四半期報告書-第49期第1四半期(平成26年3月1日-平成26年5月31日)

文中の将来に関する事項は、当四半期会計期間の末日現在において当社が判断したものであります。
(1) 業績の状況
当第1四半期累計期間におけるわが国経済は、政府による経済再生政策や日本銀行による金融政策の浸透で、懸念された4月の消費増税による需要反動減の影響も想定内に収まるとの見通しもあり、景気は引き続き緩やかな回復基調にあります。しかしながら物価の上昇に比べて、個人所得の増加を実感するまでには至っておらず、依然として先行きの不透明感は拭えない状況であります。
当社の経営基盤である不動産業界におきましては、消費増税による影響は少なからず出ておりますが、政策支援や低金利の持続等により比較的安定した状態が続いております。
このような事業環境の中、当社は主要事業である分譲マンション販売において、神戸市中央区におけるワコーレシティ神戸三宮471戸の大型プロジェクトを中心として契約獲得に向けた販売活動に注力するなか、分譲マンションの引渡戸数やその他不動産売上並びに不動産賃貸収入についても前年同期を上回る推移をしました。
それにより、当第1四半期累計期間における売上高は5,910百万円(前年同期比172.2%)、営業利益は428百万円(前年同期は109百万円の営業損失)、経常利益は274百万円(前年同期は489百万円の経常損失)、四半期純利益は157百万円(前年同期は309百万円の四半期純損失)となりました。
なお、当社の主要事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの業績に偏向が生じる場合があります。当事業年度においては、第4四半期会計期間に分譲マンションの引渡が集中する見込みであります。
セグメント別の業績は次のとおりであります。
(分譲マンション販売)
主力の分譲マンション販売におきましては、開発の基盤となる優良用地は依然不足しているものの、販売面においては、政策支援や低金利の持続に加え、将来の消費増税予測や政府のインフレ目標を受け、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、当社としましては、新規発売物件を中心に、契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画の推進に注力してまいりました。
それにより、当第1四半期累計期間における売上高は4,824百万円(前年同期比198.4%)、セグメント利益(営業利益)は319百万円(前年同期は163百万円のセグメント損失)となりました。
なお、当第1四半期累計期間において、分譲マンションの発売戸数は432戸(同276.9%)、契約戸数は506戸(同262.2%)、引渡戸数は137戸(同165.1%)となり、契約済未引渡戸数は965戸(同131.7%)となりました。
(戸建て住宅販売)
戸建て住宅販売におきましては、戸建て事業の拡大を目指し、用地仕入れと販売活動に注力してまいりましたが、建築費の上昇や消費増税の影響等によりやや軟調に推移しました。
その結果、戸建て住宅5戸の引渡しにより、売上高は159百万円(前年同期比33.3%)、セグメント損失(営業損失)は14百万円(前年同期は10百万円のセグメント利益)となりました。
(その他不動産販売)
その他不動産販売におきましては、宅地等2件の販売により、売上高は393百万円(前年同期の売上はありません)、セグメント利益(営業利益)は75百万円(前年同期は5百万円のセグメント損失)となりました。
(不動産賃貸収入)
不動産賃貸収入におきましては、商業系についてはオフィス・テナント関連の賃料水準が依然軟調傾向で推移しておりますが、住居系は比較的安定しており、入居率の向上と滞納率の改善に努めることにより賃貸収入の安定的な確保を目指してまいりました。
その結果、不動産賃貸収入は517百万円(前年同期比104.3%)、セグメント利益(営業利益)は218百万円(同115.3%)となりました。
(その他)
その他の売上高は、保険代理店手数料収入等で14百万円(前年同期比61.4%)、セグメント利益(営業利益)は14百万円(同61.8%)となりました。
(2) 財政状態の分析
(資産)
当第1四半期会計期間末における資産は、62,824百万円(前事業年度末比4,495百万円の増加)となりました。
主な要因は、前期末の仕入債務の決済等による現金及び預金の減少816百万円等に対し、分譲用地の購入、建物建築費の支払い等により、仕掛販売用不動産の増加4,747百万円、完成在庫による販売用不動産の増加631百万円等によるものであります。
(負債)
当第1四半期会計期間末における負債は、47,170百万円(前事業年度末比4,535百万円の増加)となりました。
主な要因は、支払及び決済による仕入債務の減少231百万円、納税による未払法人税等の減少424百万円等に対し、運転資金等短期借入金の増加1,527百万円、プロジェクト資金の調達に伴う長期借入金(1年内返済予定分含む)の増加2,797百万円、分譲マンション等の契約に係る前受金の増加1,013百万円等によるものであります。
(純資産)
当第1四半期会計期間末における純資産は、15,653百万円(前事業年度末比39百万円の減少)となりました。
主な要因は、四半期純利益157百万円の計上に対し、利益処分に伴う利益配当金199百万円による利益剰余金の減少等によるものであります。
(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当第1四半期累計期間において、事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。
(4) 研究開発活動
該当事項はありません。
(5) 従業員数(提出会社の状況)
当第1四半期累計期間において、従業員数の著しい増減はありません。
(6) 生産、受注及び販売の実績
当社の主力事業である分譲マンション販売は、マンションの竣工後購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により四半期ごとの売上実績に偏向が生じる傾向にあり、その内容については次の通り(セグメント別の前年同期比)であります。
① 当第1四半期累計期間におけるセグメントごとの販売実績

