有価証券報告書-第43期(平成30年1月1日-平成30年12月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績
当連結会計年度(2018年1月1日～2018年12月31日)のわが国経済は、雇用・所得環境の改善が続くなかで、景気は緩やかな回復基調が続いておりますが、通商問題の動向が世界経済に与える影響や、中国経済の先行きなど海外経済の不確実性等、先行きは不透明な状況が続いております。
当社グループが属する不動産業界では、実需を伴った中古マンションや中古戸建の成約件数・成約価格は堅調に推移した一方で、一部金融機関の不正融資問題を発端に不動産投資に対して慎重な動きがみられるようになりました。
このような事業環境のなか、当社グループでは、産業廃棄物の処理及び清掃に関する法律違反における検察官送致(不起訴処分)の事態を真摯に受け止め、コンプライアンスの強化に努めるとともに、引き続き地域密着をモットーに収益基盤の拡大に注力し、価値を高めてより良い条件での取引機会を創出するコンサルティング仲介に取り組んでまいりました。
また、既存住宅活用として、リフォームと管理の連携により、サービスの拡充に取り組み、ビジネス領域の拡大に努めてまいりました。
その結果、当連結会計年度における当社グループの売上高は7,693百万円(前連結会計年度比10.5%減少)、営業利益は198百万円(同59.6%減少)、経常利益は172百万円(同64.2%減少)、親会社株主に帰属する当期純利益につきましては103百万円(同65.9%減少)となりました。
セグメント別の業績を示すと、次のとおりであります。
[不動産売上]
新築一戸建て、リノベーションマンション、土地等の販売に注力いたしました。その結果、売上高は2,043百万円(前連結会計年度比33.1%減少)、セグメント利益は67百万円(同75.4%減少)となりました。
[不動産賃貸収入]
入居率の向上やサブリース物件の取得に注力いたしました。その結果、売上高は750百万円(前連結会計年度比3.6%増加)、セグメント利益は40百万円(同46.1%増加)となりました。
[工事売上]
リフォーム提案を推進し設備工事等の受注に注力いたしました。その結果、売上高は1,757百万円(前連結会計年度比6.0%増加)、セグメント利益は30百万円(同29.1%減少)となりました。
[不動産管理収入]
営業所と連携した管理物件の取得と入居率の向上に注力いたしました。その結果、売上高は547百万円(前連結会計年度比1.8%減少)、セグメント利益は82百万円(同14.4%減少)となりました。
[受取手数料]
売買仲介につきましては取扱件数は減少いたしましたが、取扱単価は増加いたしました。このため、売買仲介に伴う手数料は、1,972百万円(前連結会計年度比0.2%増加)となりました。また、賃貸仲介につきましては、手数料収入は、496百万円(同0.2%増加)となりました。売買仲介および賃貸仲介に伴う手数料に、その他の手数料、紹介料等(保証、金融含む)を加えた受取手数料収入合計は2,595百万円(同0.2%減少)、セグメント利益は394百万円(同11.5%減少)となりました。
② 財政状態
[流動資産]
当連結会計年度末における流動資産の残高は、4,739百万円となり、前連結会計年度末と比較して108百万円増加いたしました。その主な要因は、販売用不動産が362百万円、完成工事未収入金が35百万円、未成工事支出金が14百万円増加したこと、現金及び預金が151百万円、仕掛販売用不動産が147百万円減少したことであります。
[固定資産]
当連結会計年度末における固定資産の残高は、7,545百万円となり、前連結会計年度末と比較して206百万円減少いたしました。その主な要因は、ソフトウェアが58百万円、繰延税金資産が39百万円増加したこと、土地が130百万円、建物及び構築物が67百万円、投資有価証券が54百万円、敷金及び保証金が40百万円減少したことであります。
[流動負債]
当連結会計年度末における流動負債の残高は、3,061百万円となり、前連結会計年度末と比較して303百万円増加いたしました。その主な要因は、1年内償還予定の社債が184百万円、工事未払金が28百万円増加したこと、未払法人税等が32百万円減少したことであります。
[固定負債]
当連結会計年度末における固定負債の残高は、3,811百万円となり、前連結会計年度末と比較して295百万円減少いたしました。その主な要因は、退職給付に係る負債が52百万円が増加したこと、社債が205百万円、長期借入金が106百万円、長期未払金が26百万円減少したことであります。
[純資産]
当連結会計年度末における純資産の残高は、5,412百万円となり、前連結会計年度末と比較して106百万円減少いたしました。その主な要因は、親会社株主に帰属する当期純利益を103百万円計上したこと、配当金を154百万円計上したこと等により、利益剰余金が51百万円減少したこと及び、その他の包括利益累計額が65百万減少したことであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度のキャッシュ・フローにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローは278百万円の増加、投資活動によるキャッシュ・フローは156百万円の減少、財務活動によるキャッシュ・フローは285百万円の減少となりました。
その結果、現金及び現金同等物の当連結会計年度末残高は、3,134百万円(前連結会計年度末残高は3,298百万円)となり、163百万円の減少となりました。各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。
[営業活動によるキャッシュ・フロー]
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、収入に関して税金等調整前当期純利益が177百万円、減価償却費が125百万円、仕入債務の増加額が69百万円等あったこと、支出に関して法人税等の支払額が105百万円、たな卸資産の増加額が49百万円、利息の支払額が44百万円等あったことにより、278百万円の増加(前連結会計年度は1,454百万円の増加)となりました。
[投資活動によるキャッシュ・フロー]
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、収入に関して定期預金の払戻による収入が82百万円、投資有価証券の売却による収入が20百万円、有形固定資産の売却による収入が11百万円あったこと、支出に関して有形固定資産の取得による支出が103百万円、定期預金の預入による支出が94百万円、無形固定資産の取得による支出が69百万円等あったことにより、156百万円の減少(前連結会計年度は3,944百万円の減少)となりました。
[財務活動によるキャッシュ・フロー]
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、支出に関して配当金の支払額が154百万円、長期借入金の返済による支出が106百万円、社債の償還による支出が21百万円等あったことにより、285百万円の減少(前連結会計年度は2,643百万円の増加)となりました。
④ 生産、受注及び販売の状況
a.生産実績
当社グループは、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。
b.受注実績
当社グループが行っている事業のうち、不動産売上、不動産賃貸収入、不動産管理収入、受取手数料については、事業の性格上、受注実績を定義することは困難であります。
当連結会計年度における工事売上の受注実績は以下のとおりであります。

