訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第44期(2025/06/01-2025/11/30)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2027年11月期の期首から適用予定です。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点では評価中です。
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
1.財務諸表に計上した金額
前期(2025年5月31日)
当期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
前期(2025年5月31日)
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる賃料、賃貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
当期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
※3.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
※4.自己投資口の消却の状況
(注)当期中の消却口数はありません。
※5.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2025年5月31日)
(単位:千円)
当期(2025年11月30日)
(単位:千円)
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
(注2)減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※6.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳
(単位:千円)
(注1)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
(注2)中途解約による違約金、又は金銭精算による原状回復工事代金相当等の一時的な収入を記載しています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
※3.不動産等売却損の内訳
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
※4.減損損失の内訳
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
減損損失の算定にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとしています。上表の物件については、売却を予定しているため、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失(44,000千円)として営業費用の区分に計上しています。
回収可能価額については、当該物件の正味売却価額(想定売却額-処分費用見込額)により測定しています。なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、投資法人の計算に関する規則第48条第2項に従い計上区分を営業費用としています。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※.一時差異等調整積立金
前期(2025年5月31日)
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
当期(2025年11月30日)
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、原則として長期・固定での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、保守的な財務戦略を基本方針としています。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
さらに、デリバティブ取引は借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産等及び不動産対応証券等の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は、弁済期日・償還日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人ではLTVを適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、国内複数の有力金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること及び、支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利キャップ取引及び金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用、検討することなどにより当該リスクを管理しています。なお、デリバティブ取引に係るリスク管理については、資産運用会社の運用管理手続に定めています。
本投資法人の余資を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻などの信用リスクが存在しますが、預入先金融機関を分散することなどにより当該リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、返還に支障がない範囲の金額を留保することや、コミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2025年5月31日)
当期(2025年11月30日)
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、金融機関等による売買取引等の参考気配値に基づき算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「(5)デリバティブ取引」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)投資法人債及び借入金の決算日後の返済予定額
前期(2025年5月31日)
当期(2025年11月30日)
[有価証券に関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年5月31日)及び当期(2025年11月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2025年5月31日)
(単位:千円)
当期(2025年11月30日)
(単位:千円)
(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品の時価に関する注記]をご参照ください。)。
また、「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」(実務対応報告第40号 2022年3月17日)の適用範囲に含まれるものについては、当該実務対応報告に定められる特例的な取扱いを適用しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、賃貸用の不動産等を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規物件取得(4物件:11,386百万円)及び資本的支出(2,506百万円)によるものであり、主な減少額は物件譲渡(2物件:10,706百万円)及び減価償却費(3,879百万円)によるものです。当期の主な増加額は新規物件取得(3物件:14,728百万円)及び資本的支出(2,260百万円)によるものであり、主な減少額は物件譲渡(3物件:9,249百万円)及び減価償却費(3,811百万円)によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。ただし、契約により取り決められた一定の売却予定価格がある場合は、合理的に算定された価額として当該売却予定価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記[損益計算書に関する注記]をご参照ください。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
(単位:千円)
