帯へのシフトを進める中で、1戸当たりの平均販売価格は357百万円(前年同期比31.3%増)となり、売上高13,240百万円(前年同期比16.2%減)、セグメント利益1,339百万円(同41.5%減)となりました。
③ DX不動産価値向上事業
当連結会計年度のDX不動産価値向上事業は、土地価値向上業務において、都心部の土地企画案件など6件を販売したほか、インベストメント業務において、「ラグランジュ六郷」(東京都 大田区)など7件を販売したことにより、売上高11,931百万円(前年同期比19.7%減)、セグメント利益は1,958百万円(同35.1%減)となりました。
④ 不動産賃貸事業
当連結会計年度の不動産賃貸事業は、ヘルスケア施設等の取得及び保有資産が安定的に稼働したことなどにより、売上高1,118百万円(前年同期比13.7%増)、セグメント利益は494百万円(同4.6%増)となりました。
(注)セグメント利益とは、各セグメントの売上総利益から販売費用及び営業外費用を差し引いたものであります。
[キャッシュ・フローの状況]
現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ9,513百万円の増加となり、22,939百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益8,896百万円、棚卸資産の増加17,933百万円、法人税等の支払額2,894百万円などにより11,392百万円の資金支出(前連結会計年度は1,755百万円の資金支出)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出2,461百万円などにより2,263百万円の資金支出(前連結会計年度は708百万円の資金支出)となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入36,199百万円、長期借入金の返済による支出24,290百万円、株式の発行による収入7,461百万円などにより23,168百万円の資金獲得(前連結会計年度は3,200百万円の資金獲得)となりました。
[生産、受注及び販売の実績]
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
当連結会計年度における契約実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
ⅰ.契約高
(注)1.本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。
2.契約高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。
ⅱ.契約残高
(注)契約残高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
3.霞ヶ関キャピタル株式会社の当連結会計年度については、販売実績がないため、記載しておりません。また、株式会社ボルテックスの前連結会計年度については、販売実績がないため、記載しておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
ⅰ.財政状態
[資産、負債及び純資産の状況]
a.資産
当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ、30,702百万円増加(前年同期比43.1%増)し、101,949百万円となりました。これは、現金及び預金が9,514百万円、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などにより販売用不動産が10,302百万円、仕掛販売用不動産が7,724百万円それぞれ増加したことなどによるものです。
b.負債
当連結会計年度末における負債は前連結会計年度末に比べ、18,884百万円増加(前年同期比35.6%増)し、72,000百万円となりました。これは、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などに係る資金調達により短期借入金が5,540百万円、1年内返済予定の長期借入金が3,714百万円、長期借入金が8,194百万円それぞれ増加したことなどによるものです。
c.純資産
当連結会計年度末における純資産は前連結会計年度末に比べ、11,817百万円増加(前年同期比65.2%増)し、29,949百万円となりました。これは、第5期の期末配当及び第6期の中間配当の実施により資本剰余金が3,057百万円減少した一方、公募及び第三者割当による新株式の発行により資本金及び資本剰余金が3,730百万円それぞれ増加し、親会社株主に帰属する当期純利益6,135百万円を計上したことなどによるものです。
ⅱ.経営成績
「(1)経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。
ⅲ.セグメントごとの経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容について
セグメントごとの経営成績は、「(1)経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。セグメントごとの財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。
なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。
① DX新築不動産事業
