有価証券報告書-第30期(2024/06/01-2025/05/31)

(1)経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度(2024年6月1日～2025年5月31日)におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善により総じて緩やかに回復しているものの、米国関税引き上げや物価上昇等、懸念される状況が続いております。
東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によりますと、首都圏の中古マンション市場は、成約価格が2025年5月において前年同期を9.9%上回り、また、成約件数は当該期(2024年6月～2025年5月)において前年同期から12.0%上回り活況を呈しております。
リノベーション事業分野におけるリノヴェックスマンション販売は、平均販売価格が2,940万円となり前期から5.0%上昇したものの、前期において滞留物件の売却を先行し仕入を厳選した影響を受け、当期の販売件数は前期比6.8%減の1,052件となり、当該売上高は前期比2.1%減となりました。しかしながら、同事業分野のその他事業として、インテリックス空間設計によるリノベーション内装事業や、再生住宅パートナーによる買取再販共同事業の売上伸長により、リノベーション事業分野全体の売上高は前期比1.0%増となりました。また、ソリューション事業分野において、一棟収益物件の売却、不動産小口化商品「アセットシェアリング」の組成、加えて、再生住宅パートナーによる収益物件共同事業や高稼働率で推移するホテル事業の増収等を要因として、同事業分野の売上高は、前期比22.2%増となりました。それらの結果、当期における連結売上高は、前期比4.9%の増収となりました。
利益面では、リノヴェックスマンション販売において、前期に滞留物件の早期売却を行い鮮度の高いものへと入替えを実施した結果、当期の利益率が大きく改善したことに加え、一棟収益物件の売却をはじめとするソリューション事業分野の利益が大幅に増加したことによりまして、連結での売上総利益は前期比36.7%の増益となりました。そして、営業利益は、販売費及び一般管理費の前期比14.0%増を吸収し、前期の2.5倍の増益となりました。
これらの結果、当連結会計年度における売上高は、前期比4.9%増の447億93百万円となり、営業利益が前期から2.5倍の23億86百万円、経常利益が前期から3.5倍の21億66百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が前期から4倍の16億67百万円となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
(リノベーション事業分野)
当事業分野における物件販売の売上高は、リノヴェックスマンションの販売件数の減少により、前期比2.1%減の309億49百万円となりました。同事業分野における賃貸収入の売上高は、同10.2%増の1億27百万円となりました。また、同事業分野におけるその他収入の売上高は、買取再販共同事業等やリノベーション内装事業、FLIEによる不動産売買プラットフォーム事業等により、同32.2%増の40億40百万円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は同1.0%増の351億17百万円となりました。また、同事業分野の営業利益は、リノヴェックスマンション販売の利益率が改善したことや同事業分野の事業拡大により、同100.1%増の11億1百万円となりました。
(ソリューション事業分野)
当事業分野における物件販売の売上高は、一棟収益物件の売却、不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズの組成等があったものの、前期比で1.2%減の51億99百万円となりました。同事業分野における賃貸収入の売上高は、同3.6%増の9億76百万円となりました。また、同事業分野におけるその他収入の売上高は、収益物件共同事業の大幅な増加や堅調なホテル事業の売上寄与により、同103.7%増の35億円となりました。
これらの結果、当事業分野における売上高は同22.2%増の96億76百万円となりました。また、同事業分野の営業利益は一棟収益物件の大幅な利益寄与もあり同80.3%増の22億4百万円となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、資産が526億63百万円(前連結会計年度末比119億52百万円増)、負債が390億41百万円(同102億3百万円増)、純資産は136億21百万円(同17億49百万円増)となりました。
(資産)
資産の主な増加要因は、現金及び預金が5億53百万円、販売用不動産が82億54百万円、その他流動資産が1億16百万円、有形固定資産が24億13百万円、投資その他の資産が4億84百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
(負債)
負債の主な増加要因は、1年内返済予定の長期借入金が4億61百万円、その他流動負債が3億9百万円減少した一方で、買掛金が3億53百万円、短期借入金が32億7百万円、1年内償還予定の社債が1億6百万円、未払法人税等が7億7百万円、契約負債が1億17百万円、社債が1億94百万円、長期借入金が63億35百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。
(純資産)
純資産の主な増加要因は、剰余金の配当により2億17百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益として16億67百万円を計上したこと等によるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ5億53百万円増加し、52億43百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、59億31百万円の支出超過(前連結会計年度は88億61百万円の収入超過)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益23億97百万円を計上し、減価償却費が2億97百万円、仕入債務の増加額が3億53百万円、その他負債の増加額が3億54百万円あった一方で、売上債権の増加額が1億2百万円、棚卸資産の増加額が81億26百万円、未払消費税等の減少額が5億71百万円、その他資産の増加額が3億36百万円、利息の支払額が5億44百万円、法人税等の支払額が1億55百万円あったこと等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、28億99百万円の支出超過(前連結会計年度は31億16百万円の支出超過)となりました。これは主に、定期預金の預入による支出1億25百万円、固定資産の取得による支出28億50百万円あったこと等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、93億85百万円の収入超過(前連結会計年度は57億88百万円の支出超過)となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出54億77百万円、配当金の支払額2億16百万円あった一方で、短期借入金の純増加額32億7百万円、長期借入れによる収入113億51百万円、社債の発行による収入4億円、非支配株主からの払込みによる収入2億40百万円あったこと等によるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
a.仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分	当連結会計年度 (自 2024年6月1日 至 2025年5月31日)
セグメントの名称	仕入件数	前期比 (%)	仕入高 (千円)	前期比 (%)
リノベーション事業分野	1,075	23.7	24,431,269	54.0
ソリューション事業分野	14	△36.4	5,899,682	129.8
合計	1,089	22.2	30,330,951	64.6

