半期報告書-第93期(2025/04/01-2026/03/31)
文中の将来に関する事項は、当半期報告書提出日現在において当社グループ(当社及び関係会社)が判断したものであります。
(1) 業績の状況
営業利益、経常利益、純利益いずれも過去最高を更新して通期予想を上方修正、純利益は前期比+183億円(同+9.6%)
当中間期の経営成績は下表の通りで、営業利益、経常利益、純利益はいずれも前年を上回り、中間期の過去最高を更新しました(営業利益は4期連続、経常利益は5期連続、純利益は3期連続)。
中間期までの業績を反映し、2025年5月13日公表の通期業績予想を上方修正しました。詳細は(2)連結業績予想などの将来予測情報に関する説明に記載の通りとなりますが、当期純利益は期初計画の2,050億円を2,100億円(前期比+183億円、+9.6%)としております。
オフィスビル賃貸、分譲マンションが過去最高益で業績を牽引
部門別では、需給改善傾向が続く東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が中間期の過去最高を更新しました。また、分譲マンションを中心とする不動産販売事業は前年に比べ売上は減少しましたが、利益率の更なる改善により中間期の最高益を更新し業績を牽引しました。
営業外損益は保有株の売却による受取配当金の減少、支払利息の増加により前年同期比38億円の悪化、特別損益は従業員向けの勤続功労株式報酬制度導入に伴う過年度功労金を株式給付引当金繰入額として計上する一方で、上場有価証券売却益の増加により同48億円のプラスとなりました。
その結果、売上高5,322億円(前年同期比△1.4%)、営業利益1,674億円(同+7.4%)、経常利益1,639億円(同+5.0%)、親会社株主に帰属する中間純利益1,183億円(同+8.1%)となりました。
主要セグメント別の概況 ※前中間期(2024.4.1～2024.9.30)については、セグメント区分変更後の数値を記載しております。
<不動産賃貸事業部門>増収増益、最高益更新
当中間期は、既存ビルの稼働率改善や値上げの浸透、「住友不動産東京三田ガーデンタワー」の入居進捗、「住友不動産秋葉原東ビル」などの新規稼働効果に加えて、高級賃貸マンション「ラ・トゥール」の単価増などが業績に寄与した結果、増収増益となり、売上高、営業利益ともに中間期の過去最高を更新しました。
通期業績予想に対する営業利益進捗率は50%と、当事業部門の業績は期初計画通りに推移していると判断しております。
需給改善継続、新規ビル募集も堅調に推移
当中間期末の空室率は5.4%(前年同期比△0.5p)に改善しました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況は継続しております。また、「住友不動産六本木セントラルタワー」などの新規ビルのテナント募集も着実に進捗しております。
<不動産販売事業部門>計画を上回る進捗、最高益更新
当中間期は、「シティタワーズ板橋大山」、「シティタワー千住大橋」、「ベイシティタワーズ神戸」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で2,066戸(前年同期比△789戸)を販売計上しました。計上戸数、売上高は減少しましたが、更なる利益率の改善により、営業増益となりました。当期計上予定分は既に超過達成となり、通期予想を上方修正しました。
当中間期のマンション契約戸数は1,410戸(前年同期比+29戸)と前年に比べ増加し、順調に進捗しております。
<ハウジング事業部門>受注減響き、期初計画を下回って推移
当中間期の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で3,274棟(前年同期比△395棟)、注文住宅事業で835棟(同△317棟)となりました。建築基準法の改正により大規模リフォーム等が大きく影響を受け、当事業部門の業績は受注・計上ともに前年同期を下回っております。足元では、大規模集客イベントが昨年を上回る来場者数であること、環境性能を訴求した商品である「高断熱リフォーム」やZEH仕様を標準とする「住友不動産の栖(すみか)」などが引き続き好調で受注単価の引き上げが期待できることなど、好転の兆しはあるものの、上期の受注減を反映し、期初計画を下方修正しました。
<ステップ事業部門>取扱単価の上昇が寄与し、増収増益
当中間期は、中古マンション取引を中心とした主力の仲介事業で、仲介件数が14,470件(前年同期比△918件)と前年に比べ減少しましたが、ステップオークションの浸透などにより取扱単価が上昇したことに加え、都心部店舗への集約・統合に伴う人的資本の再配置等による業務効率化の取組などにより、増収増益を確保しました。年度計画に対する営業利益進捗率は51%と当事業部門の業績は期初計画通りに進捗していると判断しております。