DX新築不動産事業は、当社グループの主力事業である収益不動産開発の都市型商業ビル、賃貸レジデンス及び新築分譲マンションの販売が中心であります。当連結会計年度末の販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「棚卸資産」という。)の残高28,344百万円及び37,042百万円の合計65,386百万円のうち、当事業の残高は37,083百万円となっており、前年同期比で43.6%増加いたしました。この増加は、仕入件数の増加及び開発物件の大型化・高収益化が見込める事業用地の取得などによるものであります。DX新築不動産事業については、金融機関からのコミットメントライン契約及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、成長ドライバーとなる収益不動産開発及び分譲マンション開発を引き続き積極的に展開していく方針であります。
② DX再生不動産事業
DX再生不動産事業は、中古マンションの戸別販売が中心であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計65,386百万円のうち、当事業の残高は15,211百万円となっており、前年同期比で50.5%増加いたしました。この増加は、1戸当たり1億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心とした高価格帯の商品仕入などによるものであります。戸別リノベーションマンションについては、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心に高価格帯の商品を市場の需要動向を見極めつつも、積極的に展開していく方針であります。
③ DX不動産価値向上事業
DX不動産価値向上事業は、土地価値向上業務及びインベストメント業務であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計65,386百万円のうち、当事業の残高は13,092百万円となっており、前年同期比で14.5%増加いたしました。この増加は、土地価値向上業務に係る土地開発工事の進捗などによるものであります。土地価値向上業務及びインベストメント業務については、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、土地価値向上業務及びインベストメント業務を積極的に展開していく方針であります。
④ 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業では、成長分野であるヘルスケア施設及び営業基盤の強化を図る福岡エリアなど、堅調な収益獲得を見込める賃貸不動産の積極的な投資を進め、安定的な収益源としての賃貸ポートフォリオの最適化を図ってまいりました。当連結会計年度末の有形固定資産及び無形固定資産の残高合計8,960百万円のうち、当事業の残高は8,188百万円となっており、前年同期比で36.0%増加しております。当事業では、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を継続し、長期的に安定した収益の獲得を目指します。
ⅳ.翌期の見通し
2026年度の事業環境は、世界的なエネルギー・原材料価格の動向や金融資本市場の変動などを背景に、先行きについては引き続き注視する必要があります。このような事業環境の中、当社グループは持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指し、引き続き高付加価値化が図れる事業用地などの仕入活動に注力し、魅力ある商品を供給してまいります。
DX新築不動産事業においては、成長ドライバーとなる収益不動産開発事業として、商業系では商業ビル「A*G」シリーズ及びオフィスビル「THE EDGE」シリーズを、住居系では賃貸レジデンスを積極的に展開し、競争優位性のある商品企画を通じてさらなる高付加価値化を追求するとともに、ブランド力の向上と地方主要都市へのエリア拡大を図ってまいります。また、分譲マンション事業においては、「ラ・アトレレジデンス」ブランドを地方主要都市に展開するとともに、沖縄県において「レーヴグランディ」ブランドの事業拡大を図り、事業基盤の強化と競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。
DX再生不動産事業においては、主力である戸別リノベーションマンション販売に注力し、高価格帯の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心に、1戸当たり10億円以上のハイグレードな邸宅「BILLION-RESIDENCE」を展開してまいります。幅広い顧客層のニーズに対応した商品展開に加え、企画・デザイン力を強みとして、価格競争に巻き込まれることのない競争優位性の高い高付加価値商品を供給し、独自のポジションを確立してまいります。
DX不動産価値向上事業においては、土地価値向上業務における土地開発が、福岡県内において当社グループが手掛ける事業の中でも最大規模の開発を行っており、当該開発の推進及び販売に注力してまいります。なお、本件は福岡県内において当社グループが手掛ける土地開発事業として3例目となり、これまでに培ったノウハウを活かすことで、競争優位性の高い独自のポジションを確立してまいります。また、インベストメント業務は、立地の優位性を十分に活かしきれていない既存不動産について、インカムの改善や修繕・用途転換等を通じて新たな価値の創出を図ってまいります。DX新築不動産事業、DX再生不動産事業及び不動産賃貸事業との親和性を活かし、企画力や運営ノウハウなどを横断的に活用することで、競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。