セグメントの名称	前連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日)		当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)
	受注高(千円)	受注残高(千円)	受注高(千円)	受注残高(千円)
工事売上	1,665,896	291,649	1,830,538	364,876

(注) 1 セグメント間取引については、相殺消去しております。
2 上記の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績は以下のとおりであります。

セグメントの名称	前連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日)		当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)
	金額(千円)	対前年同期比(%)	金額(千円)	対前年同期比(%)
不動産売上	3,055,738	89.5	2,043,122	△33.1
不動産賃貸収入	724,244	33.7	750,305	3.6
工事売上	1,657,104	8.5	1,757,312	6.0
不動産管理収入	557,670	1.0	547,419	△1.8
受取手数料	2,599,870	△13.2	2,595,404	△0.2
合計	8,594,628	18.9	7,693,564	△10.5

(注) 1 セグメント間取引については、相殺消去しております。
2 上記の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。
3 主な売上高の内訳
(a) 不動産売上

品目	前連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日)				当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)
	数量			金額 (千円)	数量			金額 (千円)
	件数 (件)	土地面積 (㎡)	建物面積 (㎡)		件数 (件)	土地面積 (㎡)	建物面積 (㎡)
一戸建	10	858.51	1,065.58	390,817	14	1,432.63	1,663.45	755,360
マンション	28	1,257.09	1,970.82	568,750	32	1,409.11	2,201.94	674,731
土地	7	1,306.96	264.55	273,700	13	2,715.71	―	613,030
収益物件その他	5	2,678.57	6,342.55	1,822,470	―	―	―	―
合計	50	6,101.13	9,643.50	3,055,738	59	5,557.45	3,865.39	2,043,122

