有価証券報告書-第50期(平成27年3月1日-平成28年2月29日)

当事業年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析については、以下のとおりであります。
なお、本項に記載した予想、見込み、見通し、方針、所存等の将来に関する事項は、本報告書提出日現在において当社が判断したものであり、将来に関する事項には不確実性を内在しており、あるいはリスクを含んでいるため、将来的に生じる実際の結果と大きく異なる可能性もありますので、ご留意下さい。
(1) 財政状態の分析
貸借対照表の前事業年度末残高と当事業年度末残高との比較数値は以下のとおりであります。
<要約貸借対照表>

区 分	前事業年度		当事業年度		増減額 (百万円)
	平成27年2月		平成28年2月
	金額(百万円)	構成比(%)	金額(百万円)	構成比(%)
(資産の部)
流動資産 計	40,319	61.4	44,798	63.2	4,478
有形固定資産 計	24,045	36.6	24,720	34.9	675
無形固定資産 計	348	0.5	339	0.5	△8
投資その他の資産 計	938	1.5	1,018	1.4	79
固定資産 合計	25,332	38.6	26,077	36.8	745
資産 合計	65,651	100.0	70,876	100.0	5,224
(負債・純資産の部)
流動負債 計	23,406	35.7	26,282	37.1	2,875
固定負債 計	25,619	39.0	27,015	38.1	1,395
負債 合計	49,026	74.7	53,297	75.2	4,270
株主資本 計	16,671	25.4	17,689	25.0	1,018
評価・換算差額等 計	△46	△0.1	△111	△0.2	△64
純資産 合計	16,624	25.3	17,578	24.8	954
負債・純資産 合計	65,651	100.0	70,876	100.0	5,224

(流動資産)
当事業年度末における流動資産の残高は、44,798百万円となり、前事業年度末と比較して4,478百万円増加しました。
主な要因は、現金及び預金が3,898百万円減少したこと等に対し、分譲マンション用地取得及び建築費等の支払いにより棚卸資産合計で7,162百万円、リース取引開始によるリース債権が931百万円増加したこと等によるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産の残高は、26,077百万円となり、前事業年度末と比較して745百万円増加しました。
主な要因は、賃貸物件購入等による土地の増加582百万円及び建物の増加102百万円等によるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債の残高は、26,282百万円となり、前事業年度末と比較して2,875百万円増加しました。
主な要因は、電子記録債務等仕入債務の決済による減少2,699百万円等に対し、分譲用地の取得に係るつなぎ資金の調達等により、1年以内長期借入金と短期借入金の合計で5,043百万円増加したこと及び前受金の増加591百万円等によるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債の残高は、27,015百万円となり、前事業年度末と比較して1,395百万円増加しました。
主な要因は、次期以降の用地取得及び建築費等の支払いによる長期借入金の増加1,433百万円等によるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産の残高は、17,578百万円となり、前事業年度末と比較して954百万円増加しました。
主な要因は、当期純利益1,238百万円の計上及び利益配当金219百万円の利益処分による減少等によるものであります。なお、自己資本比率は前事業年度に比べ総資産が増加したことにより、0.5ポイント減少し24.8%となっております。
(2) 経営成績の分析
損益計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約損益計算書>

区 分	前事業年度		当事業年度		前期比(%)
	平成27年2月		平成28年2月
	金額(百万円)	売上比(%)	金額(百万円)	売上比(%)
売上高	30,097	100.0	28,950	100.0	96.2
売上原価	23,998	79.7	22,724	78.5	94.7
売上総利益	6,098	20.3	6,225	21.5	102.1
販売費及び一般管理費	3,266	10.9	3,287	11.4	100.6
営業利益	2,831	9.4	2,938	10.1	103.8
営業外収益	20	0.1	21	0.1	104.1
営業外費用	797	2.7	904	3.1	113.5
経常利益	2,055	6.8	2,055	7.1	100.0
特別利益	-	-	5	0.0	-
特別損失	-	-	23	0.1	-
税引前当期純利益	2,055	6.8	2,037	7.0	99.1
法人税等	874	2.9	798	2.8	91.3
当期純利益	1,180	3.9	1,238	4.3	104.9

当事業年度の経営成績は、前事業年度に比べ減収増益となっており、項目別の主な要因については、次のとおりであります。
売上高の主な減収要因については、前事業年度に比べ土地の素地売等その他不動産販売が869百万円増加したこと等に対し、分譲マンション及び戸建て住宅の引渡戸数が減少したこと等により、分譲マンション販売の売上高が1,842百万円、戸建て住宅販売の売上高が387百万円それぞれ減少したことによるものであります。
売上総利益については、分譲マンション販売の採算性の向上により、前期比2.1%増となり、利益率については1.2ポイントの上昇となりました。
営業利益については、人員増加に伴う人件費の増加等により、販売費及び一般管理費が前期比で0.6%増の21百万円増加しておりますが、利益率については0.7ポイントの上昇となりました。
経常利益については、上記記載の要因等により、概ね前年並みの2,055百万円となりました。
当期純利益については、固定資産売却益による特別利益5百万円、減損損失による特別損失23百万円をそれぞれ計上し、法人税の実効税率が引き下げられたことによる税負担の減少等により、57百万円の増益となりました。
なお、当事業年度の業績等の内容については、「第2 事業の状況」の「1 業績等の概要」の「(1)業績」をご参照ください。
(3) キャッシュ・フローの分析
キャッシュ・フロー計算書の前事業年度と当事業年度との比較数値は、以下のとおりであります。
<要約キャッシュ・フロー計算書>(単位:百万円)

