有価証券報告書(内国投資証券)-第26期(平成28年6月1日-平成28年11月30日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[表示方法の変更に関する注記]
(損益計算書関係)
前計算期間において、「営業外費用」の「その他」に含めていた「不動産等除却損」は、営業外費用総額の100分の10を超えたため、当計算期間より区分掲記しています。この表示方法の変更を反映させるため、前計算期間の財務諸表の組替えを行っています。
この結果、前計算期間の損益計算書において、「営業外費用」の「その他」に表示していた18,843千円は、「不動産等除却損」11,994千円、「その他」6,848千円として組替えています。
(キャッシュ・フロー計算書関係)
前計算期間において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めていた「不動産等除却損」は、重要性が増したため、当計算期間より区分掲記しています。この表示方法の変更を反映させるため、前計算期間の財務諸表の組替えを行っています。
この結果、前計算期間のキャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた116,975千円は、「不動産等除却損」11,994千円、「その他」104,980千円として組替えています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳
(単位:千円)
(注1)賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
(注3)修繕費及び修繕積立金を記載しています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)
(注)「ロジスティクス東扇島」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分49%です。
当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※.一時差異等調整積立金
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、原則として長期・固定での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、保守的な財務戦略を基本方針としています。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
さらに、デリバティブ取引は借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産等及び不動産対応証券等の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は、弁済期日・償還日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人ではLTVを適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、国内複数の有力金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること及び、支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利キャップ取引及び金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用、検討することなどにより当該リスクを管理しています。なお、デリバティブ取引に係るリスク管理については、資産運用会社の運用管理手続に定めています。
本投資法人の余資を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻などの信用リスクが存在しますが、預入先金融機関を分散することなどにより当該リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、返還に支障がない範囲の金額を留保することや、コミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注2)をご参照ください。)
前期(2016年5月31日)
(単位:千円)
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
当期(2016年11月30日)
(単位:千円)
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
これらの時価については、金融機関等による売買取引等の参考気配値に基づき算定しています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来のキャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
(*1)投資有価証券(優先出資証券)については、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
(*2)賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、更には本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2016年5月31日)
(単位:千円)
当期(2016年11月30日)
(単位:千円)
(注4)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2016年5月31日)
(単位:千円)
当期(2016年11月30日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2016年5月31日)
優先出資証券(貸借対照表計上額75,397千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2016年11月30日)
優先出資証券(貸借対照表計上額93,905千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2016年5月31日)及び当期(2016年11月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2016年5月31日)
(単位:千円)
当期(2016年11月30日)
(単位:千円)
(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品に関する注記]をご参照ください。)。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、賃貸用の投資不動産(用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規3物件の取得(合計41,469百万円)及び資本的支出(2,970百万円)等によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(合計9,000百万円)及び1物件の一部持分の譲渡(4,100百万円)並びに減価償却費(3,690百万円)等によるものです。
当期の主な増加額は新規3物件の取得(合計18,810百万円)及び既保有物件の隣接地上の借地権付建物の取得(385百万円)並びに資本的支出(5,762百万円)等によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(合計2,926百万円)及び減価償却費(3,878百万円)等によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]をご参照ください。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
