有価証券報告書(内国投資証券)-第12期(令和2年5月1日-令和2年10月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 構築物 機械及び装置 工具、器具及び備品 2～64年 2～60年 2～35年 2～27年 (2) 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費 3年間にわたり均等償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託借地権 ④ 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。

[未適用の会計基準等に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等
・「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第30号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」(IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606)を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
(2) 適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
2.時価の算定に関する会計基準等
・「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員会)
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」(企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、公正価値測定に関して会計基準の開発を行い、2011年5月に「公正価値測定」(IASBにおいてはIFRS第13号、FASBにおいてはTopic820)を公表しており、IFRS第13号は2013年1月1日以後開始する事業年度から、Topic820は2011年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、時価の算定に関する会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的にすべて取り入れることとされています。ただし、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
(2) 適用予定日
2021年10月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額は、現時点においては評価中です。
3.会計上の見積りの開示に関する会計基準
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」(企業会計基準第31号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
国際会計基準審議会(IASB)が2003年に公表した国際会計基準(IAS)第1号「財務諸表の表示」(以下「IAS第1号」)第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準(以下「本会計基準」)が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではなく、原則(開示目的)を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
(2) 適用予定日
2021年4月期末から適用します。
4.会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」(企業会計基準第24号 2020年3月31日 企業会計基準委員会)
(1) 概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないために、企業会計原則注解(注1-2)の定めを引き継ぐこととされています。
(2) 適用予定日
2021年4月期末から適用します。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額

	前 期 (2020年4月30日)		当 期 (2020年10月31日)
	50,000	千円	50,000	千円

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 (自 2019年11月 1日 至 2020年 4月30日)	当期 (自 2020年 5月 1日 至 2020年10月31日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	2,350,858	2,430,655
共益費収入	241,164	251,874
駐車場等収入	101,789	106,704
その他賃貸収入	27,359	29,718
計	2,721,172	2,818,952
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	208,755	219,495
その他収入	66,372	58,970
計	275,128	278,465
不動産賃貸事業収益合計	2,996,301	3,097,418
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	281,197	293,773
信託報酬	14,547	14,955
水道光熱費	213,720	222,416
損害保険料	5,164	5,436
修繕費	128,076	123,091
公租公課	200,601	219,737
減価償却費	340,264	360,823
その他費用	56,540	47,878
不動産賃貸事業費用合計	1,240,112	1,288,113
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	1,756,188	1,809,304

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 2019年11月 1日 至 2020年 4月30日)	当期 (自 2020年 5月 1日 至 2020年10月31日)
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	336,505口	340,505口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 (自 2019年11月 1日 至 2020年 4月30日)	当期 (自 2020年 5月 1日 至 2020年10月31日)
現金及び預金	2,463,231	1,470,633
信託現金及び信託預金	5,077,584	5,496,219
現金及び現金同等物	7,540,815	6,966,852

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能にかかる未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2020年4月30日)	当期 (2020年10月31日)
1年以内	364,833	98,698
1年超	152,453	125,807
合計	517,287	224,505

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期(2020年4月30日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	2,463,231	2,463,231	-
(2)信託現金及び信託預金	5,077,584	5,077,584	-
資産合計	7,540,815	7,540,815	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	4,800,000	4,800,000	-
(4)長期借入金	30,700,000	30,756,141	56,141
負債合計	35,500,000	35,556,141	56,141

当期(2020年10月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	1,470,633	1,470,633	-
(2)信託現金及び信託預金	5,496,219	5,496,219	-
資産合計	6,966,852	6,966,852	-
(3)1年内返済予定の長期借入金	4,800,000	4,798,825	△1,174
(4)長期借入金	30,700,000	30,694,027	△5,972
負債合計	35,500,000	35,492,853	△7,146

(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)1年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(注2)時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。

	前期 (2020年4月30日)		当期 (2020年10月31日)
信託預り敷金及び保証金	2,618,304	千円	2,784,701	千円

(※)金額は、1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金(前期311,038千円、当期346,809千円)を含んでいます。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(2020年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	2,463,231	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	5,077,584	-	-	-	-	-
合計	7,540,815	-	-	-	-	-

当期(2020年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	1,470,633	-	-	-	-	-
信託現金及び信託預金	5,496,219	-	-	-	-	-
合計	6,966,852	-	-	-	-	-

