訂正有価証券報告書(内国投資証券)-第5期(平成28年11月1日-平成29年4月30日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 構築物 機械及び装置 工具、器具及び備品 2～62年 2～60年 4～35年 2～27年 (2) 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	投資口交付費 3年間にわたり均等償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
4.ヘッジ会計の方法	(1) 繰延ヘッジ等のヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっています。 (2) ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 金利スワップ取引 ヘッジ対象 借入金金利 (3) ヘッジ方針 本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。 (4) ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。
5.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項	(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定 ③ 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税等は各固定資産等の取得原価に算入しています。

[追加情報]
[一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記]
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
1 戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	戻入れの発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	デリバティブ取引の時価の変動	△10,626

2 戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
1 戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	戻入れの発生事由	一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益	デリバティブ取引の時価の変動	△5,952

2 戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[貸借対照表に関する注記]
※1 担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。

(単位:千円)

	前 期 (平成28年10月31日)	当 期 (平成29年4月30日)
信託現金及び信託預金 信託建物 信託構築物 信託機械及び装置 信託工具、器具及び備品 信託土地	2,498,345 9,269,689 101,939 219,920 79,872 21,124,106	2,986,612 10,431,149 102,272 240,068 79,989 25,173,648
合計	33,293,874	39,013,741

担保を付している債務は次のとおりです。 (単位:千円)

	前 期 (平成28年10月31日)	当 期 (平成29年4月30日)
短期借入金 1年内返済予定の長期借入金 長期借入金	800,000 3,169,000 11,500,000	- 2,000,000 16,700,000
合計	15,469,000	18,700,000

※2 投信法第67条第4項に定める最低純資産額

(単位:千円)

	前 期 (平成28年10月31日)	当 期 (平成29年4月30日)
	50,000	50,000

※3 一時差異等調整引当額
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
1.引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	発生した事由	当初発生額	当期首残高	当期引当額	当期戻入額	当期末残高	戻入れの事由
繰延ヘッジ損益	金利スワップ 評価損の発生	31,234	-	31,234	-	31,234	―

2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
1.引当・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位:千円)

発生した資産等	発生した事由	当初発生額	当期首残高	当期引当額	当期戻入額	当期末残高	戻入れの事由
繰延ヘッジ損益	金利スワップ 評価損の発生	31,234	31,234	-	△10,626	20,608	デリバティブ取引の時価の変動

2.戻入れの具体的な方法
(1)繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻し入れる予定です。
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳

(単位:千円)

	前期 (自 平成28年 5月 1日 至 平成28年10月31日)	当期 (自 平成28年11月 1日 至 平成29年 4月30日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	1,035,729	1,240,084
共益費収入	113,139	147,280
駐車場等収入	43,568	55,604
その他賃貸収入	16,399	18,790
計	1,208,837	1,461,760
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	113,657	126,120
その他収入	15,267	28,726
計	128,925	154,847
不動産賃貸事業収益合計	1,337,762	1,616,607
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	118,498	149,668
信託報酬	5,201	6,897
水道光熱費	118,903	125,307
損害保険料	3,082	3,095
修繕費	25,887	47,103
公租公課	93,254	115,083
減価償却費	168,433	207,977
その他費用	30,000	29,965
不動産賃貸事業費用合計	563,262	685,099
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	774,500	931,507

[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 平成28年 5月 1日 至 平成28年10月31日)	当期 (自 平成28年11月 1日 至 平成29年 4月30日)
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	161,000口	183,200口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(単位:千円)

	前期 (自 平成28年 5月 1日 至 平成28年10月31日)	当期 (自 平成28年11月 1日 至 平成29年 4月30日)
現金及び預金	921,684	857,771
信託現金及び信託預金	2,498,345	2,986,612
現金及び現金同等物	3,420,030	3,844,383

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能にかかる未経過リース料

(単位:千円)

	前期 (平成28年10月31日)	当期 (平成29年4月30日)
1年以内	487,342	520,469
1年超	1,495,105	1,333,008
合計	1,982,447	1,853,478

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
前期(平成28年10月31日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	921,684	921,684	―
(2)信託現金及び信託預金	2,498,345	2,498,345	―
資産合計	3,420,030	3,420,030	―
(3)短期借入金	800,000	800,000	―
(4)1年内返済予定の長期借入金	3,169,000	3,169,000	―
(5)長期借入金	11,500,000	11,505,101	5,101
負債合計	15,469,000	15,474,101	5,101
(6)デリバティブ取引(※)	(20,715)	(20,715)	―

当期(平成29年4月30日)

(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)現金及び預金	857,771	857,771	―
(2)信託現金及び信託預金	2,986,612	2,986,612	―
資産合計	3,844,383	3,844,383	―
(3)短期借入金	―	―	―
(4)1年内返済予定の長期借入金	2,000,000	2,000,000	―
(5)長期借入金	16,700,000	16,723,254	23,254
負債合計	18,700,000	18,723,254	23,254
(6)デリバティブ取引(※)	(14,673)	(14,673)	―

