有価証券報告書(内国投資証券)-第14期(令和3年5月1日-令和3年10月31日)

(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]

1.固定資産の減価償却の方法	(1) 有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。 建物 構築物 機械及び装置 工具、器具及び備品 2～64年 2～60年 2～35年 2～27年 (2) 長期前払費用 定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方法	(1) 投資口交付費 3年間にわたり均等償却しています。 (2) 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計上基準	(1) 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産等売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ② 水道光熱費収入等 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しております。 (2) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。
4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲	手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項	(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託借地権 ④ 信託預り敷金及び保証金 (2) 消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。ただし、固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。

[会計方針の変更に関する注記]
1.収益認識に関する会計基準等の適用
「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日。以下「収益認識会計基準」という。)等を当期首から適用し、約束した財又はサービスの支配が顧客に移転した時点で、当該財又はサービスと交換に受け取ると見込まれる金額で収益を認識することとしました。これによる当期の財務諸表に与える影響はありません。
なお、収益認識会計基準第89-3項に定める経過的な取扱いに従って、前期に係る「収益認識に関する注記」については記載しておりません。
2.時価の算定に関する会計基準等の適用
「時価の算定に関する会計基準」(企業会計基準第30号 2019年7月4日。以下「時価算定会計基準」という。)等を当期首から適用し、時価算定会計基準第19項及び「金融商品に関する会計基準」(企業会計基準第10号 2019年7月4日)第44-2項に定める経過的な取扱いに従って、時価算定会計基準等が定める新たな会計方針を、将来にわたって適用することとしました。これによる当期の財務諸表に与える影響はありません。
なお、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」(内閣府令第61号 令和3年9月24日)附則第2条第5項の規定に基づき、改正後の財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則第8条の6の2第1項第3号に掲げる事項の記載を省略しております。
[貸借対照表に関する注記]
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額

	前 期 (2021年4月30日)		当 期 (2021年10月31日)
	50,000	千円	50,000	千円

[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)

	前期 (自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日)	当期 (自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日)
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入	2,507,199	2,481,965
共益費収入	264,645	256,247
駐車場等収入	111,734	110,416
その他賃貸収入	31,118	33,760
計	2,914,696	2,882,389
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入	215,821	221,985
その他収入	84,884	53,215
計	300,705	275,201
不動産賃貸事業収益合計	3,215,402	3,157,591
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費	309,460	300,034
信託報酬	15,796	15,600
水道光熱費	200,625	218,717
損害保険料	5,508	5,535
修繕費	156,525	134,442
公租公課	240,986	231,591
減価償却費	375,478	384,613
その他費用	57,879	54,913
不動産賃貸事業費用合計	1,362,260	1,345,447
C.不動産賃貸事業損益 (A-B)	1,853,141	1,812,143

※2 不動産等売却益の内訳
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)

セレクション初富		(単位:千円)
	不動産等売却収入	389,374
	不動産等売却原価	310,351
	その他売却費用	16,711
	不動産等売却益	62,310

プライムガーデン		(単位:千円)
	不動産等売却収入	667,641
	不動産等売却原価	605,593
	その他売却費用	28,150
	不動産等売却益	33,896

当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

	前期 (自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日)	当期 (自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日)
発行可能投資口総口数	10,000,000口	10,000,000口
発行済投資口の総口数	340,505口	340,505口

[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)

	前期 (自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日)	当期 (自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日)
現金及び預金	2,678,085	2,652,728
信託現金及び信託預金	5,504,329	5,518,112
現金及び現金同等物	8,182,415	8,170,841

[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能にかかる未経過リース料
(単位:千円)

	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
1年以内	92,568	93,222
1年超	113,031	81,218
合計	205,600	174,441

[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内返済予定の長期借入金	6,000,000	5,999,376	△623
(2)投資法人債	-	-	-
(3)長期借入金	32,500,000	32,490,037	△9,962
(4)信託預り敷金及び保証金	2,636,516	-	-

当期(2021年10月31日)
(単位:千円)

	貸借対照表計上額	時価	差額
(1)1年内返済予定の長期借入金	5,200,000	5,199,876	△123
(2)投資法人債	1,000,000	996,567	△3,432
(3)長期借入金	32,300,000	32,272,032	△27,967
(4)信託預り敷金及び保証金	2,646,800	2,610,299	△36,500

(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)信託預り敷金及び保証金
2021年10月31日における時価については、合理的に見積った返還予定時期に基づき、信用リスクを加味しない利率で割り引いた現在価値で算定する方法によっています。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2021年4月30日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	-	-	-	-	-
長期借入金	6,000,000	6,400,000	5,200,000	6,200,000	7,300,000	7,400,000
合計	6,000,000	6,400,000	5,200,000	6,200,000	7,300,000	7,400,000

当期(2021年10月31日)
(単位:千円)

