有価証券報告書(内国投資証券)-第45期(2025/12/01-2026/05/31)

(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.有価証券の評価基準及び評価方法	その他有価証券 市場価格のない株式等 移動平均法による原価法を採用しています。 なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む方法を採用しています。
2.固定資産の減価償却の方法	(1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～70年 構築物 2年～54年 機械及び装置 2年～31年 工具、器具及び備品 2年～20年 (2)無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいています。 また、借地権については、一般定期借地権契約の残存期間に基づく定額法を採用しています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。
3.繰延資産の処理方法	投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 投資口交付費 発生時に全額費用計上として処理しています。
4.収益及び費用の計上基準	(1)収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ①不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。なお、取引価格の各履行義務への配分方法は、引渡資産の時価等の比率に基づいています。 ②水道光熱費収入(附加使用料) 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。 水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しています。 (2)固定資産税等の処理方法 保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は14,207千円です。

5.ヘッジ会計の方法	(1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ①ヘッジ手段 金利キャップ取引 金利スワップ取引 ②ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
	(4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。
6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲	キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託借地権、信託その他無形固定資産 ④信託差入敷金及び保証金 ⑤信託前受金 ⑥信託預り金 ⑦信託預り敷金及び保証金 (2)控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

[未適用の会計基準等に関する注記]
(リースに関する会計基準等)
・「リースに関する会計基準」(企業会計基準第34号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)
・「リースに関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第33号 2024年9月13日 企業会計基準委員会)等
(1)概要
企業会計基準委員会において、日本基準を国際的に整合性のあるものとする取組みの一環として、借手の全てのリースについて資産及び負債を認識するリースに関する会計基準の開発に向けて、国際的な会計基準を踏まえた検討が行われ、基本的な方針として、IFRS第16号の単一の会計処理モデルを基礎とするものの、IFRS第16号の全ての定めを採り入れるのではなく、主要な定めのみを採り入れることにより、簡素で利便性が高く、かつ、IFRS第16号の定めを個別財務諸表に用いても、基本的に修正が不要となることを目指したリース会計基準等が公表されました。
借手の会計処理として、借手のリースの費用配分の方法については、IFRS第16号と同様に、リースがファイナンス・リースであるかオペレーティング・リースであるかにかかわらず、全てのリースについて使用権資産に係る減価償却費及びリース負債に係る利息相当額を計上する単一の会計処理モデルが適用されます。
(2)適用予定日
2027年11月期の期首から適用予定です。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「リースに関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点では評価中です。
(後発事象に関する会計基準等)
・「後発事象に関する会計基準」(企業会計基準第41号 2026年1月9日 企業会計基準委員会)
・「後発事象に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第35号 2026年1月9日 企業会計基準委員会)
(1)概要
「後発事象に関する会計基準」等は、後発事象の定義、会計処理及び開示等を取り扱う包括的な会計基準を設定することを優先的な課題とし、日本公認会計士協会 監査・保証基準委員会 監査基準報告書560実務指針第1号「後発事象に関する監査上の取扱い」で示されている会計に関する内容を原則として踏襲して企業会計基準委員会に移管することを基本的な方針として、表現の見直し及び後発事象の評価期間の整理を行うとともに、財務諸表の公表の承認に関する注記を新たに求める等、後発事象に関する会計処理及び開示について定めたものです。
(2)適用予定日
2027年11月期の期首から適用予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
建物	1,068,247	1,057,579
構築物	4,596	4,394
土地	2,089,982	2,089,982
合計	3,162,826	3,151,956

担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)

	前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
預り敷金及び保証金	408,171	408,171
合計	408,171	408,171

2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)

	前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
コミットメントライン契約の総額	36,000,000	36,000,000
借入残高	―	―
差引	36,000,000	36,000,000

※3.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)

	前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
信託建物	39,608	39,608

※4.自己投資口の消却の状況

	前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
総消却口数	55,737口	55,737口
消却総額	7,999,789千円	7,999,789千円

(注)当期中の消却口数はありません。
※5.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2025年11月30日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期積立額	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生事由
負ののれん 発生益(注1)	7,546,388	6,338,965	―	75,463	6,263,502	分配金に充当
減価償却費等による利益超過税会不一致の一部(注2)	66,949	58,245	―	669	57,576	分配金に充当
	76,099	66,967	―	760	66,206
	63,132	56,187	―	631	55,556