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(単位:千円)
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
前記[重要な会計方針に係る事項に関する注記]に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
(単位:千円)
(注)契約負債の内容は、不動産等の売却において、不動産等売買契約に基づき相手先から受け入れた手付金等の預り金です。契約負債は、収益認識に伴い取り崩されます。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(単位:千円)
(注)契約負債の内容は、不動産等の売却において、不動産等売買契約に基づき相手先から受け入れた手付金等の預り金です。契約負債は、収益認識に伴い取り崩しました。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
該当事項はありません。
なお、本投資法人では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって、収益認識に関する会計基準第80-22項(1)の定めを適用し、不動産売買に係る契約について注記に含めていません。
また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
2025年11月30日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年7月10日に売買契約を締結した不動産等に係る12,900,000千円、2025年9月29日に売買契約を締結した不動産等に係る43,112,759千円、2025年10月15日に売買契約を締結した不動産等に係る3,450,000千円です。
本投資法人は、当該残存履行義務について、当該不動産等の引渡しに伴い、以下のとおり収益を認識することを見込んでいます。
また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、「収益認識に関する会計基準の適用指針」第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、「収益認識に関する会計基準」第80-22項⑵の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
前期(自 2024年12月 1 日 至 2025年 5 月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年 6 月 1 日 至 2025年11月30日)
新投資口の発行
本投資法人は、新たな特定資産の取得資金への充当及び新たな特定資産の取得資金の一部として拠出することで減少する手元資金の復元のため、2025年11月17日付の新投資口発行に係る役員会決議及び2025年11月20日付の新投資口の発行価格等の決定に係る役員会決議に基づき、公募による新投資口131,000口及びSMBC日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口6,400口の発行を行い、合計23,312百万円の払込みがなされました。
この結果、本投資法人の出資総額は343,285百万円、発行済投資口の総口数は3,200,000口となりました。
公募による新投資口発行
発行新投資口数 : 131,000口
発行価格(募集価格) : 1口につき 175,028円
発行価格(募集価格)の総額 : 22,928,668千円
払込金額(発行価額) : 1口につき 169,670円
払込金額(発行価額)の総額 : 22,226,770千円
払込期日 : 2025年12月1日(月)
分配金起算日 : 2025年12月1日(月)
第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 6,400口
払込金額(発行価額) : 1口につき 169,670円
払込金額(発行価額)の総額 : 1,085,888千円
払込期日 : 2025年12月23日(火)
分配金起算日 : 2025年12月1日(月)
割当先 : SMBC日興証券株式会社
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～70年 構築物 2年～54年 機械及び装置 2年～31年 工具、器具及び備品 2年～20年 (2)無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 投資口交付費 発生時に全額費用計上として処理しています。 |
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。なお、取引価格の各履行義務への配分方法は、引渡資産の時価等の比率に基づいています。 ②水道光熱費収入(附加使用料) 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は23,086千円です。 |
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ①ヘッジ手段 金利キャップ取引 金利スワップ取引 ②ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 |
| (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 (「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」を適用しているヘッジ関係) 上記のヘッジ関係のうち、「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」(実務対応報告第40号 2022年3月17日)の適用範囲に含まれるヘッジ関係の全てに、当該実務対応報告に定められる特例的な取扱いを適用しています。当該実務対応報告を適用しているヘッジ関係の内容は以下のとおりです。 ヘッジ会計の方法 :金利スワップの特例処理 ヘッジ手段 :金利スワップ取引 ヘッジ対象 :借入金金利 ヘッジ取引の種類 :キャッシュ・フローを固定するもの | |
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 6.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託借地権、信託その他無形固定資産 ④信託差入敷金及び保証金 ⑤信託前受金 ⑥信託預り金 ⑦信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2027年11月期の期首から適用予定です。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点では評価中です。
[重要な会計上の見積りに関する注記]
固定資産の減損
1.財務諸表に計上した金額
前期(2025年5月31日)
| 金額(千円) | |
| 減損損失 | 44,000 |
| 有形固定資産 | 662,575,830 |
| 無形固定資産 | 9,413,634 |
当期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
2.識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報
前期(2025年5月31日)
本投資法人は、固定資産の減損に係る会計基準に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合、固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減額する会計処理を適用しています。
会計処理の適用にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとし、営業損益又はキャッシュ・フローが継続してマイナス、使用範囲又は方法について回収可能価額を著しく低下させる変化、経営環境の著しい悪化及び市場価格の著しい下落等によって減損の兆候があると認められる場合に減損損失の認識の要否を判定します。
減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用い、減損損失の認識が必要と判断された場合には、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として計上します。
将来キャッシュ・フローの見積りにあたっては、その前提となる賃料、賃貸事業費用、割引率等について、不動産鑑定評価において設定されている数値等の外部専門家の情報を参考に、市場の動向、類似不動産の取引事例等を総合的に勘案の上決定します。
