有価証券報告書(内国投資証券)-第34期(令和2年6月1日-令和2年11月30日)
(6)【注記表】
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[追加情報]
新型コロナウイルス感染症拡大に伴う影響について
2020年5月の緊急事態宣言解除後も、夏場の第二波、秋以降の第三波と新型コロナウイルス感染症の感染拡大により日本経済の正常化の道筋は未だ見えない状況です。新型コロナウイルスのワクチン開発等の朗報がある一方、生産や流通、接種等の観点から多くの課題があげられています。それらの解決には一定の時間を要すると考えられ、日本経済は今後も厳しい状況が続くと予想され、本投資法人の一部のテナントにおいても、営業状況及びキャッシュ・フローに大きな影響を及ぼしています。
結果、テナントからの賃料減額・支払猶予要請及びテナント売上高や収益に連動する変動賃料の減少等により、本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
斯かる状況下、本投資法人は中長期的視点に立った安定した資産運用の観点から、当期において、社会的対応にも配慮し一部のテナントについて賃料減免を行うとともに、賃料減額要請を受け、協議継続中の一部のテナントについて、財務諸表作成時点において入手可能な情報に基づき、個別に賃料減額処理を行っています。また、当該感染症拡大の影響は翌期以降についても継続し、2021年後半には収束の兆しが見え、2022年以降、本格的に事業環境が回復すると仮定して、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、上述の前提から回復が遅れた場合には、翌期以降の本投資法人の財政状態、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいては国際財務報告基準(IFRS)第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2021年11月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
IASB及びFASBは、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRSにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2021年11月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
IASBが2003年に公表した国際会計基準(IAS)第1号「財務諸表の表示」(以下「IAS 第1号」)第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準(以下「本会計基準」)が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではなく、原則(開示目的)を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
(2)適用予定日
2021年5月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」(企業会計基準第24号 2020年3月31日企業会計基準委員会)
(1)概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないために、企業会計原則注解(注1-2)の定めを引き継ぐこととされております。
(2)適用予定日
2021年5月期の期末から適用します。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
※3.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
※4.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
(注2)減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
(注2)減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※5.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳
(単位:千円)
(注1)賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
(注3)修繕費及び修繕積立金を記載しています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)
(注)「西新橋1丁目ビル」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分50%です。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※.一時差異等調整積立金
前期(2020年5月31日)
本投資法人の一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
当期(2020年11月30日)
本投資法人の一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、原則として長期・固定での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、保守的な財務戦略を基本方針としています。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
さらに、デリバティブ取引は借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産等及び不動産対応証券等の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は、弁済期日・償還日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人ではLTVを適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、国内複数の有力金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること及び、支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利キャップ取引及び金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用、検討することなどにより当該リスクを管理しています。なお、デリバティブ取引に係るリスク管理については、資産運用会社の運用管理手続に定めています。
本投資法人の余資を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻などの信用リスクが存在しますが、預入先金融機関を分散することなどにより当該リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、返還に支障がない範囲の金額を留保することや、コミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注2)をご参照ください。)
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
これらの時価については、金融機関等による売買取引等の参考気配値に基づき算定しています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
(*)賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、更には本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