(注)仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分		当連結会計年度 (自 2024年6月1日 至 2025年5月31日)
セグメントの名称		販売件数	前期比 (%)	販売高 (千円)	前期比 (%)
リノベーション 事業分野	物件販売	1,053	△6.7	30,949,485	△2.1
	賃貸収入	-	-	127,500	10.2
	その他収入	-	-	4,040,371	32.2
	小計	1,053	△6.7	35,117,357	1.0
ソリューション 事業分野	物件販売	32	△81.1	5,199,039	△1.2
	賃貸収入	-	-	976,960	3.6
	その他収入	-	-	3,500,418	103.7
	小計	32	△81.1	9,676,418	22.2
合計		1,085	△16.4	44,793,776	4.9

(注)1.当社は引渡基準により売上高を計上しております。
2.当連結会計年度におけるリノベーション事業分野の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

区分	当連結会計年度 (自 2024年6月1日 至 2025年5月31日)
セグメントの名称	期首契約残件数	期中契約件数	期中引渡件数	期末契約残件数
リノベーション事業分野	63	1,051	1,053	61

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載の通りであります。
② 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の427億2百万円から20億91百万円増加(前期比4.9%増)し、447億93百万円となりました。
セグメントでみますと、リノベーション事業分野につきましては、当期における物件販売による売上高は、リノヴェックスマンション販売価格が上昇したものの、前期において滞留物件の売却を先行し仕入を厳選した影響を受け、当期の販売件数は減少となり、前期比2.1%減の309億49百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同10.2%増の1億27百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、買取再販共同事業の増加等により、同32.2%増の40億40百万円となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は351億17百万円(同1.0%増)となりました。
ソリューション事業分野における物件販売の売上高は、一棟収益物件の売却や不動産小口化商品「アセットシェアリング札幌Ⅱ」の組成があったものの前期に比べ1.2%減の51億99百万円となりました。また、同事業分野における賃貸収入の売上高は、同3.6%増の9億76百万円となりました。そして、同事業分野におけるその他収入の売上高は、収益物件共同事業の増加等により同103.7%増の35億円となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は96億76百万円(同22.2%増)となりました。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の58億31百万円から21億39百万円増加(前期比36.7%増)し、79億71百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の13.7%から4.1ポイント増加し17.8%となりました。これは、リノベーション事業分野の粗利益率が13.1%と前期に比べ2.3ポイント増加したことや一棟収益物件の売却が大幅に利益を押し上げたためであります。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の9億31百万円から14億55百万円増加(同156.3%増)し、23億86百万円となりました。これは、売上総利益が前期より21億39百万円増加した一方で、販売費及び一般管理費も前期に比べ6億84百万円増加(同14.0%増)したものの、増加分を十分に吸収したためであります。
(経常利益)
当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の6億7百万円から15億59百万円増加し、21億66百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ14億55百万円増加したことに加え、営業外収益が2億34百万円増加したためであります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の4億14百万円から12億53百万円増加し16億67百万円となりました。これは、法人税等合計が前期に比べて5億55百万円増加した一方で、経常利益が前期に比べ15億59百万円増加したこと及び特別利益が本社移転補償金等により前期に比べて3億46百万円増加したためであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、リノベーション事業分野やソリューション事業分野における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。