本投資法人は、新たな特定資産の取得に伴う手元資金減少分の補充及び有利子負債の返済・償還資金への充当のため、2016年11月29日付の新投資口発行に係る役員会決議及びこれら新投資口の発行価格等の決定に係る2016年12月7日付の役員会決議に基づき、公募による新投資口90,000口及びSMBC日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口12,065口の発行を行い、合計16,793百万円の払込みがなされました。
この結果、本投資法人の出資総額は309,205百万円、発行済投資口の総口数は3,055,087口となりました。
募集による新投資口発行
第三者割当による新投資口発行
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.有価証券の評価基準及び評価方法 | その他有価証券 時価のないもの 移動平均法による原価法を採用しています。 |
| 2.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～70年 構築物 2年～46年 機械及び装置 2年～17年 工具、器具及び備品 3年～15年 (2)無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資口交付費 支出時に全額費用計上として処理しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は44,245千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ①ヘッジ手段 金利キャップ取引 金利スワップ取引 ②ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託借地権、信託その他無形固定資産 ④信託差入敷金及び保証金 ⑤信託前受金 ⑥信託預り金 ⑦信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[表示方法の変更に関する注記]
(損益計算書関係)
前計算期間において、「営業外費用」の「その他」に含めていた「不動産等除却損」は、営業外費用総額の100分の10を超えたため、当計算期間より区分掲記しています。この表示方法の変更を反映させるため、前計算期間の財務諸表の組替えを行っています。
この結果、前計算期間の損益計算書において、「営業外費用」の「その他」に表示していた18,843千円は、「不動産等除却損」11,994千円、「その他」6,848千円として組替えています。
(キャッシュ・フロー計算書関係)
前計算期間において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めていた「不動産等除却損」は、重要性が増したため、当計算期間より区分掲記しています。この表示方法の変更を反映させるため、前計算期間の財務諸表の組替えを行っています。
この結果、前計算期間のキャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた116,975千円は、「不動産等除却損」11,994千円、「その他」104,980千円として組替えています。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 | |
| 建物 | 1,716,217 | 1,676,098 |
| 構築物 | 1,061 | 1,061 |
| 土地 | 2,089,982 | 2,089,982 |
| 信託建物 | 2,059,307 | 2,050,016 |
| 信託構築物 | 16,697 | 16,212 |
| 信託工具、器具及び備品 | 3,391 | 3,102 |
| 信託土地 | 2,114,743 | 2,114,743 |
| 合 計 | 8,001,402 | 7,951,218 |
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 | |
| 預り敷金及び保証金 | 408,171 | 408,171 |
| 信託預り敷金及び保証金 | 719,708 | 719,708 |
| 合 計 | 1,127,880 | 1,127,880 |
2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 | |
| コミットメントライン契約の総額 | 36,000,000 | 36,000,000 |
| 借入残高 | - | - |
| 差 引 | 36,000,000 | 36,000,000 |
※3.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 | |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2015年12月 1日 至 2016年 5月31日 | 当期 自 2016年 6月 1日 至 2016年11月30日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 17,156,571 | 17,915,183 | ||
| 共益費収入 | 1,441,603 | 1,458,007 | ||
| 駐車場収入 | 506,952 | 545,392 | ||
| その他賃貸収入(注1) | 122,800 | 19,227,927 | 127,687 | 20,046,270 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 附加使用料(注2) | 1,123,877 | 1,244,992 | ||
| 賃貸事業一時収入 | 153,037 | 118,990 | ||
| その他雑収入 | 92,599 | 1,369,513 | 91,664 | 1,455,647 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 20,597,440 | 21,501,917 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 公租公課 | 1,613,888 | 1,650,830 | ||
| 外注委託費 | 1,325,796 | 1,514,788 | ||
| 水道光熱費 | 1,139,849 | 1,187,420 | ||
| 損害保険料 | 25,350 | 27,067 | ||
| 修繕費(注3) | 634,981 | 1,048,051 | ||
| 減価償却費 | 3,697,062 | 3,884,710 | ||
| その他賃貸事業費用 | 436,624 | 394,058 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 8,873,554 | 9,706,927 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 11,723,886 | 11,794,990 | ||
(注1)賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
(注3)修繕費及び修繕積立金を記載しています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)
| UUR築地ビル | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 6,620,000 | |
| 不動産等売却原価 | 6,412,480 | |
| その他売却費用 | 156,551 | |
| 不動産等売却益 | 50,968 |
| ロジスティクス東扇島(注) | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 4,459,000 | |
| 不動産等売却原価 | 4,100,137 | |
| その他売却費用 | 105,643 | |
| 不動産等売却益 | 253,219 |
(注)「ロジスティクス東扇島」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分49%です。
