有価証券報告書-第23期(平成29年6月1日-平成30年5月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度(平成29年6月1日～平成30年5月31日)におけるわが国経済は、企業収益が堅調な中、良好な雇用・所得環境を背景に個人消費も緩やかに持ち直しており、景気は総じて回復基調が続く状況となりました。
首都圏の中古マンション市場における成約件数は、公益社団法人東日本不動産流通機構によりますと、当期において前期とほぼ同水準(前期比0.7%減)で推移した一方で、平均成約価格は、平成25年1月から平成30年5月まで65カ月連続で前年同月を上回りました。
当社グループでは、主たる事業であります中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)において販売件数が、競合の激しい首都圏で前期を下回った(前期比12.6%減の727件)ものの、地方主要都市では市場浸透が進み販売件数が伸びた(同18.7%増の723件)ことにより、全社では前期比0.6%増の1,450件で、当該売上高が前期と同水準(同0.1%減)となりました。そして、不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズの販売や戸建、その他不動産の売却が加わり、当期における連結売上高は前期に比べ5.1%増となりました。
利益面におきましては、連結での売上総利益率が前期に比べ0.7ポイント低下したことに加え、販売費及び一般管理費が4.1%増加したことにより、営業利益が前期に比べ11.2%、経常利益は6.7%それぞれ下回ることとなりました。
以上によりまして、当連結会計年度における業績は、売上高が435億7百万円(前期比5.1%増)となり、営業利益が15億60百万円(同11.2%減)、経常利益が12億53百万円(同6.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益8億2百万円(同9.9%減)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
[中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)]
当事業部門において、リノヴェックスマンションの販売件数が1,450件(前期比9件増)、平均販売価格が2,370万円(同0.8%減)となり、物件販売の売上高は343億74百万円(同0.1%減)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は1億85百万円(同2.3%増)、その他収入売上が36百万円(同67.1%減)となりました。
これらの結果、当事業部門における売上高は345億95百万円(同0.3%減)となり、営業利益は12億59百万円(同1.0%増)となりました。
[その他不動産事業]
当事業部門における物件販売の売上高は、不動産小口化商品「アセットシェアリング渋谷青山」「アセットシェアリング北千住駅前(一部)」「アセットシェアリング京町家再生Ⅰ(一部)」の販売により21億27百万円、中古戸建の販売により9億3百万円、一棟物等のその他不動産の販売により38億99百万円をそれぞれ計上し、合計で前期比37.7%増の69億29百万円となりました。また、その他不動産による賃貸収入売上は6億5百万円(前期比1.5%増)、その他収入売上は、同業他社や個人向けのリノベーション内装工事の拡充等により13億76百万円(同29.9%増)となりました。
これらの結果、当事業部門の売上高は89億11百万円(同33.2%増)となり、また、営業利益は人件費を中心とする販売費及び一般管理費の増加等もあり8億21百万円(同18.0%減)となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、資産が320億4百万円(前連結会計年度末比37億5百万円減)、負債が218億66百万円(同43億24百万円減)、純資産は101億38百万円(同6億18百万円増)となりました。
(流動資産)
流動資産につきましては、239億62百万円となり、前連結会計年度末の286億97百万円から47億35百万円の減少となりました。これは、主として現金及び預金が6億37百万円増加した一方で、たな卸資産が53億13百万円減少したこと等によるものであります。
(固定資産)
固定資産につきましては、80億42百万円となり、前連結会計年度末の70億12百万円から10億29百万円の増加となりました。これは、主として投資その他の資産が3億18百万円減少した一方で、有形固定資産が13億50百万円増加したこと等によるものであります。
(流動負債)
流動負債につきましては、123億32百万円となり、前連結会計年度末の170億50百万円から47億17百万円の減少となりました。これは、主として1年内返済予定の長期借入金が4億96百万円増加した一方で、短期借入金が51億90百万円減少したこと等によるものであります。
(固定負債)
固定負債につきましては、95億33百万円となり、前連結会計年度末の91億40百万円から3億93百万円の増加となりました。これは、主として社債が3億50百万円増加したこと等によるものであります。
(純資産)
純資産につきましては、101億38百万円となり、前連結会計年度末の95億19百万円から6億18百万円の増加となりました。これは、主として利益剰余金の配当により2億92百万円の減少があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を8億2百万円計上したこと等によるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ6億10百万円増加し、52億3百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、63億65百万円の収入超過(前連結会計年度は13億65百万円の支出超過)となりました。これは主に、法人税等の支払額6億2百万円があった一方で、税金等調整前当期純利益12億51百万円を計上し、減価償却費2億42百万円、たな卸資産の減少額54億80百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、13億26百万円の支出超過(前連結会計年度は6億92百万円の支出超過)となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入6億83百万円、投資有価証券の売却による収入1億85百万円、貸付金の回収による収入1億60百万円があった一方で、定期預金の預入による支出2億25百万円、固定資産の取得による支出17億36百万円、投資有価証券の取得による支出2億64百万円、貸付けによる支出1億9百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、44億28百万円の支出超過(前連結会計年度は25億39百万円の収入超過)となりました。これは主に、長期借入れによる収入61億97百万円、社債の発行による収入6億円があった一方で、短期借入金の純減少額51億90百万円、長期借入金の返済による支出56億55百万円、社債の償還による支出1億70百万円、配当金の支払いによる支出2億91百万円等によるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
a.仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分	当連結会計年度 (自 平成29年6月1日 至 平成30年5月31日)
セグメントの名称	仕入件数	前年同期比 (%)	仕入高 (千円)	前年同期比 (%)
中古マンション再生流通事業	1,229	83.9	20,903,961	85.1
その他不動産事業	38	108.6	3,504,583	73.0
合計	1,267	84.5	24,408,545	83.2

