有価証券報告書-第27期(令和3年6月1日-令和4年5月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度(2021年6月1日～2022年5月31日)におけるわが国経済は、コロナ禍の状況が一進一退を繰り返す中、経済活動の制限緩和が徐々に進み景気回復の兆しがあるものの、原材料高・原油高による物価高騰が益々顕著となり、今後の景気動向に不透明感が増す状況となっております。
東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によりますと、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2020年6月から2022年5月の間、24ヶ月連続で前年同月を上回りました。一方、成約件数は当期(2021年6月～2022年5月)において前期比8.4%の減少となりました。
主たる事業でありますリノヴェックスマンション事業の平均販売価格は前期比5.4%増だった一方で、期初の在庫不足及び資材調達遅延による商品化の遅れ等により、販売件数は前期比20.5%減の1,129件となりました。また、リースバック事業において、物件の流動化を当期中に2度実施し、収益の上乗せに寄与したものの、リノヴェックスマンション事業の下押しにより、当期連結売上高は前期を12.0%下回ることとなりました。
また、利益面では、売上総利益が、リノヴェックスマンション販売の利益率が前期を上回ったものの件数減の影響を受けたことや、収益物件販売の大幅な利益寄与があった前期からの反動減もあり、前期に比べ12.6%の減少となり、営業利益としては前期比37.2%減となりました。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は、前期比12.0%減の361億39百万円となり、営業利益が前期比37.2%減の13億64百万円、経常利益が前期比44.9%減の10億61百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比42.9%減の6億43百万円となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
当社グループの報告セグメントは、前期まで「中古マンション再生流通事業」と「その他不動産事業」に区分しておりましたが、当期より、「リノベーション事業分野」、「ソリューション事業分野」に変更しております。これは、リースバック事業やアセットシェアリング事業等の不動産を活用したソリューション関連事業の拡大及びリノベーション内装事業やホテル等の宿泊事業などの不動産事業から派生したサービス事業の展開に伴い、今後の事業の方向性を見据え、事業実態に即して報告セグメントを変更したものであります。
なお、以下の前期との比較については、前期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較しております。
(リノベーション事業分野)
リノベーション事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの販売件数の減少により前期比17.2%減の261億29百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、前期比15.3%減の1億50百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の受注増を反映し、前期比11.6%増の15億35百万円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は278億16百万円(前期比16.0%減)となり、営業利益は13億34百万円(同11.8%減)となりました。
(ソリューション事業分野)
ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、収益物件やリースバック物件の売却等により構成されており、当期はリースバック物件を対象とした不動産信託受益権の売却による流動化を2度実施したこと等により、前期比2.9%増の70億80百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、前期比10.7%増の10億2百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル等の宿泊事業などにより構成されており、前期比25.1%増の2億40百万円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は83億23百万円(同4.4%増)となり、営業利益は8億40百万円(同40.2%減)となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、資産が409億32百万円(前連結会計年度末比46億36百万円増)、負債が289億53百万円(同42億43百万円増)、純資産は119億78百万円(同3億92百万円増)となりました。
(資産)
資産の主な増加要因は、現金及び預金が17億86百万円、投資その他の資産が1億26百万円それぞれ減少した一方で、棚卸資産は、リースバック物件の流動化による減少があったものの、中古マンション及び収益物件の積極的な取得により61億26百万円、その他の流動資産が1億3百万円、有形固定資産が1億81百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
(負債)
負債の主な増加要因は、未払法人税等が4億86百万円、匿名組合出資預り金が4億53百万円、その他の流動負債が4億97百万円、社債が2億10百万円それぞれ減少した一方で、短期借入金が39億65百万円、1年内返済予定の長期借入金が6億54百万円、長期借入金が12億42百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
(純資産)
純資産の主な増加要因は、利益剰余金の配当により3億18百万円の減少があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益として6億43百万円を計上したこと、自己株式の処分により66百万円増加したこと等によるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ17億78百万円減少し、42億3百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、38億96百万円の支出超過(前連結会計年度は101億53百万円の収入超過)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益10億15百万円を計上し、減価償却費3億17百万円、支払利息2億99百万円があった一方で、棚卸資産の増加額33億14百万円、未払消費税等の減少額4億7百万円、クラウドファンディングによる匿名組合出資預り金の減少額4億53百万円、その他資産の増加1億45百万円、その他負債の減少1億3百万円、利息の支払額3億19百万円、法人税等の支払額7億93百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、31億83百万円の支出超過(前連結会計年度は44億81百万円の支出超過)となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入4億38百万円があった一方で、定期預金の預入による支出1億30百万円、固定資産の取得による支出33億54百万円、投資有価証券の取得による支出2億41百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、53億円の収入超過(前連結会計年度は43億81百万円の支出超過)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出66億36百万円、社債の償還2億50百万円、配当金の支払額3億17百万円があった一方で、短期借入金の純増額47億41百万円、長期借入れによる収入77億57百万円等によるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
a.仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分	当連結会計年度 (自 2021年6月1日 至 2022年5月31日)
セグメントの名称	仕入件数	前期比(%)	仕入高 (千円)	前期比 (%)
リノベーション事業分野	1,270	107.0	20,239,106	124.7
ソリューション事業分野	17	188.9	3,968,574	267.6
合計	1,287	107.6	24,207,681	136.7

