有価証券報告書-第21期(2023/12/01-2024/11/30)
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 経営成績の状況
当社グループでは、現在、投資運用事業、投資銀行事業及び施設運営事業を収益の柱としています。これらの事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高16,865百万円(前期比24.3%減)、営業利益2,838百万円(前期比36.4%減)、経常利益2,193百万円(前期比42.8%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1,416百万円(前期比55.5%減)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(投資運用事業)
投資運用事業は投資家から資金を預かり、主に都心・大型の不動産に投資・運用を行うファンドビジネスです。当連結会計年度における主にファンドの投資対象となる都心・大型の不動産売買市場は、引き続き投資家の投資意欲は高いものの国外不動産市場の動向や長期金利上昇傾向等から慎重を要する取引環境でした。そのため、当社が主体的に組成するファンドでも新規取得は行いませんでした。一方、投資家からの要請に応じて受託している、期中管理業務については、質の高いサービスを提供することで、アセットマネジメントフィーを受領しております。
当連結会計年度はアセットマネジメント業務報酬を受領しましたが、前年に比べグループ内で組成するSPCからの業務受託報酬がなかったこと等から、売上高は194百万円(前期比79.2%減)、営業利益は113百万円(前期比85.7%減)となりました。
(投資銀行事業)
投資銀行事業は自己勘定で投資・運用するビジネスです。現在は主に中小型の賃貸不動産を投資対象としており、首都圏のみならず全国を投資対象とすることで良質な不動産を厳選・取得し、ポートフォリオの利回りを確保しています。期中運用においては物件が持つ個別性からストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。また、時機を逃さず物件価値が最大化されたタイミングで売却を行い、得られた売却益を新たな物件の取得原資として活用し、ポートフォリオの規模を持続的に拡大・成長させるとともに、新たな成長投資にも振り向けております。
当連結会計年度においては、国内外の金利動向をはじめとする経済情勢が大きく変化する中で、慎重な投資判断を行いました。
結果、当連結会計年度においては、保有する不動産の収益性を向上させる施策を実施し、賃貸収益が増加しましたが、前年度のような大型かつ利益率の高い不動産売却がなかったこと等から、売上高は15,115百万円(前期比26.3%減)、営業利益は3,787百万円(前期比24.2%減)となりました。
(施設運営事業)
施設運営事業は宿泊施設(ホテル、旅館)等の運営を行うビジネスです。旅行・ホテル市場におきましては、堅調な日本人の旅行・観光需要に加えて訪日外国人観光客の増加等宿泊需要の回復が継続している一方で、物価上昇に伴う原材料費の上昇や人手不足などオペレーションを取り巻く環境には厳しさも見られました。
このような中、観光需要の回復等により特にインバウンドを追い風とした施設においては増収となる等着実な成果があったものの、のれん償却による費用負担やオペレーションコストの上昇等もあり、売上高は1,691百万円(前期比6.1%増)、営業損失は139百万円(前期は191百万円の損失)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
① 生産実績
当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。
② 仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。
③ 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
④ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
(注) 1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
(2) 財政状態の状況
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ4,970百万円減少し、58,651百万円となりました。
これは主に、販売用不動産が2,818百万円、現金及び預金が2,714百万円減少したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ4,171百万円増加し、30,490百万円となりました。
これは主に、土地が2,201百万円、建物及び構築物が1,915百万円増加したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ2,690百万円減少し、5,747百万円となりました。
これは主に、1年内返済予定の長期借入金が1,665百万円、未払法人税等が840百万円減少したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ1,411百万円増加し、58,487百万円となりました。
これは主に、長期借入金が2,901百万円増加したこと、ノンリコース長期借入金が1,471百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ479百万円増加し、24,907百万円となりました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が504百万円増加したことによるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ2,714百万円減少し、4,792百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果増加した資金は、3,500百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,181百万円、販売用不動産(賃貸不動産)等の売却による棚卸資産の減少額2,120百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、4,243百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出4,800百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果減少した資金は、1,192百万円となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出8,501百万円、ノンリコース長期借入金の返済による支出1,495百万円、長期借入れによる収入9,738百万円によるものであります。
(4) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
① 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、16,865百万円(前期比24.3%減)となりました。セグメント別では、投資銀行事業において、大型物件の売却売上が無かったこと等から前期比減少いたしました。経営成績の状況につきましては「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績の状況」に記載しております。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、賃貸不動産等の売却原価の減少等により11,761百万円(前期比23.1%減)となりました。
