有価証券報告書-第48期(平成25年3月1日-平成26年2月28日)
財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析
当事業年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析については、以下のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1) 財政状態の分析
貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。
<要約貸借対照表>
(流動資産)
当事業年度末における流動資産の残高は、33,333百万円となり、前事業年度末と比較して3,610百万円増加しました。
主な要因は、分譲マンションの引渡しが期末に集中したことにより、現金及び預金が261百万円増加及び次期以降の用地取得及び建築費等の支払いにより棚卸資産合計で3,385百万円増加したこと等によるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産の残高は、24,995百万円となり、前事業年度末と比較して610百万円増加しました。
主な要因は、賃貸物件等の取得2,237百万円(内、仕掛販売用不動産からの振替額581百万円)及び投資有価証券の取得102百万円等に対し、賃貸物件等の売却及び除却による減少1,115百万円、有形及び無形固定資産の減価償却費649百万円等によるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債の残高は、20,925百万円となり、前事業年度末と比較して65百万円減少しました。
主な要因は、分譲マンションの引渡しが期末に集中したことによる電子記録債務等の仕入債務の増加1,096百万円等に対し、運転資金等の短期借入金の減少1,344百万円等によるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債の残高は、21,709百万円となり、前事業年度末と比較して3,395百万円増加しました。
主な要因は、大型プロジェクトの資金調達による長期借入金の増加3,396百万円等によるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産の残高は、15,693百万円となり、前事業年度末と比較して891百万円増加しました。
主な要因は、当期純利益1,066百万円の計上等に対し、利益剰余金の配当179百万円等の支出によるものであります。なお、自己資本比率は前事業年度に比べ総資産が増加したことにより、0.5ポイント減少し26.9%となっております。
(2) 経営成績の分析
損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約損益計算書>
当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ増収増益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。
売上高の主な増収要因については、前事業年度に比べ分譲マンションの引渡戸数及びその他不動産販売が増加したことにより、分譲マンション販売の売上高が5,677百万円及びその他不動産販売の売上高が1,480百万円それぞれ増加したことによるものであります。
売上総利益については、前期比10.3%増の増益となったものの、一部で地価上昇の動きも見られ土地等の売上原価の増加により原価率が上昇し、利益率については2.9ポイントの下落となりました。
営業利益については、前期比8.4%増の増益となったものの、大型PJの発売に伴い広告宣伝費等の販売経費の増加により、販売費及び一般管理費が前期比12.2%増となったことにより、利益率については1.6ポイントの下落となりました。
経常利益については、資金調達費用等の営業外費用の増加により前期比0.8%の微増となり、利益率は1.6ポイントの下落となりました。
当期純利益については、災害による損失等による特別損失の計上があったものの、前期に比べ損失合計額が減少したこと及び法人税の実効税率が引き下げられたことにより税負担が減少し、前期比140.0%の増益となり、利益率は0.3ポイントの上昇となりました。
なお、当事業年度の業績等の内容については、「第2 事業の状況」の「1 業績等の概要」の「(1)業績」をご参照ください。
(3) キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約キャッシュ・フロー計算書>(単位:百万円)
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が3,568百万円減少しました。
主な要因は、仕入債務の期末残高が前事業年度に比べ3,808百万円減少したこと等による資金流入額の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が2,817百万円減少しました。
主な要因は、有形固定資産の取得による資金流出額が前事業年度に比べ902百万円増加したこと及び有形固定資産の売却による収入がなかったことに伴う資金流入額が1,781百万円減少したこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が1,271百万円増加しました。
主な要因は、短期借入金の期末残高が前事業年度に比べ1,344百万円減少したこと及び長期借入金の返済による資金流出額が1,246百万円増加したこと並びに社債の発行による資金流入額がなかったこと等に対し、長期借入れによる資金流入額が4,634百万円増加したこと等によるものであります。