| 心斎橋OPAきれい館 | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 3,210,000 | |
| 不動産等売却原価 | 2,587,963 | |
| その他売却費用 | 79,206 | |
| 不動産等売却益 | 542,829 |
当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)
| 横浜相生町ビル | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 1,260,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,070,444 | |
| その他売却費用 | 56,281 | |
| 不動産等売却益 | 133,273 |
| ホテルルートイン名古屋今池駅前 | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 3,160,000 | |
| 不動産等売却原価 | 1,855,935 | |
| その他売却費用 | 74,291 | |
| 不動産等売却益 | 1,229,773 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2015年12月 1日 至 2016年 5月31日 | 当期 自 2016年 6月 1日 至 2016年11月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 2,751,376口 | 2,953,022口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※.一時差異等調整積立金
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 |
| - | 「投資法人の計算に関する規則」(平成27年内閣府令第27号)附則第3項の経過措置を適用し、金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金7,546,388,071円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、50年均等額にあたる1%相当の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当する予定です。 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 自 2015年12月 1日 至 2016年 5月31日 | 当期 自 2016年 6月 1日 至 2016年11月30日 | |
| 現金及び預金 | 33,519,453 | 36,132,706 |
| 信託現金及び信託預金 | 28,865,948 | 28,548,687 |
| 現金及び現金同等物 | 62,385,401 | 64,681,393 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 | |
| 1年内 | 15,679,299 | 16,069,541 |
| 1年超 | 60,956,347 | 84,431,157 |
| 合 計 | 76,635,647 | 100,500,698 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、原則として長期・固定での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、保守的な財務戦略を基本方針としています。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
さらに、デリバティブ取引は借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産等及び不動産対応証券等の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は、弁済期日・償還日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人ではLTVを適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、国内複数の有力金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること及び、支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利キャップ取引及び金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用、検討することなどにより当該リスクを管理しています。なお、デリバティブ取引に係るリスク管理については、資産運用会社の運用管理手続に定めています。
本投資法人の余資を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻などの信用リスクが存在しますが、預入先金融機関を分散することなどにより当該リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、返還に支障がない範囲の金額を留保することや、コミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注2)をご参照ください。)
前期(2016年5月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 33,519,453 | 33,519,453 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 28,865,948 | 28,865,948 | - |
| 資産合計 | 62,385,401 | 62,385,401 | - |
| (3)1年内償還予定の投資法人債 | 23,000,000 | 23,053,300 | 53,300 |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 25,100,000 | 25,177,212 | 77,212 |
| (5)投資法人債 | 40,500,000 | 40,919,450 | 419,450 |
| (6)長期借入金 | 204,557,000 | 208,015,175 | 3,458,175 |
| (7)信託預り敷金及び保証金 | 214,534 | 220,852 | 6,317 |
| 負債合計 | 293,371,534 | 297,385,990 | 4,014,455 |
| (8)デリバティブ取引(※) | (456,015) | (456,015) | - |
| デリバティブ取引合計 | (456,015) | (456,015) | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
当期(2016年11月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 36,132,706 | 36,132,706 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 28,548,687 | 28,548,687 | - |
| 資産合計 | 64,681,393 | 64,681,393 | - |
| (3)1年内償還予定の投資法人債 | 19,500,000 | 19,534,450 | 34,450 |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 33,700,000 | 33,800,938 | 100,938 |
| (5)投資法人債 | 34,000,000 | 34,237,600 | 237,600 |
