半期報告書-第21期(2023/10/01-2024/09/30)
(1)経営成績等の状況の概況
当中間会計期間における.我が国経済は、コロナ禍の収束に伴い経済社会活動の正常化が進み、雇用・所得環境の改善と各種政策効果等も相成り、景気は緩やかながらも回復傾向に向かっております。しかし、ウクライナ・中東をはじめとする地政学的なリスクや円安の進行に起因した原材料・エネルギー価格の高騰、その影響による商品・サービスの価格上昇等による実質賃金の低下等、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。
このような経営環境の下で、当中間会計期間の経営成績は、売上高1,851,777千円(前年同期比2.2%増)、営業利益122,975千円(前年同期比50.5%増)、経常利益113,880千円(前年同期比56.4%増)、中間純利益75,654千円(前年同期比61.7%増)となりました。
セグメント別の経営成績につきましては、次のとおりであります。
建設事業においては、建設事業売上高は494,558千円(前年同期比1.7%増)、同売上総利益は100,473千円(前年同期比4.6%増)となりました。
不動産賃貸事業においては、不動産賃貸事業売上高は1,341,394千円(前年同期比2.1%増)、同売上総利益は168,800千円(前年同期比22.8%増)となりました。
不動産売買仲介等事業においては、不動産売買仲介等事業売上高は15,824千円(前年同期比45.3%増)、同売上総利益は15,499千円(前年同期比49.1%増)となりました。
なお、セグメント別の経営成績は内部取引を除いております。
②キャッシュ・フローの状況
当中間会計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、税引前中間純利益の増大があったものの、短期借入金、及び長期借入金の返済、売上債権の増加、未成工事受入金の減少等の要因により、前事業年度末に比べ76,926千円減少し、当中間会計期間末には988,462千円となりました。
また当中間会計期間における各キャッシュ・フローは次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当中間会計期間において営業活動の結果獲得した資金は3,992千円(前年同期比98.1%減)となりました。
これは主に税引前中間純利益113,880千円を計上したものの、売上債権が55,039千円増加、未成工事受入金が36,315千円減少、仕入債務が10,921千円減少したことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当中間会計期間において投資活動の結果使用した資金は6,223千円(前年同期比79.9%増)となりました。
これは主に有形固定資産の取得による支出が6,336千円生じたことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当中間会計期間において財務活動の結果使用した資金は74,694千円(前年同期比36.7%減)となりました。
これは主に短期借入金3,000千円、長期借入金59,790千円を返済したことによるものです。
③会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。
④生産、受注及び販売の実績
当社が営んでいる建設事業及び不動産事業等では生産実績を定義することが困難であり、建設事業においては請負形態をとっているため、販売実績という定義は実態にそぐいません。また、当社においては建設事業以外では受注生産形態をとっていません。
建設業における受注工事高及び施工高の状況
a.受注工事高、完成工事高、繰越工事高及び施工高
前中間会計期間(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
当中間会計期間(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)
前事業年度(自 2022年10月1日 至 2023年9月30日)
(注)1.前期以前に受注したもので、契約の更改により請負金額に変更のあるものについては、当中間会計期間受注工事高にその増減額を含みます。したがって当中間会計期間手持工事高にもかかる増減額が含まれております。
2.翌会計期間繰越工事高の施工高は、未成工事支出金により手持ちの施工高を推定したものです。
3.当中間会計期間施工高は(当中間会計期間完成工事高+翌会計期間繰越工事施工高-前事業年度繰越工事施工高)に一致します。
b.売上高
ⅰ 完成工事高
当中間会計期間完成工事のうち主なもの
浜松市中央区西浅田賃貸マンション新築工事
静岡市葵区土太夫町賃貸マンション新築工事
ⅱ 不動産事業等売上高
当中間会計期間不動産事業売上の主なもの