<その他の事業部門>上記の主要事業のほか、フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高7,653百万円(前年同期比+1,700百万円)、営業利益1,508百万円(同+796百万円)を計上いたしました。
(2)連結業績予想などの将来予測情報に関する説明
当中間期までの業績と今後の見通しを勘案した結果、2025年5月13日公表の通期業績予想を、下表の通り売上高、営業利益、経常利益、純利益の全てにおいて期初計画から上方修正しました。
主要セグメント別の修正内容は以下の通りです。
不動産賃貸事業は、東京のオフィスビルの稼働率改善や値上げの浸透に加え、高級賃貸マンション「ラ・トゥール」の単価増が業績に寄与し、期初計画通り、大幅な増収増益を見込んでおります。
不動産販売事業は、分譲マンションマーケットが好調を維持しており、販売価格の上昇を反映して、売上高、営業利益ともに上方修正しました。
ハウジング事業は、上期受注の落ち込みを反映して、期初想定から売上高、営業利益ともに下方修正しました。
ステップ事業は、仲介件数は前年に比べ減少しましたが、取扱単価が上昇しており、期初計画通りの進捗となっております。
(3)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間におけるキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー 136,134百万円(前年同期比 △45,693百万円)
投資活動によるキャッシュ・フロー △74,655百万円(前年同期比 +32,159百万円)
財務活動によるキャッシュ・フロー △97,380百万円(前年同期比 +10,221百万円)
となり、現金及び現金同等物は前連結会計年度末比36,865百万円減少して61,369百万円となりました。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>当中間連結会計期間の経常利益が1,639億円となりましたが、法人税等の支払いなどにより、営業キャッシュ・フローは1,361億円の収入となりました。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>主に賃貸事業の増強を目的として合計598億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは746億円の支出となりました。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>期限到来に伴う社債の償還および長期借入金の返済合計2,215億円(ノンリコース含む)があった一方で、賃貸事業の増強に伴う有形固定資産取得などのため、1,212億円の長期借入(ノンリコース含む)等を実施するとともに、差引510億円のコマーシャル・ペーパーを発行しました。その結果、財務キャッシュ・フローは973億円の支出となりました。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
当中間連結会計期間において、当連結会社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(5)研究開発活動
特記すべき事項はありません。
(6)主要な設備の状況
不動産賃貸事業において、前連結会計年度末に計画中でありました以下の物件が、当中間連結会計期間中に竣工いたしました。
(注)1 帳簿価額の建物等は建物及び構築物、その他有形固定資産の合計額を、土地等は土地、借地権の合計額を、それぞれ記載しております。
当中間連結会計期間において、新たに確定した主要な設備の新設計画は次のとおりであり、不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。
(注)1 上記金額は消費税等を含んでおりません。
2 グループ外の第三者との共同ビルであり、見積金額、既払額とも当社グループの持分によっております。
3 見積金額に土地および借地権は含んでおりません。
4 所要金額89,300百万円については、預り敷金および保証金、ならびにキャッシュ・フローによりまかなう予定でありますが、現時点で詳細については確定しておりません。
(1) 業績の状況
営業利益、経常利益、純利益いずれも過去最高を更新して通期予想を上方修正、純利益は前期比+183億円(同+9.6%)
当中間期の経営成績は下表の通りで、営業利益、経常利益、純利益はいずれも前年を上回り、中間期の過去最高を更新しました(営業利益は4期連続、経常利益は5期連続、純利益は3期連続)。
中間期までの業績を反映し、2025年5月13日公表の通期業績予想を上方修正しました。詳細は(2)連結業績予想などの将来予測情報に関する説明に記載の通りとなりますが、当期純利益は期初計画の2,050億円を2,100億円(前期比+183億円、+9.6%)としております。
