有価証券報告書-第44期(平成31年1月1日-令和1年12月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績
当連結会計年度(2019年1月1日～2019年12月31日)におけるわが国経済は、弱さが残るものの、雇用・所得環境の改善が続くなかで各種政策の効果もあり、緩やかな回復基調が続きました。しかしながら、海外経済の動向や金融資本市場の変動の影響に加え、消費税率引上げ後の消費者マインドの動向に留意する必要があります。
当社グループの属する不動産業界は、公益社団法人近畿圏不動産流通機構によると、近畿圏においては景気の先行き不透明感の高まりなどを背景に、売り出し価格に対する見方は厳しくなり、引き続き注意が必要な状況であります。
このような事業環境のなか、当社グループでは、2018年に発生した廃棄物の処理及び清掃に関する法律違反による元専務取締役等の検察官送致及び同年に発覚した元取締役経理部長による経理不正について、その重要性を真摯に受け止め、コーポレートガバナンスの強化を推進し、株主の皆様や社会からの信頼回復を目指して再発防止に取り組んでまいりました。
当社グループは、フィービジネス(受取手数料セグメント)が中核事業であることを再認識するとともに、不動産販売、リフォーム、不動産管理等の不動産に関するトータルサービスの提供に取り組んでまいりました。しかしながら、売買仲介部門においては、不動産投資に対して慎重な動きが続いており、収益不動産の売買仲介に伴う手数料収入が伸び悩みました。賃貸仲介部門においては、組織改編が機能しなかったことにより、顧客獲得の機会を逸することとなりました。また、不動産販売(不動産売上セグメント)の仕入れを抑制した結果、不動産売上が大きく減少しました。
その結果、当連結会計年度における当社グループの売上高は6,700百万円(前連結会計年度比12.9%減少)、営業損失は53百万円(前連結会計年度は営業利益198百万円)、経常損失は41百万円(前連結会計年度は経常利益172百万円)、親会社株主に帰属する当期純損失につきましては64百万円(前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純利益103百万円)となりました。
セグメント別の業績を示すと、次のとおりであります。
[不動産売上]
市場動向を慎重に判断し、仕入れを抑制いたしました。
その結果、売上高は1,363百万円(対前連結会計年度比33.3%減少)となり、営業利益は80百万円(同19.5%増加)となりました。
[不動産賃貸収入]
入居率の向上に努めましたが、組織改編に伴い、新規のサブリース物件及びコインパーキング物件の受託を抑制いたしました。
その結果、売上高は736百万円(対前連結会計年度比1.8%減少)となり、営業利益は24百万円(同40.5%減少)となりました。
[工事売上]
2018年に発生した廃棄物の処理及び清掃に関する法律違反に対する業務改善とガバナンスの強化に取り組んでまいりましたが、売買・賃貸仲介から派生するリフォーム工事の受注が減少しました。
その結果、売上高は1,671百万円(対前連結会計年度比4.9%減少)となり、営業損失は6百万円(前連結会計年度は営業利益が30百万円)となりました。