当期(2026年5月31日)
(単位:千円)

	当初発生額	当期首残高	当期積立額	当期取崩額	当期末残高	積立て、取崩しの発生事由
負ののれん 発生益(注1)	7,546,388	6,263,502	―	75,463	6,188,038	分配金に充当
減価償却費等による利益超過税会不一致の一部(注2)	66,949	57,576	―	669	56,906	分配金に充当
	76,099	66,206	―	760	65,445
	63,132	55,556	―	631	54,925

(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
(注2)減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※6.投信法第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)

	前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
	50,000	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日		当期 自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	22,378,514		23,696,671
共益費収入	1,365,551		1,347,544
駐車場収入	831,880		786,293
その他賃貸収入	193,729	24,769,675	182,318	26,012,826
その他賃貸事業収入
附加使用料(注1)	1,902,527		1,548,168
賃貸事業一時収入(注2)	175,730		1,372,991
その他雑収入	110,445	2,188,703	112,710	3,033,870
不動産賃貸事業収益合計		26,958,379		29,046,696
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課	2,466,490		2,466,303
外注委託費	1,987,604		2,037,478
水道光熱費	2,090,468		1,662,197
損害保険料	67,254		72,999
修繕費	959,276		1,149,092
減価償却費	3,815,459		3,937,516
その他賃貸事業費用	459,084		483,296
不動産賃貸事業費用合計		11,845,638		11,808,883
C.不動産賃貸事業損益(A-B)		15,112,740		17,237,812

(注1)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
(注2)中途解約による違約金、又は金銭精算による原状回復工事代金相当等の一時的な収入を記載しています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)

宮前ショッピングセンター		(単位:千円)
不動産等売却収入	5,500,000
不動産等売却原価	4,559,501
その他売却費用	122,893
不動産等売却益		817,605

アクティオーレ関内		(単位:千円)
不動産等売却収入	2,160,000
不動産等売却原価	2,112,931
その他売却費用	42,366
不動産等売却益		4,702

枚方長尾物流センター		(単位:千円)
不動産等売却収入	3,100,000
不動産等売却原価	2,577,065
その他売却費用	123,274
不動産等売却益		399,660

当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)

Luz武蔵小杉		(単位:千円)
不動産等売却収入	12,900,000
不動産等売却原価	12,199,189
その他売却費用	162,281
不動産等売却益		538,528

アプリーレ新青木一番館		(単位:千円)
不動産等売却収入	3,450,000
不動産等売却原価	2,110,488
その他売却費用	84,871
不動産等売却益		1,254,640

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日	当期 自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	3,062,600口	3,200,000口

[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※.一時差異等調整積立金
前期(2025年11月30日)
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。

積立て、取崩しの発生事由等	積立額、取崩額	取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。	(当初積立額:7,546,388,071円) 当期取崩額: 75,463,881円	積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額(75,463,881円以上)を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。	・2018年5月期 (当初積立額:66,949,209円) 当期取崩額: 669,493円 ・2018年11月期 (当初積立額:76,099,699円) 当期取崩額: 760,997円 ・2019年5月期 (当初積立額:63,132,400円) 当期取崩額: 631,324円	積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。

当期(2026年5月31日)
本投資法人の、一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。

積立て、取崩しの発生事由等	積立額、取崩額	取崩の具体的な方法
2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。	(当初積立額:7,546,388,071円) 当期取崩額: 75,463,881円	積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額(75,463,881円以上)を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。
金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。	・2018年5月期 (当初積立額:66,949,209円) 当期取崩額: 669,493円 ・2018年11月期 (当初積立額:76,099,699円) 当期取崩額: 760,997円 ・2019年5月期 (当初積立額:63,132,400円) 当期取崩額: 631,324円	積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

		(単位:千円)
	前期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日	当期 自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日
現金及び預金	22,422,953	27,813,529
信託現金及び信託預金	27,818,831	27,625,946
現金及び現金同等物	50,241,784	55,439,476

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)

	前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
1年内	15,244,918	15,143,223
1年超	78,181,530	79,186,793
合計	93,426,449	94,330,017

