有価証券報告書(内国投資証券)-第10期(令和1年5月1日-令和1年10月31日)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[未適用の会計基準等に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2) 適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
2.時価の算定に関する会計基準等
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定に関して会計基準の開発を行い、2011年5月に「公正価値測定」(IASBにおいてはIFRS第13号、FASBにおいてはTopic820)を公表しており、IFRS第13号は2013年1月1日以後開始する事業年度から、Topic820は2011年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、時価の算定に関する会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされています。ただし、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
(2) 適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1.引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能にかかる未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)
当期(2019年10月31日)
(単位:千円)
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
(※)金額は、1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金(前期54,763千円、当期33,937千円)を含んでいます。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)
当期(2019年10月31日)
(単位:千円)
(注4)借入金の決算日後の返済予定額
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)
当期(2019年10月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年4月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2019年10月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の主な増加額は「NU関内ビル」を含む6物件(10,903,482千円)の取得によるものであり、主な減少額は「マーランドファイブ」1物件(811,843千円)の譲渡及び減価償却費(287,588千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は「T's garden大島」(1,034,680千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(292,603千円)の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2019年10月10日付で以下の12物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2019年11月5日付で10物件について、2019年12月2日付で2物件についてそれぞれ不動産信託受益権を取得しました。
(注)信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
2.新投資口の発行
本投資法人は、2019年10月10日及び2019年10月23日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については2019年11月1日に、第三者割当による新投資口の発行については2019年11月27日に、それぞれ払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は36,097百万円、発行済投資口の総口数は336,505口となっています。
(一般募集(公募)による新投資口の発行)
発行新投資口数 : 52,000口
発行価格(募集価格) : 1口当たり137,299円
発行価格(募集価格)の総額 : 7,139,548,000円
発行価額(払込金額) : 1口当たり132,511円
発行価額(払込金額)の総額 : 6,890,572,000円
払込期日 : 2019年11月1日
(資金使途)
上記の公募による新投資口発行による資金調達については、本投資法人による新たな特定資産の取得のための資金の一部(取得費用等を含みます。)に充当しました。
(第三者割当による新投資口の発行)
発行新投資口数 : 1,490口
発行価額(払込金額) : 1口当たり132,511円
発行価額(払込金額)の総額 : 197,441,390円
払込期日 : 2019年11月27日
割当先 : 大和証券株式会社
(資金使途)
上記の第三者割当による新投資口発行による資金調達については、手元資金とし、本投資法人による将来の新たな特定資産の取得のための資金の一部(取得費用等を含みます。)又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
3.資金の借入れ
本投資法人は、前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
本投資法人は、2019年11月29日に返済期日の到来した2,000百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2) 長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||
| 2.繰延資産の処理方法 | 投資口交付費 3年間にわたり均等償却しています。 | ||
| 3.収益及び費用の計上基準 | 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。 | ||
| 4.ヘッジ会計の方法 | (1) 繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3) ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4) ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。 | ||
| 5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 | ||
| 6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項 | (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託借地権 ④ 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。 |
[未適用の会計基準等に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2) 適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
2.時価の算定に関する会計基準等
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定に関して会計基準の開発を行い、2011年5月に「公正価値測定」(IASBにおいてはIFRS第13号、FASBにおいてはTopic820)を公表しており、IFRS第13号は2013年1月1日以後開始する事業年度から、Topic820は2011年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、時価の算定に関する会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされています。ただし、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
(2) 適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額 | |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の時価の変動 | △1,211 | 千円 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額
| 発生した資産等 | 戻入れの発生事由 | 一時差異等調整引当額 | |
| 繰延ヘッジ損益 | デリバティブ取引の時価の変動 | △1,132 | 千円 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
| 前 期 (2019年4月30日) | 当 期 (2019年10月31日) | |||
| 50,000 | 千円 | 50,000 | 千円 | |
※2 一時差異等調整引当額
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1.引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 当期首残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 | 戻入れの事由 |
| 繰延ヘッジ損益 | 金利スワップ 評価損の発生 | 31,234 | 4,219 | - | △1,875 | 2,344 | デリバティブ取引の時価の変動 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)
| 発生した資産等 | 発生した事由 | 当初発生額 | 当期首残高 | 当期引当額 | 当期戻入額 | 当期末残高 | 戻入れの事由 |
| 繰延ヘッジ損益 | 金利スワップ 評価損の発生 | 31,234 | 2,344 | - | △1,211 | 1,132 | デリバティブ取引の時価の変動 |