各物件の業績や市場価格は、不動産賃貸市場や不動産売買市場の動向の影響を受ける可能性があります。そのため、見積りの前提に変更が生じた場合には、翌期の本投資法人の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。
当期(2025年11月30日)
該当事項はありません。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | |
| 建物 | 1,079,898 | 1,068,247 |
| 構築物 | 4,798 | 4,596 |
| 土地 | 2,089,982 | 2,089,982 |
| 合計 | 3,174,680 | 3,162,826 |
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | |
| 預り敷金及び保証金 | 408,171 | 408,171 |
| 合計 | 408,171 | 408,171 |
2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | |
| コミットメントライン契約の総額 | 36,000,000 | 36,000,000 |
| 借入残高 | ― | ― |
| 差引 | 36,000,000 | 36,000,000 |
※3.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | |
| 信託建物 | 39,608 | 39,608 |
※4.自己投資口の消却の状況
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | |
| 総消却口数 | 55,737口 | 55,737口 |
| 消却総額 | 7,999,789千円 | 7,999,789千円 |
(注)当期中の消却口数はありません。
※5.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2025年5月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん 発生益(注1) | 7,546,388 | 6,414,429 | ― | 75,463 | 6,338,965 | 分配金に充当 |
| 減価償却費等による利益超過税会不一致の一部(注2) | 66,949 | 58,915 | ― | 669 | 58,245 | 分配金に充当 |
| 76,099 | 67,728 | ― | 760 | 66,967 | ||
| 63,132 | 56,819 | ― | 631 | 56,187 |
当期(2025年11月30日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの発生事由 | |
| 負ののれん 発生益(注1) | 7,546,388 | 6,338,965 | ― | 75,463 | 6,263,502 | 分配金に充当 |
| 減価償却費等による利益超過税会不一致の一部(注2) | 66,949 | 58,245 | ― | 669 | 57,576 | 分配金に充当 |
| 76,099 | 66,967 | ― | 760 | 66,206 | ||
| 63,132 | 56,187 | ― | 631 | 55,556 |
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
(注2)減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※6.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 22,420,792 | 22,378,514 | ||
| 共益費収入 | 1,414,838 | 1,365,551 | ||
| 駐車場収入 | 828,556 | 831,880 | ||
| その他賃貸収入 | 198,625 | 24,862,812 | 193,729 | 24,769,675 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 附加使用料(注1) | 1,633,492 | 1,902,527 | ||
| 賃貸事業一時収入(注2) | 210,033 | 175,730 | ||
| その他雑収入 | 111,887 | 1,955,414 | 110,445 | 2,188,703 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 26,818,226 | 26,958,379 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 公租公課 | 2,305,279 | 2,466,490 | ||
| 外注委託費 | 2,003,480 | 1,987,604 | ||
| 水道光熱費 | 1,791,274 | 2,090,468 | ||
| 損害保険料 | 62,234 | 67,254 | ||
| 修繕費 | 1,144,569 | 959,276 | ||
| 減価償却費 | 3,887,605 | 3,815,459 | ||
| その他賃貸事業費用 | 474,009 | 459,084 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 11,668,452 | 11,845,638 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 15,149,773 | 15,112,740 | ||
(注1)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
(注2)中途解約による違約金、又は金銭精算による原状回復工事代金相当等の一時的な収入を記載しています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
| ジョイパーク泉ヶ丘 | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 5,400,000 | |
| 不動産等売却原価 | 4,725,130 | |
| その他売却費用 | 112,738 | |
| 不動産等売却益 | 562,131 |
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
| 宮前ショッピングセンター | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 5,500,000 | |
| 不動産等売却原価 | 4,559,501 | |
| その他売却費用 | 122,893 | |
| 不動産等売却益 | 817,605 |
| アクティオーレ関内 | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 2,160,000 | |
| 不動産等売却原価 | 2,112,931 | |
| その他売却費用 | 42,366 | |
| 不動産等売却益 | 4,702 |
| 枚方長尾物流センター | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 3,100,000 | |
| 不動産等売却原価 | 2,577,065 | |
| その他売却費用 | 123,274 | |
| 不動産等売却益 | 399,660 |
※3.不動産等売却損の内訳
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
| UUR天神西通りビル | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 6,000,000 | |
| 不動産等売却原価 | 5,980,929 | |
| その他売却費用 | 61,030 | |
| 不動産等売却損 | 41,959 |
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
※4.減損損失の内訳
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
| (単位:千円) | |||
| 物件名称 | 場 所 | 種 類 | 減損損失 |
| アクティオーレ関内 | 神奈川県横浜市 | 土地 建物 | 31,600 12,400 |