[不動産管理収入]
一棟マンション、区分所有マンション、一戸建の新規管理物件の取得に注力し、当期末の総管理戸数は15,100戸となりました。
その結果、売上高は553百万円(対前連結会計年度比1.1%増加)となり、営業利益は53百万円(同35.5%減少)となりました。
[受取手数料]
不動産投資に対して慎重な動きが続いており、収益不動産の売買仲介に伴う手数料収入が伸び悩みました。また、賃貸仲介部門の組織改編が機能しなかったことにより、顧客獲得の機会を逸することとなりました。
その結果、売上高は2,375百万円(対前連結会計年度比8.5%減少)となり、営業利益は207百万円(同47.4%減少)となりました。
売買仲介に伴う手数料収入は、1,820百万円(同7.7%減少)となりました。賃貸仲介に伴う手数料収入は、317百万円(同36.0%減少)となりました。その他手数料、紹介料等(保証、金融含む)の受取手数料収入は、236百万円(同87.4%増加)となりました。
② 財政状態
[流動資産]
当連結会計年度末における流動資産の残高は、4,237百万円となり、前連結会計年度末と比較して475百万円減少いたしました。その主な要因は、現金及び預金が329百万円増加したこと、販売用不動産が548百万円、仕掛販売用不動産が97百万円、営業未収入金が94百万円減少したことであります。
[固定資産]
当連結会計年度末における固定資産の残高は、7,269百万円となり、前連結会計年度末と比較して302百万円減少いたしました。その主な要因は、投資有価証券が12百万円、車両運搬具が5百万円増加したこと、土地が166百万円、建物及び構築物が119百万円、ソフトウエアが15百万円減少したことであります。
[流動負債]
当連結会計年度末における流動負債の残高は、2,798百万円となり、前連結会計年度末と比較して262百万円減少いたしました。その主な要因は、1年内返済予定の長期借入金が331百万円、役員賞与引当金が1百万円増加したこと、1年内償還予定の社債が205百万円、工事未払金が143百万円、短期借入金が100百万円減少したことであります。
[固定負債]
当連結会計年度末における固定負債の残高は、3,408百万円となり、前連結会計年度末と比較して402百万円減少いたしました。その主な要因は、リース債務が4百万円増加したこと、長期借入金が377百万円、退職給付に係る負債が15百万円、長期預り金が11百万円減少したことであります。
[純資産]
当連結会計年度末における純資産の残高は、5,299百万円となり、前連結会計年度末と比較して113百万円減少いたしました。その主な要因は、親会社株主に帰属する当期純損失を64百万円計上したこと、配当金を77百万円計上したこと等により、利益剰余金が141百万円減少したことであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度のキャッシュ・フローにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローは779百万円の増加、投資活動によるキャッシュ・フローは22百万円の減少、財務活動によるキャッシュ・フローは434百万円の減少となりました。
その結果、現金及び現金同等物の当連結会計年度末残高は、3,456百万円(前連結会計年度末残高は3,134百万円)となり、322百万円の増加となりました。各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
[営業活動によるキャッシュ・フロー]
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、収入に関してたな卸資産の減少額が858百万円、売上債権の減少額が176百万円、減価償却費が126百万円等あったこと、支出に関して仕入債務の減少額が227百万円、法人税等の支払額が70百万円、税金等調整前当期純損失が43百万円等あったことにより、779百万円の増加(前連結会計年度は278百万円の増加)となりました。
[投資活動によるキャッシュ・フロー]
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、収入に関して定期預金の払戻による収入が119百万円あったこと、支出に関して定期預金の預入による支出が126百万円、有形固定資産の取得による支出が13百万円、無形固定資産の取得による支出が3百万円あったことにより、22百万円の減少(前連結会計年度は156百万円の減少)となりました。
[財務活動によるキャッシュ・フロー]
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、収入に関して長期借入れによる収入が100百万円あったこと、支出に関して社債の償還による支出が205百万円、長期借入金の返済による支出が145百万円、短期借入金の減少額が100百万円等あったことにより、434百万円の減少(前連結会計年度は285百万円の減少)となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
A. 生産実績
当社グループは、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
B. 受注実績
当社グループが行っている事業のうち、不動産売上、不動産賃貸収入、不動産管理収入、受取手数料については、事業の性格上、受注実績を定義することは困難であります。
当連結会計年度における工事売上の受注実績は以下のとおりであります。

セグメントの名称	前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)		当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
	受注高(千円)	受注残高(千円)	受注高(千円)	受注残高(千円)
工事売上	1,830,538	364,876	1,478,597	172,000

(注) 1 セグメント間取引については、相殺消去しております。
2 上記の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。
C. 販売実績
当連結会計年度における販売実績は以下のとおりであります。

セグメントの名称	前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)		当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
	金額(千円)	対前年同期比(%)	金額(千円)	対前年同期比(%)
不動産売上	2,043,122	△33.1	1,363,683	△33.3
不動産賃貸収入	750,305	3.6	736,636	△1.8
工事売上	1,757,312	6.0	1,671,473	△4.9
不動産管理収入	547,419	△1.8	553,412	1.1
受取手数料	2,595,404	△0.2	2,375,361	△8.5
合計	7,693,564	△10.5	6,700,566	△12.9

(注) 1 セグメント間取引については、相殺消去しております。
2 上記の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。
3 主な売上高の内訳
a. 不動産売上

