四半期報告書-第86期第3四半期(平成30年10月1日-平成30年12月31日)
文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において当社グループ(当社及び関係会社)が判断したものであります。
(1) 業績の状況
3期連続過去最高業績の更新、順調な進捗
当第3四半期の経営成績は下表の通りで、4期連続で増収増益を達成するとともに、売上高、営業利益、経常利益が3期連続で過去最高を更新、通期での6期連続最高業績更新に向け、計画をやや上回り順調に推移しております。
主力のビル賃貸が牽引、主要4事業すべてで増収増益
部門別では、主要4事業すべてで増収増益を達成しました。東京のオフィスビル中心で主力の不動産賃貸事業が引き続き好調に推移、分譲マンションの引き渡し戸数が過去最高となった不動産販売事業とともに業績を牽引しました。また、受注好調な完成工事事業が2割を超える増益となりました。その結果、売上高は7,622億円(前年同期比+7.7%)、営業利益は1,745億円(同+5.1%)となりました。
経常利益、純利益ともに順調な進捗
営業外損益は前年並の△94億円、経常利益は1,650億円(前年同期比+5.2%)となりました。一方、前期では第4四半期に計上したグループ資産健全化のための特別損失を、当期は当第3四半期に前倒しで123億円計上した結果、親会社株主に帰属する四半期純利益は989億円(同△8.6%)となりました。
主要セグメント別の概況
<不動産賃貸事業部門>既存ビルの賃料上昇継続、過去最高益更新
当第3四半期は、新規ビルの開業費用が先行したものの、テナントの新規、増床需要は旺盛で、既存ビルの賃料上昇効果などにより増収増益を達成、当事業部門の業績は、売上、利益とも4期連続で過去最高を更新しました。
既存ビル空室率改善継続、新規ビルのテナント募集順調
既存ビルの空室率は4.2%(前期末4.9%)と引き続き改善し、当期末3%台は確実な状況となりました。また、当第3四半期までに竣工済の「住友不動産麹町ファーストビル」、「住友不動産御成門タワー」、「住友不動産秋葉原北ビル」、当期竣工予定の「住友不動産渋谷タワー」がいずれも満室となるなど、新規ビルのテナント募集は順調に進捗しております。
<不動産販売事業部門>マンション計上戸数、売上高、営業利益 過去最高
当第3四半期は、「グランドヒルズ元麻布」、「シティタワー国分寺ザ・ツイン」、「シティテラス八潮」などが引き渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で5,053戸(前年同期比+426戸)を販売計上しました。その結果、計上戸数、売上高、営業利益のすべてにおいて第3四半期として3期連続で過去最高を更新、増収増益となりました。
マンション契約順調、当期計上分を確保
当第3四半期のマンション契約戸数は、3,764戸(前年同期比△2,007戸)と新規発売が集中した前年に比べ減少しましたが、当期業績予想に対する契約はすでに確保済みとなったほか、翌期計上予定分も3,000戸超に達し極めて順調に推移しているため、契約ペースは当初計画にかかわらず抑制しております。
<完成工事事業部門>受注棟数過去最高、増収増益で計画通りの進捗
当第3四半期の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で7,511棟(前年同期比+441棟)、注文住宅事業で2,263棟(同+138棟)と、第3四半期としていずれも過去最高を更新しました。計上棟数は微減となりましたが、一棟当り単価の上昇により当事業部門の業績は増収増益となり、2割を超える営業増益率を達成しました。
<不動産流通事業部門>仲介件数、売上高、営業利益 過去最高
当第3四半期は、主力の仲介事業で個人の中古住宅取引を中心に、仲介件数が28,089件(前年同期比+0.8%)と過去最高を更新、取扱単価も上昇しました。その結果、仲介件数、売上高、営業利益のすべてにおいて第3四半期として過去最高を更新、増収増益となりました。
<その他の事業部門>上記の主要事業のほか、フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高9,761百万円(前年同期比+34百万円)、営業利益1,394百万円(同+38百万円)を計上いたしました。
(2)事業上及び財務上の対処すべき課題
当第3四半期連結累計期間において、当連結会社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めており、その内容等(会社法施行規則第118条第3号に掲げる事項)は次のとおりです。
当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針(買収防衛策)
1. 基本方針の内容とその実現に資する取組み
当社グループは、不動産賃貸、不動産販売、完成工事、不動産流通の、性格の異なる主力事業が相互に補完し合い、バランス良く成長するというグループの一体経営により、企業価値の増大を図ってまいりました。
これら主力事業のうち、不動産賃貸、不動産販売の2事業は、まず用地を取得し、かつ計画期間内に建物が竣工しなければ収益に計上できない投資先行型の事業です。当社は、常に将来に向けた適切な先行投資を行うのが本業であり、これら2事業には、投資が一定の時間差をおいて収益に貢献し、企業価値の増大に結びつくという性格が内在されています。