オフィスビル賃貸、分譲マンションが過去最高益で業績を牽引
部門別では、需給改善傾向が続く東京のオフィスビルを中心とする不動産賃貸事業が中間期の過去最高を更新しました。また、分譲マンションを中心とする不動産販売事業は前年に比べ売上は減少しましたが、利益率の更なる改善により中間期の最高益を更新し業績を牽引しました。
営業外損益は保有株の売却による受取配当金の減少、支払利息の増加により前年同期比38億円の悪化、特別損益は従業員向けの勤続功労株式報酬制度導入に伴う過年度功労金を株式給付引当金繰入額として計上する一方で、上場有価証券売却益の増加により同48億円のプラスとなりました。
その結果、売上高5,322億円(前年同期比△1.4%)、営業利益1,674億円(同+7.4%)、経常利益1,639億円(同+5.0%)、親会社株主に帰属する中間純利益1,183億円(同+8.1%)となりました。
| (百万円) | |||
| 前中間連結会計期間 (2024.4.1～2024.9.30) | 当中間連結会計期間 (2025.4.1～2025.9.30) | 増減 | |
| 売上高 | 539,574 | 532,243 | △7,331 |
| 営業利益 | 155,937 | 167,479 | +11,541 |
| 経常利益 | 156,168 | 163,906 | +7,737 |
| 親会社株主に 帰属する 中間純利益 | 109,460 | 118,340 | +8,879 |
主要セグメント別の概況 ※前中間期(2024.4.1～2024.9.30)については、セグメント区分変更後の数値を記載しております。
| (百万円) | ||||
| 売上高 | 前中間連結会計期間 (2024.4.1～2024.9.30) | 当中間連結会計期間 (2025.4.1～2025.9.30) | 増減 | |
| 不動産賃貸 | 212,238 | 225,524 | +13,285 | |
| 不動産販売 | 222,738 | 199,943 | △22,794 | |
| ハウジング | 64,461 | 66,337 | +1,876 | |
| ステップ | 35,949 | 36,538 | +588 | |
| 連結計 | 539,574 | 532,243 | △7,331 | |
| (百万円) | ||||
| 営業利益 | 前中間連結会計期間 (2024.4.1～2024.9.30) | 当中間連結会計期間 (2025.4.1～2025.9.30) | 増減 | |
| 不動産賃貸 | 93,599 | 104,310 | +10,710 | |
| 不動産販売 | 62,306 | 63,881 | +1,575 | |
| ハウジング | 1,003 | 331 | △672 | |
| ステップ | 9,271 | 11,204 | +1,933 | |
| 連結計 | 155,937 | 167,479 | +11,541 | |
<不動産賃貸事業部門>増収増益、最高益更新
当中間期は、既存ビルの稼働率改善や値上げの浸透、「住友不動産東京三田ガーデンタワー」の入居進捗、「住友不動産秋葉原東ビル」などの新規稼働効果に加えて、高級賃貸マンション「ラ・トゥール」の単価増などが業績に寄与した結果、増収増益となり、売上高、営業利益ともに中間期の過去最高を更新しました。
通期業績予想に対する営業利益進捗率は50%と、当事業部門の業績は期初計画通りに推移していると判断しております。
需給改善継続、新規ビル募集も堅調に推移
当中間期末の空室率は5.4%(前年同期比△0.5p)に改善しました。働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る状況は継続しております。また、「住友不動産六本木セントラルタワー」などの新規ビルのテナント募集も着実に進捗しております。
| 前期末 (2025.3月末) | 当中間期末 (2025.9月末) | ||
| 既存ビル空室率 | 5.8% | 5.4% |
<不動産販売事業部門>計画を上回る進捗、最高益更新
当中間期は、「シティタワーズ板橋大山」、「シティタワー千住大橋」、「ベイシティタワーズ神戸」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で2,066戸(前年同期比△789戸)を販売計上しました。計上戸数、売上高は減少しましたが、更なる利益率の改善により、営業増益となりました。当期計上予定分は既に超過達成となり、通期予想を上方修正しました。
当中間期のマンション契約戸数は1,410戸(前年同期比+29戸)と前年に比べ増加し、順調に進捗しております。
| 前中間連結会計期間 (2024.4.1～2024.9.30) | 当中間連結会計期間 (2025.4.1～2025.9.30) | 増減 | ||