品目	前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)				当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
	数量			金額 (千円)	数量			金額 (千円)
	件数 (件)	土地面積 (㎡)	建物面積 (㎡)		件数 (件)	土地面積 (㎡)	建物面積 (㎡)
一戸建	14	1,432.63	1,663.45	755,360	8	773.31	796.71	308,467
マンション	32	1,409.11	2,201.94	674,731	12	4,213.27	2,541.83	666,746
土地	13	2,715.71	―	613,030	8	1,538.42	―	388,470
収益物件その他	―	―	―	―	―	―	―	―
合計	59	5,557.45	3,865.39	2,043,122	28	6,525.00	3,338.54	1,363,683

b. 工事売上

品目	前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)		当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
	件数 (件)	金額 (千円)	件数 (件)	金額 (千円)
建設工事	6	42,266	8	140,666
改装工事	6,395	1,715,045	5,314	1,530,806
合計	6,401	1,757,312	5,322	1,671,473

c. 受取手数料

品目		前連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)			当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
		件数 (件)	取扱高 (百万円)	金額 (千円)	件数 (件)	取扱高 (百万円)	金額 (千円)
売買仲介料	一戸建	357	9,741	459,278	386	10,606	492,975
	マンション	899	17,608	835,161	835	16,427	759,741
	土地	267	6,930	352,518	265	7,695	365,457
	収益物件その他	94	7,638	325,610	87	5,420	202,593
	計	1,617	41,919	1,972,569	1,573	40,149	1,820,768
賃貸仲介料		3,326	―	193,100	2,824	―	163,601
紹介手数料等		―	―	429,734	―	―	390,991
合計		―	―	2,595,404	―	―	2,375,361

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2019年12月31日)現在において当社グループが判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択や適用、資産・負債や収益・費用の計上に際し、合理的な基準による見積りが含まれており、見積りは不確実性を伴うため、実際の結果はこれらの見積りによる数値と異なる場合があります。
なお、連結財務諸表作成にあたっての重要な会計方針等は、「第5 経理の状況、1 連結財務諸表等、注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。
② 経営成績の分析
A. 売上高
当連結会計年度の売上高は、6,700百万円と前連結会計年度と比較して12.9%の減収となりました。各セグメント別の状況については「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュフローの状況の分析 (1)経営成績の状況の概要 ①経営成績」に記載のとおりでありますが、このうち不動産売上セグメントにおいて売上高が前連結会計年度と比較して679百万円の減少となったことが主な要因です。これは、市場動向を慎重に判断して一戸建や土地の仕入れを抑制したことや、一棟収益マンションの仕入れを見送ったことなどによるものであります。
B. 営業損益
当連結会計年度の営業損失は53百万円と前連結会計年度の営業利益198百万円と比較して251百万円の減益となりました。その主な要因は、不動産売上の減少により売上総利益が前連結会計年度と比較して352百万円減少したことであります。また、営業損益に係る費用のうち、前連結会計年度末に生じた不祥事(元取締役経理部長による経理不正)に係る外部専門家への手数料等を計上しました。一方で、その他の費用削減に努めたことで販売費及び一般管理費は前連結会計年度と比較して100百万円削減いたしました。
C. 経常損益
当連結会計年度の経常損失は41百万円と前連結会計年度の経常利益172百万円と比較して214百万円の減益となりました。
D. 親会社株主に帰属する当期純損益
特別損失は固定資産売却損及び固定資産除却損を1百万円計上しましたが、前連結会計年度と比較して3百万円減少しました。
法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額の合計は、15百万円となり、前連結会計年度と比較して51百万円減少しました。
これらの結果、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純損失は、64百万円となり、前連結会計年度と比較して167百万円減少いたしました。
③ 財政状態の分析
当連結会計年度の財政状態につきましては「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②財政状態」に記載のとおりであります。
当社が目標とする経営指標であります自己資本比率につきましては45.0%と前連結会計年度から2.1ポイント上昇いたしました。これは、配当金の支払や親会社株主に帰属する当期純損失の計上等により自己資本が前連結会計年度と比較して99百万円減少しましたが、借入金の返済及び社債の償還が進んだこと等により負債が664百万円減少し、自己資本比率が増加したものであります。
④ キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。なお、営業活動によるキャッシュ・フローの増加は、販売用不動産の仕入れ抑制による収入が大きく影響し、財務活動によるキャッシュ・フローの減少は、借入金の返済及び社債の償還による支出が大きく影響しているものと分析しております。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの運転資金需要の主なものは、販売用不動産の購入、賃貸用不動産の購入、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資資金需要の主のものは、営業所や営業システム等の設備投資であります。
これらの運転資金や投資資金需要は、自己資金や内部留保により充当することを基本としておりますが、必要に応じて金融機関より有利子負債による資金調達を行ってまいります。