有価証券報告書(内国投資証券)-第38期(2022/06/01-2022/11/30)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～70年 構築物 2年～53年 機械及び装置 2年～31年 工具、器具及び備品 2年～20年 (2)無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
2.引当金の計上基準	貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
4.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ②水道光熱費収入(附加使用料) 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は5,613千円です。
5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ①ヘッジ手段 金利キャップ取引 金利スワップ取引 ②ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 (「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」を適用しているヘッジ関係) 上記のヘッジ関係のうち、「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」(実務対応報告第40号 2022年3月17日)の適用範囲に含まれるヘッジ関係のすべてに、当該実務対応報告に定められる特例的な取扱いを適用しています。当該実務対応報告を適用しているヘッジ関係の内容は以下のとおりです。 ヘッジ会計の方法 :金利スワップの特例処理 ヘッジ手段 :金利スワップ取引 ヘッジ対象 :借入金金利 ヘッジ取引の種類 :キャッシュ・フローを固定するもの
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託借地権、信託その他無形固定資産 ④信託差入敷金及び保証金 ⑤信託前受金 ⑥信託預り金 ⑦信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
1.財務諸表に計上した金額
(単位:千円)

	前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
減損損失	68,000	-
有形固定資産	639,417,706	643,519,834
無形固定資産	9,442,981	9,435,648

2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
前期(2022年5月31日)
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる賃料、賃貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向を受ける可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症による人流抑制の影響を受けている本投資法人の一部のテナントにおいては、感染者数の減少、それに伴う行動抑制政策の緩和により営業状況及びキャッシュ・フローの状況に回復の道筋も立ち始めていますが、今後も中長期的視点での安定した資産運用の観点及び社会的対応に配慮した賃料減免等を行う可能性があります。なお、当該感染症の影響は2022年後半には収束の兆しが見え、2023年以降本格的に事業環境が回復するものと想定しています。
これらの様々な事象を正確に予測することは困難であり、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
当期(2022年11月30日)
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる賃料、賃貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向を受ける可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症に関しては、感染者数の動向は依然として注視が必要ではあるものの、行動抑制政策の緩和、旅行支援及び訪日外国人の入国制限緩和等の政府・自治体の各種施策の効果等により、2023年以降事業環境が徐々に好転するものと想定しています。
これらの様々な事象を正確に予測することは困難であり、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
建物	1,253,554	1,216,600
構築物	6,011	5,809
土地	2,089,982	2,089,982
合計	3,349,548	3,312,392

担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
預り敷金及び保証金	408,171	408,171
合計	408,171	408,171

2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
コミットメントライン契約の総額	36,000,000	36,000,000
借入残高	-	-
差引	36,000,000	36,000,000

※3.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)

	前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
信託建物	39,608	39,608

※4.自己投資口の消却の状況

	前期 2022年5月31日	当期 2022年11月30日
総消却口数	-口	19,746口
消却総額	-千円	2,999,918千円

※5.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2022年5月31日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期積立額	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生事由
負ののれん 発生益(注1)	7,546,388	6,867,213	-	75,463	6,791,749	分配金に充当
減価償却費等による利益超過税会不一致の一部(注2)	66,949	62,932	-	669	62,262	分配金に充当
	76,099	72,294	-	760	71,533
	63,132	60,607	-	631	59,975

当期(2022年11月30日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期積立額	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生事由
負ののれん 発生益(注1)	7,546,388	6,791,749	-	75,463	6,716,285	分配金に充当
減価償却費等による利益超過税会不一致の一部(注2)	66,949	62,262	-	669	61,593	分配金に充当
	76,099	71,533	-	760	70,772
	63,132	59,975	-	631	59,344

(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
(注2)減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※6.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日		当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	19,150,065		19,714,415
共益費収入	1,443,171		1,408,537
駐車場収入	770,641		748,216
その他賃貸収入(注1)	160,678	21,524,555	162,682	22,033,852
その他賃貸事業収入
附加使用料(注2)	1,319,385		1,676,330
賃貸事業一時収入	280,039		182,622
その他雑収入	88,541	1,687,967	91,530	1,950,483
不動産賃貸事業収益合計		23,212,523		23,984,335
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課	2,127,237		2,163,124
外注委託費	1,804,075		1,824,199
水道光熱費	1,374,731		1,940,039
損害保険料	35,978		37,614
修繕費(注3)	1,300,154		997,060
減価償却費	4,102,092		4,068,836
その他賃貸事業費用	500,598		436,746
不動産賃貸事業費用合計		11,244,867		11,467,621
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		11,967,655		12,516,713

(注1)賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
(注3)修繕費及び修繕積立金を記載しています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)

六番町Kビル	(単位:千円)
不動産等売却収入	3,300,000
不動産等売却原価	2,206,620
その他売却費用	128,704
不動産等売却益		964,675