2.戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 (自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日) | 当期 (自 2019年 5月 1日 至 2019年10月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 1,902,779 | 1,947,579 |
| 共益費収入 | 212,083 | 211,659 |
| 駐車場等収入 | 79,896 | 82,298 |
| その他賃貸収入 | 24,153 | 24,849 |
| 計 | 2,218,912 | 2,266,387 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| 水道光熱費収入 | 182,658 | 197,272 |
| その他収入 | 54,689 | 47,282 |
| 計 | 237,348 | 244,555 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 2,456,261 | 2,510,942 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 管理委託費 | 231,506 | 232,056 |
| 信託報酬 | 10,822 | 11,363 |
| 水道光熱費 | 194,342 | 203,793 |
| 損害保険料 | 4,394 | 4,422 |
| 修繕費 | 82,163 | 87,913 |
| 公租公課 | 175,178 | 176,347 |
| 減価償却費 | 287,588 | 292,603 |
| その他費用 | 44,591 | 40,727 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,030,586 | 1,049,229 |
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 1,425,675 | 1,461,713 |
※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
| マーランドファイブ | (単位:千円) | |
| 不動産等売却収入 | 1,150,661 | |
| 不動産等売却原価 | 811,843 | |
| その他売却費用 | 46,800 | |
| 不動産等売却益 | 292,018 | |
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日) | 当期 (自 2019年 5月 1日 至 2019年10月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 283,015口 | 283,015口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 (自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日) | 当期 (自 2019年 5月 1日 至 2019年10月31日) | |
| 現金及び預金 | 2,241,792 | 1,255,860 |
| 信託現金及び信託預金 | 4,310,993 | 4,559,324 |
| 現金及び現金同等物 | 6,552,786 | 5,815,185 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能にかかる未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2019年4月30日) | 当期 (2019年10月31日) | |
| 1年以内 | 549,323 | 532,576 |
| 1年超 | 308,463 | 49,156 |
| 合計 | 857,787 | 581,733 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 2,241,792 | 2,241,792 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 4,310,993 | 4,310,993 | - |
| 資産合計 | 6,552,786 | 6,552,786 | - |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 3,200,000 | 3,200,000 | - |
| (4)長期借入金 | 26,000,000 | 26,068,217 | 68,217 |
| 負債合計 | 29,200,000 | 29,268,217 | 68,217 |
| (5)デリバティブ取引(※) | (1,175) | (1,175) | - |
当期(2019年10月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)現金及び預金 | 1,255,860 | 1,255,860 | - |
| (2)信託現金及び信託預金 | 4,559,324 | 4,559,324 | - |
| 資産合計 | 5,815,185 | 5,815,185 | - |
| (3)1年内返済予定の長期借入金 | 4,400,000 | 4,400,000 | - |
| (4)長期借入金 | 24,800,000 | 24,921,220 | 121,220 |
| 負債合計 | 29,200,000 | 29,321,220 | 121,220 |
| (5)デリバティブ取引(※) | (172) | (172) | - |
(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
| 前期 (2019年4月30日) | 当期 (2019年10月31日) | |||
| 信託預り敷金及び保証金 | 2,385,116 | 千円 | 2,384,917 | 千円 |
(※)金額は、1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金(前期54,763千円、当期33,937千円)を含んでいます。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 2,241,792 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 4,310,993 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 6,552,786 | - | - | - | - | - |
当期(2019年10月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 現金及び預金 | 1,255,860 | - | - | - | - | - |
| 信託現金及び信託預金 | 4,559,324 | - | - | - | - | - |
| 合計 | 5,815,185 | - | - | - | - | - |
(注4)借入金の決算日後の返済予定額
前期(2019年4月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 3,200,000 | 4,800,000 | 5,600,000 | 6,400,000 | 5,200,000 | 4,000,000 |
| 合計 | 3,200,000 | 4,800,000 | 5,600,000 | 6,400,000 | 5,200,000 | 4,000,000 |
当期(2019年10月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 長期借入金 | 4,400,000 | 4,800,000 | 6,200,000 | 6,200,000 | 5,600,000 | 2,000,000 |
| 合計 | 4,400,000 | 4,800,000 | 6,200,000 | 6,200,000 | 5,600,000 | 2,000,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(2019年4月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 2,000,000 | - | △1,175 |
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(2019年10月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)
| ヘッジ会計の方法 | デリバティブ取引 の種類等 | 主なヘッジ対象 | 契約額等(注1) | 時価(注2) | |
| うち1年超 | |||||
| 原則的処理方法 | 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 | 長期借入金 | 2,000,000 | - | △172 |
(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
[退職給付に関する注記]
前期(2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(2019年10月31日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 (2019年4月30日) | 当期 (2019年10月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 4,377 | - |
| 繰延ヘッジ損失 | 406 | 54 |
| 繰延税金資産小計 | 4,784 | 54 |
| 評価性引当額 | △406 | △54 |
| 繰延税金資産合計 | 4,377 | - |
| 繰延税金資産の純額 | 4,377 | - |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 (2019年4月30日) | 当期 (2019年10月31日) | |