セグメントの名称	当第1四半期累計期間 (自 平成26年3月1日 至 平成26年5月31日)
	物件名又は内容	戸数 (戸)	金額 (千円)	構成比 (%)	前年同期比(%)
分譲マンション販売	ザ・神戸北野レジデンス	47	1,709,000	-	-
	ワコーレKOBE摩耶パークス	37	1,128,017	-	-
	その他	53	1,987,152	-	-
	小 計	137	4,824,169	81.6	198.4
戸建て住宅販売	戸建て住宅	5	159,976	-	-
	小 計	5	159,976	2.7	33.3
その他不動産販売	宅地等の販売	1	393,500	-	-
	小 計	1	393,500	6.7	-
不動産賃貸収入	賃貸マンション等の賃貸収入	-	517,901	-	-
	小 計	-	517,901	8.8	104.3
その他	その他の収入	-	14,609	-	-
	小 計	-	14,609	0.2	61.4
合 計		143	5,910,156	100.0	172.2

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.その他不動産販売の戸数は、区分所有の賃貸マンションの戸数を記載しております。
4.不動産賃貸収入及びその他には、販売住戸が含まれていないため、戸数表示はしておりません。
② 当第1四半期累計期間におけるセグメントごとの契約実績

セグメントの名称	当第1四半期累計期間 (自 平成26年3月1日 至 平成26年5月31日)
	期中契約高			契約済未引渡残高
	戸数 (戸)	金額 (千円)	前年同期比 (%)	戸数 (戸)	金額 (千円)	前年同期比 (%)
分譲マンション販売	506	15,854,468	262.7	965	30,791,049	125.2
戸建て住宅販売	8	246,414	54.1	5	144,928	107.8
その他不動産販売	-	383,000	-	-	-	-
合計	514	16,483,883	254.0	970	30,935,977	125.1

(注) 1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.分譲マンション販売の金額には、住戸売上のほかに分譲駐車場の金額が含まれております。
3.共同事業の戸数及び金額は、出資割合によりそれぞれ計算(小数点以下切捨て)しております。
(7) 主要な設備
当第1四半期累計期間における新たな設備計画は次の通りであります。

物件名 (所在地)	セグメント別	設備の内容	投資予定額		資金調達方法	着手 (契約)予定 年月	完了 (決済)予定 年月	戸数(戸)
			総額 (千円)	既支払額(千円)
プロスぺリタ芦屋(兵庫県芦屋市)	不動産 賃貸収入	賃貸用 不動産	304,222	-	自己資金 及び借入金	平成26年 6月	平成26年 7月	14

(注)上記金額には、消費税等は含まれておりません。