不動産事業等売上高の主なものは、賃貸マンションの借り上げを行う、不動産賃貸事業であります。
当中間会計期間の売上高をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
(注)上記の金額には、内部取引は含まれておりません。
c.手持工事高
手持工事のうち主なもの
磐田市中泉石原賃貸マンション新築工事
浜松市中央区天龍川町賃貸マンション新築工事
浜松市中央区子安町賃貸マンション新築工事
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当中間会計期間の末日において判断したものであります。
当社の当中間会計期間における経営成績等については「第2[事業の状況]3[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析]」をご参照下さい。
なお、「第2[事業の状況]1[経営方針、経営環境及び対処すべき課題等]及び2[事業等のリスク]」を合わせてご参照下さい。
①当中間会計期間の財政状態に関する分析及び検討
(資産の部)
資産合計は、前事業年度末と比較して28,685千円減少して、2,162,082千円となりました。これは主に完成工事未収入金が54,731千円増加したものの、現金預金が76,926千円減少したためです。
(負債の部)
負債合計は、前事業年度末と比較して91,323千円減少して、1,804,444千円となりました。これは主に未払法人税、事業税の計上11,853千円、預り金の増加5,498千円があったものの、借入金の返済が62,790千円、未成工事受入金が36,315千円減少したためです。
(純資産の部)
純資産合計は、前事業年度末と比較して62,637千円増加して、357,637千円となりました。これは主に、当期中間純利益75,654千円の計上により、利益剰余金が62,634千円増加したためです。
当中間会計期間における財政状態の変動の全般的な特色としては、資産合計、及び負債合計がそれぞれ減少しましたが、これは完成工事未収入金が増加したものの、現金預金の減少により資産が減少し、借入金の返済、及び未成工事受入金の減少により、負債が減少したことによるものです。
②当中間会計期間の経営成績等の状況に関する分析及び検討
当社の経営成績に重要な影響を与えた要因として、建設事業においては、前事業年度からの繰越工事、及び既建築マンションの改修工事等の施工により、売上高は前年同期比1.7%増となりましたが、利益率の改善に努め、経常利益は前年同期比29.1%増となりました。しかし、賃貸マンション建築工事の受注高の減少、原材料・サービス価格の上昇等、建設事業に関する環境は厳しい状況が続くと予想されます。その為、引き続き資産継承や税務対策を中心に賃貸マンション建築の受注を高めると同時に、利益率、経費節減の更なる改善を行い、高品質の賃貸マンションを提供できるよう、活動してまいります。
不動産賃貸事業においては、売上高は前年同期比2.1%増となりましたが、新規サブリース物件の増加、及び不採算物件への対策強化等により、経常利益は前年同期比31.1%増という結果となりました。また、不動産賃貸事業の特性として、売上高、収益の大幅な向上を見込むことはできないため、引き続き、低収益、不採算物件における収益構造の見直しを行い、採算性の向上を図るとともに、入居率の維持、管理業務の効率化を行い、安定した収益を計上できるよう取り組んでまいります。
③資本の財源及び資金の流動性の分析
a.キャッシュ・フロー
当中間会計期間におけるキャッシュ・フローの分析につきましては「第2[事業の状況]3[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析]「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」」に記載のとおりです。
当社では、当面は多額な設備投資計画等は予定しておらず、翌事業年度以降におけるキャッシュ・フローに影響を与える懸念は少ないものと考えております。また、更なる経営成績等の改善を行うこととし、資本の財源及び資金の流動性の向上を図るものとします。
b.契約債務
2024年3月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。
上記の表において、中間貸借対照表の短期借入金に含まれている1年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めております。
当社の第三者に対する保証は、顧客の借入金等に対する債務保証であります。保証した借入金等の債務不履行が保証期間に発生した場合、当社が代わりに弁済する義務があり、2024年3月31日現在の債務保証額は、76,744千円であります。
c.財務政策