(注4)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2020年5月31日)及び当期(2020年11月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品に関する注記]をご参照ください。)。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、賃貸用の投資不動産(用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規8物件の取得(合計22,985百万円)、既保有物件の追加取得1物件(5,356百万円)及び資本的支出(1,361百万円)等によるものであり、主な減少額は1物件の譲渡(9,545百万円)及び減価償却費(4,166百万円)等によるものです。当期の主な増加額は新規1物件の取得(2,458百万円)及び資本的支出(1,339百万円)等によるものであり、主な減少額は既保有1物件の準共有持分50%の譲渡(7,150百万円)及び減価償却費(4,092百万円)等によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記[損益計算書に関する注記]をご参照ください。
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1)有形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 2年～70年 構築物 2年～53年 機械及び装置 2年～31年 工具、器具及び備品 3年～20年 (2)無形固定資産(信託財産を含む) 定額法を採用しています。 なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間(5年)に基づいています。 (3)長期前払費用 定額法を採用しています。 |
| 2.引当金の計上基準 | 貸倒引当金 債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。 |
| 3.繰延資産の処理方法 | 投資法人債発行費 投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 |
| 4.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は5,201千円です。 |
| 5.ヘッジ会計の方法 | (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ①ヘッジ手段 金利キャップ取引 金利スワップ取引 ②ヘッジ対象 借入金金利 (3)ヘッジ方針 本投資法人は財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段の相場変動の累計又はキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効性の評価を省略しています。 |
| 6.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲 | キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 |
| 7.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ①信託現金及び信託預金 ②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③信託借地権、信託その他無形固定資産 ④信託差入敷金及び保証金 ⑤信託前受金 ⑥信託預り金 ⑦信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。 |
[追加情報]
新型コロナウイルス感染症拡大に伴う影響について
2020年5月の緊急事態宣言解除後も、夏場の第二波、秋以降の第三波と新型コロナウイルス感染症の感染拡大により日本経済の正常化の道筋は未だ見えない状況です。新型コロナウイルスのワクチン開発等の朗報がある一方、生産や流通、接種等の観点から多くの課題があげられています。それらの解決には一定の時間を要すると考えられ、日本経済は今後も厳しい状況が続くと予想され、本投資法人の一部のテナントにおいても、営業状況及びキャッシュ・フローに大きな影響を及ぼしています。
結果、テナントからの賃料減額・支払猶予要請及びテナント売上高や収益に連動する変動賃料の減少等により、本投資法人の営業収益の減少リスク等が生じています。
斯かる状況下、本投資法人は中長期的視点に立った安定した資産運用の観点から、当期において、社会的対応にも配慮し一部のテナントについて賃料減免を行うとともに、賃料減額要請を受け、協議継続中の一部のテナントについて、財務諸表作成時点において入手可能な情報に基づき、個別に賃料減額処理を行っています。また、当該感染症拡大の影響は翌期以降についても継続し、2021年後半には収束の兆しが見え、2022年以降、本格的に事業環境が回復すると仮定して、固定資産の減損会計の適用における会計上の見積りを行っています。
なお、新型コロナウイルス感染症拡大の収束時期やその影響の程度を正確に予測することは困難であり、上述の前提から回復が遅れた場合には、翌期以降の本投資法人の財政状態、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
[未適用の会計基準等に関する注記]
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいては国際財務報告基準(IFRS)第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2)適用予定日
2021年11月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
IASB及びFASBは、公正価値測定について詳細なガイダンス(IFRSにおいてはIFRS第13号「公正価値測定」、FASBにおいてはTopic820「公正価値測定」)を定めており、これらの国際的な会計基準の定めとの比較可能性を向上させるため、企業会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して検討を重ね、時価の算定に関する会計基準及び時価の算定に関する会計基準の適用指針が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
(2)適用予定日
2021年11月期の期首から適用します。
(3)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1)概要
IASBが2003年に公表した国際会計基準(IAS)第1号「財務諸表の表示」(以下「IAS 第1号」)第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準(以下「本会計基準」)が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではなく、原則(開示目的)を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
(2)適用予定日
2021年5月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」(企業会計基準第24号 2020年3月31日企業会計基準委員会)
(1)概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないために、企業会計原則注解(注1-2)の定めを引き継ぐこととされております。
(2)適用予定日
2021年5月期の期末から適用します。
[貸借対照表に関する注記]
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 2020年5月31日 | 当期 2020年11月30日 | |
