有価証券報告書-第17期(令和1年12月1日-令和2年11月30日)
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響による経済活動の停滞により、企業業績の悪化や個人消費の落ち込みなど、厳しい経済環境となりました。経済活動は再開されたものの、新型コロナウイルス感染症の再拡大に伴い、先行きは不透明な状況となっております。
不動産売買市場におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響により経済活動が停滞する中にあっても、依然として低水準にある資金調達コストを背景に、国内外の投資家の投資意欲は旺盛であり、底堅い状態が継続しております。また、当社グループが投資対象とする賃貸不動産の賃貸市場におきましても、値崩れは見られず比較的安定しております。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の影響による経済活動の先行きは依然として不透明であり、引き続き留意する必要があります。
このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により、投資銀行事業においては、賃貸不動産ポートフォリオが簿価ベースで56,179百万円(前期比26.7%増)となり、ポートフォリオからの賃貸収益は、当連結会計年度末の月次ベースで、販売費及び一般管理費と支払利息の合計額を超える水準に至っております。一方、当社グループは、ポートフォリオ入れ替えの観点から一部の賃貸不動産の売却も進めましたが、売却活動において取引実行に至る期間が従来に比べ長期化したこと等から、売却額、売却利益ともに前期を下回る結果となりました。投資運用事業においては、新規にアセットマネジメント業務を受託したことから、アセットマネジメントフィーが前期比大幅に増加しました。また、当社グループは、活動領域を広げるべく富士ファシリティサービス株式会社を連結グループに迎え入れましたが、その際、連結会計上、負ののれんが認識されたため当該金額を特別利益に計上いたしました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高15,642百万円(前期比21.2%減)、営業利益2,541百万円(前期比26.6%減)、経常利益1,816百万円(前期比35.4%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2,313百万円(前期比5.9%増)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(投資運用事業)
投資運用事業につきましては、新規にアセットマネジメント業務を受託したことにより、アセットマネジメントフィーが大幅に増加したこと等から、売上高は657百万円(前期比261.6%増)、営業利益は328百万円(前期比430.6%増)となりました。
(投資銀行事業)
投資銀行事業につきましては、賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、そこから得られる賃貸収益が前期比で増加しました。一方、ポートフォリオ入れ替えの観点から一部の賃貸不動産の売却も進めましたが、売却活動において取引実行に至る期間が従来に比べ長期化したこと等から、売却額、売却利益ともに前期を下回る結果となりました。以上の結果、売上高は14,945百万円(前期比24.3%減)、営業利益は3,081百万円(前期比27.5%減)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
①生産実績
当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。
②仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。
③受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
④販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
4.A社との間で守秘義務契約を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。
5.個人Bとの間で守秘義務契約を負っているため、顧客名の公表は控えさせていただきます。
(2)財政状態の状況
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ9,538百万円増加し、71,874百万円となりました。
これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)が11,839百万円増加したこと、現金及び預金が1,497百万円減少したこと等によるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ354百万円増加し、1,887百万円となりました。
これは主に、投資その他の資産のその他が187百万円増加したこと、繰延税金資産が141百万円増加したこと等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ792百万円増加し、6,009百万円となりました。
これは主に、未払法人税等が372百万円増加したこと、1年内返済予定の長期借入金が342百万円増加したこと等によるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ7,066百万円増加し、49,422百万円となりました。
これは主に、長期借入金が5,135百万円増加したこと等によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ2,033百万円増加し、18,330百万円となりました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が2,018百万円増加したこと等によるものであります。
また、当社が重要な経営指標と考える株主資本につきましては、前連結会計年度に比べ2,030百万円増加し、18,211百万円となりました。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ1,456百万円減少し、6,202百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は、4,883百万円(前年度は5,436百万円の減少)となりました。これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)等の取得によるたな卸資産の増加額8,068百万円、税金等調整前当期純利益3,029百万円の計上によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、1,988百万円(前年度は1,926百万円の減少)となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,417百万円、貸付けによる支出391百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果増加した資金は、5,417百万円(前年度は7,320百万円の増加)となりました。これは主に、長期借入れによる収入16,426百万円、長期借入金の返済による支出10,948百万円によるものであります。
(4)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
①経営成績の分析(売上高)
当連結会計年度における売上高は、15,642百万円(前期比21.2%減)となりました。
セグメント別の売上高は、投資運用事業が657百万円(前期比261.6%増)、投資銀行事業が14,945百万円(前期比24.3%減)であります。投資運用事業の売上高は、新規にアセットマネジメント業務を受託したことにより、アセットマネジメントフィーが大幅に増加したこと等から、前期比で増加いたしました。投資銀行事業の売上高は、賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、そこから得られる賃貸収益が前期比で大幅に増加した一方、ポートフォリオ入れ替えの観点から一部の賃貸不動産の売却も進めましたが、売却活動において取引実行に至る期間が従来に比べ長期化したこと等から、売却額、売却利益ともに前期を下回る結果となりました。詳細につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
(売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、11,348百万円(前期比21.8%減)となりました。