(4) 経営の問題認識と今後の方針について
当社を取り巻く事業環境を展望いたしますと、主力の分譲マンション販売事業におきましては、住宅ローン金利の低位安定等を背景に順調な販売を継続しております。さらに賃貸事業におきましても、住居系を中心に高稼働率の維持によって安定的な収益を確保してまいりました。
しかしながら、中長期的には二段階に亘る消費税率の引上げ後の影響や、少子・高齢化の進展に伴う住宅市場の縮小、巨額の財政赤字に伴う将来の社会保障への不安や金利の上昇懸念など、克服すべき課題は山積しており、将来を見すえた的確な経営戦略の立案、実行が求められております。
このような状況のもと、優良な住宅地である神戸・明石・阪神間を中心としたマンション開発を中心に、一次取得者の方々に良質な“住まい”を提供することを企業の使命として、収益拡大に向けた経営戦略の構築を目指しております。
そのための取り組みといたしまして、主力の分譲マンション販売においては、事業基盤である神戸・明石・阪神間を中心に、周辺地域へのエリア拡大に努め、利便性に富んだ好立地における展開を基本とし、安心・安全にお住まい頂けるよう「品質の強化」「サービスの向上」に努めつつ、多様化する顧客のライフスタイルに沿った多彩なプランの提供を進めるとともに、「ファッション都市 神戸」に相応しい洗練されたマンションの供給に注力してまいります。
また、地域密着の有利性を活かし、少ない戸数であっても採算が取れる仕組み作りや顧客のターゲッティング等にも注力しており、これまでの実績に裏付けされた「ブランド力」を発揮しつつ、大型プロジェクトの取組み等によるさらなる認知度の向上に努め、事業環境が目まぐるしくかつ大きく変化するなかにあって、着実に分譲マンション事業を進めてまいります。
次に、幅広い顧客の住まいへのニーズや、これまで培った用地仕入れのネットワークを活かし、木造戸建て事業についても、分譲マンション事業に次ぐ柱とすべく積極的に推進してまいります。
さらに、企業収益の安定性確保を目指す観点から、一定の収益が見込まれる賃貸事業の強化を図り、ワンルームマンション等の住居を中心とした賃貸物件の運営に注力するとともに、小型の賃貸住宅の開発や販売も視野に入れ、賃貸資産のポートフォリオの最適化を図りつつ、運用資産のパフォーマンスの向上に努めながら、収益の安定化を進めてまいります。
また、財務面におきましては金融機関との良好な関係を基本として、資金調達の安定化を図る観点より、調達パイプの拡大に努めるとともに、調達手段の多様化にも取組んでおります。さらに投下資産(資金)の効率性の向上にも注力することにより、財務体質の健全化と併せて調達コストの低減も目指してまいります。
なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1) 財政状態の分析
貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。
<要約貸借対照表>
| 区 分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 増減額 (百万円) | ||
| 平成25年2月 | 平成26年2月 | ||||
| 金額(百万円) | 構成比(%) | 金額(百万円) | 構成比(%) | ||
| (資産の部) | |||||
| 流動資産 計 | 29,722 | 54.9 | 33,333 | 57.1 | 3,610 |
| 有形固定資産 計 | 23,372 | 43.2 | 23,815 | 40.9 | 443 |
| 無形固定資産 計 | 366 | 0.7 | 357 | 0.6 | △8 |
| 投資その他の資産 計 | 645 | 1.2 | 821 | 1.4 | 176 |
| 固定資産 合計 | 24,385 | 45.1 | 24,995 | 42.9 | 610 |
| 資産 合計 | 54,107 | 100.0 | 58,328 | 100.0 | 4,220 |
| (負債・純資産の部) | |||||
| 流動負債 計 | 20,991 | 38.8 | 20,925 | 35.9 | △65 |
| 固定負債 計 | 18,314 | 33.8 | 21,709 | 37.2 | 3,395 |
| 負債 合計 | 39,305 | 72.6 | 42,635 | 73.1 | 3,329 |
| 株主資本 計 | 14,804 | 27.4 | 15,690 | 26.9 | 886 |
| 評価・換算差額等 計 | △2 | △0.0 | 2 | 0.0 | 5 |
| 純資産 合計 | 14,802 | 27.4 | 15,693 | 26.9 | 891 |
| 負債・純資産 合計 | 54,107 | 100.0 | 58,328 | 100.0 | 4,220 |
(流動資産)
当事業年度末における流動資産の残高は、33,333百万円となり、前事業年度末と比較して3,610百万円増加しました。
主な要因は、分譲マンションの引渡しが期末に集中したことにより、現金及び預金が261百万円増加及び次期以降の用地取得及び建築費等の支払いにより棚卸資産合計で3,385百万円増加したこと等によるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産の残高は、24,995百万円となり、前事業年度末と比較して610百万円増加しました。