| 法定実効税率 | 34.59 | 31.51 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.14 | △31.12 |
| その他 | 0.04 | 0.10 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 3.49 | 0.49 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
該当事項はありません。
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日) | 当期 (自 2019年 5月 1日 至 2019年10月31日) | ||
| 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 45,461,135 | 55,335,436 | |
| 期中増減額(注2) | 9,874,301 | 821,345 | |
| 期末残高 | 55,335,436 | 56,156,782 | |
| 期末時価(注3) | 63,181,000 | 65,045,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の主な増加額は「NU関内ビル」を含む6物件(10,903,482千円)の取得によるものであり、主な減少額は「マーランドファイブ」1物件(811,843千円)の譲渡及び減価償却費(287,588千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は「T's garden大島」(1,034,680千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(292,603千円)の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2018年11月1日 至 2019年4月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 | |
| トーセイ株式会社 | 295,356 | 千円 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2019年5月1日 至 2019年10月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 | |
| トーセイ株式会社 | 296,074 | 千円 | 不動産賃貸事業 |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日) | 当期 (自 2019年 5月 1日 至 2019年10月31日) | |||
| 1口当たり純資産額 | 106,840 | 円 | 106,377 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 4,349 | 円 | 3,585 | 円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2018年11月 1日 至 2019年 4月30日) | 当期 (自 2019年 5月 1日 至 2019年10月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 1,229,416 | 1,014,714 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,229,416 | 1,014,714 |
| 期中平均投資口数(口) | 282,670 | 283,015 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2019年10月10日付で以下の12物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2019年11月5日付で10物件について、2019年12月2日付で2物件についてそれぞれ不動産信託受益権を取得しました。
| 物件名称 | 資産の種類 | 取得価格 (百万円)(注) | 取得先 | 取得年月日 |
| 関内ワイズビル | 信託受益権 | 2,050 | トーセイ株式会社 | 2019年12月2日 |
| 本厚木トーセイビル | 信託受益権 | 880 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| T's garden北柏 | 信託受益権 | 2,770 | トーセイ株式会社 | 2019年12月2日 |
| センチュリー浦和 | 信託受益権 | 980 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| T's garden永山 | 信託受益権 | 850 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| グランドゥールふじみ野 | 信託受益権 | 822 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| T's garden一橋学園 | 信託受益権 | 760 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| T's garden蕨Ⅱ | 信託受益権 | 750 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| T's garden蕨Ⅲ | 信託受益権 | 655 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| T's garden柏 | 信託受益権 | 595 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| サンイング北松戸 | 信託受益権 | 482 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| T's garden田無 | 信託受益権 | 310 | トーセイ株式会社 | 2019年11月5日 |
| 合計(12物件) | 11,904 | - | - | |
(注)信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
2.新投資口の発行
本投資法人は、2019年10月10日及び2019年10月23日開催の役員会において、以下のとおり新投資口の発行に関する決議を行い、公募による新投資口の発行については2019年11月1日に、第三者割当による新投資口の発行については2019年11月27日に、それぞれ払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は36,097百万円、発行済投資口の総口数は336,505口となっています。
(一般募集(公募)による新投資口の発行)
発行新投資口数 : 52,000口
発行価格(募集価格) : 1口当たり137,299円
発行価格(募集価格)の総額 : 7,139,548,000円
発行価額(払込金額) : 1口当たり132,511円
発行価額(払込金額)の総額 : 6,890,572,000円
払込期日 : 2019年11月1日
(資金使途)
上記の公募による新投資口発行による資金調達については、本投資法人による新たな特定資産の取得のための資金の一部(取得費用等を含みます。)に充当しました。
(第三者割当による新投資口の発行)
発行新投資口数 : 1,490口
発行価額(払込金額) : 1口当たり132,511円
発行価額(払込金額)の総額 : 197,441,390円
払込期日 : 2019年11月27日
割当先 : 大和証券株式会社
(資金使途)
上記の第三者割当による新投資口発行による資金調達については、手元資金とし、本投資法人による将来の新たな特定資産の取得のための資金の一部(取得費用等を含みます。)又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
3.資金の借入れ
本投資法人は、前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 | 担保 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 | 1,500 | 0.27727% (変動金利) | 2019年11月5日 | 2019年12月2日 | 期限一括弁済 | 無担保 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行 株式会社福岡銀行 株式会社イオン銀行 株式会社西日本シティ銀行 | 2,300 | 0.88807% (固定金利) | 2019年12月2日 | 2025年5月30日 | 期限一括弁済 | 無担保 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行 株式会社福岡銀行 株式会社イオン銀行 | 2,000 | 0.99894% (固定金利) | 2019年12月2日 | 2025年11月28日 | 期限一括弁済 | 無担保 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行 株式会社福岡銀行 株式会社イオン銀行 | 2,000 | 1.11177% (固定金利) | 2019年12月2日 | 2026年5月29日 | 期限一括弁済 | 無担保 |
| 合計 | 7,800 | - | - | - | - | - |
(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
本投資法人は、2019年11月29日に返済期日の到来した2,000百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率 | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 | 担保 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行 三井住友信託銀行株式会社 | 2,000 | 0.82514% (固定金利) | 2019年11月29日 | 2024年11月29日 | 期限一括弁済 | 無担保 |
(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
