有価証券報告書-第49期(平成26年3月1日-平成27年2月28日)

当事業年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析については、以下のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1) 財政状態の分析
貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。
<要約貸借対照表>

区 分	前事業年度		当事業年度		増減額 (百万円)
	平成26年2月		平成27年2月
	金額(百万円)	構成比(%)	金額(百万円)	構成比(%)
(資産の部)
流動資産 計	33,333	57.1	40,319	61.4	6,986
有形固定資産 計	23,815	40.9	24,045	36.6	229
無形固定資産 計	357	0.6	348	0.5	△9
投資その他の資産 計	821	1.4	938	1.5	116
固定資産 合計	24,995	42.9	25,332	38.6	336
資産 合計	58,328	100.0	65,651	100.0	7,322
(負債・純資産の部)
流動負債 計	20,925	35.9	23,406	35.7	2,480
固定負債 計	21,709	37.2	25,619	39.0	3,910
負債 合計	42,635	73.1	49,026	74.7	6,391
株主資本 計	15,690	26.9	16,671	25.4	980
評価・換算差額等 計	2	0.0	△46	△0.1	△49
純資産 合計	15,693	26.9	16,624	25.3	931
負債・純資産 合計	58,328	100.0	65,651	100.0	7,322

(流動資産)
当事業年度末における流動資産の残高は、40,319百万円となり、前事業年度末と比較して6,986百万円増加しました。
主な要因は、現金及び預金が694百万円減少したこと等に対し、分譲マンション用地取得及び建築費等の支払いにより棚卸資産合計で7,490百万円増加したこと等によるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産の残高は、25,332百万円となり、前事業年度末と比較して336百万円増加しました。
主な要因は、賃貸物件購入等による土地の増加247百万円及び建物の増加214百万円等によるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債の残高は、23,406百万円となり、前事業年度末と比較して2,480百万円増加しました。
主な要因は、電子記録債務等仕入債務の決済による減少1,873百万円等に対し、分譲用地の取得に係るつなぎ資金の調達等による短期借入金の増加2,988百万円及び前受金の増加1,212百万円等によるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債の残高は、25,619百万円となり、前事業年度末と比較して3,910百万円増加しました。
主な要因は、次期以降の用地取得及び建築費等の支払いによる長期借入金の増加3,643百万円等によるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産の残高は、16,624百万円となり、前事業年度末と比較して931百万円増加しました。
主な要因は、当期純利益1,180百万円の計上及び利益配当金199百万円の利益処分による減少等によるものであります。なお、自己資本比率は前事業年度に比べ総資産が増加したことにより、1.6ポイント減少し25.3%となっております。
(2) 経営成績の分析
損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約損益計算書>

区 分	前事業年度		当事業年度		前期比(%)
	平成26年2月		平成27年2月
	金額(百万円)	売上比(%)	金額(百万円)	売上比(%)
売上高	32,480	100.0	30,097	100.0	92.7
売上原価	26,442	81.4	23,998	79.7	90.8
売上総利益	6,037	18.6	6,098	20.3	101.0
販売費及び一般管理費	3,165	9.8	3,266	10.9	103.2
営業利益	2,872	8.8	2,831	9.4	98.6
営業外収益	25	0.1	20	0.1	82.1
営業外費用	916	2.8	797	2.7	87.0
経常利益	1,981	6.1	2,055	6.8	103.7
特別損失	134	0.4	-	-	-
税引前当期純利益	1,846	5.7	2,055	6.8	111.3
法人税等	780	2.4	874	2.9	112.0
当期純利益	1,066	3.3	1,180	3.9	110.7

当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ減収増益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。
売上高の主な減収要因については、前事業年度に比べ分譲マンションの引渡戸数が減少したこと及びその他不動産販売において一棟売却物件が減少したこと等により、分譲マンション販売の売上高が1,145百万円、その他不動産販売の売上高が1,103百万円それぞれ減少したことによるものであります。
売上総利益については、分譲マンション及びその他不動産販売の採算性の向上により、前期比1.0%増となり、利益率については1.7ポイントの上昇となりました。
営業利益については、人員増加に伴う人件費の増加等により、販売費及び一管理費が増加し前期比1.4%減となったものの、利益率については0.6ポイントの上昇となりました。
経常利益については、資金調達費用等の営業外費用の減少により前期比3.7%増となり、利益率は0.7ポイントの上昇となりました。
当期純利益については、当事業年度の特別損失の計上はなく前期比10.7%増となり、利益率は0.6ポイントの上昇となりました。
なお、当事業年度の業績等の内容については、「第2 事業の状況」の「1 業績等の概要」の「(1)業績」をご参照ください。
(3) キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約キャッシュ・フロー計算書>(単位:百万円)