当社は、運転資金及び設備資金につきましては、内部資金または借入により資金調達することとしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、運転資金については短期借入金で、設備などの長期資金は、固定金利の長期借入金で調達しております。
なお、当中間会計期間末における借入金、社債を含む有利子負債の合計は1,239,785千円となっております。また、当中間会計期間末における現金及び現金同等物の残高は988,462千円となっております。
当中間会計期間における.我が国経済は、コロナ禍の収束に伴い経済社会活動の正常化が進み、雇用・所得環境の改善と各種政策効果等も相成り、景気は緩やかながらも回復傾向に向かっております。しかし、ウクライナ・中東をはじめとする地政学的なリスクや円安の進行に起因した原材料・エネルギー価格の高騰、その影響による商品・サービスの価格上昇等による実質賃金の低下等、依然として景気の先行きは不透明な状況が続いております。
このような経営環境の下で、当中間会計期間の経営成績は、売上高1,851,777千円(前年同期比2.2%増)、営業利益122,975千円(前年同期比50.5%増)、経常利益113,880千円(前年同期比56.4%増)、中間純利益75,654千円(前年同期比61.7%増)となりました。
セグメント別の経営成績につきましては、次のとおりであります。
建設事業においては、建設事業売上高は494,558千円(前年同期比1.7%増)、同売上総利益は100,473千円(前年同期比4.6%増)となりました。
不動産賃貸事業においては、不動産賃貸事業売上高は1,341,394千円(前年同期比2.1%増)、同売上総利益は168,800千円(前年同期比22.8%増)となりました。
不動産売買仲介等事業においては、不動産売買仲介等事業売上高は15,824千円(前年同期比45.3%増)、同売上総利益は15,499千円(前年同期比49.1%増)となりました。
なお、セグメント別の経営成績は内部取引を除いております。
②キャッシュ・フローの状況
当中間会計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、税引前中間純利益の増大があったものの、短期借入金、及び長期借入金の返済、売上債権の増加、未成工事受入金の減少等の要因により、前事業年度末に比べ76,926千円減少し、当中間会計期間末には988,462千円となりました。
また当中間会計期間における各キャッシュ・フローは次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当中間会計期間において営業活動の結果獲得した資金は3,992千円(前年同期比98.1%減)となりました。
これは主に税引前中間純利益113,880千円を計上したものの、売上債権が55,039千円増加、未成工事受入金が36,315千円減少、仕入債務が10,921千円減少したことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当中間会計期間において投資活動の結果使用した資金は6,223千円(前年同期比79.9%増)となりました。
これは主に有形固定資産の取得による支出が6,336千円生じたことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当中間会計期間において財務活動の結果使用した資金は74,694千円(前年同期比36.7%減)となりました。
これは主に短期借入金3,000千円、長期借入金59,790千円を返済したことによるものです。
③会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。
④生産、受注及び販売の実績
当社が営んでいる建設事業及び不動産事業等では生産実績を定義することが困難であり、建設事業においては請負形態をとっているため、販売実績という定義は実態にそぐいません。また、当社においては建設事業以外では受注生産形態をとっていません。
建設業における受注工事高及び施工高の状況
a.受注工事高、完成工事高、繰越工事高及び施工高
前中間会計期間(自 2022年10月1日 至 2023年3月31日)
| 工事別 | 前事業年度繰越工事高 (千円) | 当中間会計期間受注工事高 (千円) | 計(千円) | 当中間会計期間完成工事高 (千円) | 翌会計期間繰越工事高 | 当中間会計期間施工高 (千円) | ||
| 手持工事高 (千円) | うち施工高(千円) | |||||||
| % | ||||||||
| 建築工事 | 782,920 | 468,504 | 1,251,425 | 484,624 | 766,800 | 0.2 | 1,881 | 484,940 |
当中間会計期間(自 2023年10月1日 至 2024年3月31日)