しかるに、巨額の資金を動かせる市場参加者が多数存在している現状では、多様な判断ないし思惑が入り乱れることによって、当社株式に対し異常な投資行動が生じる恐れ無しとは申せません。中長期的な展望に基づき、着実な株主価値の向上を目指す当社といたしましては、これまで多大な成果を収めてきた経営手法が一部の異常な思惑によって妨げられることのないよう予め方策を講じておくことが、株主共同の利益に合致すると判断し、「当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針(買収防衛策)」を導入しております。本対応方針は、平成19年5月17日開催の取締役会決議に基づき導入され、その後、同年6月28日開催の第74期定時株主総会、平成22年6月29日開催の第77期定時株主総会、平成25年6月27日開催の第80期定時株主総会および平成28年6月29日開催の第83期定時株主総会において、それぞれ株主の皆様のご承認を得て、継続または更新され、その有効期間は本年6月開催予定の第86期定時株主総会終結時までとなっております。
2. 当社株式の大規模買付行為に関する対応方針の内容と取締役会の判断
当社は、当社株式の大規模な買付行為が開始された場合において、これを受け入れるかどうかは、原則として、当社株主の皆様の判断に委ねられるべきものであると考えておりますが、当社株主の皆様が企業価値ひいては株主共同の利益への影響を適切に判断するためには、大規模買付者および当社取締役会の双方から、当社株主の皆様に必要かつ十分な情報・意見・代替案などの提供と、それらを検討するための必要かつ十分な時間が確保される必要があると考えております。
本対応方針は、当社株式の大規模買付行為に関するルールを設定し、大規模買付者に対して大規模買付ルールの遵守を求めております。大規模買付ルールは、事前に大規模買付者から当社取締役会に対して必要かつ十分な情報が提供され、当社取締役会による一定の評価期間が経過した後に大規模買付行為を開始するというものです。大規模買付者がこの大規模買付ルールを遵守しない場合、あるいは遵守した場合でも、大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかであるときや、企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なうときには、当社取締役会として相当と認める対抗措置を講ずることとしております。
なお、大規模買付者が大規模買付ルールを遵守したか否か、当該大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかである場合や企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なう場合に該当するか否か、対抗措置をとるべきか否か等について取締役会が判断するにあたっては、社外の学識経験者、弁護士、公認会計士等から選任された特別委員会に対し諮問を行い、その勧告を最大限尊重するものとしております。
以上のとおり、本対応方針は、当社株式の大規模な買付行為に対し株主の皆様が判断するのに必要な情報と時間を確保するためのルールを設定し、大規模買付者がこのルールを遵守しない場合や大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかな場合などに対抗措置を講ずることを定めたものでありますので、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであり、当社役員の地位の維持を目的とするものではありません。
(注) 本方針の詳しい内容については、当社ホームページ
(http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/release_0512_2.pdf)をご参照ください。
(3)研究開発活動
特記すべき事項はありません。
(4)主要な設備の状況
不動産賃貸事業において、前連結会計年度末に計画中でありました以下の物件が、当第3四半期連結累計期間中に竣工いたしました。
(注)1 建物面積の括弧内は賃借面積(外数)を示しております。
2 帳簿価額の建物等は建物および構築物、その他有形固定資産の合計額を、土地等は土地および借地権の合計額を、それぞれ記載しております。
3 住友不動産ふくおか半蔵門ビルはグループ外の第三者との共有物件であり、面積、帳簿価額とも所有持分によっております。
当第3四半期連結累計期間において、新たに確定した主要な設備の新設計画は次のとおりであり、不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。
(注)1 上記金額は消費税等を含んでおりません。
2 見積金額に土地および借地権は含んでおりません。
3 所要金額46,200百万円については、預り敷金および保証金、ならびにキャッシュ・フローによりまかなう予定でありますが、現時点で詳細については確定しておりません。
(1) 業績の状況
3期連続過去最高業績の更新、順調な進捗