| (6)長期借入金 | 190,207,000 | 191,488,681 | 1,281,681 |
| (7)信託預り敷金及び保証金 | 214,534 | 220,657 | 6,123 |
| 負債合計 | 277,621,534 | 279,282,327 | 1,660,792 |
| (8)デリバティブ取引(※) | (219,531) | (219,531) | - |
| デリバティブ取引合計 | (219,531) | (219,531) | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
これらの時価については、金融機関等による売買取引等の参考気配値に基づき算定しています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来のキャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いて算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 | |
| 投資有価証券(*1) | 75,397 | 93,905 |
| 預り敷金及び保証金(*2) | 2,978,030 | 2,964,334 |
| 信託預り敷金及び保証金(*2) | 27,179,083 | 26,964,734 |
(*1)投資有価証券(優先出資証券)については、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
(*2)賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、更には本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2016年5月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 33,519,453 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 28,865,948 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 62,385,401 | - | - | - | - | - |
当期(2016年11月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 36,132,706 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 28,548,687 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 64,681,393 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2016年5月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 23,000,000 | 20,500,000 | 15,000,000 | - | - | 5,000,000 |
| 長期借入金 | 25,100,000 | 28,073,000 | 22,400,000 | 29,251,000 | 49,933,000 | 74,900,000 |
| 合 計 | 48,100,000 | 48,573,000 | 37,400,000 | 29,251,000 | 49,933,000 | 79,900,000 |
当期(2016年11月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 19,500,000 | 29,000,000 | - | - | 3,000,000 | 2,000,000 |
| 長期借入金 | 33,700,000 | 29,023,000 | 25,207,000 | 35,377,000 | 35,400,000 | 65,200,000 |
| 合 計 | 53,200,000 | 58,023,000 | 25,207,000 | 35,377,000 | 38,400,000 | 67,200,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2016年5月31日)
優先出資証券(貸借対照表計上額75,397千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
当期(2016年11月30日)
優先出資証券(貸借対照表計上額93,905千円)は、市場価格がなく、かつ、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載していません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2016年5月31日)及び当期(2016年11月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2016年5月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 59,080,000 | 59,080,000 | △456,015 | (注2) |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 43,600,000 | 43,600,000 | (注1) | |
| 合 計 | 102,680,000 | 102,680,000 | △456,015 | |||
当期(2016年11月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ取引 の種類 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 59,080,000 | 50,580,000 | △219,531 | (注2) |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 43,600,000 | 43,600,000 | (注1) | |
| 合 計 | 102,680,000 | 94,180,000 | △219,531 | |||
(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品に関する注記]をご参照ください。)。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 | ||
| 繰延税金資産(流動) | |||
| 災害損失引当金 | 42,912 | - | |
| 税務上の収益認識差額 | 33,996 | 17,995 | |
| その他 | 6 | - | |
| 小 計 | 76,915 | 17,995 | |
| 評価性引当額 | △76,915 | △17,995 | |
| 合 計 | - | - | |
| 繰延税金資産(固定) | |||
| 合併時受入評価差額 | 20,268,304 | 20,039,828 | |
| その他 | - | - | |
| 小 計 | 20,268,304 | 20,039,828 | |
| 評価性引当額 | △20,268,304 | △20,039,828 | |
| 合 計 | - | - | |
| 繰延税金資産の純額 | - | - | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 2016年 5月31日 | 当期 2016年11月30日 | |
| 法定実効税率 | 32.31% | 31.74% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △11.62% | △28.65% |
| 評価性引当額の増減 | △20.69% | △3.09% |
