有価証券報告書-第29期(2023/06/01-2024/05/31)

(1)経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度(2023年6月1日～2024年5月31日)におけるわが国経済は、過去最高水準の企業収益により設備投資は堅調に推移し、消費は回復の兆しが見えるものの、幅広い物価高は持続する見込みで、景気回復は足踏み状態となりました。
東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によりますと、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2024年5月において前年同期比で5.8%上昇し、48ヶ月連続(2020年6月～2024年5月)で前年同月を上回りました。また、成約件数は当該期(2023年6月～2024年5月)において前年同期比5.4%の増加となりました。
リノベーション事業分野における物件販売(リノヴェックスマンション販売)は、販売件数が前期比で2.0%減の1,129件であったものの、平均販売価格が前期を6.5%上回る2,799万円となったことにより、同事業の売上高が前期を4.3%上回りました。加えて、同業他社や個人向けのリノベーション内装事業における受注増や、リースバック物件の不動産信託受益権の譲渡による売上、不動産小口化商品「アセットシェアリング+(プラス)」の組成、そして、ホテル事業の稼働率向上による増収等を要因として、当期における連結売上高は、前期を3.6%上回ることとなりました。
利益面では、リノヴェックスマンション販売において、市場全体の販売在庫の過多をリスクと認識し、前期から持ち越していた在庫の早期売却に注力したことで、価格調整による利益率の低下が影響し、連結の売上総利益が前期を4.6%下回りました。しかしながら、販売費及び一般管理費が縮小(同9.3%減)したことにより、営業利益は前期より31.1%の増益となりました。また、営業外収支として、物件の早期売却と厳選仕入を行ったことで資産のスリム化が進み、支払利息等の営業外費用が減少(同13.8%減)したこと等により、経常利益は前期の2.5倍となりました。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は、前期比3.6%増の427億2百万円となり、営業利益が前期比31.1%増の9億31百万円、経常利益が前期比153.9%増の6億7百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が前期比310.9%増の4億14百万円となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(リノベーション事業分野)
当事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの販売価格の上昇により、前期比4.3%増の316億10百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同21.0%減の1億15百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の増加等により、同50.3%増の30億55百万円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は347億81百万円(前期比7.0%増)となりましたが、リノヴェックスマンション販売の利益率の低下により、営業利益は5億50百万円(同26.6%減)となりました。
(ソリューション事業分野)
当事業分野における物件販売の売上高は、リースバック物件の流動化や、不動産小口化商品「アセットシェアリング+(プラス)」の組成があったものの前期に比べ24.9%減の52億59百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同7.0%減の9億42百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業の稼働率上昇等により同137.6%増の17億18百万円の増収となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は79億20百万円(同9.3%減)となり、営業利益は12億23百万円(同34.9%増)となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、資産が407億10百万円(前連結会計年度末比49億19百万円減)、負債が288億38百万円(同50億17百万円減)、純資産は118億72百万円(同98百万円増)となりました。
(資産)
資産の主な減少要因は、前渡金が2億8百万円、有形固定資産が4億5百万円、投資その他の資産が3億42百万円増加した一方で、販売用不動産が54億42百万円、無形固定資産が4億85百万円それぞれ減少したこと等によるものであります。
(負債)
負債の主な減少要因は、社債が4億円、長期借入金が16億27百万円、その他流動負債が5億26百万円増加した一方で、短期借入金が49億63百万円、1年内返済予定の長期借入金が24億80百万円それぞれ減少したこと等によるものであります。
(純資産)
純資産の主な増加要因は、親会社株主に帰属する当期純利益4億14百万円を計上した一方で、剰余金の配当により1億50百万円、自己株式の取得に1億99百万円計上したこと等によるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ44百万円減少し、46億90百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、88億61百万円の収入超過(前連結会計年度は9億30百万円の支出超過)となりました。これは主に、売上債権の増加が1億67百万円、前渡金の増加が1億97百万円、その他資産の増加が1億3百万円、その他負債の減少が1億60百万円、利息の支払額が3億54百万円あった一方で、税金等調整前当期純利益5億88百万円を計上し、減価償却費2億86百万円、棚卸資産の減少が80億15百万円、未収消費税等の増加額が6億22百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、31億16百万円の支出超過(前連結会計年度は28億51百万円の支出超過)となりました。これは主に、定期預金の預入による支出2億31百万円、固定資産の取得による支出27億93百万円、投資有価証券の取得による支出2億23百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、57億88百万円の支出超過(前連結会計年度は43億13百万円の収入超過)となりました。これは主に、長期借入れによる収入72億59百万円、社債の発行による収入5億円があった一方で、短期借入金の純減少額49億63百万円、長期借入金の返済による支出81億13百万円、社債の償還による支出1億円、自己株式取得による支出2億1百万円、配当金の支払額1億51百万円があったこと等によるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
a.仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分	当連結会計年度 (自 2023年6月1日 至 2024年5月31日)
セグメントの名称	仕入件数	前期比 (%)	仕入高 (千円)	前期比 (%)
リノベーション事業分野	869	△31.7	15,860,277	△31.3
ソリューション事業分野	22	340.0	2,566,877	16.2
合計	891	△30.2	18,427,155	△27.2