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、原則として長期・固定での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、保守的な財務戦略を基本方針としています。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
さらに、デリバティブ取引は借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産等及び不動産対応証券等の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は、弁済期日・償還日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人ではLTVを適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、国内複数の有力金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること及び、支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利キャップ取引及び金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用、検討することなどにより当該リスクを管理しています。なお、デリバティブ取引に係るリスク管理については、資産運用会社の運用管理手続に定めています。
本投資法人の余資を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻などの信用リスクが存在しますが、預入先金融機関を分散することなどにより当該リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、返還に支障がない範囲の金額を留保することや、コミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動リスクに晒されています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、「現金及び預金」、「信託現金及び信託預金」、「短期借入金」は現金及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。また、「預り敷金及び保証金」、「信託預り敷金及び保証金」は重要性が乏しいため、注記を省略しています。
前期(2025年11月30日)

			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価(注1)	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	17,000,000	16,922,800	△ 77,200
(2)1年内返済予定の長期借入金	37,300,000	37,244,468	△ 55,531
(3)投資法人債	9,100,000	8,576,580	△ 523,420
(4)長期借入金	263,953,000	258,899,710	△ 5,053,289
負債合計	327,353,000	321,643,558	△ 5,709,441
(5)デリバティブ取引(※)	686,928	686,928	―
デリバティブ取引合計	686,928	686,928	―

当期(2026年5月31日)

			(単位:千円)
	貸借対照表計上額	時価(注1)	差額
(1)1年内償還予定の投資法人債	7,000,000	6,976,200	△ 23,800
(2)1年内返済予定の長期借入金	44,400,000	44,259,850	△ 140,149
(3)投資法人債	9,100,000	8,418,790	△ 681,210
(4)長期借入金	278,453,000	269,983,435	△ 8,469,564
負債合計	338,953,000	329,638,275	△ 9,314,724
(5)デリバティブ取引(※)	1,165,947	1,165,947	―
デリバティブ取引合計	1,165,947	1,165,947	―

※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)1年内償還予定の投資法人債、(3)投資法人債
これらの時価については、金融機関等による売買取引等の参考気配値に基づき算定しています。
(2)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記「(5)デリバティブ取引」をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)投資法人債及び借入金の決算日後の返済予定額
前期(2025年11月30日)

					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	17,000,000	―	3,300,000	―	1,300,000	4,500,000
長期借入金	37,300,000	51,600,000	49,650,000	47,950,000	41,653,000	73,100,000
合計	54,300,000	51,600,000	52,950,000	47,950,000	42,953,000	77,600,000

当期(2026年5月31日)

					(単位:千円)
	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	7,000,000	3,300,000	―	1,300,000	―	4,500,000
長期借入金	44,400,000	50,550,000	56,200,000	48,220,000	50,683,000	72,800,000
合計	51,400,000	53,850,000	56,200,000	49,520,000	50,683,000	77,300,000

(注3)匿名組合出資持分
匿名組合出資持分については、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日)第24-16項の取扱いを適用し、「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日)第4項(1)に定める事項を注記していません。
なお、本項の取扱いを適用した組合等への出資の貸借対照表計上額は以下のとおりです。

		(単位:千円)
区分	前期 2025年11月30日	当期 2026年5月31日
投資有価証券	―	1,235,780

[有価証券に関する注記]
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
匿名組合出資持分(貸借対照表計上額1,235,780千円)は、市場価格がないため、記載を省略しています。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2025年11月30日)及び当期(2026年5月31日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2025年11月30日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	20,500,000	20,500,000	686,928	(注2)
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	3,500,000	3,500,000	(注1)	―
合計			24,000,000	24,000,000	686,928

当期(2026年5月31日)
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ 取引の種類	主な ヘッジ対象	契約額等		時価	当該時価の 算定方法
				うち1年超
原則的処理方法	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	20,500,000	13,500,000	1,165,947	(注2)
金利スワップ の特例処理	金利スワップ取引 変動受取・固定支払	長期借入金	9,500,000	9,500,000	(注1)	―
合計			30,000,000	23,000,000	1,165,947

(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品の時価に関する注記]をご参照ください。)。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)及び当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