売上原価は、主に投資銀行事業における賃貸不動産等の売却原価の計上によるものであります。詳細につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
賃貸不動産等の売却利益が減少した結果、売上総利益は4,293百万円(前期比19.4%減)となりました。また、売上総利益率は27.4%となりました。
(営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,752百万円(前期比5.9%減)となりました。
販売費及び一般管理費は、主に人件費、地代家賃、租税公課、支払報酬及び支払手数料の計上によるものであります。
この結果、営業利益は、2,541百万円(前期比26.6%減)となりました。
セグメント別の営業利益につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
(経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、12百万円となり、営業外費用は、737百万円となりました。
営業外費用は、主に支払利息418百万円、支払手数料255百万円の計上によるものであります。
この結果、経常利益は、1,816百万円(前期比35.4%減)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における特別利益は、1,216百万円となり、特別損失は、3百万円となりました。特別利益は、当社グループが富士ファシリティサービス株式会社を連結グループに迎え入れた際に連結会計上認識した負ののれん発生益の計上によるものであります。また、当連結会計年度における法人税、住民税及び事業税は898百万円となり、法人税等調整額が△159百万円となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,313百万円(前期比5.9%増)となりました。
②財政状態の分析
財政状態の分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(2)財政状態の状況」をご参照ください。
③キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(3)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④資本の財源及び資金の流動性について 当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における販売用不動産(賃貸不動産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、販売用不動産(賃貸不動産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。 これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ契約により金利固定化をすすめ金利変動リスクを軽減しております。 なお、当連結会計年度末における借入金の残高は47,657百万円、株主資本は18,211百万円、自己資本比率24.7%、現金及び現金同等物の残高は6,202百万円となっております。
⑤重要な会計上の見積及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの採用する重要な会計方針及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)及び(追加情報)」に記載のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症の影響による経済活動の停滞により、企業業績の悪化や個人消費の落ち込みなど、厳しい経済環境となりました。経済活動は再開されたものの、新型コロナウイルス感染症の再拡大に伴い、先行きは不透明な状況となっております。
不動産売買市場におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響により経済活動が停滞する中にあっても、依然として低水準にある資金調達コストを背景に、国内外の投資家の投資意欲は旺盛であり、底堅い状態が継続しております。また、当社グループが投資対象とする賃貸不動産の賃貸市場におきましても、値崩れは見られず比較的安定しております。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の影響による経済活動の先行きは依然として不透明であり、引き続き留意する必要があります。
このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により、投資銀行事業においては、賃貸不動産ポートフォリオが簿価ベースで56,179百万円(前期比26.7%増)となり、ポートフォリオからの賃貸収益は、当連結会計年度末の月次ベースで、販売費及び一般管理費と支払利息の合計額を超える水準に至っております。一方、当社グループは、ポートフォリオ入れ替えの観点から一部の賃貸不動産の売却も進めましたが、売却活動において取引実行に至る期間が従来に比べ長期化したこと等から、売却額、売却利益ともに前期を下回る結果となりました。投資運用事業においては、新規にアセットマネジメント業務を受託したことから、アセットマネジメントフィーが前期比大幅に増加しました。また、当社グループは、活動領域を広げるべく富士ファシリティサービス株式会社を連結グループに迎え入れましたが、その際、連結会計上、負ののれんが認識されたため当該金額を特別利益に計上いたしました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高15,642百万円(前期比21.2%減)、営業利益2,541百万円(前期比26.6%減)、経常利益1,816百万円(前期比35.4%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2,313百万円(前期比5.9%増)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(投資運用事業)
投資運用事業につきましては、新規にアセットマネジメント業務を受託したことにより、アセットマネジメントフィーが大幅に増加したこと等から、売上高は657百万円(前期比261.6%増)、営業利益は328百万円(前期比430.6%増)となりました。
(投資銀行事業)
投資銀行事業につきましては、賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、そこから得られる賃貸収益が前期比で増加しました。一方、ポートフォリオ入れ替えの観点から一部の賃貸不動産の売却も進めましたが、売却活動において取引実行に至る期間が従来に比べ長期化したこと等から、売却額、売却利益ともに前期を下回る結果となりました。以上の結果、売上高は14,945百万円(前期比24.3%減)、営業利益は3,081百万円(前期比27.5%減)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
①生産実績
当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。
②仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2019年12月1日 至 2020年11月30日) | 前年同期比(%) |
| 投資銀行事業(千円) | 14,566,855 | 121.2 |
| その他(千円) | 72,130 | - |
| 合計(千円) | 14,638,985 | 121.8 |
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。
③受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
④販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2019年12月1日 至 2020年11月30日) | 前年同期比(%) |
| 投資運用事業(千円) | 550,143 | 584.5 |
| 投資銀行事業(千円) | 14,945,576 | 75.7 |
| その他(千円) | 146,779 | - |
| 合計(千円) | 15,642,498 | 78.8 |
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2018年12月1日 至 2019年11月30日) | 当連結会計年度 (自 2019年12月1日 至 2020年11月30日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| A社 | 6,465,000 | 32.6 | - | - |
| 三菱地所株式会社 | 2,700,000 | 13.6 | - | - |
