有価証券報告書-第25期(令和1年6月1日-令和2年5月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度(2019年6月1日～2020年5月31日)におけるわが国経済は、当初、企業収益が足踏み状態となったものの、堅調な雇用・所得環境に支えられ個人消費は概ね緩やかな回復が持続しておりました。しかしながら、年明け以降、新型コロナウイルス感染症が世界に蔓延し、国内外経済への影響は非常に大きく景気が急激に失速した状況となりました。
東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によりますと、首都圏の中古マンション市場における成約件数は、4月(前年同月比52.6%減)、5月(同38.5%減)と大きく減少し、その結果、当事業年度において前期に比べ7.2%減となりました。また、平均成約価格は、前年同月を上回って推移しておりましたが、4月以降、前年同月を下回りました。
当社グループの主たる事業であります中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)における当期の販売件数は、前期後半からの仕入増を反映し前期比12.6%増の1,336件となりました。エリア別では、地方主要都市が前期を上回る734件(前期比19.9%増)だったことに加え、これまで前期比マイナスで推移していた首都圏においても602件(同4.7%増)とプラスに転じました。一方、平均販売価格は、前期に比べ3.5%下回ることとなりました。それらの結果、リノヴェックスマンション事業の売上高は、前期を8.5%上回る307億67百万円となりました。一方、その他不動産事業においては、不動産小口化商品「アセットシェアリング博多」が完売し、リースバック物件の取得が進んだことによる賃貸収入の増加、リノベーション内装事業による売上の伸びがあったものの、新型コロナウイルス感染拡大の影響もあり一棟もの商業ビル等の売却や「アセットシェアリング」新シリーズの販売を見送ったことによりまして、当事業の売上高は、前期比17.7%減の70億96百万円となりました。以上によりまして、当期における連結売上高は、前期を2.4%上回る378億63百万円となりました。
利益面におきまして、リノヴェックスマンション事業の利益寄与があったものの、その他不動産事業における利益減少等により、連結の売上総利益は前期に比べ8.2%減となりました。加えて、販売費及び一般管理費が前期よりも1.6%増加し、営業利益では前期比で33.7%減となりました。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は、378億63百万円(前期比2.4%増)となりました。利益面におきましては、営業利益は11億8百万円(同33.7%減)、経常利益は7億57百万円(同44.4%減)及び親会社株主に帰属する当期純利益は5億22百万円(同37.3%減)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
[中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)]
当事業部門において、リノヴェックスマンションの販売件数が1,336件(前期比149件増)、平均販売価格が2,288万円(同3.5%減)となり、物件販売の売上高は305億70百万円(同8.6%増)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は1億78百万円(同0.5%減)、その他収入売上が18百万円(同17.2%増)となりました。
これらの結果、当事業部門における売上高は307億67百万円(同8.5%増)となり、営業利益は9億32百万円(同6.2%増)となりました。
[その他不動産事業]
当事業部門における物件販売の売上高は、不動産小口化商品「アセットシェアリング博多」が完売し、一棟もの商業ビル等の売却がありましたが、コロナ禍の影響により一部物件の販売を見送ったことにより、前期比30.3%減の42億69百万円となりました。また、その他不動産による賃貸収入売上は、取得したリースバック物件の増加等により9億56百万円(同11.8%増)、その他収入売上は、同業他社や個人向けのリノベーション内装事業の拡充等により18億70百万円(同13.7%増)となりました。
これらの結果、当事業部門の売上高は70億96百万円(同17.7%減)となり、営業利益は8億7百万円(同41.6%減)となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、資産が385億96百万円(前連結会計年度末比18億40百万円増)、負債が279億61百万円(同18億67百万円増)、純資産は106億35百万円(同27百万円減)となりました。