不動産賃貸事業においては、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力するとともに、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を進め、賃貸ポートフォリオの最適化を図り安定的な収益を確保してまいります。
これらの結果、2026年12月期の連結業績につきましては、売上高61,000百万円、営業利益17,500百万円、経常利益16,700百万円、親会社株主に帰属する当期純利益11,600百万円を見込んでおります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
ⅰ.キャッシュ・フローの分析
「(1)経営成績等の状況の概要 [キャッシュ・フローの状況]」に記載のとおりであります。
ⅱ.資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金の活用、金融機関からの借入等を中心に資金調達を行っており、自己資本比率等の経営上の目標指標との乖離状況等を勘案しながら、資金調達手段の最適な選択を実施しております。なお、当連結会計年度における有利子負債につきましては、「3 事業等のリスク ⑪ 有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。これら有利子負債から生じる金融コストの低減に努めつつも、金融機関からの借入は、事業セグメントごとの在庫回転期間により短期借入と長期借入に分けて調達しており、開発期間の長い不動産開発事業は長期調達を行うことで、急激な不動産マーケットの変化に対応できるよう財務体質を強化する方針を掲げております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案して合理的に判断いたしておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
[財政状態及び経営成績の状況]
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用環境の改善や賃金引上げの進展、円安基調を背景としたインバウンド需要の拡大などにより、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、世界的な物価上昇や各国の金融政策の転換を背景とした金利・為替動向の変化、国際情勢の不安定化などにより、経済・金融環境の先行きについては引き続き注視する必要があります。
当社グループの主たる事業領域である不動産業界において、不動産投資市場は、収益不動産に対する国内外投資家の投資意欲の高まりを背景に、堅調に推移しております。中古マンション市場は、首都圏における成約件数が前期比31.9%増となり、3年連続で前年を上回っております。また、成約価格が1億円を超える中古マンションの成約件数は前期比82.3%増と大幅に増加し、当該価格帯の市場規模は拡大傾向にあります。
このような事業環境の中、当社グループは、資金調達力の向上を背景に、都心部の好立地にて大型案件の仕入れを強化するとともに、コモディティ化しない付加価値型の商品企画を行うことで、更なる収益獲得を目指しております。
DX新築不動産事業においては、主力とする収益不動産開発における高付加価値化が奏功し、同開発が6棟を販売したほか、新築分譲マンション2棟が竣工し、引渡しを開始したことが利益に貢献いたしました。DX再生不動産事業においては、価格上昇を背景に「都心3区」「100㎡以上」「上質」をキーワードとした1戸当たり1億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が利益に貢献いたしました。DX不動産価値向上事業においては、土地価値向上業務及びインベストメント業務の販売が利益に貢献いたしました。不動産賃貸事業においては、ヘルスケア施設等の取得及び保有資産が安定的に稼働したことが収益に貢献いたしました。
これらの結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高46,544百万円(前年同期比4.1%増)、営業利益10,024百万円(同30.2%増)、経常利益8,956百万円(同30.8%増)、親会社株主に帰属する当期純利益6,135百万円(同30.2%増)となりました。
セグメントごとの経営成績は次のとおりです。
なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。
セグメント別売上高の概況
| セグメント | 前連結会計年度 (自 2024年1月1日 至 2024年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2025年1月1日 至 2025年12月31日) | 構成比 | 前年同期比 |
| 千円 | 千円 | % | % | |
| DX新築不動産事業 | 13,000,050 | 20,226,516 | 43.5 | 55.6 |
| DX再生不動産事業 | 15,805,592 | 13,240,403 | 28.4 | △16.2 |
| DX不動産価値向上事業 | 14,849,153 | 11,931,204 | 25.6 | △19.7 |