| 建物 | 1,397,875 | 1,356,836 |
| 構築物 | 6,819 | 6,617 |
| 土地 | 2,089,982 | 2,089,982 |
| 合 計 | 3,494,677 | 3,453,436 |
担保を付している債務は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 2020年5月31日 | 当期 2020年11月30日 | |
| 預り敷金及び保証金 | 408,171 | 408,171 |
| 合 計 | 408,171 | 408,171 |
2.コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
(単位:千円)
| 前期 2020年5月31日 | 当期 2020年11月30日 | |
| コミットメントライン契約の総額 | 36,000,000 | 36,000,000 |
| 借入残高 | - | - |
| 差 引 | 36,000,000 | 36,000,000 |
※3.国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
(単位:千円)
| 前期 2020年5月31日 | 当期 2020年11月30日 | |
| 信託建物 | 39,608 | 39,608 |
※4.一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの 発生事由 | |
| 負ののれん 発生益(注1) | 7,546,388 | 7,169,068 | - | 75,463 | 7,093,604 | 分配金に充当 |
| 減価償却費等による利益超過税会不一致の一部(注2) | 66,949 | 65,610 | - | 669 | 64,940 | 分配金に充当 |
| 76,099 | 75,338 | - | 760 | 74,577 | ||
| 63,132 | 63,132 | - | 631 | 62,501 |
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
(注2)減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
| 当初発生額 | 当期首残高 | 当期積立額 | 当期取崩額 | 当期末残高 | 積立て、取崩しの 発生事由 | |
| 負ののれん 発生益(注1) | 7,546,388 | 7,093,604 | - | 75,463 | 7,018,140 | 分配金に充当 |
| 減価償却費等による利益超過税会不一致の一部(注2) | 66,949 | 64,940 | - | 669 | 64,271 | 分配金に充当 |
| 76,099 | 74,577 | - | 760 | 73,816 | ||
| 63,132 | 62,501 | - | 631 | 61,869 |
(注1)過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年5月期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
(注2)減価償却費等による利益超過税会不一致の一部であり、積立てを行った期の翌期以降、当初発生額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を毎期取り崩す予定です。
※5.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
(単位:千円)
| 前期 2020年5月31日 | 当期 2020年11月30日 | |
| 50,000 | 50,000 |
[損益計算書に関する注記]
※1.不動産事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 自 2019年12月 1日 至 2020年 5月31日 | 当期 自 2020年 6月 1日 至 2020年11月30日 | |||
| A.不動産賃貸事業収益 | ||||
| 賃貸事業収入 | ||||
| 賃料収入 | 18,916,300 | 17,845,146 | ||
| 共益費収入 | 1,603,304 | 1,545,366 | ||
| 駐車場収入 | 752,737 | 753,949 | ||
| その他賃貸収入(注1) | 159,773 | 21,432,117 | 155,891 | 20,300,354 |
| その他賃貸事業収入 | ||||
| 附加使用料(注2) | 1,254,388 | 1,385,117 | ||
| 賃貸事業一時収入 | 620,379 | 280,997 | ||
| その他雑収入 | 84,774 | 1,959,542 | 85,187 | 1,751,302 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 23,391,659 | 22,051,657 | ||
| B.不動産賃貸事業費用 | ||||
| 賃貸事業費用 | ||||
| 公租公課 | 2,102,067 | 2,134,095 | ||
| 外注委託費 | 1,778,867 | 1,726,786 | ||
| 水道光熱費 | 1,242,218 | 1,303,486 | ||
| 損害保険料 | 24,458 | 24,400 | ||
| 修繕費(注3) | 978,174 | 1,227,985 | ||
| 減価償却費 | 4,174,616 | 4,100,874 | ||
| その他賃貸事業費用 | 385,630 | 442,026 | ||
| 不動産賃貸事業費用合計 | 10,686,033 | 10,959,654 | ||
| C.不動産賃貸事業損益(A-B) | 12,705,625 | 11,092,002 | ||
(注1)賃料収入、共益費収入及び駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
(注2)使用料に応じてテナントから受け取る水道光熱費等を記載しています。
(注3)修繕費及び修繕積立金を記載しています。
※2.不動産等売却益の内訳
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
| パシフィックマークス江坂 | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 10,022,000 | |
| 不動産等売却原価 | 9,547,198 | |
| その他売却費用 | 301,407 | |
| 不動産等売却益 | 173,393 |
当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)
| 西新橋1丁目ビル(注) | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 9,480,545 | |
| 不動産等売却原価 | 7,150,261 | |
| その他売却費用 | 436,604 | |
| 不動産等売却益 | 1,893,679 |
(注)「西新橋1丁目ビル」の譲渡対象は信託受益権の準共有持分50%です。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※.発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 自 2019年12月 1日 至 2020年 5月31日 | 当期 自 2020年 6月 1日 至 2020年11月30日 | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 3,118,337口 | 3,118,337口 |
[金銭の分配に係る計算書に関する注記]
※.一時差異等調整積立金
前期(2020年5月31日)
本投資法人の一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
