有価証券報告書(内国投資証券)-第1期(平成26年9月4日-平成27年4月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 構築物 機械及び装置 工具、器具及び備品 2～62年 4～60年 10～35年 2～27年 (2) 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1) 創立費 発生時に全額費用として処理しています。 (2) 投資口交付費 発生時に全額費用として処理しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税等は各固定資産等の取得原価に算入しています。

[貸借対照表に関する注記]
※1 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。

(単位:千円)

	当 期 (平成27年4月30日)
信託現金及び信託預金 信託建物 信託構築物 信託機械及び装置 信託工具、器具及び備品 信託土地	1,385,076 5,347,302 81,621 145,191 53,985 11,927,842
合計	18,941,019

担保を付している債務は次のとおりです。 (単位:千円)

	当 期 (平成27年4月30日)
長期借入金	9,169,000
合計	9,169,000

※2 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

(単位:千円)

	当 期 (平成27年4月30日)
	50,000

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	当期 (自 平成26年9月 4日 至 平成27年4月30日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	513,665
共益費収入	59,869
駐車場等収入	17,777
その他賃貸収入	10,596
計	601,908
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	44,114
その他収入	16,744
計	60,858
不動産賃貸事業収益合計	662,767
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	65,725
信託報酬	3,082
水道光熱費	57,804
損害保険料	1,488
修繕費	17,371
公租公課	7,947
減価償却費	90,527
その他費用	8,668
不動産賃貸事業費用合計	252,615
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	410,151

※2 主要投資主との取引

(単位:千円)

	当期 (自 平成26年9月 4日 至 平成27年4月30日)
営業取引によるもの
賃貸事業収入 その他賃貸事業収入	148,852 16,531

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	当期 (自 平成26年9月 4日 至 平成27年4月30日)
発行可能投資口総口数	10,000,000口
発行済投資口の総口数	96,000口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	当期 (自 平成26年9月 4日 至 平成27年4月30日)
現金及び預金	399,012
信託現金及び信託預金	1,385,076
現金及び現金同等物	1,784,088

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

(単位:千円)

	当期 (平成27年4月30日)
1年以内	497,551
1年超	316,963
合計	814,515

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
平成27年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	399,012	399,012	―
(2)信託現金及び信託預金	1,385,076	1,385,076	―
資産合計	1,784,088	1,784,088	―
(3)長期借入金	9,169,000	9,169,000	―
負債合計	9,169,000	9,169,000	―

(注1)金融商品の時価の算定方法
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。
(注2)時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。

(単位:千円)

	当期 (平成27年4月30日)
信託預り敷金及び保証金	820,888

(注3)金銭債権の決算日(平成27年4月30日)後の償還予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	399,012	―	―	―	―	―
信託現金及び信託預金	1,385,076	―	―	―	―	―
合計	1,784,088	―	―	―	―	―

(注4)借入金の決算日(平成27年4月30日)後の返済予定額

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	―	3,169,000	2,000,000	2,000,000	2,000,000	―

[有価証券に関する注記]
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
当期(平成27年4月30日)
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
当期(平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	当期 (平成27年4月30日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	18
繰延税金資産合計	18
繰延税金資産の純額	18

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	当期 (平成27年4月30日)
法定実効税率	34.16
(調整)
支払分配金の損金算入額	△33.95
その他	0.38
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.58

3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正
「所得税法等の一部を改正する法律」(平成27年法律第9号)が平成27年3月31日に公布され、平成27年4月1日以後に開始する会計期間から法人税率等の引下げ等が行われることとなりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は従来の34.16%から平成27年5月1日に開始する会計期間に解消が見込まれる一時差異等については32.31%になります。なお、当該税率変更による影響額は軽微です。
[持分法損益等に関する注記]
当期(自 平成26年9月4日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
当期(自 平成26年9月4日 至 平成27年4月30日)

属性	会社等の名称または氏名	住所	資本金 または 出資金 (千円)	事業の内容または職業	議決権等の所有(被所有)割合	関係内容		取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末 残高 (千円)
						役員の兼任等	事業上 の関係
法人主要投資主	トーセイ 株式会社 (注3)	東京都港区虎ノ門四丁目2番3号	6,421,392	不動産業	被所有 直接 10.00%	なし	不動産の購入 ・ 賃貸	私募設立 (注3)	960,000	―	―
								不動産等 の購入	17,434,850	―	―
								不動産等 の賃貸等 (注4)	165,384	前受金	31,771
										信託預り敷金及び保証金	219,930

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)1口当たり100,000円にて、本投資法人の私募設立を行ったものです。
(注4)上記記載には、賃料及び共益費のほか、駐車場使用料、水道光熱費等が含まれています。
2.関連会社等
当期(自 平成26年9月4日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
当期(自 平成26年9月4日 至 平成27年4月30日)

属性	会社等の名称または氏名	住所	資本金 または 出資金 (千円)	事業の内容または職業	議決権等の所有(被所有)割合	関係内容		取引の内容	取引金額 (千円)	科目	期末残高 (千円)
						役員の 兼任等	事業上 の関係
法人主要投資主の子会社	トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社	東京都港区虎ノ門四丁目2番3号	100,000	投資運用業	―	なし	資産運用の委託	設立企画人報酬の支払 (注3)	40,000	―	―
								資産運用報酬の支払(注4)	119,107	未払金	34,487
法人主要投資主の子会社	トーセイ・コミュニティ株式会社	東京都港区虎ノ門四丁目2番3号	99,500	不動産管理業	―	なし	不動産の賃貸・管理	不動産管理委託報酬等 (注5)	73,447	営業未払金	28,354

(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)資産運用報酬及び設立企画人報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
(注4)資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(87,174千円)が含まれています。
(注5)上記記載には、管理委託費のほか、修繕費、広告宣伝費等が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
当期(自 平成26年9月4日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
当期(自 平成26年9月4日 至 平成27年4月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産に関する平成27年4月30日現在の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		当期 (自 平成26年9月 4日 至 平成27年4月30日)
貸借対照表計上額(注1)
	期首残高	―
	期中増減額(注2)	17,555,943
	期末残高	17,555,943
期末時価(注3)		18,720,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)期中増減額のうち、主な増加額は「多摩センタートーセイビル」等を含む合計12物件(17,644,133千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(90,527千円)の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する平成27年4月期(第1期)における損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
当期(自 平成26年9月4日 至 平成27年4月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報

		(単位:千円)
相手先	営業収益	関連するセグメント名
トーセイ株式会社	165,384	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	当期 (自 平成26年9月 4日 至 平成27年4月30日)
1口当たり純資産額	101,161円
1口当たり当期純利益	2,835円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	当期 (自 平成26年9月 4日 至 平成27年4月30日)
当期純利益(千円)	186,085
普通投資主に帰属しない金額(千円)	―
普通投資口に係る当期純利益(千円)	186,085
期中平均投資口数(口)	65,633

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。