(注4)借入金の決算日後の返済予定額
前期(2020年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	4,800,000	5,600,000	6,400,000	5,200,000	6,200,000	7,300,000
合計	4,800,000	5,600,000	6,400,000	5,200,000	6,200,000	7,300,000

当期(2020年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	4,800,000	6,200,000	6,200,000	5,600,000	6,300,000	6,400,000
合計	4,800,000	6,200,000	6,200,000	5,600,000	6,300,000	6,400,000

[有価証券に関する注記]
前期(2020年4月30日)及び当期(2020年10月31日)において、本投資法人は、有価証券取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2020年4月30日)及び当期(2020年10月31日)において、本投資法人は、デリバティブ取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2020年4月30日)及び当期(2020年10月31日)において、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2020年4月30日)	当期 (2020年10月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	17	14
繰延税金資産合計	17	14
繰延税金資産の純額	17	14

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2020年4月30日)	当期 (2020年10月31日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.43	△31.44
その他	0.05	0.05
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.08	0.07

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2019年11月1日 至 2020年4月30日)及び当期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2019年11月1日 至 2020年4月30日)及び当期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2019年11月1日 至 2020年4月30日)及び当期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2019年11月1日 至 2020年4月30日)及び当期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2019年11月1日 至 2020年4月30日)及び当期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2020年4月30日)及び当期(2020年10月31日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前期 (自 2019年11月 1日 至 2020年 4月30日)	当期 (自 2020年 5月 1日 至 2020年10月31日)
貸借対照表計上額(注1)
	期首残高	56,156,782	68,038,313
	期中増減額(注2)	11,881,531	1,480,028
	期末残高	68,038,313	69,518,342
期末時価(注3)		77,822,000	79,613,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の主な増加額は「関内ワイズビル」を含む12物件(12,099,194千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(340,264千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は「八王子トーセイビル」(1,619,519千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(360,823千円)の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2019年11月1日 至 2020年4月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報

相手先	営業収益		関連するセグメント名
トーセイ株式会社	323,441	千円	不動産賃貸事業

当期(自 2020年5月1日 至 2020年10月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報

相手先	営業収益		関連するセグメント名
トーセイ株式会社	325,935	千円	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 (自 2019年11月 1日 至 2020年 4月30日)		当期 (自 2020年 5月 1日 至 2020年10月31日)
1口当たり純資産額	111,137	円	111,108	円
1口当たり当期純利益	3,698	円	3,710	円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2019年11月 1日 至 2020年 4月30日)	当期 (自 2020年 5月 1日 至 2020年10月31日)
当期純利益(千円)	1,243,857	1,258,923
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,243,857	1,258,923
期中平均投資口数(口)	336,292	339,309

[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2020年11月25日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2020年12月17日付で当該資産を取得しました。

物件名称	資産の種類	取得価格 (百万円)(注)	取得先	取得年月日
T's gardenセンター南	信託受益権	1,140	トーセイ株式会社	2020年12月17日
ブールヴァル舞岡	信託受益権	810	トーセイ株式会社	2020年12月17日
T's garden小岩	信託受益権	490	トーセイ株式会社	2020年12月17日
T's garden都筑ふれあいの丘Ⅱ	信託受益権	480	トーセイ株式会社	2020年12月17日
合計(4物件)		2,920	-	-

(注)信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
2.資金の借入れ
本投資法人は、前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。

借入先	借入金額 (百万円)	利率(注)	借入実行日	返済期日	返済方法	担保
株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行 株式会社イオン銀行 株式会社関西みらい銀行	1,500	0.80134% (固定金利)	2020年12月17日	2026年5月29日	期限一括弁済	無担保
株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行 株式会社福岡銀行 株式会社イオン銀行 株式会社関西みらい銀行 株式会社静岡中央銀行	1,500	0.90759% (固定金利)	2020年12月17日	2026年11月30日	期限一括弁済	無担保
合計	3,000	-	-	-	-	-

(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
本投資法人は、2020年11月30日に返済期日の到来した2,000百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。

借入先	借入金額 (百万円)	利率(注)	借入実行日	返済期日	返済方法	担保
株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行 三井住友信託銀行株式会社	2,000	0.76273% (固定金利)	2020年11月30日	2025年11月28日	期限一括弁済	無担保

(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。