有価証券報告書-第19期(2021/12/01-2022/11/30)
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、行動制限の解除等により経済社会活動の正常化が進み、緩やかな景気の持ち直しが見られました。一方、世界的な金融引き締め等を背景とした海外景気の下振れ懸念、物価上昇や金利動向による家計や企業への影響など、依然として先行きは不透明な状況にあります。
不動産売買市場におきましては、引き続き低水準にある資金調達コストを背景に、国内外の投資家の投資意欲は旺盛であり、不動産の取得競争は激しく流動性の高い状態が継続しております。また、当社グループが投資対象とする賃貸不動産の賃貸市場におきましても、需要は概ね堅調に推移しております。
このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動の結果、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで65,141百万円(前期比5.2%増)となり、これに応じて賃貸収益も増加しました。一方、当社グループは、ポートフォリオ入れ替えの観点から、複数の賃貸不動産を売却し相応の売却利益を獲得しておりますが、当連結会計年度は前連結会計年度に比べ売却物件が少なかったこと等から売却売上及び売却利益ともに減少しました。
また、当社グループは宿泊施設等のオペレーショナルアセットへの投資を増加させているなか、これら宿泊施設等の賃貸運用にとどまらず、当社グループ自らがホスピタリティサービスを中長期的視点で提供することを目的として、宿泊施設等のオペレーション(施設運営)事業を本格的に開始しました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高14,284百万円(前期比46.5%減)、営業利益1,816百万円(前期比63.2%減)、経常利益1,356百万円(前期比69.0%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1,180百万円(前期比57.8%減)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(投資運用事業)
投資運用事業につきましては、不動産管理・運営に係る報酬が減少したものの、不動産管理・運営に係る費用についても減少したこと等から、売上高は1,070百万円(前期比3.0%減)、営業利益は252百万円(前期比28.1%増)となりました。
(投資銀行事業)
投資銀行事業につきましては、賃貸不動産の売却売上、売却利益ともに減少したこと等から、売上高は12,113百万円(前期比52.3%減)、営業利益は2,846百万円(前期比50.0%減)となりました。
(施設運営事業)
施設運営事業につきましては、ホテル運営会社の株式取得に伴うアドバイザリー費用が発生したことや新型コロナウイルス感染症による宿泊需要の低迷の影響を受けたこと等から、売上高は974百万円、営業損失は417百万円(前期は29百万円の損失)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
①生産実績
当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。
②仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。
③受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
④販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
3.A社との間で守秘義務契約を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。
(2)財政状態の状況
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ988百万円減少し、61,666百万円となりました。
これは主に、販売用不動産が2,047百万円増加したこと、現金及び預金が3,459百万円減少したこと等によるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ6,080百万円増加し、25,977百万円となりました。
これは主に、建物及び構築物(純額)が2,815百万円、土地が1,830百万円増加したこと等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ3,285百万円減少し、5,585百万円となりました。
これは主に、短期借入金が2,297百万円、流動負債その他が860百万円減少したこと等によるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ7,540百万円増加し、60,411百万円となりました。
これは主に、長期借入金が6,293百万円、ノンリコース長期借入金が1,520百万円増加したこと等によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ836百万円増加し、21,646百万円となりました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が800百万円増加したこと等によるものであります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ3,485百万円減少し、7,282百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は、4,573百万円となりました。これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)等の取得による棚卸資産の増加額3,561百万円、法人税等の支払額1,376百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、3,149百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出2,552百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出587百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果増加した資金は、4,290百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入11,257百万円、長期借入金の返済による支出5,782百万円等によるものであります。
(4)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
①経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、14,284百万円(前期比46.5%減)となりました。セグメント別では、投資運用事業は不動産管理・運営に係る報酬が減少したこと、投資銀行事業は賃貸不動産の売却売上が減少したこと等から前期比減少いたしました。経営成績の状況につきましては「3.経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」に記載しております。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、賃貸不動産等の売却原価の減少等により10,194百万円(前期比48.6%減)となりました。
売上総利益は賃貸不動産の売却利益の減少等により4,089百万円(前期比40.2%減)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、人件費の増加等から2,273百万円(前期比19.6%増)となりました。
営業利益は、前述の通り売上総利益が減少したこと等から1,816百万円(前期比63.2%減)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、デリバティブ評価益の計上等から273百万円(前期比220.9%増)となり、営業外費用は支払利息の増加等から732百万円(前期比13.4%増)となりました。
経常利益は、前述の営業外損益の結果から1,356百万円(前期比69.0%減)となりました。
(特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における法人税、住民税及び事業税は262百万円となりました。また、当連結会計年度における法人税等調整額△95百万円を計上しました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,180百万円(前期比57.8%減)となりました。
②財政状態の分析
財政状態の分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(2)財政状態の状況」をご参照ください。
③キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(3)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、賃賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。
これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ取引を用いて支払金利の一部固定化を行い、金利変動リスクを軽減しております。
なお、当連結会計年度末における借入金の残高は59,234百万円、株主資本は21,469百万円、自己資本比率24.6%、現金及び現金同等物の残高は7,282百万円となっております。
⑤重要な会計上の見積及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度における我が国経済は、行動制限の解除等により経済社会活動の正常化が進み、緩やかな景気の持ち直しが見られました。一方、世界的な金融引き締め等を背景とした海外景気の下振れ懸念、物価上昇や金利動向による家計や企業への影響など、依然として先行きは不透明な状況にあります。
不動産売買市場におきましては、引き続き低水準にある資金調達コストを背景に、国内外の投資家の投資意欲は旺盛であり、不動産の取得競争は激しく流動性の高い状態が継続しております。また、当社グループが投資対象とする賃貸不動産の賃貸市場におきましても、需要は概ね堅調に推移しております。
このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動の結果、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで65,141百万円(前期比5.2%増)となり、これに応じて賃貸収益も増加しました。一方、当社グループは、ポートフォリオ入れ替えの観点から、複数の賃貸不動産を売却し相応の売却利益を獲得しておりますが、当連結会計年度は前連結会計年度に比べ売却物件が少なかったこと等から売却売上及び売却利益ともに減少しました。
また、当社グループは宿泊施設等のオペレーショナルアセットへの投資を増加させているなか、これら宿泊施設等の賃貸運用にとどまらず、当社グループ自らがホスピタリティサービスを中長期的視点で提供することを目的として、宿泊施設等のオペレーション(施設運営)事業を本格的に開始しました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高14,284百万円(前期比46.5%減)、営業利益1,816百万円(前期比63.2%減)、経常利益1,356百万円(前期比69.0%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1,180百万円(前期比57.8%減)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(投資運用事業)
投資運用事業につきましては、不動産管理・運営に係る報酬が減少したものの、不動産管理・運営に係る費用についても減少したこと等から、売上高は1,070百万円(前期比3.0%減)、営業利益は252百万円(前期比28.1%増)となりました。
(投資銀行事業)
投資銀行事業につきましては、賃貸不動産の売却売上、売却利益ともに減少したこと等から、売上高は12,113百万円(前期比52.3%減)、営業利益は2,846百万円(前期比50.0%減)となりました。
(施設運営事業)
施設運営事業につきましては、ホテル運営会社の株式取得に伴うアドバイザリー費用が発生したことや新型コロナウイルス感染症による宿泊需要の低迷の影響を受けたこと等から、売上高は974百万円、営業損失は417百万円(前期は29百万円の損失)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
①生産実績
当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。
②仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2021年12月1日 至 2022年11月30日) | 前年同期比(%) |
| 投資銀行事業(千円) | 7,660,851 | 39.9 |
| 施設運営事業(千円) | 260,911 | - |
| その他(千円) | 92,206 | 107.2 |
| 合計(千円) | 8,013,969 | 41.6 |
(注)投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。
③受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
④販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2021年12月1日 至 2022年11月30日) | 前年同期比(%) |
| 投資運用事業(千円) | 929,506 | 90.5 |
| 投資銀行事業(千円) | 12,112,896 | 47.7 |
| 施設運営事業(千円) | 974,391 | - |
| その他(千円) | 267,700 | 100.7 |
| 合計(千円) | 14,284,494 | 53.5 |
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2020年12月1日 至 2021年11月30日) | 当連結会計年度 (自 2021年12月1日 至 2022年11月30日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| エムエル・エステート株式会社 | 4,455,000 | 16.7 | - | - |
| A社 | 3,844,233 | 14.4 | - | - |
| 学校法人Adachi学園 | 3,706,467 | 13.9 | - | - |
| エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 | 2,777,000 | 10.4 | - | - |
| ニッコンホールディングス株式会社 | - | - | 2,700,000 | 18.9 |
3.A社との間で守秘義務契約を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。
(2)財政状態の状況
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ988百万円減少し、61,666百万円となりました。
これは主に、販売用不動産が2,047百万円増加したこと、現金及び預金が3,459百万円減少したこと等によるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ6,080百万円増加し、25,977百万円となりました。
これは主に、建物及び構築物(純額)が2,815百万円、土地が1,830百万円増加したこと等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ3,285百万円減少し、5,585百万円となりました。
これは主に、短期借入金が2,297百万円、流動負債その他が860百万円減少したこと等によるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ7,540百万円増加し、60,411百万円となりました。
これは主に、長期借入金が6,293百万円、ノンリコース長期借入金が1,520百万円増加したこと等によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ836百万円増加し、21,646百万円となりました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が800百万円増加したこと等によるものであります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ3,485百万円減少し、7,282百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は、4,573百万円となりました。これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)等の取得による棚卸資産の増加額3,561百万円、法人税等の支払額1,376百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、3,149百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出2,552百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出587百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果増加した資金は、4,290百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入11,257百万円、長期借入金の返済による支出5,782百万円等によるものであります。
(4)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
①経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、14,284百万円(前期比46.5%減)となりました。セグメント別では、投資運用事業は不動産管理・運営に係る報酬が減少したこと、投資銀行事業は賃貸不動産の売却売上が減少したこと等から前期比減少いたしました。経営成績の状況につきましては「3.経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」に記載しております。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、賃貸不動産等の売却原価の減少等により10,194百万円(前期比48.6%減)となりました。
売上総利益は賃貸不動産の売却利益の減少等により4,089百万円(前期比40.2%減)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、人件費の増加等から2,273百万円(前期比19.6%増)となりました。
営業利益は、前述の通り売上総利益が減少したこと等から1,816百万円(前期比63.2%減)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、デリバティブ評価益の計上等から273百万円(前期比220.9%増)となり、営業外費用は支払利息の増加等から732百万円(前期比13.4%増)となりました。
経常利益は、前述の営業外損益の結果から1,356百万円(前期比69.0%減)となりました。
(特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における法人税、住民税及び事業税は262百万円となりました。また、当連結会計年度における法人税等調整額△95百万円を計上しました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,180百万円(前期比57.8%減)となりました。
②財政状態の分析
財政状態の分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(2)財政状態の状況」をご参照ください。
③キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(3)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、賃賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。
これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ取引を用いて支払金利の一部固定化を行い、金利変動リスクを軽減しております。
なお、当連結会計年度末における借入金の残高は59,234百万円、株主資本は21,469百万円、自己資本比率24.6%、現金及び現金同等物の残高は7,282百万円となっております。
⑤重要な会計上の見積及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