(b) 工事売上

品目	前連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日)		当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)
	件数 (件)	金額 (千円)	件数 (件)	金額 (千円)
建設工事	―	―	6	42,266
改装工事	6,043	1,657,104	6,395	1,715,045
合計	6,043	1,657,104	6,401	1,757,312

(c) 受取手数料

品目		前連結会計年度 (自 2017年1月1日 至 2017年12月31日)			当連結会計年度 (自 2018年1月1日 至 2018年12月31日)
		件数 (件)	取扱高 (百万円)	金額 (千円)	件数 (件)	取扱高 (百万円)	金額 (千円)
売買仲介料	一戸建	390	9,743	470,072	357	9,741	459,278
	マンション	985	19,161	872,740	899	17,608	835,161
	土地	245	6,718	331,979	267	6,930	352,518
	収益物件その他	111	7,235	293,637	94	7,638	325,610
	計	1,731	42,859	1,968,429	1,617	41,919	1,972,569
賃貸仲介料		3,417	―	201,751	3,326	―	193,100
紹介手数料等		―	―	429,688	―	―	429,734
合計		―	―	2,599,870	―	―	2,595,404

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2018年12月31日)現在において当社グループが判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。連結財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択や適用、資産・負債や収益・費用の計上に際し、合理的な基準による見積りが含まれており、見積りは不確実性を伴うため、実際の結果はこれらの見積りによる数値と異なる場合があります。
なお、連結財務諸表作成にあたっての重要な会計方針等は、「第5 経理の状況」の「1 連結財務諸表等」、「注記事項 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。
② 経営成績の分析
a.売上高
売上高減少の分析に関して、各セグメント別の状況については「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュフローの状況の分析 (1)経営成績の状況の概要 ①経営成績」に記載のとおりでありますが、特に、不動産売上セグメントにおいて一棟収益マンションの仕入れが伴わず同セグメント売上高が前連結会計年度に比して1,012百万円減少したことが主な減少要因となっております。
b.営業利益
営業利益につきましては、198百万円となっており、前連結会計年度に比して292百万円減少いたしました。その主な要因は、売上高の分析にて記載いたしました不動産売上の減少により売上総利益が前連結会計年度に比して228百万円の減少したこと並びに外部専門家への支払手数料や人件費が増加したことにより販売費及び一般管理費が前連結会計年度と比して64百万円増加したことによるものです。
c.経常利益
経常利益につきましては、172百万円となっており、前連結会計年度に比して309百万円減少いたしました。その主な要因は、上記営業利益の減少によるものです。
d.親会社株主に帰属する当期純利益
投資有価証券売却益による特別利益は10百万円となり、固定資産売却損及び固定資産除却損からなる特別損失は5百万円となりました。この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は、103百万円となり、前連結会計年度に比して199百万円減少いたしました。
③ 財政状態の分析
当連結会計年度の財政状態につきましては「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②財政状態」に記載のとおりであります。
目標とする経営指標として掲げる自己資本比率についは42.9%となりました。総資本については主だった増減はございませんでしたが、自己資本については主な増加項目である親会社株主に帰属する当期純利益が103百万円であったことに対し、主な減少項目である配当金及びその他包括利益累計額の減少額の合計額が220百万円となったことにより自己資本が減少いたしました。このため、自己資本比率が前連結会計年度を下回ることとなりました。
④ キャッシュ・フローの分析
当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
⑤ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの運転資金需要の主なものは、販売用不動産の購入、賃貸用不動産の購入、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資資金需要の主のものは、営業所や営業システム等の設備投資であります。
これらの運転資金や投資資金需要は、自己資金や内部留保により充当することを基本としておりますが、必要に応じ金融機関より資金調達を行ってまいります。