| 不動産賃貸事業 | 983,859 | 1,118,218 | 2.4 | 13.7 |
| その他 | 68,635 | 27,997 | 0.1 | △59.2 |
| 合計 | 44,707,290 | 46,544,340 | 100.0 | 4.1 |
(注)セグメント間の内部売上は除いております。
① DX新築不動産事業
当連結会計年度のDX新築不動産事業は、成長ドライバーとなる収益不動産開発において、オフィスビル「THE EDGE」シリーズは「THE EDGE恵比寿」(東京都 渋谷区)を販売したほか、商業ビル「A*G」シリーズは「A*G浅草」(東京都 台東区)、「A*G門前仲町」(東京都 江東区)及び「A*G下北沢」(東京都 世田谷区)を販売いたしました。また、高級賃貸レジデンス「THE DOORS」シリーズは「THE DOORS薬院」(福岡県 福岡市)及びアパートメントホテル「LA新橋」(東京都 港区)を販売いたしました。さらに、新築分譲マンションにおいて、「レーヴグランディてだこ浦西タワー」(沖縄県 浦添市)及び「レーヴグランディ銘苅新都心Ⅲ」(沖縄県 那覇市)が竣工し、引渡しを開始したことなどにより、売上高20,226百万円(前年同期比55.6%増)、セグメント利益7,662百万円(同121.9%増)となりました。
② DX再生不動産事業
当連結会計年度のDX再生不動産事業は、「プレミアム・リノベーション」シリーズにおいて、高価格帯へのシフトを進める中で、1戸当たりの平均販売価格は357百万円(前年同期比31.3%増)となり、売上高13,240百万円(前年同期比16.2%減)、セグメント利益1,339百万円(同41.5%減)となりました。
③ DX不動産価値向上事業
当連結会計年度のDX不動産価値向上事業は、土地価値向上業務において、都心部の土地企画案件など6件を販売したほか、インベストメント業務において、「ラグランジュ六郷」(東京都 大田区)など7件を販売したことにより、売上高11,931百万円(前年同期比19.7%減)、セグメント利益は1,958百万円(同35.1%減)となりました。
④ 不動産賃貸事業
当連結会計年度の不動産賃貸事業は、ヘルスケア施設等の取得及び保有資産が安定的に稼働したことなどにより、売上高1,118百万円(前年同期比13.7%増)、セグメント利益は494百万円(同4.6%増)となりました。
(注)セグメント利益とは、各セグメントの売上総利益から販売費用及び営業外費用を差し引いたものであります。
[キャッシュ・フローの状況]
現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ9,513百万円の増加となり、22,939百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益8,896百万円、棚卸資産の増加17,933百万円、法人税等の支払額2,894百万円などにより11,392百万円の資金支出(前連結会計年度は1,755百万円の資金支出)となりました。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出2,461百万円などにより2,263百万円の資金支出(前連結会計年度は708百万円の資金支出)となりました。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入36,199百万円、長期借入金の返済による支出24,290百万円、株式の発行による収入7,461百万円などにより23,168百万円の資金獲得(前連結会計年度は3,200百万円の資金獲得)となりました。
[生産、受注及び販売の実績]
① 生産実績
該当事項はありません。
② 受注実績
当連結会計年度における契約実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
ⅰ.契約高
| セグメントの名称 | 契約高(千円) | 前年同期比(%) |
| DX新築不動産事業 | 20,146,869 | 48.1 |
| DX再生不動産事業 | 13,178,663 | △23.2 |
| DX不動産価値向上事業 | 14,858,681 | △17.1 |
| 合計 | 48,184,213 | △1.0 |
(注)1.本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。
2.契約高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。
ⅱ.契約残高
| セグメントの名称 | 契約残高(千円) | 前年同期比(%) |
| DX新築不動産事業 | 4,873,199 | △1.6 |
| DX再生不動産事業 | 1,626,328 | △2.2 |
| DX不動産価値向上事業 | 7,058,648 | 70.9 |
| 合計 | 13,558,176 | 26.2 |
(注)契約残高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。
③ 販売実績
当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 販売高(千円) | 前年同期比(%) |
| DX新築不動産事業 | 20,226,516 | 55.6 |
| DX再生不動産事業 | 13,240,403 | △16.2 |
| DX不動産価値向上事業 | 11,931,204 | △19.7 |
| 不動産賃貸事業 | 1,118,218 | 13.7 |
| その他 | 27,997 | △59.2 |