主な要因は、賃貸物件等の取得2,237百万円(内、仕掛販売用不動産からの振替額581百万円)及び投資有価証券の取得102百万円等に対し、賃貸物件等の売却及び除却による減少1,115百万円、有形及び無形固定資産の減価償却費649百万円等によるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債の残高は、20,925百万円となり、前事業年度末と比較して65百万円減少しました。
主な要因は、分譲マンションの引渡しが期末に集中したことによる電子記録債務等の仕入債務の増加1,096百万円等に対し、運転資金等の短期借入金の減少1,344百万円等によるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債の残高は、21,709百万円となり、前事業年度末と比較して3,395百万円増加しました。
主な要因は、大型プロジェクトの資金調達による長期借入金の増加3,396百万円等によるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産の残高は、15,693百万円となり、前事業年度末と比較して891百万円増加しました。
主な要因は、当期純利益1,066百万円の計上等に対し、利益剰余金の配当179百万円等の支出によるものであります。なお、自己資本比率は前事業年度に比べ総資産が増加したことにより、0.5ポイント減少し26.9%となっております。
(2) 経営成績の分析
損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約損益計算書>
| 区 分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 前期比(%) | ||
| 平成25年2月 | 平成26年2月 | ||||
| 金額(百万円) | 売上比(%) | 金額(百万円) | 売上比(%) | ||
| 売上高 | 25,396 | 100.0 | 32,480 | 100.0 | 127.9 |
| 売上原価 | 19,923 | 78.5 | 26,442 | 81.4 | 132.7 |
| 売上総利益 | 5,473 | 21.5 | 6,037 | 18.6 | 110.3 |
| 販売費及び一般管理費 | 2,822 | 11.1 | 3,165 | 9.8 | 112.2 |
| 営業利益 | 2,650 | 10.4 | 2,872 | 8.8 | 108.4 |
| 営業外収益 | 30 | 0.1 | 25 | 0.1 | 84.0 |
| 営業外費用 | 716 | 2.8 | 916 | 2.8 | 127.9 |
| 経常利益 | 1,964 | 7.7 | 1,981 | 6.1 | 100.8 |
| 特別利益 | 3 | 0.0 | - | - | 0.0 |
| 特別損失 | 527 | 2.1 | 134 | 0.4 | 25.5 |
| 税引前当期純利益 | 1,440 | 5.6 | 1,846 | 5.7 | 128.2 |
| 法人税等 | 678 | 2.6 | 780 | 2.4 | 115.0 |
| 当期純利益 | 761 | 3.0 | 1,066 | 3.3 | 140.0 |
当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ増収増益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。
売上高の主な増収要因については、前事業年度に比べ分譲マンションの引渡戸数及びその他不動産販売が増加したことにより、分譲マンション販売の売上高が5,677百万円及びその他不動産販売の売上高が1,480百万円それぞれ増加したことによるものであります。
売上総利益については、前期比10.3%増の増益となったものの、一部で地価上昇の動きも見られ土地等の売上原価の増加により原価率が上昇し、利益率については2.9ポイントの下落となりました。
営業利益については、前期比8.4%増の増益となったものの、大型PJの発売に伴い広告宣伝費等の販売経費の増加により、販売費及び一般管理費が前期比12.2%増となったことにより、利益率については1.6ポイントの下落となりました。
経常利益については、資金調達費用等の営業外費用の増加により前期比0.8%の微増となり、利益率は1.6ポイントの下落となりました。
当期純利益については、災害による損失等による特別損失の計上があったものの、前期に比べ損失合計額が減少したこと及び法人税の実効税率が引き下げられたことにより税負担が減少し、前期比140.0%の増益となり、利益率は0.3ポイントの上昇となりました。
なお、当事業年度の業績等の内容については、「第2 事業の状況」の「1 業績等の概要」の「(1)業績」をご参照ください。
(3) キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約キャッシュ・フロー計算書>(単位:百万円)
| 区 分 | 前事業年度 | 当事業年度 | 増減額 |
| 平成25年2月 | 平成26年2月 | ||
| Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー | |||
| 税引前当期純利益 | 1,440 | 1,846 | 406 |
| 減価償却費 | 621 | 649 | 27 |
| 減損損失 | 263 | 42 | △220 |
| 引当金の増減額(△は減少) | 0 | 73 | 73 |
| 有形固定資産除却損 | 55 | 73 | 17 |
| たな卸資産の増減額(△は増加) | △3,625 | △2,940 | 684 |
| 仕入債務の増減額(△は減少) | 4,905 | 1,096 | △3,808 |
