有価証券報告書(内国投資証券)-第18期(2023/05/01-2023/10/31)
(6)【注記表】
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
[貸借対照表に関する注記]
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能にかかる未経過リース料
(単位:千円)
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」「1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2023年4月30日)
(単位:千円)
当期(2023年10月31日)
(単位:千円)
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)信託預り敷金及び保証金
時価については、合理的に見積った返還予定時期に基づき、信用リスクを加味しない利率で割り引いた現在価値で算定する方法によっています。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2023年4月30日)
(単位:千円)
当期(2023年10月31日)
(単位:千円)
[有価証券に関する注記]
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、本投資法人は、有価証券取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、本投資法人は、デリバティブ取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)上記記載には、賃料及び共益費のほか、駐車場使用料、水道光熱費等が含まれています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)上記記載には、賃料及び共益費のほか、駐車場使用料、水道光熱費等が含まれています。
2.関連会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(7,800千円)が含まれています。
(注4)上記記載には、管理委託費のほか、広告宣伝費等が含まれています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)上記記載には、管理委託費のほか、広告宣伝費等が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では主に東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の主な増加額は「サンハウス野並」(839,518千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(426,394千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(274,726千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(438,764千円)の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入等です。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(単位:千円)
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入等です。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
[1口当たり情報に関する注記]
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2023年12月27日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2024年1月30日付で当該資産を取得しました。
(注)信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
本投資法人は、2024年1月19日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2024年1月30日付で当該資産を取得しました。
(注)信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
2.資金の借入れ
本投資法人は、2023年11月30日に返済期日の到来した2,400百万円の返済資金及び2024年3月1日に返済期日の到来する400百万円の期限前弁済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
本投資法人は、前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
(注1)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
(注2)各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日(第1回の利息計算期間については借入実行日)の2営業日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます。
3.新投資口の発行
本投資法人は、2024年1月19日開催の役員会において、以下のとおり第三者割当による新投資口の発行に関する決議を行い、2024年1月29日に払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は41,450百万円、発行済投資口の総口数は376,455口となっています。
(第三者割当による新投資口の発行)
(資金使途)
前記「1.資産の取得」に記載の取得資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当しました。
[継続企業の前提に関する注記]
該当事項はありません。
[重要な会計方針に係る事項に関する注記]
| 1.固定資産の減価償却の方法 | (1) 有形固定資産(信託財産を含む。) 定額法を採用しています。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
(2) 長期前払費用 定額法を採用しています。 | ||
| 2.繰延資産の処理方法 | (1) 投資口交付費 3年間にわたり均等償却しています。 (2) 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。 | ||
| 3.収益及び費用の計上基準 | (1) 収益に関する計上基準 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです。 ① 不動産等の売却 不動産等売却収入については、不動産等売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています。 ② 水道光熱費収入等 水道光熱費収入については、不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき、顧客である賃借人に対する電気、水道等の供給に応じて収益計上を行っています。水道光熱費収入のうち、本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては、他の当事者が供給する電気、ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識しております。 (2) 固定資産税等の処理方法 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を不動産賃貸費用として費用処理する方法を採用しています。 なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等の精算金は、不動産賃貸費用として計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。 | ||
| 4.キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)の範囲 | 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。 | ||