府中ビル	(単位:千円)
不動産等売却収入	1,650,000
不動産等売却原価	1,582,183
その他売却費用	60,893
不動産等売却益		6,923

当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)

UURコート札幌篠路壱番館		(単位:千円)
不動産等売却収入	600,000
不動産等売却原価	568,970
その他売却費用	25,638
不動産等売却益		5,390

あすと長町デンタルクリニック		(単位:千円)
不動産等売却収入	1,650,000
不動産等売却原価	1,189,637
その他売却費用	16,212
不動産等売却益		444,149

※3. 減損損失の内訳
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)

			(単位:千円)
物件名称	場 所	種 類	減損損失
UURコート 札幌篠路壱番館	北海道札幌市	土地 建物	29,700 38,300

減損損失の算定にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとしています。上表の物件については、売却を予定しているため、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として営業費用の区分に計上しています。
回収可能価額については、当該物件の正味売却価額(想定売却額-処分費用見込額)により測定しています。なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」第48条第2項に従い計上区分を営業費用としています。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日	当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	3,118,337口	3,098,591口

[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※.一時差異等調整積立金
前期(2022年5月31日)
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。

積立て、取崩しの発生事由等	積立額、取崩額	取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。	(当初積立額:7,546,388,071円) 当期取崩額: 75,463,881円	積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額(75,463,881円以上)を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。	・2018年5月期 (当初積立額:66,949,209円) 当期取崩額: 669,493円 ・2018年11月期 (当初積立額:76,099,699円) 当期取崩額: 760,997円 ・2019年5月期 (当初積立額:63,132,400円) 当期取崩額: 631,324円	積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。

当期(2022年11月30日)
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。

積立て、取崩しの発生事由等	積立額、取崩額	取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。	(当初積立額:7,546,388,071円) 当期取崩額: 75,463,881円	積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額(75,463,881円以上)を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。	・2018年5月期 (当初積立額:66,949,209円) 当期取崩額: 669,493円 ・2018年11月期 (当初積立額:76,099,699円) 当期取崩額: 760,997円 ・2019年5月期 (当初積立額:63,132,400円) 当期取崩額: 631,324円	積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

		(単位:千円)
	前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日	当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日
現金及び預金	36,678,143	31,999,503
信託現金及び信託預金	26,425,744	26,906,951
現金及び現金同等物	63,103,888	58,906,455

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)

	前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
1年内	17,936,225	16,962,090
1年超	87,203,534	85,113,044
合 計	105,139,759	102,075,135

[金融商品に関する注記]
1. 金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、原則として長期・固定での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、保守的な財務戦略を基本方針としています。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
さらに、デリバティブ取引は借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産等及び不動産対応証券等の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は、弁済期日・償還日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人ではLTVを適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、国内複数の有力金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること及び、支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利キャップ取引及び金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用、検討することなどにより当該リスクを管理しています。なお、デリバティブ取引に係るリスク管理については、資産運用会社の運用管理手続に定めています。
本投資法人の余資を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻などの信用リスクが存在しますが、預入先金融機関を分散することなどにより当該リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、返還に支障がない範囲の金額を留保することや、コミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2022年5月31日)

			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価(注1)	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	2,000,000	1,996,600	△3,400
(2)1年内返済予定の長期借入金	32,900,000	33,023,296	123,296
(3)投資法人債	34,500,000	34,285,750	△214,250
(4)長期借入金	241,303,000	240,272,638	△1,030,361
負債合計	310,703,000	309,578,284	△1,124,715
(5)デリバティブ取引(※)	12,810	12,810	-
デリバティブ取引合計	12,810	12,810	-

当期(2022年11月30日)

			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価(注1)	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	12,000,000	11,979,400	△ 20,600
(2)1年内返済予定の長期借入金	41,000,000	41,080,340	80,340
(3)投資法人債	24,500,000	24,230,450	△ 269,550
(4)長期借入金	235,903,000	232,757,452	△ 3,145,547
負債合計	313,403,000	310,047,642	△ 3,355,357
(5)デリバティブ取引(※)	98,041	98,041	-
デリバティブ取引合計	98,041	98,041	-

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、金融機関等による売買取引等の参考気配値に基づき算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(下記「(5)デリバティブ取引」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)投資法人債及び借入金の決算日後の返済予定額
前期(2022年5月31日)

					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	2,000,000	10,000,000	2,000,000	18,000,000	-	4,500,000
長期借入金	32,900,000	31,600,000	33,450,000	29,800,000	40,700,000	105,753,000
合計	34,900,000	41,600,000	35,450,000	47,800,000	40,700,000	110,253,000

当期(2022年11月30日)

					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	12,000,000	-	10,000,000	10,000,000	-	4,500,000
長期借入金	41,000,000	28,050,000	29,600,000	37,300,000	50,600,000	90,353,000
合計	53,000,000	28,050,000	39,600,000	47,300,000	50,600,000	94,853,000