| 合同会社エス・ケー・ビー宮崎台 | 2,505,000 | 12.6 | - | - |
| 株式会社長谷工コーポレーション | 2,491,180 | 12.6 | - | - |
| 個人B | - | - | 4,000,000 | 25.6 |
| ㈱相鉄アーバンクリエイツ | - | - | 2,700,000 | 17.3 |
3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
4.A社との間で守秘義務契約を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。
5.個人Bとの間で守秘義務契約を負っているため、顧客名の公表は控えさせていただきます。
(2)財政状態の状況
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ9,538百万円増加し、71,874百万円となりました。
これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)が11,839百万円増加したこと、現金及び預金が1,497百万円減少したこと等によるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ354百万円増加し、1,887百万円となりました。
これは主に、投資その他の資産のその他が187百万円増加したこと、繰延税金資産が141百万円増加したこと等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ792百万円増加し、6,009百万円となりました。
これは主に、未払法人税等が372百万円増加したこと、1年内返済予定の長期借入金が342百万円増加したこと等によるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ7,066百万円増加し、49,422百万円となりました。
これは主に、長期借入金が5,135百万円増加したこと等によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ2,033百万円増加し、18,330百万円となりました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が2,018百万円増加したこと等によるものであります。
また、当社が重要な経営指標と考える株主資本につきましては、前連結会計年度に比べ2,030百万円増加し、18,211百万円となりました。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ1,456百万円減少し、6,202百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は、4,883百万円(前年度は5,436百万円の減少)となりました。これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)等の取得によるたな卸資産の増加額8,068百万円、税金等調整前当期純利益3,029百万円の計上によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、1,988百万円(前年度は1,926百万円の減少)となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,417百万円、貸付けによる支出391百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果増加した資金は、5,417百万円(前年度は7,320百万円の増加)となりました。これは主に、長期借入れによる収入16,426百万円、長期借入金の返済による支出10,948百万円によるものであります。
(4)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
①経営成績の分析(売上高)
当連結会計年度における売上高は、15,642百万円(前期比21.2%減)となりました。
セグメント別の売上高は、投資運用事業が657百万円(前期比261.6%増)、投資銀行事業が14,945百万円(前期比24.3%減)であります。投資運用事業の売上高は、新規にアセットマネジメント業務を受託したことにより、アセットマネジメントフィーが大幅に増加したこと等から、前期比で増加いたしました。投資銀行事業の売上高は、賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、そこから得られる賃貸収益が前期比で大幅に増加した一方、ポートフォリオ入れ替えの観点から一部の賃貸不動産の売却も進めましたが、売却活動において取引実行に至る期間が従来に比べ長期化したこと等から、売却額、売却利益ともに前期を下回る結果となりました。詳細につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
(売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、11,348百万円(前期比21.8%減)となりました。
売上原価は、主に投資銀行事業における賃貸不動産等の売却原価の計上によるものであります。詳細につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
賃貸不動産等の売却利益が減少した結果、売上総利益は4,293百万円(前期比19.4%減)となりました。また、売上総利益率は27.4%となりました。
(営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,752百万円(前期比5.9%減)となりました。
販売費及び一般管理費は、主に人件費、地代家賃、租税公課、支払報酬及び支払手数料の計上によるものであります。
この結果、営業利益は、2,541百万円(前期比26.6%減)となりました。
セグメント別の営業利益につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
(経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、12百万円となり、営業外費用は、737百万円となりました。
営業外費用は、主に支払利息418百万円、支払手数料255百万円の計上によるものであります。
この結果、経常利益は、1,816百万円(前期比35.4%減)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における特別利益は、1,216百万円となり、特別損失は、3百万円となりました。特別利益は、当社グループが富士ファシリティサービス株式会社を連結グループに迎え入れた際に連結会計上認識した負ののれん発生益の計上によるものであります。また、当連結会計年度における法人税、住民税及び事業税は898百万円となり、法人税等調整額が△159百万円となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,313百万円(前期比5.9%増)となりました。
②財政状態の分析
財政状態の分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(2)財政状態の状況」をご参照ください。
③キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(3)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④資本の財源及び資金の流動性について 当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における販売用不動産(賃貸不動産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、販売用不動産(賃貸不動産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。 これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ契約により金利固定化をすすめ金利変動リスクを軽減しております。 なお、当連結会計年度末における借入金の残高は47,657百万円、株主資本は18,211百万円、自己資本比率24.7%、現金及び現金同等物の残高は6,202百万円となっております。
⑤重要な会計上の見積及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの採用する重要な会計方針及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)及び(追加情報)」に記載のとおりであります。
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