減損損失の算定にあたっては、本投資法人が保有する各物件を一つの資産グループとしています。上表の物件については、売却を予定しているため、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失(44,000千円)として営業費用の区分に計上しています。
回収可能価額については、当該物件の正味売却価額(想定売却額-処分費用見込額)により測定しています。なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、投資法人の計算に関する規則第48条第2項に従い計上区分を営業費用としています。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 3,062,600口 | 3,062,600口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※.一時差異等調整積立金
前期(2025年5月31日)
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
| 積立て、取崩しの発生事由等 | 積立額、取崩額 | 取崩の具体的な方法 |
| 2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 | (当初積立額:7,546,388,071円) 当期取崩額: 75,463,881円 | 積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額(75,463,881円以上)を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 |
| 金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 | ・2018年5月期 (当初積立額:66,949,209円) 当期取崩額: 669,493円 ・2018年11月期 (当初積立額:76,099,699円) 当期取崩額: 760,997円 ・2019年5月期 (当初積立額:63,132,400円) 当期取崩額: 631,324円 | 積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 |
当期(2025年11月30日)
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
| 積立て、取崩しの発生事由等 | 積立額、取崩額 | 取崩の具体的な方法 |
| 2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 | (当初積立額:7,546,388,071円) 当期取崩額: 75,463,881円 | 積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額(75,463,881円以上)を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 |
| 金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 | ・2018年5月期 (当初積立額:66,949,209円) 当期取崩額: 669,493円 ・2018年11月期 (当初積立額:76,099,699円) 当期取崩額: 760,997円 ・2019年5月期 (当初積立額:63,132,400円) 当期取崩額: 631,324円 | 積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
| (単位:千円) | ||
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |
| 現金及び預金 | 28,693,088 | 22,422,953 |
| 信託現金及び信託預金 | 28,467,445 | 27,818,831 |
| 現金及び現金同等物 | 57,160,533 | 50,241,784 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | |
| 1年内 | 15,765,904 | 15,244,918 |
| 1年超 | 76,304,677 | 78,181,530 |
| 合計 | 92,070,581 | 93,426,449 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、原則として長期・固定での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、保守的な財務戦略を基本方針としています。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
さらに、デリバティブ取引は借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産等及び不動産対応証券等の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は、弁済期日・償還日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人ではLTVを適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、国内複数の有力金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること及び、支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利キャップ取引及び金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用、検討することなどにより当該リスクを管理しています。なお、デリバティブ取引に係るリスク管理については、資産運用会社の運用管理手続に定めています。
本投資法人の余資を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻などの信用リスクが存在しますが、預入先金融機関を分散することなどにより当該リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、返還に支障がない範囲の金額を留保することや、コミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2025年5月31日)
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 18,000,000 | 17,931,400 | △ 68,600 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 29,800,000 | 29,766,935 | △ 33,064 |
| (3)投資法人債 | 16,100,000 | 15,591,550 | △ 508,450 |
| (4)長期借入金 | 267,453,000 | 264,452,767 | △ 3,000,232 |
| 負債合計 | 331,353,000 | 327,742,652 | △ 3,610,347 |
| (5)デリバティブ取引(※) | 480,456 | 480,456 | ― |
| デリバティブ取引合計 | 480,456 | 480,456 | ― |
当期(2025年11月30日)
| (単位:千円) | |||
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)1年内償還予定の投資法人債 | 17,000,000 | 16,922,800 | △ 77,200 |
| (2)1年内返済予定の長期借入金 | 37,300,000 | 37,244,468 | △ 55,531 |
| (3)投資法人債 | 9,100,000 | 8,576,580 | △ 523,420 |
| (4)長期借入金 | 263,953,000 | 258,899,710 | △ 5,053,289 |
| 負債合計 | 327,353,000 | 321,643,558 | △ 5,709,441 |
| (5)デリバティブ取引(※) | 686,928 | 686,928 | ― |