[有価証券に関する注記]
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)において、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2022年5月31日)及び当期(2022年11月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2022年5月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	11,500,000	11,500,000	12,810	(注2)
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	10,300,000	3,300,000	(注1)	-
合計			21,800,000	14,800,000	12,810

当期(2022年11月30日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	11,500,000	11,500,000	98,041	(注2)
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	6,800,000	2,000,000	(注1)	-
合計			18,300,000	13,500,000	98,041

(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品の時価に関する注記]をご参照ください。)。
また、「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」(実務対応報告第40号 2022年3月17日)の適用範囲に含まれるものについては、当該実務対応報告に定められる特例的な取扱いを適用しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

		前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
繰延税金資産
	税務上の収益認識差額	16,102	12,361
	合併時受入評価差額	15,599,714	15,580,652
	貸倒引当金繰入超過額	5,345	3,657
	減損損失	349,835	328,442
	その他	256	246
	小計	15,971,254	15,925,361
	評価性引当額	△15,971,254	△15,925,361
	合計	-	-
繰延税金資産の純額		-	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 2022年 5月31日	当期 2022年11月30日
法定実効税率	31.46%	31.46%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△30.73%	△31.15%
評価性引当額の増減	△0.73%	△0.32%
その他	0.01%	0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01%	0.01%

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、賃貸用の投資対象不動産(用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
(単位:千円)

用 途			前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日	当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日
商業施設	貸借対照表計上額
		期首残高	186,384,665	186,385,219
		期中増減額	553	1,411,244
		期末残高	186,385,219	187,796,463
	期末時価		214,454,000	216,694,000
オフィス ビル	貸借対照表計上額
		期首残高	190,203,987	193,379,400
		期中増減額	3,175,413	△849,314
		期末残高	193,379,400	192,530,086
	期末時価		258,481,000	260,760,000
ホテル	貸借対照表計上額
		期首残高	160,262,402	159,710,652
		期中増減額	△551,750	△749,557
		期末残高	159,710,652	158,961,094
	期末時価		186,116,000	185,710,000
住 居	貸借対照表計上額
		期首残高	45,535,327	45,149,499
		期中増減額	△385,828	971,715
		期末残高	45,149,499	46,121,214
	期末時価		64,608,000	67,264,000
その他	貸借対照表計上額
		期首残高	65,781,386	64,113,642
		期中増減額	△1,667,743	3,318,040
		期末残高	64,113,642	67,431,683
	期末時価		85,644,000	90,334,000
合 計	貸借対照表計上額
		期首残高	648,167,769	648,738,414
		期中増減額	570,644	4,102,128
		期末残高	648,738,414	652,840,542
	期末時価		809,303,000	820,762,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規1物件の取得(6,179百万円)、既保有物件の追加取得(20百万円)及び資本的支出(2,184百万円)等によるものであり、主な減少額は1物件の譲渡(2,206百万円)、既保有物件の一部譲渡(1,582百万円)、減価償却費(4,094百万円)及び減損損失(68百万円)等によるものです。当期の主な増加額は新規3物件の取得(合計7,900百万円)及び資本的支出(1,950百万円)等によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(合計1,758百万円)及び減価償却費(4,060百万円)等によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記[損益計算書に関する注記]をご参照ください。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 (注1)	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	3,300,000	971,598 (注2)
水道光熱費収入(注3)	1,319,385	1,319,385
その他	-	21,893,137
合計	4,619,385	24,184,121

当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 (注1)	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	2,250,000	449,540 (注2)
水道光熱費収入(注3)	1,676,330	1,676,330
その他	-	22,308,005
合計	3,926,330	24,433,876

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び日本公認会計士協会会計制度委員会報告第15号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
前記[重要な会計方針に係る事項に関する注記]に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1) 契約資産及び契約負債の残高等
(単位:千円)

	前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日	当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日
顧客との契約から生じた債権(期首残高)	263,259	278,104
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	278,104	317,711
契約資産(期首残高)	-	-
契約資産(期末残高)	-	-
契約負債(期首残高)	-	-
契約負債(期末残高)	-	-

(2) 残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)及び当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)において、該当事項はありません。
なお、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2021年12月1日 至 2022年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2022年6月1日 至 2022年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日	当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日
1口当たり純資産額	116,501円	116,291円
1口当たり当期純利益	3,087円	3,103円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

		前期 自 2021年12月 1日 至 2022年 5月31日	当期 自 2022年 6月 1日 至 2022年11月30日
当期純利益	(千円)	9,628,227	9,666,272
普通投資主に帰属しない金額	(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益	(千円)	9,628,227	9,666,272
期中平均投資口数	(口)	3,118,337	3,114,668

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。