| マンション契約戸数 | 1,381 | 1,410 | +29 | |
| 計上戸数 | 2,855 | 2,066 | △789 | |
| マンション・戸建 | 2,814 | 2,025 | △789 | |
| 宅 地 | 41 | 41 | - | |
| 売上高(百万円) | 198,662 | 176,545 | △22,117 | |
| マンション・戸建 | 189,186 | 162,893 | △26,292 | |
| 宅地・その他 | 9,476 | 13,651 | +4,175 | |
| 前期末 | 当中間期末 | 増減 | |||
| 完成済販売中戸数 | (竣工1年超) | 946 | 1,133 | +187 | |
| 〃 | (竣工1年内) | 447 | 566 | +119 | |
<ハウジング事業部門>受注減響き、期初計画を下回って推移
当中間期の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で3,274棟(前年同期比△395棟)、注文住宅事業で835棟(同△317棟)となりました。建築基準法の改正により大規模リフォーム等が大きく影響を受け、当事業部門の業績は受注・計上ともに前年同期を下回っております。足元では、大規模集客イベントが昨年を上回る来場者数であること、環境性能を訴求した商品である「高断熱リフォーム」やZEH仕様を標準とする「住友不動産の栖(すみか)」などが引き続き好調で受注単価の引き上げが期待できることなど、好転の兆しはあるものの、上期の受注減を反映し、期初計画を下方修正しました。
| 前中間連結会計期間 (2024.4.1～2024.9.30) | 当中間連結会計期間 (2025.4.1～2025.9.30) | 増減 | ||
| 受注棟数 | 4,821 | 4,109 | △712 | |
| 新築そっくりさん | 3,669 | 3,274 | △395 | |
| 注文住宅 | 1,152 | 835 | △317 | |
| 受注高(百万円) | 99,028 | 86,408 | △12,620 | |
| 新築そっくりさん | 56,057 | 50,311 | △5,746 | |
| 注文住宅 | 42,971 | 36,098 | △6,873 | |
| 計上棟数 | 3,245 | 3,133 | △112 | |
| 新築そっくりさん | 2,613 | 2,563 | △50 | |
| 注文住宅 | 632 | 570 | △62 | |
| 売上高(百万円) | 64,582 | 66,335 | +1,752 | |
| 新築そっくりさん | 38,315 | 40,853 | +2,538 | |
| 注文住宅 | 26,266 | 25,481 | △785 | |
<ステップ事業部門>取扱単価の上昇が寄与し、増収増益
当中間期は、中古マンション取引を中心とした主力の仲介事業で、仲介件数が14,470件(前年同期比△918件)と前年に比べ減少しましたが、ステップオークションの浸透などにより取扱単価が上昇したことに加え、都心部店舗への集約・統合に伴う人的資本の再配置等による業務効率化の取組などにより、増収増益を確保しました。年度計画に対する営業利益進捗率は51%と当事業部門の業績は期初計画通りに進捗していると判断しております。
| 引渡しベース | 前中間連結会計期間 (2024.4.1～2024.9.30) | 当中間連結会計期間 (2025.4.1～2025.9.30) | 増減 |
| 仲介件数 | 15,388 | 14,470 | △918 |
| 取扱高 (百万円) | 705,305 | 715,410 | +10,105 |
| 取扱単価(百万円) | 45.8 | 49.4 | +3.6 |
| 契約ベース | 前中間連結会計期間 (2024.4.1～2024.9.30) | 当中間連結会計期間 (2025.4.1～2025.9.30) | 増減 |
| 仲介件数 | 15,336 | 14,373 | △963 |
| 取扱高 (百万円) | 722,449 | 731,598 | +9,149 |
| 取扱単価(百万円) | 47.1 | 50.9 | +3.7 |
<その他の事業部門>上記の主要事業のほか、フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高7,653百万円(前年同期比+1,700百万円)、営業利益1,508百万円(同+796百万円)を計上いたしました。
(2)連結業績予想などの将来予測情報に関する説明
当中間期までの業績と今後の見通しを勘案した結果、2025年5月13日公表の通期業績予想を、下表の通り売上高、営業利益、経常利益、純利益の全てにおいて期初計画から上方修正しました。
主要セグメント別の修正内容は以下の通りです。