| その他 | 0.01% | 0.01% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)及び当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)において、該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2015年12月1日 至 2016年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2016年6月1日 至 2016年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、賃貸用の投資不動産(用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 用 途 | 前期 自 2015年12月 1日 至 2016年 5月31日 | 当期 自 2016年 6月 1日 至 2016年11月30日 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 189,578,797 | 189,458,136 | ||
| 期中増減額(注2) | △120,661 | 12,712,758 | ||
| 期末残高 | 189,458,136 | 202,170,895 | ||
| 期末時価(注3) | 211,556,000 | 230,844,000 | ||
| オフィス ビル | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 195,744,810 | 189,422,587 | ||
| 期中増減額(注2) | △6,322,223 | △1,773,112 | ||
| 期末残高 | 189,422,587 | 187,649,474 | ||
| 期末時価(注3) | 218,736,000 | 220,366,000 | ||
| ホテル | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 69,016,219 | 107,642,603 | ||
| 期中増減額(注2) | 38,626,384 | △1,797,714 | ||
| 期末残高 | 107,642,603 | 105,844,888 | ||
| 期末時価(注3) | 123,165,000 | 123,479,000 | ||
| 住 居 | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 41,579,794 | 41,154,184 | ||
| 期中増減額(注2) | △425,609 | △382,858 | ||
| 期末残高 | 41,154,184 | 40,771,326 | ||
| 期末時価(注3) | 50,839,000 | 51,415,000 | ||
| その他 | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 39,332,793 | 35,028,345 | ||
| 期中増減額(注2) | △4,304,447 | 8,914,414 | ||
| 期末残高 | 35,028,345 | 43,942,759 | ||
| 期末時価(注3) | 38,788,700 | 49,670,300 | ||
| 合 計 | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 535,252,415 | 562,705,857 | ||
| 期中増減額(注2) | 27,453,441 | 17,673,487 | ||
| 期末残高 | 562,705,857 | 580,379,344 | ||
| 期末時価(注3) | 643,084,700 | 675,774,300 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規3物件の取得(合計41,469百万円)及び資本的支出(2,970百万円)等によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(合計9,000百万円)及び1物件の一部持分の譲渡(4,100百万円)並びに減価償却費(3,690百万円)等によるものです。
当期の主な増加額は新規3物件の取得(合計18,810百万円)及び既保有物件の隣接地上の借地権付建物の取得(385百万円)並びに資本的支出(5,762百万円)等によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(合計2,926百万円)及び減価償却費(3,878百万円)等によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記[損益計算書に関する注記]をご参照ください。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2015年12月 1日 至 2016年 5月31日 | 当期 自 2016年 6月 1日 至 2016年11月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 108,313円 | 112,966円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,303円 | 3,183円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2015年12月 1日 至 2016年 5月31日 | 当期 自 2016年 6月 1日 至 2016年11月30日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 9,089,092 | 9,348,568 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 9,089,092 | 9,348,568 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 2,751,376 | 2,936,915 |
[重要な後発事象に関する注記]
新投資口の発行
本投資法人は、新たな特定資産の取得に伴う手元資金減少分の補充及び有利子負債の返済・償還資金への充当のため、2016年11月29日付の新投資口発行に係る役員会決議及びこれら新投資口の発行価格等の決定に係る2016年12月7日付の役員会決議に基づき、公募による新投資口90,000口及びSMBC日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口12,065口の発行を行い、合計16,793百万円の払込みがなされました。
この結果、本投資法人の出資総額は309,205百万円、発行済投資口の総口数は3,055,087口となりました。
募集による新投資口発行
| 発行済投資口数 | : | 90,000口 |
| 発行価格(募集価格) | : | 1口につき 169,736円 |
| 発行価格(募集価格)の総額 | : | 15,276,240千円 |
| 払込金額(発行価額) | : | 1口につき 164,540円 |
| 払込金額(発行価額)の総額 | : | 14,808,600千円 |
| 払込期日 | : | 2016年12月14日(水) |
| 分配金起算日 | : | 2016年12月 1日(木) |
第三者割当による新投資口発行
| 発行済投資口数 | : | 12,065口 |
| 払込金額(発行価額) | : | 1口につき 164,540円 |
| 払込金額(発行価額)の総額 | : | 1,985,175千円 |
| 払込期日 | : | 2017年 1月12日(木) |
| 分配金起算日 | : | 2016年12月 1日(木) |
| 割当先 | : | SMBC日興証券株式会社 |
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