区 分	前事業年度	当事業年度	増減額
	平成27年2月	平成28年2月
Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益	2,055	2,037	△18
減価償却費	693	642	△51
減損損失	-	23	23
引当金の増減額(△は減少)	7	27	19
有形固定資産除却損	34	16	△17
たな卸資産の増減額(△は増加)	△7,490	△6,852	638
仕入債務の増減額(△は減少)	△1,873	△2,699	△825
前受金の増減額(△は減少)	1,212	591	△620
法人税等の支払額	△896	△844	52
その他	85	△1,329	△1,415
営業活動によるキャッシュ・フロー	△6,171	△8,386	△2,215
Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出	△930	△1,700	△769
有形固定資産の売却による収入	-	52	52
その他	△390	△60	329
投資活動によるキャッシュ・フロー	△1,321	△1,709	△387
Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額(△は減少)	2,988	81	△2,906
長期借入れによる収入	11,876	16,634	4,757
長期借入金の返済による支出	△8,301	△10,238	△1,936
社債の発行による収入	170	-	△170
その他	△233	△258	△25
財務活動によるキャッシュ・フロー	6,500	6,218	△281
Ⅳ 現金及び現金同等物の増減額(△は減少)	△993	△3,877	△2,884
Ⅴ 現金及び現金同等物の期首残高	10,306	9,312	△993
Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高	9,312	5,435	△3,877

(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が2,215百万円減少しました。
主な要因は、リース取引開始によるリース債権の増加931百万円、決済による仕入債務の減少825百万円、分譲マンション等引渡による前受金の減少620百万円等の資金流入額の減少によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が387百万円減少しました。
主な要因は、定期性預金の振替による330百万円の資金流入額の増加等に対し、有形固定資産の取得による769百万円の資金流出額増加等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、前事業年度に比べ資金流入額が281百万円減少しました。
主な要因は、長期借入れによる資金流入額が4,757百万円増加したことに対し、短期借入金による資金流入額が2,906百万円減少したこと及び長期借入金の返済による資金流出額が1,936百万円増加したこと等によるものであります。
(4) 経営の問題認識と今後の方針について
当社を取り巻く事業環境を展望いたしますと、主力の分譲マンション販売事業におきましては、住宅ローン金利の低位安定等を背景に、購入者ニーズに即した商品の提供により、概ね順調な販売を継続しております。さらに賃貸事業におきましても、住居系の賃貸物件を中心に高稼働率の維持によって安定的な収益を確保してまいりました。
しかしながら、足元では用地価格や建築費を中心としたコストの上昇、中長期的には少子・高齢化の進展に伴う住宅市場の縮小、巨額の財政赤字に伴う税負担の増加や将来の社会保障への不安等、克服すべき課題を有しており、将来を見すえた的確な経営戦略の立案、実行が求められております。
このような状況のもと、優良な住宅地である神戸市・明石市・阪神間を主たる事業エリアとして、良質な”住まい”の提供を通じた『街づくり』を進めることを企業の使命として、分譲マンション販売を中心に木造戸建て住宅、その他の不動産販売、賃貸事業等において、さらなる経営基盤の安定化に向けた戦略を着実に実行しております。
そのための取り組みといたしまして、主力の分譲マンション販売においては、地元地域である神戸・明石・阪神間を中心に、周辺へのエリア拡大に努め、利便性に富んだ好立地による展開を基本としております。
また、安心・安全にお住まい頂けるよう「品質の強化」「サービスの向上」に努めるとともに、多様化する顧客のライフスタイルに沿った多彩なプランの提供を進め「ファッション都市 神戸」に相応しい洗練されたマンションの供給に注力してまいります。
さらに、地域密着の有利性を活かし、少ない戸数であっても採算が取れる仕組み作りや顧客のターゲッティング等にも注力しており、これまでの実績に裏付けされた知名度を生かし、一定戸数の安定供給や優良プロジェクトの取組み等によるさらなるブランド力の向上にも努め、事業環境が目まぐるしくかつ大きく変化するなかにあっても、近畿圏において確固たる地位を築いてまいります。
次に、幅広い顧客の住まいへのニーズへの対応や、これまで培った用地仕入れのネットワーク等が活用できる木造戸建て住宅についても、分譲マンション事業に次ぐ柱とすべく積極的に推進してまいります。
また、収益の安定性確保の観点から、賃貸事業については、ワンルームマンション等を中心に入居率の向上に加えて、小型の木造収益物件等の開発や販売を通じて、賃貸資産全般のパフォーマンス向上に努めてまいります。
さらに本格的なリフォーム事業への取組開始やマンション管理会社への出資など、ノンアセットビジネスも含めた事業領域の拡大にも着手するなど、さらなる収益機会の創造に向けた取り組みを進めてまいります。
また、財務面におきましては金融機関との良好な関係構築を基本として、資金調達の安定化を図る観点より、調達パイプの拡大に努めるとともに、調達手段の多様化にも取組んでおります。さらに金融緩和政策が浸透するなか、財務体質の健全化と併せて調達コストの低減も目指してまいります。
以上のような戦略を推進していくことにより、付加価値の高い商品の供給を進め、持続的な成長と利益の増大を図りつつ、地域に根ざした不動産業として当地のリーディング・カンパニーを目指して鋭意努力を重ね、すべてのステークホルダーの期待に応えるべく、邁進していく所存であります。