有価証券報告書-第16期(平成30年12月1日-令和1年11月30日)
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中、各種政策の効果もあって、緩やかな回復基調で推移しました。一方、消費税率引き上げ後の消費者マインドの動向に加え、通商問題を巡る動向、中国経済の先行き、英国のEU離脱等の海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響等から、先行きの不透明感に留意する必要があります。
不動産売買市場におきましては、依然として低水準にある資金調達コストを背景に、国内外の投資家の投資意欲は旺盛であり、不動産の取得競争は激しく流動性の高い状態が継続しております。
このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。加えて、2019年4月に東北エリアにおいて多数の優良な賃貸不動産を保有運営している株式会社東日本不動産をグループ会社化し、グループ全体の賃貸不動産ポートフォリオをより一層拡充しました。これらにより、当連結会計年度における当社グループの賃貸不動産は簿価ベースで44,340,028千円(前期比30.4%増)となり、賃貸不動産からの賃貸収益も大幅に増加しました。
賃貸不動産ポートフォリオの拡充を進めるなか、入れ替えの観点から一部の賃貸不動産を売却しました。売却に際しては、バリューアップの状況等を勘案して売却物件を選定しており、当連結会計年度においては控えめな売却計画であったものの、概ね期初の見込みに沿った売却を実現できました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高19,838,417千円(前期比9.3%減)、営業利益3,462,511千円(前期比32.5%減)、経常利益2,810,215千円(前期比40.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2,183,385千円(前期比24.3%減)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(投資運用事業)
投資運用事業につきましては、新規にアセットマネジメント業務を受託したことにより、アセットマネジメントフィーが増加したこと等から、売上高は181,840千円(前期比52.2%増)、営業利益は61,914千円(前期比67.7%増)となりました。
(投資銀行事業) 投資銀行事業につきましては、賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、そこから得られる賃貸収益が前期比で大幅に増加しました。一方、ポートフォリオ入れ替えに伴う物件売却は、概ね期初の見込みに沿って実現できたものの控えめな売却計画であったことから、前期比では売却収入及び売却利益が減少しました。以上の結果、売上高は19,744,298千円(前期比9.5%減)、営業利益は4,248,779千円(前期比27.5%減)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
①生産実績
当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。
②仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。
③受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
④販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
4.A社との間で守秘義務契約を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。
(2)財政状態の状況
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ15,156,048千円増加し、62,336,754千円となりました。
これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)が10,350,584千円増加したこと、仕掛販売用不動産(開発中の賃貸不動産)が3,049,824千円増加したこと等によるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ669,266千円増加し、1,532,264千円となりました。
これは主に、建設仮勘定が436,432千円増加したこと等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ1,853,278千円増加し、5,216,888千円となりました。
これは主に、短期借入金が1,163,000千円増加したこと、1年内返済予定の長期借入金が618,672千円増加したこと等によるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ11,958,589千円増加し、42,355,398千円となりました。
これは主に、長期借入金が9,661,013千円増加したこと等によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ2,013,447千円増加し、16,296,732千円となりました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が1,929,614千円増加したこと等によるものであります。
また、当社が重要な経営指標と考える株主資本につきましては、前連結会計年度に比べ1,929,578千円増加し、16,181,245千円となりました。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ38,974千円減少し、7,658,675千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は、5,436,483千円(前年度は3,395,906千円の減少)となりました。これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)等の取得によるたな卸資産の増加額1,154,983千円、その他の流動資産の増加額5,037,893千円、法人税等の支払額2,383,876千円、税金等調整前当期純利益2,812,937千円の計上によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、1,926,365千円(前年度は95,958千円の減少)となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,719,584千円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果増加した資金は、7,320,465千円(前年度は5,082,964千円の増加)となりました。これは主に、長期借入れによる収入17,966,000千円、長期借入金の返済による支出11,490,961千円によるものであります。
(4)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの採用する重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。
②経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、19,838,417千円(前期比9.3%減)となりました。
セグメント別の売上高は、投資運用事業が181,840千円(前期比52.2%増)、投資銀行事業が19,744,298千円(前期比9.5%減)であります。投資運用事業の売上高は、新規にアセットマネジメント業務を受託したことにより、アセットマネジメントフィーが増加したこと等から、前期比で増加いたしました。投資銀行事業の売上高は、賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、そこから得られる賃貸収益が前期比で大幅に増加した一方、ポートフォリオ入れ替えに伴う物件売却は、概ね期初の見込みに沿って実現できたものの控えめな売却計画であったことにより売却収入が減少したことから、前期比で減少いたしました。詳細につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
(売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、14,512,389千円(前期比5.6%減)となりました。