		前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
繰延税金資産
	税務上の収益認識差額	29,627	5,147
	税務上の費用認識差額	―	1,061
	合併時受入評価差額	15,479,276	15,470,698
	その他	186	176
	小計	15,509,090	15,477,084
	評価性引当額	△15,509,090	△15,477,084
	合計	―	―
繰延税金資産の純額		―	―

2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

	前期 2025年11月30日	当期 2026年 5月31日
法定実効税率	31.46%	31.46%
(調整)
支払分配金の損金算入額	△32.25%	△31.24%
評価性引当額の増減	△0.04%	△0.22%
圧縮積立金取崩額	0.83%	―
その他	0.01%	0.00%
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.01%	0.00%

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)及び当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)及び当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)及び当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)及び当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)及び当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
1.当該資産除去債務の概要
本投資法人は2025年12月3日付で取得した「カワサキロボットサービス神戸玉津事業所」において、土地に係る定期借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2.当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間49年と見積り、割引率は3.79%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。
3.当該資産除去債務の総額の増減
(単位:千円)

	前期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日	当期 自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日
期首残高	―	―
有形固定資産の取得に伴う増加額	―	20,684
時の経過による調整額	―	387
期末残高	―	21,071

[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、賃貸用の不動産等を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
(単位:千円)

用 途			前期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日	当期 自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日
商業施設	貸借対照表計上額
		期首残高	191,534,043	184,504,135
		期中増減額	△7,029,907	22,821,184
		期末残高	184,504,135	207,325,319
	期末時価		245,299,000	272,639,000
オフィス ビル	貸借対照表計上額
		期首残高	196,873,211	196,562,449
		期中増減額	△310,762	62,754
		期末残高	196,562,449	196,625,204
	期末時価		260,655,000	263,211,000
ホテル	貸借対照表計上額
		期首残高	164,036,703	175,461,571
		期中増減額	11,424,868	419,763
		期末残高	175,461,571	175,881,334
	期末時価		223,297,162	225,595,102
住 居	貸借対照表計上額
		期首残高	45,581,209	45,468,729
		期中増減額	△112,480	△2,221,279
		期末残高	45,468,729	43,247,449
	期末時価		68,673,000	66,483,000
その他	貸借対照表計上額
		期首残高	73,871,370	74,264,634
		期中増減額	393,264	3,469,945
		期末残高	74,264,634	77,734,579
	期末時価		102,330,000	106,760,000
合 計	貸借対照表計上額
		期首残高	671,896,538	676,261,520
		期中増減額	4,364,982	24,552,368
		期末残高	676,261,520	700,813,889
	期末時価		900,254,162	934,688,102

(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規物件取得(3物件:14,728百万円)及び資本的支出(2,260百万円)によるものであり、主な減少額は物件譲渡(3物件:9,249百万円)及び減価償却費(3,811百万円)によるものです。当期の主な増加額は新規物件取得(3物件:20,733百万円)、既保有物件の追加取得(18,506百万円)及び資本的支出(2,862百万円)によるものであり、主な減少額は物件譲渡(2物件:14,309百万円)、減価償却費(3,929百万円)によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに資産運用業協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。ただし、契約により取り決められた一定の売却予定価格がある場合は、合理的に算定された価額として当該売却予定価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記[損益計算書に関する注記]をご参照ください。
[収益認識に関する注記]
1.顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 (注1)	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	5,260,000	1,221,967 (注2)
水道光熱費収入(注3)	1,902,527	1,902,527
その他	―	25,055,852
合計	7,162,527	28,180,346

当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益 (注1)	外部顧客への売上高
不動産等売却収入	16,350,000	1,793,168 (注2)
水道光熱費収入(注3)	1,548,168	1,548,168
その他	―	27,498,528
合計	17,898,168	30,839,865