| 前受金の増減額(△は減少) | 273 | △151 | △424 |
| 法人税等の支払額 | △698 | △695 | 3 |
| その他 | 388 | 61 | △326 |
| 営業活動によるキャッシュ・フロー | 3,624 | 56 | △3,568 |
| Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー | |||
| 有形固定資産の取得による支出 | △781 | △1,684 | △902 |
| 有形固定資産の売却による収入 | 1,781 | - | △1,781 |
| その他 | △78 | △211 | △132 |
| 投資活動によるキャッシュ・フロー | 921 | △1,895 | △2,817 |
| Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー | |||
| 短期借入金の純増減額(△は減少) | 581 | △1,344 | △1,926 |
| 長期借入れによる収入 | 9,245 | 13,879 | 4,634 |
| 長期借入金の返済による支出 | △9,049 | △10,296 | △1,246 |
| 社債の発行による収入 | 159 | - | △159 |
| その他 | △179 | △209 | △30 |
| 財務活動によるキャッシュ・フロー | 757 | 2,028 | 1,271 |
| Ⅳ 現金及び現金同等物の増減額(△は減少) | 5,303 | 189 | △5,114 |
| Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高 | 4,812 | 10,116 | 5,303 |
| Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 | 10,116 | 10,306 | 189 |
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が3,568百万円減少しました。
主な要因は、仕入債務の期末残高が前事業年度に比べ3,808百万円減少したこと等による資金流入額の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が2,817百万円減少しました。
主な要因は、有形固定資産の取得による資金流出額が前事業年度に比べ902百万円増加したこと及び有形固定資産の売却による収入がなかったことに伴う資金流入額が1,781百万円減少したこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が1,271百万円増加しました。
主な要因は、短期借入金の期末残高が前事業年度に比べ1,344百万円減少したこと及び長期借入金の返済による資金流出額が1,246百万円増加したこと並びに社債の発行による資金流入額がなかったこと等に対し、長期借入れによる資金流入額が4,634百万円増加したこと等によるものであります。
(4) 経営の問題認識と今後の方針について
当社を取り巻く事業環境を展望いたしますと、主力の分譲マンション販売事業におきましては、住宅ローン金利の低位安定等を背景に順調な販売を継続しております。さらに賃貸事業におきましても、住居系を中心に高稼働率の維持によって安定的な収益を確保してまいりました。
しかしながら、中長期的には二段階に亘る消費税率の引上げ後の影響や、少子・高齢化の進展に伴う住宅市場の縮小、巨額の財政赤字に伴う将来の社会保障への不安や金利の上昇懸念など、克服すべき課題は山積しており、将来を見すえた的確な経営戦略の立案、実行が求められております。
このような状況のもと、優良な住宅地である神戸・明石・阪神間を中心としたマンション開発を中心に、一次取得者の方々に良質な“住まい”を提供することを企業の使命として、収益拡大に向けた経営戦略の構築を目指しております。
そのための取り組みといたしまして、主力の分譲マンション販売においては、事業基盤である神戸・明石・阪神間を中心に、周辺地域へのエリア拡大に努め、利便性に富んだ好立地における展開を基本とし、安心・安全にお住まい頂けるよう「品質の強化」「サービスの向上」に努めつつ、多様化する顧客のライフスタイルに沿った多彩なプランの提供を進めるとともに、「ファッション都市 神戸」に相応しい洗練されたマンションの供給に注力してまいります。
また、地域密着の有利性を活かし、少ない戸数であっても採算が取れる仕組み作りや顧客のターゲッティング等にも注力しており、これまでの実績に裏付けされた「ブランド力」を発揮しつつ、大型プロジェクトの取組み等によるさらなる認知度の向上に努め、事業環境が目まぐるしくかつ大きく変化するなかにあって、着実に分譲マンション事業を進めてまいります。
次に、幅広い顧客の住まいへのニーズや、これまで培った用地仕入れのネットワークを活かし、木造戸建て事業についても、分譲マンション事業に次ぐ柱とすべく積極的に推進してまいります。
さらに、企業収益の安定性確保を目指す観点から、一定の収益が見込まれる賃貸事業の強化を図り、ワンルームマンション等の住居を中心とした賃貸物件の運営に注力するとともに、小型の賃貸住宅の開発や販売も視野に入れ、賃貸資産のポートフォリオの最適化を図りつつ、運用資産のパフォーマンスの向上に努めながら、収益の安定化を進めてまいります。
また、財務面におきましては金融機関との良好な関係を基本として、資金調達の安定化を図る観点より、調達パイプの拡大に努めるとともに、調達手段の多様化にも取組んでおります。さらに投下資産(資金)の効率性の向上にも注力することにより、財務体質の健全化と併せて調達コストの低減も目指してまいります。