| デリバティブ取引合計 | 686,928 | 686,928 | ― |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、金融機関等による売買取引等の参考気配値に基づき算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「(5)デリバティブ取引」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)投資法人債及び借入金の決算日後の返済予定額
前期(2025年5月31日)
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 18,000,000 | 7,000,000 | 3,300,000 | ― | 1,300,000 | 4,500,000 |
| 長期借入金 | 29,800,000 | 44,400,000 | 48,550,000 | 45,700,000 | 40,620,000 | 88,183,000 |
| 合計 | 47,800,000 | 51,400,000 | 51,850,000 | 45,700,000 | 41,920,000 | 92,683,000 |
当期(2025年11月30日)
| (単位:千円) | ||||||
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 17,000,000 | ― | 3,300,000 | ― | 1,300,000 | 4,500,000 |
| 長期借入金 | 37,300,000 | 51,600,000 | 49,650,000 | 47,950,000 | 41,653,000 | 73,100,000 |
| 合計 | 54,300,000 | 51,600,000 | 52,950,000 | 47,950,000 | 42,953,000 | 77,600,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年5月31日)及び当期(2025年11月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2025年5月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 20,500,000 | 20,500,000 | 480,456 | (注2) |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 3,500,000 | 3,500,000 | (注1) | ― |
| 合計 | 24,000,000 | 24,000,000 | 480,456 | |||
当期(2025年11月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 20,500,000 | 20,500,000 | 686,928 | (注2) |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 3,500,000 | 3,500,000 | (注1) | ― |
| 合計 | 24,000,000 | 24,000,000 | 686,928 | |||
(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品の時価に関する注記]をご参照ください。)。
また、「LIBORを参照する金融商品に関するヘッジ会計の取扱い」(実務対応報告第40号 2022年3月17日)の適用範囲に含まれるものについては、当該実務対応報告に定められる特例的な取扱いを適用しています。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 税務上の収益認識差額 | 9,759 | 29,627 | |
| 合併時受入評価差額 | 15,489,616 | 15,479,276 | |
| 減損損失 | 13,842 | ― | |
| その他 | 196 | 186 | |
| 小計 | 15,513,414 | 15,509,090 | |
| 評価性引当額 | △15,513,414 | △15,509,090 | |
| 合計 | ― | ― | |
| 繰延税金資産の純額 | ― | ― | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 2025年 5月31日 | 当期 2025年11月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △32.16% | △32.25% |
| 評価性引当額の増減 | △0.16% | △0.04% |
| 圧縮積立金取崩額 | 0.86% | 0.83% |
| その他 | 0.01% | 0.01% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、賃貸用の不動産等を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 用 途 | 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 197,998,453 | 191,534,043 | ||
| 期中増減額 | △6,464,409 | △7,029,907 | ||
| 期末残高 | 191,534,043 | 184,504,135 | ||
| 期末時価 | 233,689,000 | 245,299,000 | ||
| オフィス ビル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 197,042,891 | 196,873,211 | ||
| 期中増減額 | △169,679 | △310,762 | ||
| 期末残高 | 196,873,211 | 196,562,449 | ||
| 期末時価 | 257,442,000 | 260,655,000 | ||
| ホテル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 163,696,328 | 164,036,703 | ||
| 期中増減額 | 340,374 | 11,424,868 | ||
| 期末残高 | 164,036,703 | 175,461,571 | ||
| 期末時価 | 206,299,000 | 223,297,162 | ||
| 住 居 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 45,818,725 | 45,581,209 | ||
| 期中増減額 | △237,515 | △112,480 | ||
| 期末残高 | 45,581,209 | 45,468,729 | ||
| 期末時価 | 68,493,000 | 68,673,000 | ||
| その他 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 67,549,336 | 73,871,370 | ||
| 期中増減額 | 6,322,033 | 393,264 | ||
| 期末残高 | 73,871,370 | 74,264,634 | ||
| 期末時価 | 102,130,000 | 102,330,000 | ||
| 合 計 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 672,105,735 | 671,896,538 | ||
| 期中増減額 | △209,197 | 4,364,982 | ||
| 期末残高 | 671,896,538 | 676,261,520 | ||
| 期末時価 | 868,053,000 | 900,254,162 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規物件取得(4物件:11,386百万円)及び資本的支出(2,506百万円)によるものであり、主な減少額は物件譲渡(2物件:10,706百万円)及び減価償却費(3,879百万円)によるものです。当期の主な増加額は新規物件取得(3物件:14,728百万円)及び資本的支出(2,260百万円)によるものであり、主な減少額は物件譲渡(3物件:9,249百万円)及び減価償却費(3,811百万円)によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。ただし、契約により取り決められた一定の売却予定価格がある場合は、合理的に算定された価額として当該売却予定価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記[損益計算書に関する注記]をご参照ください。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | 6,000,000 | 562,131 (注2) |