区 分	前事業年度	当事業年度	増減額
	平成26年2月	平成27年2月
Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益	1,846	2,055	208
減価償却費	649	693	44
減損損失	42	-	△42
引当金の増減額(△は減少)	73	7	△65
有形固定資産除却損	73	34	△39
たな卸資産の増減額(△は増加)	△2,940	△7,490	△4,549
仕入債務の増減額(△は減少)	1,096	△1,873	△2,970
前受金の増減額(△は減少)	△151	1,212	1,363
法人税等の支払額	△695	△896	△200
その他	61	85	24
営業活動によるキャッシュ・フロー	56	△6,171	△6,227
Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出	△1,684	△930	753
その他	△211	△390	△179
投資活動によるキャッシュ・フロー	△1,895	△1,321	573
Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)	△1,344	2,988	4,333
長期借入れによる収入	13,879	11,876	△2,003
長期借入金の返済による支出	△10,296	△8,301	1,994
社債の発行による収入	-	170	170
その他	△209	△233	△23
財務活動によるキャッシュ・フロー	2,028	6,500	4,471
Ⅳ 現金及び現金同等物の増減額(△は減少)	189	△993	△1,182
Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高	10,116	10,306	189
Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高	10,306	9,312	△993

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が6,227百万円減少しました。
主な要因は、来期以降の分譲用地取得及び建物建築費支払等により、たな卸資産の増加による資金流出額が前事業年度に比べ4,549百万円増加したこと及び仕入債務の減少により、前事業年度に比べ2,970百万円減少したこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が573百万円増加しました。
主な要因は、有形固定資産の取得による資金流出額が前事業年度に比べ753百万円減少したこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が4,471百万円増加しました。
主な要因は、長期借入れによる資金流入額が2,003百万円減少したことに対し、短期借入金による資金流入額が4,333百万円増加したこと及び長期借入金の返済による資金流出額が1,994百万円減少したこと等によるものであります。
(4) 経営の問題認識と今後の方針について
当社を取り巻く事業環境を展望いたしますと、主力の分譲マンション販売事業におきましては、政策支援効果等を背景に、購入者ニーズに即した商品の提供により、概ね順調な販売を継続しております。さらに賃貸事業におきましても、住居系の賃貸物件を中心に高稼働率の維持によって安定的な収益を確保してまいりました。
しかしながら、中長期的には人手不足を背景とした建築コストの上昇や、少子・高齢化の進展に伴う住宅市場の縮小、巨額の財政赤字に伴う税負担の増加や将来の社会保障への不安、金利の上昇懸念など、克服すべき課題は山積しており、将来を見すえた的確な経営戦略の立案、実行が求められております。
このような状況のもと、優良な住宅地である神戸市・明石市・阪神間を主たる事業エリアとして、良質な“住まい”の提供を通じた『街づくり』を進めることを企業の使命として、分譲マンション販売を中心に賃貸事業、木造戸建て住宅販売等において、さらなる経営基盤の安定化に向けた戦略を着実に実行しております。
そのための取り組みといたしまして、主力の分譲マンション販売においては、事業基盤である神戸・明石・阪神間を中心に、周辺地域へのエリア拡大に努め、利便性に富んだ好立地による展開を基本としております。
また、安心・安全にお住まい頂けるよう「品質の強化」「サービスの向上」に努めるとともに、多様化する顧客のライフスタイルに沿った多彩なプランの提供を進め「ファッション都市 神戸」に相応しい洗練されたマンションの供給に注力してまいります。
さらに、地域密着の有利性を活かし、少ない戸数であっても採算が取れる仕組み作りや顧客のターゲッティング等にも注力しており、これまでの実績に裏付けされた「ブランド力」の発揮と、大型プロジェクトの取組み等によるさらなるブランディングにも努め、事業環境が目まぐるしくかつ大きく変化するなかにあっても、着実に分譲マンション事業を進めてまいります。
次に、幅広い顧客の住まいへのニーズへの対応や、これまで培った用地仕入れのネットワーク等が活用できる木造戸建て住宅についても、分譲マンション事業に次ぐ柱とすべく積極的に推進してまいります。
また、収益の安定性確保の観点から、賃貸事業については、ワンルームマンション等を中心に入居率の向上に加えて、小型の賃貸住宅の開発や販売を通じて、賃貸資産のパフォーマンス向上に努めてまいります。さらにノンアセットビジネスも含めた事業領域の拡大を検討するなど、さらなる収益機会の創造に向けた取り組みを進めてまいります。
また、財務面におきましては金融機関との良好な関係構築を基本として、資金調達の安定化を図る観点より、調達パイプの拡大に努めるとともに、調達手段の多様化にも取組んでおります。さらに金融緩和政策が浸透するなか、財務体質の健全化と併せて調達コストの低減も目指してまいります。
以上のような戦略を推進していくことにより、付加価値の高い商品の供給を進め、持続的な成長と利益の増大を図りつつ、地域に根ざした不動産業として当地のリーディング・カンパニーを目指して鋭意努力を重ね、すべてのステークホルダーの期待に応えるべく、邁進していく所存であります。