売上総利益は賃貸不動産の売却利益の減少等により5,104百万円(前期比26.9%減)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、租税公課の減少等により2,266百万円(前期比10.0%減)となりました。
営業利益は、前述の通り売上総利益が減少したこと等から2,838百万円(前期比36.4%減)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、保険金収入の計上等から204百万円(前期比47.9%増)となり、営業外費用は支払利息の増加等から848百万円(前期比11.4%増)となりました。
経常利益は、前述の営業外損益の結果から2,193百万円(前期比42.8%減)となりました。
(特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における特別利益は、固定資産売却益の計上から0百万円(前期比100.0%減)、特別損失は、固定資産売却損の計上等から12百万円(前期比375.7%増)となりました。また、法人税、住民税及び事業税は864百万円となり、法人税等調整額△60百万円を計上しました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,416百万円(前期比55.5%減)となりました。
② 財政状態の分析
財政状態の分析については、「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2) 財政状態の状況」をご参照ください。
③ キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (3) キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④ 資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、賃賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。
これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ取引を用いて支払金利の一部固定化を行い、金利変動リスクを軽減しております。
なお、当連結会計年度末における借入金の残高は58,175百万円、株主資本は24,740百万円、自己資本比率27.8%、現金及び現金同等物の残高は4,792百万円となっております。
⑤ 重要な会計上の見積及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
(1) 経営成績の状況
当社グループでは、現在、投資運用事業、投資銀行事業及び施設運営事業を収益の柱としています。これらの事業を推進し、当連結会計年度の業績は、売上高16,865百万円(前期比24.3%減)、営業利益2,838百万円(前期比36.4%減)、経常利益2,193百万円(前期比42.8%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1,416百万円(前期比55.5%減)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(投資運用事業)
投資運用事業は投資家から資金を預かり、主に都心・大型の不動産に投資・運用を行うファンドビジネスです。当連結会計年度における主にファンドの投資対象となる都心・大型の不動産売買市場は、引き続き投資家の投資意欲は高いものの国外不動産市場の動向や長期金利上昇傾向等から慎重を要する取引環境でした。そのため、当社が主体的に組成するファンドでも新規取得は行いませんでした。一方、投資家からの要請に応じて受託している、期中管理業務については、質の高いサービスを提供することで、アセットマネジメントフィーを受領しております。
当連結会計年度はアセットマネジメント業務報酬を受領しましたが、前年に比べグループ内で組成するSPCからの業務受託報酬がなかったこと等から、売上高は194百万円(前期比79.2%減)、営業利益は113百万円(前期比85.7%減)となりました。
(投資銀行事業)
投資銀行事業は自己勘定で投資・運用するビジネスです。現在は主に中小型の賃貸不動産を投資対象としており、首都圏のみならず全国を投資対象とすることで良質な不動産を厳選・取得し、ポートフォリオの利回りを確保しています。期中運用においては物件が持つ個別性からストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。また、時機を逃さず物件価値が最大化されたタイミングで売却を行い、得られた売却益を新たな物件の取得原資として活用し、ポートフォリオの規模を持続的に拡大・成長させるとともに、新たな成長投資にも振り向けております。
当連結会計年度においては、国内外の金利動向をはじめとする経済情勢が大きく変化する中で、慎重な投資判断を行いました。
結果、当連結会計年度においては、保有する不動産の収益性を向上させる施策を実施し、賃貸収益が増加しましたが、前年度のような大型かつ利益率の高い不動産売却がなかったこと等から、売上高は15,115百万円(前期比26.3%減)、営業利益は3,787百万円(前期比24.2%減)となりました。
(施設運営事業)
施設運営事業は宿泊施設(ホテル、旅館)等の運営を行うビジネスです。旅行・ホテル市場におきましては、堅調な日本人の旅行・観光需要に加えて訪日外国人観光客の増加等宿泊需要の回復が継続している一方で、物価上昇に伴う原材料費の上昇や人手不足などオペレーションを取り巻く環境には厳しさも見られました。
このような中、観光需要の回復等により特にインバウンドを追い風とした施設においては増収となる等着実な成果があったものの、のれん償却による費用負担やオペレーションコストの上昇等もあり、売上高は1,691百万円(前期比6.1%増)、営業損失は139百万円(前期は191百万円の損失)となりました。
生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。
① 生産実績
当社グループで行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、当該記載を省略しております。
② 仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2023年12月1日 至 2024年11月30日) | 前年同期比(%) |
| 投資銀行事業(千円) | 3,622,371 | 30.8 |
| 施設運営事業(千円) | 271,739 | 106.3 |
| 合計(千円) | 3,894,110 | 32.4 |
(注) 投資運用事業については、仕入実績がないため、記載を省略しております。
③ 受注実績
当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
④ 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 当連結会計年度 (自 2023年12月1日 至 2024年11月30日) | 前年同期比(%) |
| 投資運用事業(千円) | 58,682 | 36.4 |
| 投資銀行事業(千円) | 15,115,423 | 73.7 |
| 施設運営事業(千円) | 1,691,686 | 106.1 |
| 合計(千円) | 16,865,791 | 75.7 |
(注) 1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