売上原価は、主に投資銀行事業における賃貸不動産等の売却原価の計上によるものであります。詳細につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
賃貸不動産等の売却利益が減少した結果、売上総利益は5,326,027千円(前期比17.9%減)となりました。また、売上総利益率は26.8%となりました。
(営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,863,515千円(前期比37.2%増)となりました。
販売費及び一般管理費は、主に人件費、地代家賃、租税公課、支払報酬及び支払手数料の計上によるものであります。
この結果、営業利益は、3,462,511千円(前期比32.5%減)となりました。
セグメント別の営業利益につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
(経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、5,230千円となり、営業外費用は、657,527千円となりました。
営業外費用は、主に支払利息344,769千円、支払手数料222,966千円の計上によるものであります。
この結果、経常利益は、2,810,215千円(前期比40.2%減)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における特別利益は、11,005千円となり、特別損失は、8,283千円となりました。
特別利益は、子会社が保有する固定資産に係る固定資産売却益の計上によるものであります。特別損失は、主に子会社の事務所移転に伴う固定資産除却損の計上によるものであります。また、当連結会計年度における法人税、住民税及び事業税は775,746千円となり、法人税等調整額が△146,254千円となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,183,385千円(前期比24.3%減)となりました。
③財政状態の分析
財政状態の分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(2)財政状態の状況」をご参照ください。
④キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(3)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
⑤資本の財源及び資金の流動性について 当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における販売用不動産(賃貸不動産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、販売用不動産(賃貸不動産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。 これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ契約により金利固定化をすすめ金利変動リスクを軽減しております。 なお、当連結会計年度末における借入金の残高は41,957,902千円、株主資本は16,181,245千円、自己資本比率25.4%、現金及び現金同等物の残高は7,658,675千円となっております。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続く中、各種政策の効果もあって、緩やかな回復基調で推移しました。一方、消費税率引き上げ後の消費者マインドの動向に加え、通商問題を巡る動向、中国経済の先行き、英国のEU離脱等の海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響等から、先行きの不透明感に留意する必要があります。
不動産売買市場におきましては、依然として低水準にある資金調達コストを背景に、国内外の投資家の投資意欲は旺盛であり、不動産の取得競争は激しく流動性の高い状態が継続しております。
このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。加えて、2019年4月に東北エリアにおいて多数の優良な賃貸不動産を保有運営している株式会社東日本不動産をグループ会社化し、グループ全体の賃貸不動産ポートフォリオをより一層拡充しました。これらにより、当連結会計年度における当社グループの賃貸不動産は簿価ベースで44,340,028千円(前期比30.4%増)となり、賃貸不動産からの賃貸収益も大幅に増加しました。
賃貸不動産ポートフォリオの拡充を進めるなか、入れ替えの観点から一部の賃貸不動産を売却しました。売却に際しては、バリューアップの状況等を勘案して売却物件を選定しており、当連結会計年度においては控えめな売却計画であったものの、概ね期初の見込みに沿った売却を実現できました。
以上の結果、当連結会計年度の業績は、売上高19,838,417千円(前期比9.3%減)、営業利益3,462,511千円(前期比32.5%減)、経常利益2,810,215千円(前期比40.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益2,183,385千円(前期比24.3%減)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(投資運用事業)
投資運用事業につきましては、新規にアセットマネジメント業務を受託したことにより、アセットマネジメントフィーが増加したこと等から、売上高は181,840千円(前期比52.2%増)、営業利益は61,914千円(前期比67.7%増)となりました。
(投資銀行事業) 投資銀行事業につきましては、賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、そこから得られる賃貸収益が前期比で大幅に増加しました。一方、ポートフォリオ入れ替えに伴う物件売却は、概ね期初の見込みに沿って実現できたものの控えめな売却計画であったことから、前期比では売却収入及び売却利益が減少しました。以上の結果、売上高は19,744,298千円(前期比9.5%減)、営業利益は4,248,779千円(前期比27.5%減)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
①生産実績
当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。
②仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2018年12月1日 至 2019年11月30日) | 前年同期比(%) |
| 投資銀行事業(千円) | 12,016,597 | 57.7 |
| 合計(千円) | 12,016,597 | 57.7 |
(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。
③受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
④販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2018年12月1日 至 2019年11月30日) | 前年同期比(%) |
| 投資運用事業(千円) | 94,119 | 213.9 |
| 投資銀行事業(千円) | 19,744,298 | 90.5 |
| 合計(千円) | 19,838,417 | 90.7 |
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2017年12月1日 至 2018年11月30日) | 当連結会計年度 (自 2018年12月1日 至 2019年11月30日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| 特定目的会社Basel | 13,724,560 | 62.8 | - | - |
| ヒューリックリート投資法人 | 3,450,000 | 15.8 | - | - |
| A社 | - | - | 6,465,000 | 32.6 |
| 三菱地所株式会社 | - | - | 2,700,000 | 13.6 |
| 合同会社エス・ケー・ビー宮崎台 | - | - | 2,505,000 | 12.6 |
| 株式会社長谷工コーポレーション | - | - | 2,491,180 | 12.6 |