(※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
(注1)金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)1年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
(注2)時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。

(単位:千円)

	前期 (平成28年10月31日)	当期 (平成29年4月30日)
信託預り敷金及び保証金	1,539,241	1,771,436
合計	1,539,241	1,771,436

(※1)金額は、1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金(前期31,123千円、当期40,436千円)を含んでいます。
(注3)金銭債権の決算日後の償還予定額
前期(平成28年10月31日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	921,684	―	―	―	―	―
信託現金及び信託預金	2,498,345	―	―	―	―	―
合計	3,420,030	―	―	―	―	―

当期(平成29年4月30日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
現金及び預金	857,771	―	―	―	―	―
信託現金及び信託預金	2,986,612	―	―	―	―	―
合計	3,844,383	―	―	―	―	―

(注4)借入金の決算日後の返済予定額
前期(平成28年10月31日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
短期借入金	800,000	―	―	―	―	―
長期借入金	3,169,000	2,000,000	4,000,000	2,000,000	1,500,000	2,000,000
合計	3,969,000	2,000,000	4,000,000	2,000,000	1,500,000	2,000,000

当期(平成29年4月30日)

(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
長期借入金	2,000,000	2,000,000	4,000,000	3,600,000	3,900,000	3,200,000
合計	2,000,000	2,000,000	4,000,000	3,600,000	3,900,000	3,200,000

[有価証券に関する注記]
前期(平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年4月30日)
該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
1.ヘッジ会計が適用されていないもの
前期(平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年4月30日)
該当事項はありません。
2.ヘッジ会計が適用されているもの
前期(平成28年10月31日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(注1)		時価(注2)
				うち1年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	6,000,000	6,000,000	△20,715
合計			6,000,000	6,000,000	△20,715

(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
当期(平成29年4月30日)
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
(単位:千円)

ヘッジ会計 の方法	デリバティブ取引 の種類等	主な ヘッジ対象	契約額等(注1)		時価(注2)
				うち1年超
原則的 処理方法	金利スワップ取引 支払固定・受取変動	長期借入金	6,000,000	4,000,000	△14,673
合計			6,000,000	4,000,000	△14,673

(注1)契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
(注2)時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しております。
[退職給付に関する注記]
前期(平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(平成29年4月30日)
該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳

(単位:千円)

	前期 (平成28年10月31日)	当期 (平成29年4月30日)
(繰延税金資産-流動)
未払事業税損金不算入額	14	12
繰延税金資産(流動)合計	14	12
(繰延税金資産-流動)の純額	14	12

(繰延税金資産-固定)
繰延ヘッジ損失	6,575	4,657
繰延税金資産(固定)小計	6,575	4,657
評価性引当額	△6,575	△4,657
繰延税金資産(固定)合計	-	-
(繰延税金資産-固定)の純額	-	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

(単位:%)

	前期 (平成28年10月31日)	当期 (平成29年4月30日)
法定実効税率	31.74	31.74
(調整)
支払分配金の損金算入額	△31.68	△31.70
その他	0.11	0.09
税効果会計適用後の法人税等の負担率	0.17	0.13

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
該当事項はありません。
当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。

(単位:千円)

		前期 (自 平成28年 5月 1日 至 平成28年10月31日)	当期 (自 平成28年11月 1日 至 平成29年 4月30日)
貸借対照表計上額(注1)
	期首残高	29,414,663	30,795,528
	期中増減額(注2)	1,380,865	5,231,599
	期末残高	30,795,528	36,027,128
期末時価(注3)		33,989,000	40,083,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の主な増加額は「西台NCビル」(1,498,862千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(168,433千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は「JPT元町ビル」を含む5物件(5,392,285千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(207,977千円)の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 平成28年5月1日 至 平成28年10月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報

		(単位:千円)
相手先	営業収益	関連するセグメント名
トーセイ株式会社	275,270	不動産賃貸事業

当期(自 平成28年11月1日 至 平成29年4月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報

		(単位:千円)
相手先	営業収益	関連するセグメント名
トーセイ株式会社	280,340	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 (自 平成28年 5月 1日 至 平成28年10月31日)	当期 (自 平成28年11月 1日 至 平成29年 4月30日)
1口当たり純資産額	105,860円	105,837円
1口当たり当期純利益	3,371円	3,591円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 平成28年 5月 1日 至 平成28年10月31日)	当期 (自 平成28年11月 1日 至 平成29年 4月30日)
当期純利益(千円)	542,755	657,996
普通投資主に帰属しない金額(千円)	―	―
普通投資口に係る当期純利益(千円)	542,755	657,996
期中平均投資口数(口)	161,000	183,200

[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。