| 積立て、取崩しの発生事由等 | 積立額、取崩額 | 取崩の具体的な方法 |
| 2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 | (当初積立額:7,546,388,071円) 当期取崩額:75,463,881円 | 積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額(75,463,881円以上)を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 |
| 金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 | ・2018年5月期 (当初積立額:66,949,209円) 当期取崩額:669,493円 ・2018年11月期 (当初積立額:76,099,699円) 当期取崩額:760,997円 ・2019年5月期 (当初積立額:63,132,400円) 当期取崩額:631,324円 | 積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 |
当期(2020年11月30日)
本投資法人の一時差異等調整積立金に係る内容は以下のとおりです。
| 積立て、取崩しの発生事由等 | 積立額、取崩額 | 取崩の具体的な方法 |
| 2016年11月期の金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 | (当初積立額:7,546,388,071円) 当期取崩額:75,463,881円 | 積立てを行った期の翌期である2017年5月期以降、当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額(75,463,881円以上)を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 |
| 金銭の分配に係る計算書において、減価償却費等による利益超過税会不一致の一部を一時差異等調整積立金へ積立てており、制度上必要とされる額を取崩しました。 | ・2018年5月期 (当初積立額:66,949,209円) 当期取崩額:669,493円 ・2018年11月期 (当初積立額:76,099,699円) 当期取崩額:760,997円 ・2019年5月期 (当初積立額:63,132,400円) 当期取崩額:631,324円 | 積立てを行った期の翌期以降、それぞれの当初積立額の50年均等額にあたる1%相当以上の金額を当該積立金が残存する限り、毎期取崩し、分配金に充当します。 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 自 2019年12月 1日 至 2020年 5月31日 | 当期 自 2020年 6月 1日 至 2020年11月30日 | |
| 現金及び預金 | 23,488,765 | 41,859,947 |
| 信託現金及び信託預金 | 26,123,294 | 23,623,417 |
| 現金及び現金同等物 | 49,612,059 | 65,483,365 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 2020年5月31日 | 当期 2020年11月30日 | |
| 1年内 | 16,056,665 | 16,763,591 |
| 1年超 | 99,399,408 | 97,417,142 |
| 合 計 | 115,456,074 | 114,180,733 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は新投資口の発行により調達しています。
有利子負債の調達においては、堅固な財務体質を構築するとの方針から、原則として長期・固定での資金調達を行い、また返済期限の分散化や、コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保を目指すなど、保守的な財務戦略を基本方針としています。
また、一時的な余剰資金の効率的な運用に資するため、各種の預金等で運用することがあります。
さらに、デリバティブ取引は借入金等の金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限って行うことがあります。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債については、主として不動産等及び不動産対応証券等の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達です。借入金及び投資法人債は、弁済期日・償還日において流動性リスクに晒されますが、本投資法人ではLTVを適正と考えられる範囲でコントロールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、国内複数の有力金融機関との間でコミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること及び、支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利キャップ取引及び金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用、検討することなどにより当該リスクを管理しています。なお、デリバティブ取引に係るリスク管理については、資産運用会社の運用管理手続に定めています。
本投資法人の余資を大口定期等で運用する預金については、預入先金融機関の破綻などの信用リスクが存在しますが、預入先金融機関を分散することなどにより当該リスクを管理しています。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、契約満了前の退去による流動性リスクに晒されています。当該リスクに関しては、返還に支障がない範囲の金額を留保することや、コミットメントライン契約を締結し手元流動性を確保することなどにより当該リスクを管理しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。((注2)をご参照ください。)
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 23,488,765 | 23,488,765 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 26,123,294 | 26,123,294 | - |
| 資産合計 | 49,612,059 | 49,612,059 | - |
| (3)1年内償還予定の投資法人債 | - | - | - |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 49,933,000 | 50,103,323 | 170,323 |
| (5)投資法人債 | 27,000,000 | 26,552,500 | △447,500 |
| (6)長期借入金 | 212,600,000 | 214,954,254 | 2,354,254 |
| 負債合計 | 289,533,000 | 291,610,078 | 2,077,078 |
| (7)デリバティブ取引(※) | (99,574) | (99,574) | - |
| デリバティブ取引合計 | (99,574) | (99,574) | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価(注1) | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 41,859,947 | 41,859,947 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 23,623,417 | 23,623,417 | - |