不動産賃貸事業は、東京のオフィスビルの稼働率改善や値上げの浸透に加え、高級賃貸マンション「ラ・トゥール」の単価増が業績に寄与し、期初計画通り、大幅な増収増益を見込んでおります。
不動産販売事業は、分譲マンションマーケットが好調を維持しており、販売価格の上昇を反映して、売上高、営業利益ともに上方修正しました。
ハウジング事業は、上期受注の落ち込みを反映して、期初想定から売上高、営業利益ともに下方修正しました。
ステップ事業は、仲介件数は前年に比べ減少しましたが、取扱単価が上昇しており、期初計画通りの進捗となっております。
| (百万円) | (参考) | ||||
| 前回公表予想 (2025.5.13時点) | 今回修正予想 (2025.11.11時点) | 増減 | 前期 | ||
| 売上高 | 1,030,000 | 1,050,000 | +20,000 | 1,014,239 | |
| 営業利益 | 290,000 | 295,000 | +5,000 | 271,516 | |
| 経常利益 | 280,000 | 285,000 | +5,000 | 268,323 | |
| 親会社株主に 帰属する当期純利益 | 205,000 | 210,000 | +5,000 | 191,681 |
(3)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間におけるキャッシュ・フローは、営業活動によるキャッシュ・フロー 136,134百万円(前年同期比 △45,693百万円)
投資活動によるキャッシュ・フロー △74,655百万円(前年同期比 +32,159百万円)
財務活動によるキャッシュ・フロー △97,380百万円(前年同期比 +10,221百万円)
となり、現金及び現金同等物は前連結会計年度末比36,865百万円減少して61,369百万円となりました。
<営業活動によるキャッシュ・フロー>当中間連結会計期間の経常利益が1,639億円となりましたが、法人税等の支払いなどにより、営業キャッシュ・フローは1,361億円の収入となりました。
<投資活動によるキャッシュ・フロー>主に賃貸事業の増強を目的として合計598億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは746億円の支出となりました。
<財務活動によるキャッシュ・フロー>期限到来に伴う社債の償還および長期借入金の返済合計2,215億円(ノンリコース含む)があった一方で、賃貸事業の増強に伴う有形固定資産取得などのため、1,212億円の長期借入(ノンリコース含む)等を実施するとともに、差引510億円のコマーシャル・ペーパーを発行しました。その結果、財務キャッシュ・フローは973億円の支出となりました。
(4)事業上及び財務上の対処すべき課題
当中間連結会計期間において、当連結会社の事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(5)研究開発活動
特記すべき事項はありません。
(6)主要な設備の状況
不動産賃貸事業において、前連結会計年度末に計画中でありました以下の物件が、当中間連結会計期間中に竣工いたしました。
| 会社名 | 物件名称 | 所在地 | 構造 | 面積(㎡) | 帳簿価額(百万円) | 建築年月 | |||
| 建物 | 土地 | 建物等 | 土地等 | 合計 | |||||
| 住友不動産㈱ | 住友不動産大崎ツインビル西館 | 東京都 品川区 | 鉄骨造 地上14階 地下1階 | 29,208 | 4,877 | 19,422 | 10,518 | 29,941 | 2025年4月 |
(注)1 帳簿価額の建物等は建物及び構築物、その他有形固定資産の合計額を、土地等は土地、借地権の合計額を、それぞれ記載しております。
当中間連結会計期間において、新たに確定した主要な設備の新設計画は次のとおりであり、不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。
| 設備の内容 | 見積金額 (百万円) | 既払額 (百万円) | 着手年月 | 完成予定年月 | |
| 東池袋一丁目計画 | 地上31階 地下4階 延床面積 約155,542㎡ | 89,300 | 50 | 2025年5月 | 2029年10月 |
(注)1 上記金額は消費税等を含んでおりません。
2 グループ外の第三者との共同ビルであり、見積金額、既払額とも当社グループの持分によっております。
3 見積金額に土地および借地権は含んでおりません。
4 所要金額89,300百万円については、預り敷金および保証金、ならびにキャッシュ・フローによりまかなう予定でありますが、現時点で詳細については確定しておりません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