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地等に係る仕入高を計上しております。
3.仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分		当連結会計年度 (自 平成29年6月1日 至 平成30年5月31日)
セグメントの名称		販売件数	前年同期比 (%)	販売高 (千円)	前年同期比 (%)
中古マンション 再生流通事業	物件販売	1,450	100.6	34,374,099	99.9
	賃貸収入	-	-	185,182	102.3
	その他収入	-	-	36,663	32.9
	小計	1,450	100.6	34,595,946	99.7
その他不動産事業	物件販売	40	173.9	6,929,680	137.7
	賃貸収入	-	-	605,135	101.5
	その他収入	-	-	1,376,305	129.9
	小計	40	173.9	8,911,121	133.2
合計		1,490	101.8	43,507,067	105.1

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地・リースバック事業・不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売事業・リノベーション内装の請負事業等に係る売上高を計上しております。
3.当社は引渡基準により売上高を計上しております。
4.当連結会計年度における中古マンション再生流通事業の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

区分	当連結会計年度 (自 平成29年6月1日 至 平成30年5月31日)
セグメントの名称	期首契約残件数	期中契約件数	期中引渡件数	期末契約残件数
中古マンション再生流通事業	97	1,421	1,450	68

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第一部 企業情報 第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載の通りです。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。
② 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の414億円から21億6百万円増加(前期比5.1%増)し、435億7百万円となりました。
セグメントでみますと、中古マンション再生流通事業[リノヴェックスマンション事業]につきましては、当期における物件販売による売上は、販売件数が1,450件(前期比9件増)、平均販売価格が2,370万円(同0.8%減)となり、売上高は343億74百万円(同0.1%減)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、1億85百万円(同2.3%増)となりました。これらの結果、当事業部門における売上高は345億95百万円(同0.3%減)となりました。
その他不動産事業におきましては、不動産小口化商品「アセットシェアリング渋谷青山(完売)」及び「アセットシェアリング北千住駅前(一部)」「アセットシェアリング京町家再生Ⅰ(一部)」の販売により21億27百万円、中古戸建の販売により9億3百万円、一棟物等のその他不動産の販売により38億99百万円をそれぞれ計上し、合計で69億29百万円(同37.7%増)となりました。また、賃貸収入売上は6億5百万円(同1.5%増)、その他収入売上は、同業他社や個人向けリノベーション内装工事の売上等により、13億76百万円(同29.9%増)となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は89億11百万円(同33.2%増)となりました。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の57億16百万円から34百万円減少(前期比0.6%減)し、56億82百万円となりました。また売上総利益率は、前連結会計年度の13.8%から0.7ポイント低下し13.1%となりました。これは、リノヴェックスマンション販売の粗利益率が11.2%と前期に比べ0.3ポイント低下したためであります。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の17億56百万円から1億96百万円減少(同11.2%減)し、15億60百万円となりました。これは、売上総利益が前期より34百万円減少(同0.6%減)したことに加え、アセットシェアリング事業の販売促進費をはじめとした販売費や、人員増強に伴う人件費の増加により、販売費及び一般管理費が、前期に比べ1億62百万円増加(同4.1%増)したためであります。
(経常損益)
当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の13億43百万円から89百万円減少し、12億53百万円となりました。これは、営業外費用が前期に比べ1億12百万円減少(同23.8%減)したためであります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の8億91百万円から88百万円減少し、8億2百万円となりました。これは経常利益が前期に比べ89百万円減少したためであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、中古マンション再生流通事業やその他不動産事業における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	平成28年5月期	平成29年5月期	平成30年5月期
自己資本比率(%)	27.7	26.6	31.6
時価ベースの自己資本比率(%)	22.9	21.1	28.2
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	-	-	3.1
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	-	-	22.1

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(注) 1.各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
2.株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
3.キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。なお、平成28年5月期及び平成29年5月期は、営業キャッシュフローがマイナスのため、キャッシュ・フロー対有利子負債比率及びインタレスト・カバレッジ・レシオは、いずれも表示しておりません。