| 相手先 | 前連結会計年度 (自 2022年12月1日 至 2023年11月30日) | 当連結会計年度 (自 2023年12月1日 至 2024年11月30日) | ||
| 金額(千円) | 割合(%) | 金額(千円) | 割合(%) | |
| 京阪ホールディングス株式会社 | - | - | 3,049,700 | 18.1 |
| 株式会社相鉄アーバンクリエイツ | 6,510,000 | 29.2 | - | - |
| 日本アコモデーションファンド投資法人 | 3,100,000 | 13.9 | - | - |
(2) 財政状態の状況
(流動資産)
当連結会計年度末における流動資産につきましては、前連結会計年度末に比べ4,970百万円減少し、58,651百万円となりました。
これは主に、販売用不動産が2,818百万円、現金及び預金が2,714百万円減少したことによるものであります。
(固定資産)
当連結会計年度末における固定資産につきましては、前連結会計年度末に比べ4,171百万円増加し、30,490百万円となりました。
これは主に、土地が2,201百万円、建物及び構築物が1,915百万円増加したことによるものであります。
(流動負債)
当連結会計年度末における流動負債につきましては、前連結会計年度末に比べ2,690百万円減少し、5,747百万円となりました。
これは主に、1年内返済予定の長期借入金が1,665百万円、未払法人税等が840百万円減少したことによるものであります。
(固定負債)
当連結会計年度末における固定負債につきましては、前連結会計年度末に比べ1,411百万円増加し、58,487百万円となりました。
これは主に、長期借入金が2,901百万円増加したこと、ノンリコース長期借入金が1,471百万円減少したことによるものであります。
(純資産)
当連結会計年度末における純資産につきましては、前連結会計年度末に比べ479百万円増加し、24,907百万円となりました。
これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上等により利益剰余金が504百万円増加したことによるものであります。
(3) キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ2,714百万円減少し、4,792百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果増加した資金は、3,500百万円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益2,181百万円、販売用不動産(賃貸不動産)等の売却による棚卸資産の減少額2,120百万円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果減少した資金は、4,243百万円となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出4,800百万円によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果減少した資金は、1,192百万円となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出8,501百万円、ノンリコース長期借入金の返済による支出1,495百万円、長期借入れによる収入9,738百万円によるものであります。
(4) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
① 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度における売上高は、16,865百万円(前期比24.3%減)となりました。セグメント別では、投資銀行事業において、大型物件の売却売上が無かったこと等から前期比減少いたしました。経営成績の状況につきましては「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績の状況」に記載しております。
(売上原価、売上総利益)
当連結会計年度における売上原価は、賃貸不動産等の売却原価の減少等により11,761百万円(前期比23.1%減)となりました。
売上総利益は賃貸不動産の売却利益の減少等により5,104百万円(前期比26.9%減)となりました。
(販売費及び一般管理費、営業利益)
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、租税公課の減少等により2,266百万円(前期比10.0%減)となりました。
営業利益は、前述の通り売上総利益が減少したこと等から2,838百万円(前期比36.4%減)となりました。
(営業外損益、経常利益)
当連結会計年度における営業外収益は、保険金収入の計上等から204百万円(前期比47.9%増)となり、営業外費用は支払利息の増加等から848百万円(前期比11.4%増)となりました。
経常利益は、前述の営業外損益の結果から2,193百万円(前期比42.8%減)となりました。
(特別損益、親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度における特別利益は、固定資産売却益の計上から0百万円(前期比100.0%減)、特別損失は、固定資産売却損の計上等から12百万円(前期比375.7%増)となりました。また、法人税、住民税及び事業税は864百万円となり、法人税等調整額△60百万円を計上しました。
以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,416百万円(前期比55.5%減)となりました。
② 財政状態の分析
財政状態の分析については、「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2) 財政状態の状況」をご参照ください。
③ キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フローの分析については、「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (3) キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。
④ 資本の財源及び資金の流動性について
当社グループの資金需要のうち主なものは、投資銀行事業における賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得資金でありますが、その財源は、株主資本及び金融機関から調達した借入金であります。当社グループは、賃賃貸不動産(販売用不動産及び固定資産)の取得にあたり、借入資金を最大限活用することにより資本効率を高めておりますが、一方で、財務リスクが高まることとなります。
これに対し、当社グループは、返済期限が超長期の借入れにより返済リスクを軽減するとともに、金利スワップ取引を用いて支払金利の一部固定化を行い、金利変動リスクを軽減しております。
なお、当連結会計年度末における借入金の残高は58,175百万円、株主資本は24,740百万円、自己資本比率27.8%、現金及び現金同等物の残高は4,792百万円となっております。
⑤ 重要な会計上の見積及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。
連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択及び適用を行い、決算日における資産、負債、収益及び費用の金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1) 連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