| 合計 | 46,544,340 | 4.1 |
(注)1.セグメント間の取引については、相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2024年1月1日 至 2024年12月31日) | 当連結会計年度 (自 2025年1月1日 至 2025年12月31日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| 霞ヶ関キャピタル株式会社 | 8,000,000 | 17.9 | - | - |
| 株式会社ボルテックス | - | - | 5,681,788 | 12.2 |
3.霞ヶ関キャピタル株式会社の当連結会計年度については、販売実績がないため、記載しておりません。また、株式会社ボルテックスの前連結会計年度については、販売実績がないため、記載しておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容
ⅰ.財政状態
[資産、負債及び純資産の状況]
a.資産
当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ、30,702百万円増加(前年同期比43.1%増)し、101,949百万円となりました。これは、現金及び預金が9,514百万円、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などにより販売用不動産が10,302百万円、仕掛販売用不動産が7,724百万円それぞれ増加したことなどによるものです。
b.負債
当連結会計年度末における負債は前連結会計年度末に比べ、18,884百万円増加(前年同期比35.6%増)し、72,000百万円となりました。これは、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などに係る資金調達により短期借入金が5,540百万円、1年内返済予定の長期借入金が3,714百万円、長期借入金が8,194百万円それぞれ増加したことなどによるものです。
c.純資産
当連結会計年度末における純資産は前連結会計年度末に比べ、11,817百万円増加(前年同期比65.2%増)し、29,949百万円となりました。これは、第5期の期末配当及び第6期の中間配当の実施により資本剰余金が3,057百万円減少した一方、公募及び第三者割当による新株式の発行により資本金及び資本剰余金が3,730百万円それぞれ増加し、親会社株主に帰属する当期純利益6,135百万円を計上したことなどによるものです。
ⅱ.経営成績
「(1)経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。
ⅲ.セグメントごとの経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容について
セグメントごとの経営成績は、「(1)経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。セグメントごとの財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。
なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。
① DX新築不動産事業
DX新築不動産事業は、当社グループの主力事業である収益不動産開発の都市型商業ビル、賃貸レジデンス及び新築分譲マンションの販売が中心であります。当連結会計年度末の販売用不動産及び仕掛販売用不動産(以下、「棚卸資産」という。)の残高28,344百万円及び37,042百万円の合計65,386百万円のうち、当事業の残高は37,083百万円となっており、前年同期比で43.6%増加いたしました。この増加は、仕入件数の増加及び開発物件の大型化・高収益化が見込める事業用地の取得などによるものであります。DX新築不動産事業については、金融機関からのコミットメントライン契約及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、成長ドライバーとなる収益不動産開発及び分譲マンション開発を引き続き積極的に展開していく方針であります。
② DX再生不動産事業
DX再生不動産事業は、中古マンションの戸別販売が中心であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計65,386百万円のうち、当事業の残高は15,211百万円となっており、前年同期比で50.5%増加いたしました。この増加は、1戸当たり1億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心とした高価格帯の商品仕入などによるものであります。戸別リノベーションマンションについては、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心に高価格帯の商品を市場の需要動向を見極めつつも、積極的に展開していく方針であります。
③ DX不動産価値向上事業
DX不動産価値向上事業は、土地価値向上業務及びインベストメント業務であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計65,386百万円のうち、当事業の残高は13,092百万円となっており、前年同期比で14.5%増加いたしました。この増加は、土地価値向上業務に係る土地開発工事の進捗などによるものであります。土地価値向上業務及びインベストメント業務については、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、土地価値向上業務及びインベストメント業務を積極的に展開していく方針であります。