| 工事別 | 前事業年度繰越工事高 (千円) | 当中間会計期間受注工事高 (千円) | 計(千円) | 当中間会計期間完成工事高 (千円) | 翌会計期間繰越工事高 | 当中間会計期間施工高 (千円) | ||
| 手持工事高 (千円) | うち施工高(千円) | |||||||
| % | ||||||||
| 建築工事 | 693,713 | 281,812 | 975,525 | 494,320 | 481,205 | 0.3 | 1,450 | 495,046 |
前事業年度(自 2022年10月1日 至 2023年9月30日)
| 工事別 | 前事業年度繰越工事高 (千円) | 当事業年度受注工事高 (千円) | 計(千円) | 当事業年度完成工事高 (千円) | 翌事業年度繰越工事高 | 当事業年度施工高 (千円) | ||
| 手持工事高 (千円) | うち施工高(千円) | |||||||
| % | ||||||||
| 建築工事 | 782,920 | 832,951 | 1,615,871 | 922,158 | 693,713 | 0.1 | 724 | 921,316 |
(注)1.前期以前に受注したもので、契約の更改により請負金額に変更のあるものについては、当中間会計期間受注工事高にその増減額を含みます。したがって当中間会計期間手持工事高にもかかる増減額が含まれております。
2.翌会計期間繰越工事高の施工高は、未成工事支出金により手持ちの施工高を推定したものです。
3.当中間会計期間施工高は(当中間会計期間完成工事高+翌会計期間繰越工事施工高-前事業年度繰越工事施工高)に一致します。
b.売上高
ⅰ 完成工事高
| 期別 | 区分 | 官公庁(千円) | 民間(千円) | 合計(千円) |
| 前中間会計期間 (自 2022年10月1日 至 2023年3月31日) | 建築工事 | - | 484,624 | 484,624 |
| 当中間会計期間 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 建築工事 | - | 494,320 | 494,320 |
当中間会計期間完成工事のうち主なもの
浜松市中央区西浅田賃貸マンション新築工事
静岡市葵区土太夫町賃貸マンション新築工事
ⅱ 不動産事業等売上高
| 期別 | 区分 | 土地分譲事業 (千円) | 不動産賃貸事業(千円) | その他(千円) | 合計(千円) |
| 前中間会計期間 (自 2022年10月1日 至 2023年3月31日) | 不動産事業 | - | 1,279,500 | 46,684 | 1,326,184 |
| 当中間会計期間 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 不動産事業 | - | 1,288,868 | 68,588 | 1,357,456 |
当中間会計期間不動産事業売上の主なもの
不動産事業等売上高の主なものは、賃貸マンションの借り上げを行う、不動産賃貸事業であります。
当中間会計期間の売上高をセグメント別に示すと、次のとおりであります。
| セグメントの名称 | 区分 | 当中間会計期間 (自 2023年10月1日 至 2024年3月31日) | 前年同期比(%) |
| 建設事業(千円) | 建設工事 | 494,320 | 2.0 |
| その他 | 237 | △84.2 | |
| 小計 | 494,558 | 1.7 | |
| 不動産賃貸事業(千円) | 不動産賃貸事業 | 1,288,868 | 0.7 |
| その他 | 52,526 | 53.2 | |
| 小計 | 1,341,394 | 2.1 | |
| 不動産売買仲介等事業(千円) | 土地分譲事業 | - | - |
| 不動産仲介事業 | 15,811 | 45.3 | |
| その他 | 13 | 8.4 | |
| 小計 | 15,824 | 45.3 | |
| 合計(千円) | 1,851,777 | 2.2 | |
(注)上記の金額には、内部取引は含まれておりません。
c.手持工事高
| 区分 | 官公庁(千円) | 民間(千円) | 合計(千円) |
| 建築工事 | - | 481,205 | 481,205 |
手持工事のうち主なもの
磐田市中泉石原賃貸マンション新築工事
浜松市中央区天龍川町賃貸マンション新築工事
浜松市中央区子安町賃貸マンション新築工事
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当中間会計期間の末日において判断したものであります。
当社の当中間会計期間における経営成績等については「第2[事業の状況]3[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析]」をご参照下さい。