| 資産合計 | 65,483,365 | 65,483,365 | - |
| (3)1年内償還予定の投資法人債 | 3,000,000 | 2,997,600 | △ 2,400 |
| (4)1年内返済予定の長期借入金 | 36,400,000 | 36,483,664 | 83,664 |
| (5)投資法人債 | 32,000,000 | 31,629,400 | △ 370,600 |
| (6)長期借入金 | 225,233,000 | 226,061,119 | 828,119 |
| 負債合計 | 296,633,000 | 297,171,783 | 538,783 |
| (7)デリバティブ取引(※) | (126,093) | (126,093) | - |
| デリバティブ取引合計 | (126,093) | (126,093) | - |
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計での正味の債務となる項目については、( )で表示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内償還予定の投資法人債、(5)投資法人債
これらの時価については、金融機関等による売買取引等の参考気配値に基づき算定しています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(6)長期借入金
これらの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。なお、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金(後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。)は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記[デリバティブ取引に関する注記]をご参照ください。
(注2)時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位:千円)
| 前期 2020年5月31日 | 当期 2020年11月30日 | |
| 預り敷金及び保証金(*) | 3,350,156 | 3,348,524 |
| 信託預り敷金及び保証金(*) | 27,764,476 | 27,679,316 |
(*)賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金については、市場価格がなく、かつ、賃貸借契約の期間の定めがあっても中途解約や更新・再契約の可能性があること、更には本投資法人の保有資産における過去のテナントの退去実績を分析しても個別性が強く何ら傾向を見出せないこと等から、返還時期の想定を行うことが難しく、将来キャッシュ・フローを見積ることができません。よって、時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象とはしていません。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 23,488,765 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 26,123,294 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 49,612,059 | - | - | - | - | - |
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 41,859,947 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 23,623,417 | - | - | - | - | - |
| 合 計 | 65,483,365 | - | - | - | - | - |
(注4)投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | 3,000,000 | 2,000,000 | 10,000,000 | 2,000,000 | 10,000,000 |
| 長期借入金 | 49,933,000 | 27,600,000 | 32,900,000 | 31,600,000 | 29,800,000 | 90,700,000 |
| 合 計 | 49,933,000 | 30,600,000 | 34,900,000 | 41,600,000 | 31,800,000 | 100,700,000 |
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | 3,000,000 | - | 12,000,000 | - | 10,000,000 | 10,000,000 |
| 長期借入金 | 36,400,000 | 28,900,000 | 41,000,000 | 28,050,000 | 27,600,000 | 99,683,000 |
| 合 計 | 39,400,000 | 28,900,000 | 53,000,000 | 28,050,000 | 37,600,000 | 109,683,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2020年5月31日)及び当期(2020年11月30日)において、該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
前期(2020年5月31日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 25,433,000 | 11,500,000 | △99,574 | (注2) |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 37,700,000 | 23,400,000 | (注1) | - |
| 合 計 | 63,133,000 | 34,900,000 | △99,574 | |||
当期(2020年11月30日)
(単位:千円)
| ヘッジ会計 の方法 | デリバティブ 取引の種類 | 主な ヘッジ対象 | 契約額等 | 時価 | 当該時価の 算定方法 | |
| うち1年超 | ||||||
| 原則的 処理方法 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 11,500,000 | 11,500,000 | △126,093 | (注2) |
| 金利スワップ の特例処理 | 金利スワップ取引 変動受取・固定支払 | 長期借入金 | 34,200,000 | 19,200,000 | (注1) | - |
| 合 計 | 45,700,000 | 30,700,000 | △126,093 | |||
(注1)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています(前記[金融商品に関する注記]をご参照ください。)。
(注2)当該取引契約の相手方が市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。
[退職給付に関する注記]
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 2020年 5月31日 | 当期 2020年11月30日 | ||
| 繰延税金資産 | |||
| 税務上の収益認識差額 | 269,935 | 587,769 | |
| 税務上の費用認識差額 | 57,507 | 122,564 | |
| 合併時受入評価差額 | 17,019,887 | 16,328,706 | |
| 貸倒引当金繰入超過額 | 4,134 | 10,697 | |
| その他 | 297 | 287 | |
| 小 計 | 17,351,761 | 17,050,024 | |