当第3四半期の経営成績は下表の通りで、4期連続で増収増益を達成するとともに、売上高、営業利益、経常利益が3期連続で過去最高を更新、通期での6期連続最高業績更新に向け、計画をやや上回り順調に推移しております。
主力のビル賃貸が牽引、主要4事業すべてで増収増益
部門別では、主要4事業すべてで増収増益を達成しました。東京のオフィスビル中心で主力の不動産賃貸事業が引き続き好調に推移、分譲マンションの引き渡し戸数が過去最高となった不動産販売事業とともに業績を牽引しました。また、受注好調な完成工事事業が2割を超える増益となりました。その結果、売上高は7,622億円(前年同期比+7.7%)、営業利益は1,745億円(同+5.1%)となりました。
経常利益、純利益ともに順調な進捗
営業外損益は前年並の△94億円、経常利益は1,650億円(前年同期比+5.2%)となりました。一方、前期では第4四半期に計上したグループ資産健全化のための特別損失を、当期は当第3四半期に前倒しで123億円計上した結果、親会社株主に帰属する四半期純利益は989億円(同△8.6%)となりました。
| (百万円) | |||
| 前第3四半期連結累計期間 (29.4.1～29.12.31) | 当第3四半期連結累計期間 (30.4.1～30.12.31) | 増減 | |
| 売上高 | 707,764 | 762,277 | +54,512 |
| 営業利益 | 166,093 | 174,561 | +8,468 |
| 経常利益 | 156,942 | 165,083 | +8,141 |
| 親会社株主に 帰属する 四半期純利益 | 108,295 | 98,963 | △9,331 |
主要セグメント別の概況
| (百万円) | ||||
| 売上高 | 前第3四半期連結累計期間 (29.4.1～29.12.31) | 当第3四半期連結累計期間 (30.4.1～30.12.31) | 増減 | |
| 不動産賃貸 | 261,958 | 282,003 | +20,045 | |
| 不動産販売 | 252,700 | 281,271 | +28,571 | |
| 完成工事 | 139,015 | 142,118 | +3,103 | |
| 不動産流通 | 50,128 | 52,900 | +2,772 | |
| 連結計 | 707,764 | 762,277 | +54,512 | |
| (百万円) | ||||
| 営業利益 | 前第3四半期連結累計期間 (29.4.1～29.12.31) | 当第3四半期連結累計期間 (30.4.1～30.12.31) | 増減 | |
| 不動産賃貸 | 112,076 | 115,941 | +3,864 | |
| 不動産販売 | 43,191 | 46,499 | +3,307 | |
| 完成工事 | 8,760 | 10,745 | +1,985 | |
| 不動産流通 | 15,228 | 15,597 | +368 | |
| 連結計 | 166,093 | 174,561 | +8,468 | |
<不動産賃貸事業部門>既存ビルの賃料上昇継続、過去最高益更新
当第3四半期は、新規ビルの開業費用が先行したものの、テナントの新規、増床需要は旺盛で、既存ビルの賃料上昇効果などにより増収増益を達成、当事業部門の業績は、売上、利益とも4期連続で過去最高を更新しました。
既存ビル空室率改善継続、新規ビルのテナント募集順調
既存ビルの空室率は4.2%(前期末4.9%)と引き続き改善し、当期末3%台は確実な状況となりました。また、当第3四半期までに竣工済の「住友不動産麹町ファーストビル」、「住友不動産御成門タワー」、「住友不動産秋葉原北ビル」、当期竣工予定の「住友不動産渋谷タワー」がいずれも満室となるなど、新規ビルのテナント募集は順調に進捗しております。
| 前期末 (30.3月末) | 当第3四半期末 (30.12月末) | |
| 既存ビル空室率 | 4.9% | 4.2% |
<不動産販売事業部門>マンション計上戸数、売上高、営業利益 過去最高
当第3四半期は、「グランドヒルズ元麻布」、「シティタワー国分寺ザ・ツイン」、「シティテラス八潮」などが引き渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で5,053戸(前年同期比+426戸)を販売計上しました。その結果、計上戸数、売上高、営業利益のすべてにおいて第3四半期として3期連続で過去最高を更新、増収増益となりました。
マンション契約順調、当期計上分を確保
当第3四半期のマンション契約戸数は、3,764戸(前年同期比△2,007戸)と新規発売が集中した前年に比べ減少しましたが、当期業績予想に対する契約はすでに確保済みとなったほか、翌期計上予定分も3,000戸超に達し極めて順調に推移しているため、契約ペースは当初計画にかかわらず抑制しております。
| 前第3四半期連結累計期間 (29.4.1～29.12.31) | 当第3四半期連結累計期間 (30.4.1～30.12.31) | 増減 | ||
| マンション契約戸数 | 5,771 | 3,764 | △2,007 | |
| 計上戸数 | 4,627 | 5,053 | +426 | |