(注)仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分		当連結会計年度 (自 2021年6月1日 至 2022年5月31日)
セグメントの名称		販売件数	前期比 (%)	販売高 (千円)	前期比 (%)
リノベーション 事業分野	物件販売	1,117	78.9	26,129,807	82.8
	賃貸収入	-	-	150,906	84.7
	その他収入	-	-	1,535,928	111.6
	小計	1,117	78.9	27,816,642	84.0
ソリューション 事業分野	物件販売	303	216.4	7,080,794	102.9
	賃貸収入	-	-	1,002,052	110.7
	その他収入	-	-	240,397	125.1
	小計	303	216.4	8,323,244	104.4
合計		1,420	91.3	36,139,887	88.0

(注)1.当社は引渡基準により売上高を計上しております。
2.当連結会計年度におけるリノベーション事業分野の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

区分	当連結会計年度 (自 2021年6月1日 至 2022年5月31日)
セグメントの名称	期首契約残件数	期中契約件数	期中引渡件数	期末契約残件数
リノベーション事業分野	75	1,106	1,117	64

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載の通りであります。
② 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の410億74百万円から49億34百万円減少(前期比12.0%減)し、361億39百万円となりました。
セグメントでみますと、リノベーション事業分野につきましては、当期における物件販売による売上高は、販売件数の減少により、261億29百万円(同17.2%減)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、1億50百万円(同15.3%減)となりました。その他収入売上はリノベーション内装事業の受注増を反映し、15億35百万円 (同11.6%増)となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は278億16百万円(同16.0%減)となりました。
ソリューション事業分野におきましては、リースバック物件を対象とした不動産信託受益権の売却による流動化を2度実施したこと等により、売上高は70億80百万円(同2.9%増)となりました。また、賃貸収入売上は10億2百万円(同10.7%増)、その他収入売上はホテル等の宿泊事業などにより構成されており2億40百万円 (同25.1%増)となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は83億23百万円(同4.4%増)となりました。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の69億91百万円から8億82百万円減少(前期比12.6%減)し、61億9百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の17.0%から0.1ポイント減少し16.9%となりました。これは、賃貸及びその他の利益率が改善したものの、販売用不動産の粗利益率が16.1%と前期に比べ0.5ポイント減少したためであります。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の21億70百万円から8億6百万円減少(同37.2%減)し、13億64百万円となりました。これは、販売費及び一般管理費が前期に比べ75百万円減少(同1.6%減)した一方で、売上総利益が前期より8億82百万円減少したためであります。
(経常利益)
当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の19億26百万円から8億64百万円減少し、10億61百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ8億6百万円減少したためであります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の11億27百万円から4億84百万円減少し6億43百万円となりました。これは、経常利益が前期に比べ8億64百万円減少した一方で、法人税等合計が前期に比べ4億24百万円減少したためであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、リノベーション事業分野やソリューション事業分野における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	2020年5月期	2021年5月期	2022年5月期
自己資本比率(%)	27.5	31.9	29.2
時価ベースの自己資本比率(%)	11.5	18.5	13.2
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	25.7	2.0	-
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	3.0	38.2	-

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(注) 1.各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
2.株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
3.キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。