④ 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業では、成長分野であるヘルスケア施設及び営業基盤の強化を図る福岡エリアなど、堅調な収益獲得を見込める賃貸不動産の積極的な投資を進め、安定的な収益源としての賃貸ポートフォリオの最適化を図ってまいりました。当連結会計年度末の有形固定資産及び無形固定資産の残高合計8,960百万円のうち、当事業の残高は8,188百万円となっており、前年同期比で36.0%増加しております。当事業では、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を継続し、長期的に安定した収益の獲得を目指します。
ⅳ.翌期の見通し
2026年度の事業環境は、世界的なエネルギー・原材料価格の動向や金融資本市場の変動などを背景に、先行きについては引き続き注視する必要があります。このような事業環境の中、当社グループは持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指し、引き続き高付加価値化が図れる事業用地などの仕入活動に注力し、魅力ある商品を供給してまいります。
DX新築不動産事業においては、成長ドライバーとなる収益不動産開発事業として、商業系では商業ビル「A*G」シリーズ及びオフィスビル「THE EDGE」シリーズを、住居系では賃貸レジデンスを積極的に展開し、競争優位性のある商品企画を通じてさらなる高付加価値化を追求するとともに、ブランド力の向上と地方主要都市へのエリア拡大を図ってまいります。また、分譲マンション事業においては、「ラ・アトレレジデンス」ブランドを地方主要都市に展開するとともに、沖縄県において「レーヴグランディ」ブランドの事業拡大を図り、事業基盤の強化と競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。
DX再生不動産事業においては、主力である戸別リノベーションマンション販売に注力し、高価格帯の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心に、1戸当たり10億円以上のハイグレードな邸宅「BILLION-RESIDENCE」を展開してまいります。幅広い顧客層のニーズに対応した商品展開に加え、企画・デザイン力を強みとして、価格競争に巻き込まれることのない競争優位性の高い高付加価値商品を供給し、独自のポジションを確立してまいります。
DX不動産価値向上事業においては、土地価値向上業務における土地開発が、福岡県内において当社グループが手掛ける事業の中でも最大規模の開発を行っており、当該開発の推進及び販売に注力してまいります。なお、本件は福岡県内において当社グループが手掛ける土地開発事業として3例目となり、これまでに培ったノウハウを活かすことで、競争優位性の高い独自のポジションを確立してまいります。また、インベストメント業務は、立地の優位性を十分に活かしきれていない既存不動産について、インカムの改善や修繕・用途転換等を通じて新たな価値の創出を図ってまいります。DX新築不動産事業、DX再生不動産事業及び不動産賃貸事業との親和性を活かし、企画力や運営ノウハウなどを横断的に活用することで、競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。
不動産賃貸事業においては、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力するとともに、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を進め、賃貸ポートフォリオの最適化を図り安定的な収益を確保してまいります。
これらの結果、2026年12月期の連結業績につきましては、売上高61,000百万円、営業利益17,500百万円、経常利益16,700百万円、親会社株主に帰属する当期純利益11,600百万円を見込んでおります。
② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報
ⅰ.キャッシュ・フローの分析
「(1)経営成績等の状況の概要 [キャッシュ・フローの状況]」に記載のとおりであります。
ⅱ.資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金の活用、金融機関からの借入等を中心に資金調達を行っており、自己資本比率等の経営上の目標指標との乖離状況等を勘案しながら、資金調達手段の最適な選択を実施しております。なお、当連結会計年度における有利子負債につきましては、「3 事業等のリスク ⑪ 有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。これら有利子負債から生じる金融コストの低減に努めつつも、金融機関からの借入は、事業セグメントごとの在庫回転期間により短期借入と長期借入に分けて調達しており、開発期間の長い不動産開発事業は長期調達を行うことで、急激な不動産マーケットの変化に対応できるよう財務体質を強化する方針を掲げております。
③ 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案して合理的に判断いたしておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