| マンション・戸建 | 4,615 | 5,035 | +420 | |
| 宅 地 | 12 | 18 | +6 | |
| 売上高(百万円) | 252,700 | 281,271 | +28,571 | |
| マンション・戸建 | 243,997 | 273,890 | +29,893 | |
| 宅地・その他 | 8,703 | 7,380 | △1,322 | |
<完成工事事業部門>受注棟数過去最高、増収増益で計画通りの進捗
当第3四半期の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で7,511棟(前年同期比+441棟)、注文住宅事業で2,263棟(同+138棟)と、第3四半期としていずれも過去最高を更新しました。計上棟数は微減となりましたが、一棟当り単価の上昇により当事業部門の業績は増収増益となり、2割を超える営業増益率を達成しました。
| 前第3四半期連結累計期間 (29.4.1～29.12.31) | 当第3四半期連結累計期間 (30.4.1～30.12.31) | 増減 | ||
| 受注棟数 | 9,195 | 9,774 | +579 | |
| 新築そっくりさん | 7,070 | 7,511 | +441 | |
| 注文住宅 | 2,125 | 2,263 | +138 | |
| 計上棟数 | 8,115 | 8,027 | △88 | |
| 新築そっくりさん | 6,409 | 6,359 | △50 | |
| 注文住宅 | 1,706 | 1,668 | △38 | |
| 売上高(百万円) | 129,506 | 132,484 | +2,977 | |
| 新築そっくりさん | 77,528 | 79,188 | +1,660 | |
| 注文住宅 | 51,978 | 53,295 | +1,316 | |
<不動産流通事業部門>仲介件数、売上高、営業利益 過去最高
当第3四半期は、主力の仲介事業で個人の中古住宅取引を中心に、仲介件数が28,089件(前年同期比+0.8%)と過去最高を更新、取扱単価も上昇しました。その結果、仲介件数、売上高、営業利益のすべてにおいて第3四半期として過去最高を更新、増収増益となりました。
| 前第3四半期連結累計期間 (29.4.1～29.12.31) | 当第3四半期連結累計期間 (30.4.1～30.12.31) | 増減 | |
| 仲介件数 | 27,873 | 28,089 | +216 |
| 取扱高 (百万円) | 941,580 | 993,448 | +51,867 |
| 取扱単価(百万円) | 33.7 | 35.3 | +1.5 |
<その他の事業部門>上記の主要事業のほか、フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高9,761百万円(前年同期比+34百万円)、営業利益1,394百万円(同+38百万円)を計上いたしました。
(2)事業上及び財務上の対処すべき課題
当第3四半期連結累計期間において、当連結会社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
なお、当社は財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針を定めており、その内容等(会社法施行規則第118条第3号に掲げる事項)は次のとおりです。
当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針(買収防衛策)
1. 基本方針の内容とその実現に資する取組み
当社グループは、不動産賃貸、不動産販売、完成工事、不動産流通の、性格の異なる主力事業が相互に補完し合い、バランス良く成長するというグループの一体経営により、企業価値の増大を図ってまいりました。
これら主力事業のうち、不動産賃貸、不動産販売の2事業は、まず用地を取得し、かつ計画期間内に建物が竣工しなければ収益に計上できない投資先行型の事業です。当社は、常に将来に向けた適切な先行投資を行うのが本業であり、これら2事業には、投資が一定の時間差をおいて収益に貢献し、企業価値の増大に結びつくという性格が内在されています。
しかるに、巨額の資金を動かせる市場参加者が多数存在している現状では、多様な判断ないし思惑が入り乱れることによって、当社株式に対し異常な投資行動が生じる恐れ無しとは申せません。中長期的な展望に基づき、着実な株主価値の向上を目指す当社といたしましては、これまで多大な成果を収めてきた経営手法が一部の異常な思惑によって妨げられることのないよう予め方策を講じておくことが、株主共同の利益に合致すると判断し、「当社株式の大規模な買付行為に関する対応方針(買収防衛策)」を導入しております。本対応方針は、平成19年5月17日開催の取締役会決議に基づき導入され、その後、同年6月28日開催の第74期定時株主総会、平成22年6月29日開催の第77期定時株主総会、平成25年6月27日開催の第80期定時株主総会および平成28年6月29日開催の第83期定時株主総会において、それぞれ株主の皆様のご承認を得て、継続または更新され、その有効期間は本年6月開催予定の第86期定時株主総会終結時までとなっております。
2. 当社株式の大規模買付行為に関する対応方針の内容と取締役会の判断