| 5.その他財務諸表作成のための基礎となる事項 | (1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記しています。 ① 信託現金及び信託預金 ② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地 ③ 信託借地権 ④ 信託預り敷金及び保証金 (2) 控除対象外消費税等の処理方法 固定資産等に係る控除対象外消費税は各固定資産等の取得原価に算入しています。 |
[貸借対照表に関する注記]
※1 投信法第67条第4項に定める最低純資産額
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | |||
| 50,000 | 千円 | 50,000 | 千円 | |
[損益計算書に関する注記]
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位:千円)
| 前期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | |
| A.不動産賃貸事業収益 | ||
| 賃貸事業収入 | ||
| 賃料収入 | 2,708,093 | 2,714,499 |
| 共益費収入 | 256,750 | 253,794 |
| 駐車場等収入 | 117,989 | 119,734 |
| その他賃貸収入 | 35,601 | 35,666 |
| 計 | 3,118,435 | 3,123,694 |
| その他賃貸事業収入 | ||
| 水道光熱費収入 | 286,186 | 309,627 |
| その他収入 | 77,534 | 88,282 |
| 計 | 363,720 | 397,910 |
| 不動産賃貸事業収益合計 | 3,482,155 | 3,521,605 |
| B.不動産賃貸事業費用 | ||
| 賃貸事業費用 | ||
| 管理委託費 | 333,974 | 324,529 |
| 信託報酬 | 17,800 | 18,000 |
| 水道光熱費 | 323,086 | 318,024 |
| 損害保険料 | 7,486 | 8,066 |
| 修繕費 | 130,875 | 149,830 |
| 公租公課 | 252,866 | 255,264 |
| 減価償却費 | 426,394 | 438,764 |
| その他費用 | 59,499 | 51,807 |
| 不動産賃貸事業費用合計 | 1,551,982 | 1,564,287 |
| C.不動産賃貸事業損益 (A-B) | 1,930,172 | 1,957,318 |
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
| 前期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | |
| 発行可能投資口総口数 | 10,000,000口 | 10,000,000口 |
| 発行済投資口の総口数 | 361,505口 | 364,605口 |
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※1 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位:千円)
| 前期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | |
| 現金及び預金 | 2,369,631 | 2,385,353 |
| 信託現金及び信託預金 | 5,918,214 | 6,124,577 |
| 現金及び現金同等物 | 8,287,846 | 8,509,930 |
[リース取引に関する注記]
オペレーティング・リース取引(貸主側)
解約不能にかかる未経過リース料
(単位:千円)
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | |
| 1年以内 | 185,942 | 180,580 |
| 1年超 | 111,154 | 134,148 |
| 合計 | 297,097 | 314,728 |
[金融商品に関する注記]
1.金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行います。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債は、主に資産の取得資金、債務の返済・償還資金の調達を目的としています。借入金及び投資法人債は、弁済期の到来時に借換えを行うことができないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資金調達を含めたバランスのとれた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。また、かかるリスクと金利を固定化するコストのバランスを勘案し、支払利息を固定化するデリバティブ取引(金利スワップ取引等)をヘッジ手段として利用できることとしています。ただし、現在のマイナス金利政策を起因とする金利スワップ契約への影響についてリスクが排除できない状況下においては、金利スワップの契約は行わないこととします。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
2.金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。また、「現金及び預金」「信託現金及び信託預金」「短期借入金」「1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金」は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、注記を省略しています。
前期(2023年4月30日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 5,200,000 | 5,200,789 | 789 |
| (2)投資法人債 | 1,000,000 | 979,535 | △20,464 |
| (3)長期借入金 | 34,700,000 | 34,612,944 | △87,055 |
| (4)信託預り敷金及び保証金 | 2,865,317 | 2,740,353 | △124,964 |
当期(2023年10月31日)
(単位:千円)
| 貸借対照表計上額 | 時価 | 差額 | |
| (1)1年内返済予定の長期借入金 | 5,600,000 | 5,597,964 | △2,035 |
| (2)投資法人債 | 1,000,000 | 946,689 | △53,310 |
| (3)長期借入金 | 34,300,000 | 33,968,651 | △331,348 |
| (4)信託預り敷金及び保証金 | 2,889,838 | 2,615,782 | △274,055 |
(注1)金融商品の時価の算定方法に関する事項
(1)1年内返済予定の長期借入金、(3)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(2)投資法人債
元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4)信託預り敷金及び保証金
時価については、合理的に見積った返還予定時期に基づき、信用リスクを加味しない利率で割り引いた現在価値で算定する方法によっています。
(注2)投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期(2023年4月30日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 1,000,000 |
| 長期借入金 | 5,200,000 | 6,200,000 | 7,300,000 | 8,200,000 | 8,400,000 | 4,600,000 |
| 合計 | 5,200,000 | 6,200,000 | 7,300,000 | 8,200,000 | 8,400,000 | 5,600,000 |
当期(2023年10月31日)
(単位:千円)
| 1年以内 | 1年超 2年以内 | 2年超 3年以内 | 3年超 4年以内 | 4年超 5年以内 | 5年超 | |
| 投資法人債 | - | - | - | - | - | 1,000,000 |
| 長期借入金 | 5,600,000 | 6,300,000 | 8,300,000 | 7,900,000 | 8,400,000 | 3,400,000 |