	1年以内	1年超 2年以内	2年超 3年以内	3年超 4年以内	4年超 5年以内	5年超
投資法人債	-	-	-	-	-	1,000,000
長期借入金	5,200,000	6,200,000	5,600,000	6,300,000	7,500,000	6,700,000
合計	5,200,000	6,200,000	5,600,000	6,300,000	7,500,000	7,700,000

[有価証券に関する注記]
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、本投資法人は、有価証券取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、本投資法人は、デリバティブ取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)

	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額	3,001	-
繰延税金資産合計	3,001	-
繰延税金資産の純額	3,001	-

2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)

	前期 (2021年4月30日)	当期 (2021年10月31日)
法定実効税率	31.46	31.46
(調整)
支払分配金の損金算入額	△29.25	△31.22
その他	0.27	0.05
税効果会計適用後の法人税等の負担率	2.48	0.29

[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
2.関連会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)及び当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2021年4月30日)及び当期(2021年10月31日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)

		前期 (自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日)	当期 (自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日)
貸借対照表計上額(注1)
	期首残高	69,518,342	71,464,909
	期中増減額(注2)	1,946,566	△177,788
	期末残高	71,464,909	71,287,120
期末時価(注3)		82,295,000	82,554,000

(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の主な増加額は「T's gardenセンター南」を含む4物件(3,002,471千円)の取得によるものであり、主な減少額は「セレクション初富」を含む2物件(915,945千円)の譲渡及び減価償却費(375,478千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(206,825千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(384,613千円)の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
(単位:千円)

	顧客との契約から生じる収益(注)	外部顧客への営業収益
不動産等の売却	-	-
水道光熱費収入等	248,443	248,443
その他	-	2,909,147
合計	248,443	3,157,591

(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入等です。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2020年11月1日 至 2021年4月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報

相手先	営業収益		関連するセグメント名
トーセイ株式会社	138,003	千円	不動産賃貸事業

当期(自 2021年5月1日 至 2021年10月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報

相手先	営業収益		関連するセグメント名
トーセイ株式会社	100,425	千円	不動産賃貸事業

[1口当たり情報に関する注記]

	前期 (自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日)		当期 (自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日)
1口当たり純資産額	111,344	円	111,237	円
1口当たり当期純利益	3,932	円	3,643	円

(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

	前期 (自 2020年11月 1日 至 2021年 4月30日)	当期 (自 2021年 5月 1日 至 2021年10月31日)
当期純利益(千円)	1,339,070	1,240,532
普通投資主に帰属しない金額(千円)	-	-
普通投資口に係る当期純利益(千円)	1,339,070	1,240,532
期中平均投資口数(口)	340,505	340,505

[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2021年12月15日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2021年12月24日付で当該資産を取得しました。

物件名称	資産の種類	取得価格 (百万円)(注)	取得先	取得年月日
本厚木トーセイビルⅡ	信託受益権	1,115	トーセイ株式会社	2021年12月24日
千葉中央トーセイビル	信託受益権	833	トーセイ株式会社	2021年12月24日
セルリアン・シティ	信託受益権	1,060	トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社	2021年12月24日
T's garden越谷大袋	信託受益権	804	トーセイ株式会社	2021年12月24日
T's garden梶ヶ谷	信託受益権	790	トーセイ株式会社	2021年12月24日
T's garden都筑ふれあいの丘	信託受益権	660	トーセイ株式会社	2021年12月24日
グリーンスターハイツ	信託受益権	620	トーセイ・コミュニティ株式会社	2021年12月24日
合計(7物件)		5,882	-	-

(注)信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
2.資金の借入れ
本投資法人は、前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。

借入先	借入金額 (百万円)	利率(注)	借入実行日	返済期日	返済方法	担保
株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行	1,200	0.82812% (固定金利)	2021年12月24日	2027年5月31日	期限一括弁済	無担保
株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行	1,200	0.93753% (固定金利)	2021年12月24日	2027年11月30日	期限一括弁済	無担保
合計	2,400	-	-	-	-	-

(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
本投資法人は、2021年11月30日に返済期日の到来した2,200百万円の返済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。

借入先	借入金額 (百万円)	利率(注)	借入実行日	返済期日	返済方法	担保
株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社新生銀行 株式会社あおぞら銀行 三井住友信託銀行株式会社	2,200	0.93662% (固定金利)	2021年11月30日	2027年11月30日	期限一括弁済	無担保

(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
3.新投資口の発行
本投資法人は、2021年12月15日開催の役員会において、以下のとおり第三者割当による新投資口の発行に関する決議を行い、2021年12月23日に払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は39,395百万円、発行済投資口の総口数は361,505口となっています。
(第三者割当による新投資口の発行)

	発行新投資口数	:	21,000口
	発行価額(払込金額)	:	1口当たり 137,084円
	発行価額(払込金額)の総額	:	2,878,764,000円
	募集又は割当方法	:	第三者割当の方法による
	申込期日	:	2021年12月23日
	払込期日	:	2021年12月23日
	割当先及び口数	:	トーセイ株式会社、21,000口

(資金使途)
前記「1.資産の取得」に記載の取得資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当しました。