| 評価性引当額 | △17,351,761 | △17,050,024 | |
| 合 計 | - | - | |
| 繰延税金資産の純額 | - | - | |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
| 前期 2020年 5月31日 | 当期 2020年11月30日 | |
| 法定実効税率 | 31.46% | 31.46% |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △27.07% | △28.33% |
| 評価性引当額の増減 | △15.19% | △3.13% |
| 圧縮積立金取崩額 | 10.79% | - |
| その他 | 0.01% | 0.01% |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.01% | 0.01% |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)及び当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)において、該当事項はありません。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2019年12月1日 至 2020年5月31日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
当期(自 2020年6月1日 至 2020年11月30日)
1.製品及びサービス毎の情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
2.地域毎の情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90%を越えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客毎の情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10%未満であるため、記載を省略しています。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺部において、賃貸用の投資不動産(用途は商業施設、オフィスビル、ホテル、住居及びその他であり、土地を含みます。)を保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は以下のとおりです。
(単位:千円)
| 用 途 | 前期 自 2019年12月 1日 至 2020年 5月31日 | 当期 自 2020年 6月 1日 至 2020年11月30日 | ||
| 商業施設 | 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 184,661,408 | 183,922,094 | ||
| 期中増減額(注2) | △739,313 | △460,140 | ||
| 期末残高 | 183,922,094 | 183,461,954 | ||
| 期末時価(注3) | 214,777,000 | 213,476,000 | ||
| オフィス ビル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 195,843,358 | 185,549,665 | ||
| 期中増減額 | △10,293,692 | △7,995,025 | ||
| 期末残高 | 185,549,665 | 177,554,640 | ||
| 期末時価 | 247,836,000 | 236,945,000 | ||
| ホテル | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 155,292,038 | 161,743,935 | ||
| 期中増減額 | 6,451,896 | △790,765 | ||
| 期末残高 | 161,743,935 | 160,953,169 | ||
| 期末時価 | 189,951,000 | 187,983,000 | ||
| 住 居 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 40,121,833 | 44,687,324 | ||
| 期中増減額 | 4,565,490 | △315,451 | ||
| 期末残高 | 44,687,324 | 44,371,872 | ||
| 期末時価 | 58,863,000 | 59,971,000 | ||
| その他 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 49,167,612 | 65,201,817 | ||
| 期中増減額 | 16,034,204 | 2,201,318 | ||
| 期末残高 | 65,201,817 | 67,403,136 | ||
| 期末時価 | 81,420,000 | 84,300,000 | ||
| 合 計 | 貸借対照表計上額 | |||
| 期首残高 | 625,086,252 | 641,104,837 | ||
| 期中増減額 | 16,018,585 | △7,360,063 | ||
| 期末残高 | 641,104,837 | 633,744,773 | ||
| 期末時価 | 792,847,000 | 782,675,000 | ||
(注1)貸借対照表計上額は、取得原価(取得に伴う付帯費用を含みます。)から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、前期の主な増加額は新規8物件の取得(合計22,985百万円)、既保有物件の追加取得1物件(5,356百万円)及び資本的支出(1,361百万円)等によるものであり、主な減少額は1物件の譲渡(9,545百万円)及び減価償却費(4,166百万円)等によるものです。当期の主な増加額は新規1物件の取得(2,458百万円)及び資本的支出(1,339百万円)等によるものであり、主な減少額は既保有1物件の準共有持分50%の譲渡(7,150百万円)及び減価償却費(4,092百万円)等によるものです。
(注3)期末時価は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益については、前記[損益計算書に関する注記]をご参照ください。
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 自 2019年12月 1日 至 2020年 5月31日 | 当期 自 2020年 6月 1日 至 2020年11月30日 | |
| 1口当たり純資産額 | 117,647円 | 117,263円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,089円 | 3,094円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均口数で除することにより算出しています。なお、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 自 2019年12月 1日 至 2020年 5月31日 | 当期 自 2020年 6月 1日 至 2020年11月30日 | ||
| 当期純利益 | (千円) | 9,633,226 | 9,650,149 |
| 普通投資主に帰属しない金額 | (千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益 | (千円) | 9,633,226 | 9,650,149 |
| 期中平均投資口数 | (口) | 3,118,337 | 3,118,337 |
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