| 合計 | 5,600,000 | 6,300,000 | 8,300,000 | 7,900,000 | 8,400,000 | 4,400,000 |
[有価証券に関する注記]
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、本投資法人は、有価証券取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
[デリバティブ取引に関する注記]
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、本投資法人は、デリバティブ取引を行っておりませんので、該当事項はありません。
[退職給付に関する注記]
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
[税効果会計に関する注記]
1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
(単位:千円)
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | |
| 繰延税金資産 | ||
| 未払事業税損金不算入額 | 18 | 17 |
| 繰延税金資産合計 | 18 | 17 |
| 繰延税金資産の純額 | 18 | 17 |
2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
(単位:%)
| 前期 (2023年4月30日) | 当期 (2023年10月31日) | |
| 法定実効税率 | 31.46 | 31.46 |
| (調整) | ||
| 支払分配金の損金算入額 | △31.43 | △31.43 |
| その他 | 0.05 | 0.04 |
| 税効果会計適用後の法人税等の負担率 | 0.07 | 0.07 |
[持分法損益等に関する注記]
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
[関連当事者との取引に関する注記]
1.親会社及び法人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
| 属性 | 会社等の名 称又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要 投資主 | トーセイ 株式会社 | 東京都港区 芝浦四丁目 5番4号 | 6,624,890 | 不動産業 | 被所有 直接 14.39% | なし | 不動産の購入 ・ 賃貸等 | 不動産等 の賃貸等 (注3) | 109,022 | 前受金 | 19,351 |
| 信託預り 敷金及び 保証金 | 84,310 | ||||||||||
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)上記記載には、賃料及び共益費のほか、駐車場使用料、水道光熱費等が含まれています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
| 属性 | 会社等の名 称又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要 投資主 | トーセイ 株式会社 | 東京都港区 芝浦四丁目 5番4号 | 6,624,890 | 不動産業 | 被所有 直接 15.12% | なし | 不動産の購入 ・ 賃貸等 | 不動産等 の賃貸等 (注3) | 109,525 | 前受金 | 19,351 |
| 信託預り 敷金及び 保証金 | 93,704 | ||||||||||
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)上記記載には、賃料及び共益費のほか、駐車場使用料、水道光熱費等が含まれています。
2.関連会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
3.兄弟会社等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
| 属性 | 会社等の名 称又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主の子会社 | トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 | 東京都港区 芝浦四丁目 5番4号 | 100,000 | 投資運用業 | - | なし | 資産 運用の 委託 | 資産運用 報酬の支払 (注3) | 205,539 | 未払金 | 149,446 |
| 主要投資主の子会社 | トーセイ・ コミュニティ 株式会社 | 東京都港区 芝浦四丁目 5番4号 | 99,500 | 不動産 管理業 | - | なし | 不動産の賃貸 ・管理 | 不動産管理 委託報酬等 (注4) | 369,597 | 営業未払金 | 72,384 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)資産運用報酬には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分(7,800千円)が含まれています。
(注4)上記記載には、管理委託費のほか、広告宣伝費等が含まれています。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
| 属性 | 会社等の名 称又は氏名 | 住所 | 資本金 又は 出資金 (千円) | 事業の内容 又は職業 | 議決権等 の所有 (被所有) 割合 | 関係内容 | 取引の内容 | 取引金額 (千円) | 科目 | 期末 残高 (千円) | |
| 役員の 兼任等 | 事業上 の関係 | ||||||||||
| 主要投資主の子会社 | トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 | 東京都港区 芝浦四丁目 5番4号 | 100,000 | 投資運用業 | - | なし | 資産 運用の 委託 | 資産運用 報酬の支払 | 202,331 | 未払金 | 151,135 |
| 主要投資主の子会社 | トーセイ・ コミュニティ 株式会社 | 東京都港区 芝浦一丁目 12番3号 | 99,500 | 不動産 管理業 | - | なし | 不動産の賃貸 ・管理 | 不動産管理 委託報酬等 (注3) | 349,735 | 営業未払金 | 61,599 |
(注1)上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
(注2)取引条件は、市場の実勢価格に基づいて決定しています。
(注3)上記記載には、管理委託費のほか、広告宣伝費等が含まれています。
4.役員及び個人主要投資主等
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)及び当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)において、該当事項はありません。
[資産除去債務に関する注記]
前期(2023年4月30日)及び当期(2023年10月31日)において、該当事項はありません。
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では主に東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
(単位:千円)
| 前期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | ||
| 貸借対照表計上額(注1) | |||
| 期首残高 | 76,994,544 | 77,767,446 | |
| 期中増減額(注2) | 772,902 | △164,037 | |
| 期末残高 | 77,767,446 | 77,603,408 | |
| 期末時価(注3) | 92,611,000 | 93,451,000 | |
(注1)貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額です。
(注2)前期の主な増加額は「サンハウス野並」(839,518千円)の取得によるものであり、主な減少額は減価償却費(426,394千円)の計上によるものです。当期の主な増加額は資本的支出(274,726千円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(438,764千円)の計上によるものです。