(流動資産)
流動資産につきましては、283億27百万円となり、前連結会計年度末の251億1百万円から32億25百万円の増加となりました。これは、主として現金及び預金が5億52百万円、有価証券が1億円、前渡金が1億50百万円、その他流動資産が1億92百万円それぞれ減少した一方で、その他不動産事業でのリースバック物件を固定資産から流動資産に振り替えたこと等により、たな卸資産が42億70百万円増加したこと等によるものであります。
(固定資産)
固定資産につきましては、102億69百万円となり、前連結会計年度末の116億54百万円から13億84百万円の減少となりました。これは、主としてその他不動産事業でのリースバック物件を新規取得した一方、固定資産から流動資産に振り替えたことにより有形固定資産が14億94百万円減少したこと等によるものであります。
(流動負債)
流動負債につきましては、176億98百万円となり、前連結会計年度末の148億63百万円から28億34百万円の増加となりました。これは、主として短期借入金が21億77百万円、クラウドファンディングによる匿名組合出資預り金が7億65百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
(固定負債)
固定負債につきましては、102億62百万円となり、前連結会計年度末の112億29百万円から9億66百万円の減少となりました。これは、主として長期借入金が7億47百万円、社債が2億80百万円それぞれ減少したこと等によるものであります。
(純資産)
純資産につきましては、106億35百万円となり、前連結会計年度末の106億63百万円から27百万円の減少となりました。この主な減少要因は、親会社株主に帰属する当期純利益を5億22百万円計上した一方で、利益剰余金の配当により2億45百万円、自己株式の取得により2億99百万円それぞれ減少したことによるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ3億52百万円減少し、46億91百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、9億70百万円の収入超過(前連結会計年度は10億97百万円の収入超過)となりました。これは主に、中古マンション再生流通事業に係る物件の仕入実績が販売実績を上回ったことによるたな卸資産の増加額9億16百万円、法人税等の支払額3億57百万円があった一方で、税金等調整前当期純利益7億63百万円を計上し、減価償却費2億80百万円、クラウドファンディングによる匿名組合出資預り金の増加額7億65百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、18億16百万円の支出超過(前連結会計年度は51億84百万円の支出超過)となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入4億28百万円、その他不動産事業でのリースバック物件に係る固定資産の売却による収入2億6百万円、有価証券の償還による収入1億円があった一方で、定期預金の預入による支出3億37百万円、その他不動産事業でのリースバック物件に係る固定資産の取得による支出22億13百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、4億93百万円の収入超過(前連結会計年度は39億28百万円の収入超過)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出59億81百万円、社債の償還による支出3億40百万円、自己株式の取得による支出2億98百万円、配当金の支払額2億45百万円があった一方で、短期借入金の純増加額21億77百万円、長期借入れによる収入51億88百万円等によるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
a.仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分	当連結会計年度 (自 2019年6月1日 至 2020年5月31日)
セグメントの名称	仕入件数	前期比(%)	仕入高 (千円)	前期比 (%)
中古マンション再生流通事業	1,429	114.6	21,406,712	111.7
その他不動産事業	28	116.7	2,212,207	63.9
合計	1,457	114.6	23,618,920	104.4