なお、「第2[事業の状況]1[経営方針、経営環境及び対処すべき課題等]及び2[事業等のリスク]」を合わせてご参照下さい。
①当中間会計期間の財政状態に関する分析及び検討
(資産の部)
資産合計は、前事業年度末と比較して28,685千円減少して、2,162,082千円となりました。これは主に完成工事未収入金が54,731千円増加したものの、現金預金が76,926千円減少したためです。
(負債の部)
負債合計は、前事業年度末と比較して91,323千円減少して、1,804,444千円となりました。これは主に未払法人税、事業税の計上11,853千円、預り金の増加5,498千円があったものの、借入金の返済が62,790千円、未成工事受入金が36,315千円減少したためです。
(純資産の部)
純資産合計は、前事業年度末と比較して62,637千円増加して、357,637千円となりました。これは主に、当期中間純利益75,654千円の計上により、利益剰余金が62,634千円増加したためです。
当中間会計期間における財政状態の変動の全般的な特色としては、資産合計、及び負債合計がそれぞれ減少しましたが、これは完成工事未収入金が増加したものの、現金預金の減少により資産が減少し、借入金の返済、及び未成工事受入金の減少により、負債が減少したことによるものです。
②当中間会計期間の経営成績等の状況に関する分析及び検討
当社の経営成績に重要な影響を与えた要因として、建設事業においては、前事業年度からの繰越工事、及び既建築マンションの改修工事等の施工により、売上高は前年同期比1.7%増となりましたが、利益率の改善に努め、経常利益は前年同期比29.1%増となりました。しかし、賃貸マンション建築工事の受注高の減少、原材料・サービス価格の上昇等、建設事業に関する環境は厳しい状況が続くと予想されます。その為、引き続き資産継承や税務対策を中心に賃貸マンション建築の受注を高めると同時に、利益率、経費節減の更なる改善を行い、高品質の賃貸マンションを提供できるよう、活動してまいります。
不動産賃貸事業においては、売上高は前年同期比2.1%増となりましたが、新規サブリース物件の増加、及び不採算物件への対策強化等により、経常利益は前年同期比31.1%増という結果となりました。また、不動産賃貸事業の特性として、売上高、収益の大幅な向上を見込むことはできないため、引き続き、低収益、不採算物件における収益構造の見直しを行い、採算性の向上を図るとともに、入居率の維持、管理業務の効率化を行い、安定した収益を計上できるよう取り組んでまいります。
③資本の財源及び資金の流動性の分析
a.キャッシュ・フロー
当中間会計期間におけるキャッシュ・フローの分析につきましては「第2[事業の状況]3[経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析]「(1)経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」」に記載のとおりです。
当社では、当面は多額な設備投資計画等は予定しておらず、翌事業年度以降におけるキャッシュ・フローに影響を与える懸念は少ないものと考えております。また、更なる経営成績等の改善を行うこととし、資本の財源及び資金の流動性の向上を図るものとします。
b.契約債務
2024年3月31日現在の契約債務の概要は以下のとおりであります。
| 年度別要支払額(千円) | |||||
| 契約債務 | 合計 | 1年以内 | 1年超3年以内 | 3年超5年以内 | 5年超 |
| 短期借入金 | 97,000 | 97,000 | - | - | - |
| 長期借入金 | 942,785 | 119,580 | 342,799 | 319,874 | 160,532 |
| 社債 | 200,000 | - | - | 200,000 | - |
上記の表において、中間貸借対照表の短期借入金に含まれている1年内返済予定の長期借入金は、長期借入金に含めております。
当社の第三者に対する保証は、顧客の借入金等に対する債務保証であります。保証した借入金等の債務不履行が保証期間に発生した場合、当社が代わりに弁済する義務があり、2024年3月31日現在の債務保証額は、76,744千円であります。
c.財務政策
当社は、運転資金及び設備資金につきましては、内部資金または借入により資金調達することとしております。このうち、借入による資金調達に関しましては、運転資金については短期借入金で、設備などの長期資金は、固定金利の長期借入金で調達しております。
なお、当中間会計期間末における借入金、社債を含む有利子負債の合計は1,239,785千円となっております。また、当中間会計期間末における現金及び現金同等物の残高は988,462千円となっております。
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