(注3)期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
[収益認識に関する注記]
顧客との契約から生じる収益を分解した情報
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への営業収益 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入等 | 316,373 | 316,373 |
| その他 | - | 3,165,782 |
| 合計 | 316,373 | 3,482,155 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入等です。
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
(単位:千円)
| 顧客との契約から生じる収益(注) | 外部顧客への営業収益 | |
| 不動産等の売却 | - | - |
| 水道光熱費収入等 | 357,674 | 357,674 |
| その他 | - | 3,163,931 |
| 合計 | 357,674 | 3,521,605 |
(注)企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」の対象となる賃貸借事業収入等は収益認識会計基準の適用外となるため、「顧客との契約から生じる収益」には含めておりません。なお主な顧客との契約から生じる収益は不動産等売却収入及び水道光熱費収入等です。
[セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期(自 2022年11月1日 至 2023年4月30日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 | |
| トーセイ株式会社 | 109,022 | 千円 | 不動産賃貸事業 |
当期(自 2023年5月1日 至 2023年10月31日)
1.製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
2.地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90%を超えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90%を超えるため、記載を省略しています。
3.主要な顧客に関する情報
| 相手先 | 営業収益 | 関連するセグメント名 | |
| トーセイ株式会社 | 109,525 | 千円 | 不動産賃貸事業 |
[1口当たり情報に関する注記]
| 前期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | |||
| 1口当たり純資産額 | 112,991 | 円 | 113,202 | 円 |
| 1口当たり当期純利益 | 3,682 | 円 | 3,716 | 円 |
(注1)1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
(注2)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
| 前期 (自 2022年11月 1日 至 2023年 4月30日) | 当期 (自 2023年 5月 1日 至 2023年10月31日) | |
| 当期純利益(千円) | 1,331,304 | 1,351,406 |
| 普通投資主に帰属しない金額(千円) | - | - |
| 普通投資口に係る当期純利益(千円) | 1,331,304 | 1,351,406 |
| 期中平均投資口数(口) | 361,505 | 363,628 |
[重要な後発事象に関する注記]
1.資産の取得
本投資法人は、2023年12月27日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2024年1月30日付で当該資産を取得しました。
| 物件名称 | 資産の種類 | 取得価格 (百万円)(注) | 取得先 | 取得年月日 |
| T's garden西寺尾 | 信託受益権 | 3,000 | トーセイ株式会社 | 2024年1月30日 |
(注)信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
本投資法人は、2024年1月19日付で以下の物件の不動産信託受益権の取得に係る売買契約を締結し、2024年1月30日付で当該資産を取得しました。
| 物件名称 | 資産の種類 | 取得価格 (百万円)(注) | 取得先 | 取得年月日 |
| ルート相模が丘 | 信託受益権 | 670 | トーセイ株式会社 | 2024年1月30日 |
(注)信託受益権の売買媒介手数料、公租公課等を含まない売買代金を記載しています。
2.資金の借入れ
本投資法人は、2023年11月30日に返済期日の到来した2,400百万円の返済資金及び2024年3月1日に返済期日の到来する400百万円の期限前弁済資金に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率(注) | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 | 担保 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 | 1,800 | 1.44113% (固定金利) | 2023年11月30日 | 2029年5月31日 | 期限一括弁済 | 無担保 |
| 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 株式会社SBI新生銀行 株式会社あおぞら銀行 株式会社福岡銀行 株式会社関西みらい銀行 | 1,000 | 1.34500% (固定金利) | 2023年11月30日 | 2028年11月30日 | 期限一括弁済 | 無担保 |
| 合計 | 2,800 | - | - | - | - | - |
(注)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
本投資法人は、前記「1.資産の取得」に記載の不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、以下の資金の借入れを実行しました。
| 借入先 | 借入金額 (百万円) | 利率(注1) | 借入実行日 | 返済期日 | 返済方法 | 担保 |
| 株式会社三菱UFJ銀行 | 1,600 | 基準金利 (全銀協1か月 日本円TIBOR) (注2)+0.300% | 2024年1月30日 | 2025年1月31日 | 期限一括弁済 | 無担保 |
(注1)記載の内容には借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。
(注2)各利払日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、直前の利払日(第1回の利息計算期間については借入実行日)の2営業日前に決定します。全銀協日本円TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ(https://www.jbatibor.or.jp/rate/)でご確認いただけます。
3.新投資口の発行
本投資法人は、2024年1月19日開催の役員会において、以下のとおり第三者割当による新投資口の発行に関する決議を行い、2024年1月29日に払込みが完了しています。この結果、本書の日付現在、出資総額は41,450百万円、発行済投資口の総口数は376,455口となっています。
(第三者割当による新投資口の発行)
| 発行新投資口数 | : | 11,850口 | |
| 発行価額(払込金額) | : | 1口当たり139,100円 | |
| 発行価額(払込金額)の総額 | : | 1,648,335,000円 | |
| 募集又は割当方法 | : | 第三者割当の方法による | |
| 申込期日 | : | 2024年1月29日 | |
| 払込期日 | : | 2024年1月29日 | |
| 割当先及び口数 | : | トーセイ株式会社、11,850口 |
(資金使途)
前記「1.資産の取得」に記載の取得資産の取得資金及び取得に関連する諸費用の一部に充当しました。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