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地等に係る仕入高を計上しております。
3.仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分		当連結会計年度 (自 2019年6月1日 至 2020年5月31日)
セグメントの名称		販売件数	前期比 (%)	販売高 (千円)	前期比 (%)
中古マンション再生流通事業	物件販売	1,336	112.6	30,570,440	108.6
	賃貸収入	-	-	178,138	99.5
	その他収入	-	-	18,439	117.2
	小計	1,336	112.6	30,767,018	108.5
その他不動産事業	物件販売	52	152.9	4,269,352	69.7
	賃貸収入	-	-	956,630	111.8
	その他収入	-	-	1,870,345	113.7
	小計	52	152.9	7,096,328	82.3
合計		1,388	113.7	37,863,347	102.4

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地・リースバック事業・不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売事業・リノベーション内装の請負事業等に係る売上高を計上しております。
3.当社は引渡基準により売上高を計上しております。
4.当連結会計年度における中古マンション再生流通事業の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

区分	当連結会計年度 (自 2019年6月1日 至 2020年5月31日)
セグメントの名称	期首契約残件数	期中契約件数	期中引渡件数	期末契約残件数
中古マンション再生流通事業	81	1,332	1,336	77

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第一部 企業情報 第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載の通りです。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。
当社グループの重要な会計方針のうち、特に重要性の高い会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定は、以下の通りであります。
イ.たな卸資産の評価
たな卸資産については、市場価格の下落等により収益性の低下が見込まれる場合、市場価格に基づく時価の見積額が個別法による原価法による評価額を下回る場合は、その差額をたな卸評価損として計上しております。当該見積額は将来の市況動向や販売価格改定見込み等の仮定を含んでおり、見積額がより悪化した場合は、追加のたな卸評価損が計上される可能性があります。
ロ.固定資産の評価
各固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、価格の算定に用いる不動産鑑定評価基準、売却可能価額の算定に用いる類似資産の市場価値、使用価値の算定に用いる過去の実績に基づいた将来キャッシュ・フローの見積り、及び割引率です。将来の市況悪化等により事業計画が修正される場合、追加の減損処理を行う可能性があります。
ハ.繰延税金資産
繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性があると判断した将来減算一時差異を計上しておりますが、見積りの前提となった仮定や条件が変更され、当該課税所得の見積額が減少した場合は、繰延税金資産が減額され税金費用が計上される可能性があります。
なお、会計上の見積りを行う上での新型コロナウイルス感染症の影響の考え方については、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (追加情報) (新型コロナウイルス感染拡大の影響による会計上の見積りについて)」に記載しているため、記載を省略しております。
② 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の369億81百万円から8億82百万円増加(前期比2.4%増)し、378億63百万円となりました。
セグメントでみますと、中古マンション再生流通事業[リノヴェックスマンション事業]につきましては、当期における物件販売による売上は、販売件数が1,336件(前期比149件増)、平均販売価格が2,288万円(同3.5%減)となり、売上高は305億70百万円(同8.6%増)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、1億78百万円(同0.5%減)となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は307億67百万円(同8.5%増)となりました。
その他不動産事業におきましては、不動産小口化商品「アセットシェアリング博多」が完売し、一棟もの商業ビル等の売却がありましたが、コロナ禍の影響により一部物件の売却を見送ったことにより、物件販売による売上高は42億69百万円(同30.3%減)となりました。また、賃貸収入売上は取得したリースバック物件の増加等により9億56百万円(同11.8%増)、その他収入売上は、同業他社や個人向けリノベーション内装事業の拡充等により、18億70百万円(同13.7%増)となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は70億96百万円(同17.7%減)となりました。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の60億51百万円から4億93百万円減少(前期比8.2%減)し、55億57百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の16.4%から1.7ポイント低下し14.7%となりました。これは、その他不動産事業の粗利益率が21.1%と前期に比べ5.7ポイント低下したためであります。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の16億72百万円から5億64百万円減少(同33.7%減)し、11億8百万円となりました。これは、売上総利益が前期より4億93百万円減少したことに加え、販売費及び一般管理費が前期に比べ70百万円増加(同1.6%増)したためであります。
(経常損益)
当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の13億62百万円から6億4百万円減少し、7億57百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ5億64百万円減少したためであります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の8億32百万円から3億9百万円減少し5億22百万円となりました。これは、経常利益が前期に比べ6億4百万円減少した一方で、法人税等合計が前期に比べ1億59百万円減少したためであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、中古マンション再生流通事業やその他不動産事業における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	2018年5月期	2019年5月期	2020年5月期
自己資本比率(%)	31.6	29.0	27.5
時価ベースの自己資本比率(%)	28.2	15.9	11.5
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	3.1	21.8	25.7
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	22.1	3.9	3.0

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(注) 1.各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
2.株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
3.キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。