3.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
4.A社との間で守秘義務契約を負っているため、社名の公表は控えさせていただきます。
(2)財政状態の状況
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ15,156,048千円増加し、62,336,754千円となりました。
これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)が10,350,584千円増加したこと、仕掛販売用不動産(開発中の賃貸不動産)が3,049,824千円増加したこと等によるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ669,266千円増加し、1,532,264千円となりました。
これは主に、建設仮勘定が436,432千円増加したこと等によるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ1,853,278千円増加し、5,216,888千円となりました。
これは主に、短期借入金が1,163,000千円増加したこと、1年内返済予定の長期借入金が618,672千円増加したこと等によるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ11,958,589千円増加し、42,355,398千円となりました。
これは主に、長期借入金が9,661,013千円増加したこと等によるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ2,013,447千円増加し、16,296,732千円となりました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が1,929,614千円増加したこと等によるものであります。
また、当社が重要な経営指標と考える株主資本につきましては、前連結会計年度に比べ1,929,578千円増加し、16,181,245千円となりました。
(3)キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ38,974千円減少し、7,658,675千円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果減少した資金は、5,436,483千円(前年度は3,395,906千円の減少)となりました。これは主に、販売用不動産(賃貸不動産)等の取得によるたな卸資産の増加額1,154,983千円、その他の流動資産の増加額5,037,893千円、法人税等の支払額2,383,876千円、税金等調整前当期純利益2,812,937千円の計上によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、1,926,365千円(前年度は95,958千円の減少)となりました。これは主に、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,719,584千円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果増加した資金は、7,320,465千円(前年度は5,082,964千円の増加)となりました。これは主に、長期借入れによる収入17,966,000千円、長期借入金の返済による支出11,490,961千円によるものであります。
(4)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社グループの採用する重要な会計方針については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。
②経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、19,838,417千円(前期比9.3%減)となりました。
セグメント別の売上高は、投資運用事業が181,840千円(前期比52.2%増)、投資銀行事業が19,744,298千円(前期比9.5%減)であります。投資運用事業の売上高は、新規にアセットマネジメント業務を受託したことにより、アセットマネジメントフィーが増加したこと等から、前期比で増加いたしました。投資銀行事業の売上高は、賃貸不動産ポートフォリオを順調に積み上げ、そこから得られる賃貸収益が前期比で大幅に増加した一方、ポートフォリオ入れ替えに伴う物件売却は、概ね期初の見込みに沿って実現できたものの控えめな売却計画であったことにより売却収入が減少したことから、前期比で減少いたしました。詳細につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
(売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、14,512,389千円(前期比5.6%減)となりました。
売上原価は、主に投資銀行事業における賃貸不動産等の売却原価の計上によるものであります。詳細につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
賃貸不動産等の売却利益が減少した結果、売上総利益は5,326,027千円(前期比17.9%減)となりました。また、売上総利益率は26.8%となりました。
(営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、1,863,515千円(前期比37.2%増)となりました。
販売費及び一般管理費は、主に人件費、地代家賃、租税公課、支払報酬及び支払手数料の計上によるものであります。
この結果、営業利益は、3,462,511千円(前期比32.5%減)となりました。
セグメント別の営業利益につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績の状況」をご参照ください。
(経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、5,230千円となり、営業外費用は、657,527千円となりました。
営業外費用は、主に支払利息344,769千円、支払手数料222,966千円の計上によるものであります。
この結果、経常利益は、2,810,215千円(前期比40.2%減)となりました。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における特別利益は、11,005千円となり、特別損失は、8,283千円となりました。
特別利益は、子会社が保有する固定資産に係る固定資産売却益の計上によるものであります。特別損失は、主に子会社の事務所移転に伴う固定資産除却損の計上によるものであります。また、当連結会計年度における法人税、住民税及び事業税は775,746千円となり、法人税等調整額が△146,254千円となりました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、2,183,385千円(前期比24.3%減)となりました。
③財政状態の分析
財政状態の分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(2)財政状態の状況」をご参照ください。
④キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(3)キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
⑤資本の財源及び資金の流動性について 当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における販売用不動産(賃貸不動産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、販売用不動産(賃貸不動産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。 これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ契約により金利固定化をすすめ金利変動リスクを軽減しております。 なお、当連結会計年度末における借入金の残高は41,957,902千円、株主資本は16,181,245千円、自己資本比率25.4%、現金及び現金同等物の残高は7,658,675千円となっております。
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