(注1)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸事業収入等及び企業会計基準委員会移管指針第10号「特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の対象となる不動産等の譲渡は収益認識会計基準の適用外となるため、上記金額には含めていません。なお、主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入です。
(注2)不動産等売却収入については、損益計算書において不動産等売却損益(不動産等売却収入より不動産等売却原価及びその他売却費用を控除した額)として計上します。本投資法人においては、不動産等売却益を営業収益に、不動産等売却損を営業費用に計上しているため、上表には不動産等売却益の額のみを記載しています。
(注3)水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上した額を記載しています。
2.顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)及び当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
前記[重要な会計方針に係る事項に関する注記]に記載のとおりです。
3.顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当計算期間末において存在する顧客との契約から翌計算期間以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報
(1)契約資産及び契約負債の残高等
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
(単位:千円)

顧客との契約から生じた債権(期首残高)	335,843
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	305,590
契約資産(期首残高)	―
契約資産(期末残高)	―
契約負債(期首残高)(注)	418,000
契約負債(期末残高)	―

(注)契約負債の内容は、不動産等の売却において、不動産等売買契約に基づき相手先から受け入れた手付金等の預り金です。契約負債は、収益認識に伴い取り崩しました。
当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
(単位:千円)

顧客との契約から生じた債権(期首残高)	305,590
顧客との契約から生じた債権(期末残高)	336,129
契約資産(期首残高)	―
契約資産(期末残高)	―
契約負債(期首残高)	―
契約負債(期末残高)	―

(2)残存履行義務に配分した取引価格
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
2025年11月30日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年7月10日に売買契約を締結した不動産等に係る12,900,000千円、2025年9月29日に売買契約を締結した不動産等に係る43,112,759千円、2025年10月15日に売買契約を締結した不動産等に係る3,450,000千円です。
本投資法人は、当該残存履行義務について、当該不動産等の引渡しに伴い、以下のとおり収益を認識することを見込んでいます。

契約締結日	譲渡予定日	収益認識 見込額 (千円)	収益を認識する 計算期間	備考
2025年7月10日	2025年12月1日	12,900,000	2026年5月期 (第45期)
2025年9月29日	2026年6月1日	11,502,197	2026年11月期 (第46期)	(第1回目)建物部分及び土地準共有持分20%
	2027年5月25日	6,322,112	2027年5月期 (第47期)	(第2回目)土地準共有持分16%
	2027年11月24日	6,322,112	2027年11月期 (第48期)	(第3回目)土地準共有持分16%
	2028年5月25日	6,322,112	2028年5月期 (第49期)	(第4回目)土地準共有持分16%
	2028年11月24日	6,322,112	2028年11月期 (第50期)	(第5回目)土地準共有持分16%
	2029年5月25日	6,322,112	2029年5月期 (第51期)	(第6回目)土地準共有持分16%
2025年10月15日	2026年4月1日	3,450,000	2026年5月期 (第45期)

また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、「収益認識に関する会計基準の適用指針」第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、「収益認識に関する会計基準」第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
2026年5月31日現在、不動産等の売却に係る残存履行義務に配分した取引価格の総額は、2025年9月29日に売買契約を締結した不動産等に係る43,112,759千円です。
本投資法人は、当該残存履行義務について、当該不動産等の引渡しに伴い、以下のとおり収益を認識することを見込んでいます。

契約締結日	譲渡予定日	収益認識 見込額 (千円)	収益を認識する 計算期間	備考
2025年9月29日	2026年6月1日	11,502,197	2026年11月期 (第46期)	(第1回目)建物部分及び土地準共有持分20%
	2027年5月25日	6,322,112	2027年5月期 (第47期)	(第2回目)土地準共有持分16%
	2027年11月24日	6,322,112	2027年11月期 (第48期)	(第3回目)土地準共有持分16%
	2028年5月25日	6,322,112	2028年5月期 (第49期)	(第4回目)土地準共有持分16%
	2028年11月24日	6,322,112	2028年11月期 (第50期)	(第5回目)土地準共有持分16%
	2029年5月25日	6,322,112	2029年5月期 (第51期)	(第6回目)土地準共有持分16%

また、水道光熱費収入については、期末までに履行が完了した部分に対する顧客である賃借人にとっての価値に直接対応する対価の額を顧客から受け取る権利を有していることから、「収益認識に関する会計基準の適用指針」第19項に従って、請求する権利を有している金額で収益を認識しています。従って、「収益認識に関する会計基準」第80-22項(2)の定めを適用し残存履行義務に配分した取引価格の注記には含めていません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益が全て損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[1口当たり情報に関する注記]