(注)仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分		当連結会計年度 (自 2023年6月1日 至 2024年5月31日)
セグメントの名称		販売件数	前期比 (%)	販売高 (千円)	前期比 (%)
リノベーション 事業分野	物件販売	1,129	△1.3	31,610,881	4.3
	賃貸収入	-	-	115,701	△21.0
	その他収入	-	-	3,055,332	50.3
	小計	1,129	△1.3	34,781,914	7.0
ソリューション 事業分野	物件販売	169	344.7	5,259,712	△24.9
	賃貸収入	-	-	942,611	△7.0
	その他収入	-	-	1,718,011	137.6
	小計	169	344.7	7,920,334	△9.3
合計		1,298	9.8	42,702,249	3.6

(注)1.当社は引渡基準により売上高を計上しております。
2.当連結会計年度におけるリノベーション事業分野の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

区分	当連結会計年度 (自 2023年6月1日 至 2024年5月31日)
セグメントの名称	期首契約残件数	期中契約件数	期中引渡件数	期末契約残件数
リノベーション事業分野	87	1,105	1,129	63

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載の通りであります。
② 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の412億36百万円から14億65百万円増加(前期比3.6%増)し、427億2百万円となりました。
セグメントでみますと、リノベーション事業分野につきましては、当期における物件販売による売上高は、リノヴェックスマンションの販売価格の上昇により、前期比4.3%増の316億10百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同21.0%減の1億15百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、リノベーション内装事業の増加等により、同50.3%増の30億55百万円となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は347億81百万円(同7.0%増)となりました。
ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、リースバック物件の流動化や、不動産小口化商品「アセットシェアリ ング+(プラス)」の組成があったものの前期に比べ24.9%減の52億59百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同7.0%減の9億42百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、ホテル事業の稼働率上昇等により同137.6%増の17億18百万円の増収となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は79億20百万円(同9.3%減)となりました。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の61億12百万円から2億81百万円減少(前期比4.6%減)し、58億31百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の14.8%から1.1ポイント減少し13.7%となりました。これは、リノベーション事業分野の粗利益率が10.8%と前期に比べ1.9ポイント減少したためであります。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の7億10百万円から2億20百万円増加(同31.1%増)し、9億31百万円となりました。これは、売上総利益が前期より2億81百万円減少したものの、販売費及び一般管理費が前期に比べ5億1百万円減少(同9.3%減)したためであります。
(経常利益)
当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の2億39百万円から3億68百万円増加し、6億7百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ2億20百万円増加したことに加え、営業外費用が86百万円減少したためであります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の1億円から3億13百万円増加し4億14百万円となりました。これは、特別損失が17百万円増加したこと及び法人税等合計が前期に比べ37百万円増加した一方で、経常利益が前期に比べ3億68百万円増加したためであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、リノベーション事業分野やソリューション事業分野における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。