当社は、当社株式の大規模な買付行為が開始された場合において、これを受け入れるかどうかは、原則として、当社株主の皆様の判断に委ねられるべきものであると考えておりますが、当社株主の皆様が企業価値ひいては株主共同の利益への影響を適切に判断するためには、大規模買付者および当社取締役会の双方から、当社株主の皆様に必要かつ十分な情報・意見・代替案などの提供と、それらを検討するための必要かつ十分な時間が確保される必要があると考えております。
本対応方針は、当社株式の大規模買付行為に関するルールを設定し、大規模買付者に対して大規模買付ルールの遵守を求めております。大規模買付ルールは、事前に大規模買付者から当社取締役会に対して必要かつ十分な情報が提供され、当社取締役会による一定の評価期間が経過した後に大規模買付行為を開始するというものです。大規模買付者がこの大規模買付ルールを遵守しない場合、あるいは遵守した場合でも、大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかであるときや、企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なうときには、当社取締役会として相当と認める対抗措置を講ずることとしております。
なお、大規模買付者が大規模買付ルールを遵守したか否か、当該大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかである場合や企業価値ひいては株主共同の利益を著しく損なう場合に該当するか否か、対抗措置をとるべきか否か等について取締役会が判断するにあたっては、社外の学識経験者、弁護士、公認会計士等から選任された特別委員会に対し諮問を行い、その勧告を最大限尊重するものとしております。
以上のとおり、本対応方針は、当社株式の大規模な買付行為に対し株主の皆様が判断するのに必要な情報と時間を確保するためのルールを設定し、大規模買付者がこのルールを遵守しない場合や大規模買付行為が当社に回復しがたい損害をもたらすことが明らかな場合などに対抗措置を講ずることを定めたものでありますので、当社の企業価値ひいては株主共同の利益に資するものであり、当社役員の地位の維持を目的とするものではありません。
(注) 本方針の詳しい内容については、当社ホームページ
(http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/release_0512_2.pdf)をご参照ください。
(3)研究開発活動
特記すべき事項はありません。
(4)主要な設備の状況
不動産賃貸事業において、前連結会計年度末に計画中でありました以下の物件が、当第3四半期連結累計期間中に竣工いたしました。
| 会社名 | 物件名称 | 所在地 | 構造 | 面積(㎡) | 帳簿価額(百万円) | 建築年月 | |||
| 建物 | 土地 | 建物等 | 土地等 | 合計 | |||||
| 住友不動産㈱ | 住友不動産 麹町ファーストビル | 東京都 千代田区 | 鉄骨造 地上10階 地下1階 | 13,502 | 1,353 | 6,203 | 5,696 | 11,900 | 平成30年4月 |
| 住友不動産㈱ | 住友不動産御成門タワー | 東京都 港区 | 鉄骨造 地上22階 地下2階 | 32,693 | 3,710 | 18,859 | 12,055 | 30,915 | 平成30年5月 |
| 住友不動産㈱ | 住友不動産 ふくおか半蔵門ビル | 東京都 千代田区 | 鉄骨造 地上7階 地下1階 | 10,978 (701) | - | 5,387 | - | 5,387 | 平成30年10月 |
| 住友不動産㈱ | 住友不動産秋葉原北ビル | 東京都 台東区 | 鉄骨造 地上10階 | 11,596 | 1,698 | 5,971 | 5,076 | 11,048 | 平成30年11月 |
(注)1 建物面積の括弧内は賃借面積(外数)を示しております。
2 帳簿価額の建物等は建物および構築物、その他有形固定資産の合計額を、土地等は土地および借地権の合計額を、それぞれ記載しております。
3 住友不動産ふくおか半蔵門ビルはグループ外の第三者との共有物件であり、面積、帳簿価額とも所有持分によっております。
当第3四半期連結累計期間において、新たに確定した主要な設備の新設計画は次のとおりであり、不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。
| 設備の内容 | 見積金額 (百万円) | 既払額 (百万円) | 着手年月 | 完成予定年月 | |
| 羽田空港跡地第2ゾーン計画 | 地上12階 延床面積 約91,685㎡ | 46,200 | 690 | 平成30年4月 | 平成32年3月 |
(注)1 上記金額は消費税等を含んでおりません。
2 見積金額に土地および借地権は含んでおりません。
3 所要金額46,200百万円については、預り敷金および保証金、ならびにキャッシュ・フローによりまかなう予定でありますが、現時点で詳細については確定しておりません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