	前期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日	当期 自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日
1口当たり純資産額	117,015円	120,029円
1口当たり当期純利益	4,012円	4,569円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

		前期 自 2025年 6月 1日 至 2025年11月30日	当期 自 2025年12月 1日 至 2026年 5月31日
当期純利益	(千円)	12,287,666	14,618,035
普通投資主に帰属しない金額	(千円)	―	―
普通投資口に係る当期純利益	(千円)	12,287,666	14,618,035
期中平均投資口数	(口)	3,062,600	3,199,226

[重要な後発事象に関する注記]
前期(自 2025年6月1日 至 2025年11月30日)
新投資口の発行
本投資法人は、新たな特定資産の取得資金への充当及び新たな特定資産の取得資金の一部として拠出することで減少する手元資金の復元のため、2025年11月17日付の新投資口発行に係る役員会決議及び2025年11月20日付の新投資口の発行価格等の決定に係る役員会決議に基づき、公募による新投資口131,000口及びSMBC日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口6,400口の発行を行い、合計23,312百万円の払込みがなされました。
この結果、本投資法人の出資総額は343,285百万円、発行済投資口の総口数は3,200,000口となりました。
公募による新投資口発行
発行新投資口数 : 131,000口
発行価格(募集価格) : 1口につき 175,028円
発行価格(募集価格)の総額 : 22,928,668千円
払込金額(発行価額) : 1口につき 169,670円
払込金額(発行価額)の総額 : 22,226,770千円
払込期日 : 2025年12月1日(月)
分配金起算日 : 2025年12月1日(月)
第三者割当による新投資口発行
発行新投資口数 : 6,400口
払込金額(発行価額) : 1口につき 169,670円
払込金額(発行価額)の総額 : 1,085,888千円
払込期日 : 2025年12月23日(火)
分配金起算日 : 2025年12月1日(月)
割当先 : SMBC日興証券株式会社
当期(自 2025年12月1日 至 2026年5月31日)
物件の譲渡
本投資法人は、2026年6月1日付でUUR心斎橋ビルの第1回分割譲渡を実施しました。

物件 番号	物件名称	種類	所在地	譲渡価格 (百万円)	譲渡日
A15	UUR心斎橋ビル	店舗	大阪府大阪市	11,780	2026年6月1日

(注1)2026年5月1日付で「心斎橋OPA本館」から「UUR心斎橋ビル」に名称を変更しています。以下同じです。
(注2)譲渡先については、国内事業法人2社ですが、開示することにつき同意を得られていないことから、開示していません。
(注3)UUR心斎橋ビル(以下、「フォワード・コミットメント物件」といいます。)の譲渡は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されるフォワード・コミットメント等に該当します。本投資法人は、フォワード・コミットメント物件の譲渡の確実な履行を担保するため、2025年9月29日付で売買契約を締結しました。売買契約において、当事者は、相手方当事者に当該契約上の重大な義務の違反がある場合、違反当事者に相当の期間を定めて催告した上、当該契約を解除することができ、当該契約を解除した当事者は、相手方当事者に対して、解除がなされた時期に応じて売買代金(譲渡予定価格)及び一時使用目的の賃貸借契約に定める賃料の合計額の約5%から20%に相当する金額を、違約金として請求できるものとされています。本投資法人は、現在の金融市況及びその財務状況等に鑑み、フォワード・コミットメント物件の譲渡に係るフォワード・コミットメント等が本投資法人の財務及び分配金の支払等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
(注4)UUR心斎橋ビルについては、建物部分を一括譲渡し、土地部分については準共有持分を下表のとおり6回に分けて譲渡する予定です。

譲渡対象	譲渡(予定)価格 (百万円)	譲渡(予定)日
(第1回目)建物部分及び土地準共有持分20%	11,780	2026年 6月 1日
(第2回目)土地準共有持分16%	5,857	2027年 5月25日
(第3回目)土地準共有持分16%	6,263	2027年11月24日
(第4回目)土地準共有持分16%	6,333	2028年 5月25日
(第5回目)土地準共有持分16%	6,403	2028年11月24日
(第6回目)土地準共有持分16%	6,474	2029年 5月25日
合 計	43,112