| 水道光熱費収入(注3) | 1,633,492 | 1,633,492 |
| その他 | ― | 25,184,733 |
| 合計 | 7,633,492 | 27,380,357 |
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益 (注1) | 外部顧客への売上高 | |
| 不動産等売却収入 | 5,260,000 | 1,221,967 (注2) |
| 水道光熱費収入(注3) | 1,902,527 | 1,902,527 |
| その他 | ― | 25,055,852 |
| 合計 | 7,162,527 | 28,180,346 |
(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)及び当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
前記[重要な会計方針に係る事項に関する注記]に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 364,517 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 335,843 |
| 契約資産(期首残高) | ― |
| 契約資産(期末残高) | ― |
| 契約負債(期首残高) | ― |
| 契約負債(期末残高)(注) | 418,000 |
(注)契約負債の内容は、不動産等の売却において、不動産等売買契約に基づき相手先から受け入れた手付金等の預り金です。契約負債は、収益認識に伴い取り崩されます。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じた債権(期首残高) | 335,843 |
| 顧客との契約から生じた債権(期末残高) | 305,590 |
| 契約資産(期首残高) | ― |
| 契約資産(期末残高) | ― |
| 契約負債(期首残高)(注) | 418,000 |
| 契約負債(期末残高) | ― |
(注)契約負債の内容は、不動産等の売却において、不動産等売買契約に基づき相手先から受け入れた手付金等の預り金です。契約負債は、収益認識に伴い取り崩しました。
(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
該当事項はありません。
なお、本投資法人では、残存履行義務に配分した取引価格の注記にあたって、収益認識に関する会計基準第80-22項(1)の定めを適用し、不動産売買に係る契約について注記に含めていません。
また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、収益認識に関する会計基準の適用指針第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、収益認識に関する会計基準第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
2025年11月30日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年7月10日に売買契約を締結した不動産等に係る12,900,000千円、2025年9月29日に売買契約を締結した不動産等に係る43,112,759千円、2025年10月15日に売買契約を締結した不動産等に係る3,450,000千円です。
本投資法人は、当該残存履行義務について、当該不動産等の引渡しに伴い、以下のとおり収益を認識することを見込んでいます。
| 契約締結日 | 譲渡予定日 | 収益認識 見込額 | 収益を認識する 計算期間 | 備考 |
| 2025年7月10日 | 2025年12月1日 | 12,900,000 | 2026年5月期 (第45期) | |
| 2025年9月29日 | 2026年6月1日 | 11,502,197 | 2026年11月期 (第46期) | (第1回目)建物部分及び土地準共有持分20% |
| 2027年5月25日 | 6,322,112 | 2027年5月期 (第47期) | (第2回目)土地準共有持分16% | |
| 2027年11月24日 | 6,322,112 | 2027年11月期 (第48期) | (第3回目)土地準共有持分16% | |
| 2028年5月25日 | 6,322,112 | 2028年5月期 (第49期) | (第4回目)土地準共有持分16% | |
| 2028年11月24日 | 6,322,112 | 2028年11月期 (第50期) | (第5回目)土地準共有持分16% | |
| 2029年5月25日 | 6,322,112 | 2029年5月期 (第51期) | (第6回目)土地準共有持分16% | |
| 2025年10月15日 | 2026年4月1日 | 3,450,000 | 2026年5月期 (第45期) |
また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、「収益認識に関する会計基準の適用指針」第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、「収益認識に関する会計基準」第80-22項⑵の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2024年12月1日 至 2025年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 116,945円 | 117,015円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,863円 | 4,012円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2024年12月 1日 至 2025年 5月31日 | 当期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 11,835,977 | 12,287,666 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | ― | ― |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 11,835,977 | 12,287,666 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 3,063,158 | 3,062,600 |
[重要な後発事象に関する注記]
前期(自 2024年12月 1 日 至 2025年 5 月31日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年 6 月 1 日 至 2025年11月30日)
新投資口の発行
本投資法人は、新たな特定資産の取得資金への充当及び新たな特定資産の取得資金の一部として拠出することで減少する手元資金の復元のため、2025年11月17日付の新投資口発行に係る役員会決議及び2025年11月20日付の新投資口の発行価格等の決定に係る役員会決議に基づき、公募による新投資口131,000口及びSMBC日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口6,400口の発行を行い、合計23,312百万円の払込みがなされました。
この結果、本投資法人の出資総額は343,285百万円、発行済投資口の総口数は3,200,000口となりました。
公募による新投資口発行
発行新投資口数 : 131,000口
発行価格(募集価格) : 1口につき 175,028円
発行価格(募集価格)の総額 : 22,928,668千円
払込金額(発行価額) : 1口につき 169,670円
払込金額(発行価額)の総額 : 22,226,770千円
払込期日 : 2025年12月1日(月)
分配金起算日 : 2025年12月1日(月)
第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 6,400口
払込金額(発行価額) : 1口につき 169,670円
払込金額(発行価額)の総額 : 1,085,888千円
払込期日 : 2025年12月23日(火)
分配金起算日 : 2025年12月1日(月)
割当先 : SMBC日興証券株式会社
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