有価証券報告書-第26期(令和2年6月1日-令和3年5月31日)

(1)経営成績等の状況の概要
① 経営成績の状況
当連結会計年度(2020年6月1日～2021年5月31日)におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、個人消費、企業をはじめとする経済活動が停滞し、感染収束時期が依然として見通せない中、先行き不透明な状況が長期化しております。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によりますと、首都圏の中古マンション市場は堅調に推移し、当事業年度(2020年6月～2021年5月)における成約件数は、前年同期に比べ15.4%増となりました。また、平均成約価格は、当事業年度12ヶ月連続で前年同月を上回る水準で推移いたしました。
当社グループの主たる事業であります中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)は、コロナ禍において業界全体として物件仕入情報の減少が見られ、当社の仕入件数も低い水準で推移しました。しかしながら、販売は根強い需要に支えられ堅調に推移し、当事業年度の販売件数は、前期に比べて84 件増の1,420件(前期比6.3%増)となりました。エリア別では、地方主要都市が778件と前期を6.0%上回り、首都圏においても642件と前期を6.6%上回りました。一方、平均販売価格は、前期に比べ 3.7%下回ることとなりました。それらの結果、リノヴェックスマンション事業の売上高は前期を2.3%上回る314億66百万円、売上総利益が前期を10.4%上回る44億29百万円となりました。
また、その他不動産事業においては、新型コロナウイルスの影響により、リノベーション内装事業の受注減や、ホテル等の宿泊事業の稼働率が低い状況で長く推移したことが収益を押し下げました。しかしながら、住みながらにして自宅を売却できるリースバックサービス「安住売却〈あんばい〉」における取得物件を対象とした不動産信託受益権の譲渡や、不動産小口化商品「アセットシェアリング三軒茶屋」が完売となりました。加えて、港区六本木の物件等その他不動産の売却により、収益を大きく押し上げることとなりました。これらによりまして、その他不動産事業の売上高は前期比35.4%増の96億7百万円、売上総利益が前期比65.8%増の25億61百万円となりました。
以上により、当連結会計年度における売上高は、410億74百万円(前期比8.5%増)となりました。また、営業利益は21億70百万円(同95.8%増)、経常利益は19億26百万円(同154.3%増)及び親会社株主に帰属する当期純利益は11億27百万円(同116.0%増)となりました。
セグメントの業績は、次のとおりであります。
[中古マンション再生流通事業(リノヴェックスマンション事業)]
当事業部門において、リノヴェックスマンションの販売件数が1,420件(前期比6.3%増)、平均販売価格が 2,204万円(同3.7%減)となり、物件販売の売上高は312億99百万円(同2.4%増)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、オーナーチェンジ物件の売却に伴う保有件数の減少にともない1億42百万円(同20.1%減)となり、また、その他収入売上は24百万円(同34.9%増)となりました。これらの結果、当事業部門における売上高は314億66百万円(同2.3%増)となり、営業利益は13億55百万円(同45.4%増)となりました。
[その他不動産事業]
当事業部門における物件販売の売上高は、リースバック物件を対象とする不動産信託受益権の譲渡(19億円)や 「アセットシェアリング三軒茶屋」(5億円)、港区六本木の物件(26億円)をはじめとするその他不動産の売却により、71億22百万円(同66.8% 増)と大きく伸張しました。また、その他不動産による賃貸収入売上は9億16百万円(同4.2%減)、その他収入売上は内装事業やホテル宿泊事業の減収等により15億67百万円 (同16.2%減)となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は96億7百万円(同35.4%増)となり、営業利益は15億61百万円(同93.3%増)となりました。
② 財政状態の状況
当連結会計年度末における財政状態は、資産が362億96百万円(前連結会計年度末比23億円減)、負債が 247億9百万円(同32億51百万円減)、純資産は115億86百万円(同9億50百万円増)となりました。
(資産)
資産の主な減少要因は、現金及び預金が12億67百万円、前渡金が1億22百万円、有形固定資産が、たな卸資産から振り替えたこと等により49億55百万円、投資有価証券が1億70百万円、投資その他の資産その他が3億円それぞれ増加した一方で、物件売却等の進展に伴い、たな卸資産が92億75百万円減少したこと等によるものであります。
(負債)
負債の主な減少要因は、1年内返済予定の長期借入金が2億8百万円、未払法人税等が6億72百万円、その他流動負債が5億86百万円それぞれ増加した一方で、短期借入金が 32億8百万円、クラウドファンディングによる匿名組合出資預り金が3億12百万円、社債が2億50百万円、長期借入金が8億94百万円それぞれ減少したこと等によるものであります。
(純資産)
純資産の主な増加要因は、利益剰余金の配当により1億87百万円の減少があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益を11億27百万円計上したこと等によるものであります。
③ キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という)は、前連結会計年度末に比べ12億90百万円増加し、59億82百万円となりました。各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の営業活動によるキャッシュ・フローは、101億53百万円の収入超過(前連結会計年度は9億70百万円の収入超過)となりました。これは主に、売上債権の増加が1億45百万円、前渡金の増加が1億22百万円、クラウドファンディングによる匿名組合出資預り金の減少額3億12百万円、その他資産の増加1億12百万円、法人税等の支払額1億85百万円があった一方で、税金等調整前当期純利益19億23百万円を計上し、減価償却費2億63百万円、たな卸資産の減少81億89百万円、未払消費税等の増加額4億63百万円、その他負債の増加1億98百万円等によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の投資活動によるキャッシュ・フローは、44億81百万円の支出超過(前連結会計年度は18億16百万円の支出超過)となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入1億7百万円があった一方で、定期預金の預入による支出2億15百万円、固定資産の取得による支出41億92百万円、投資有価証券の取得による支出1億88百万円等によるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
当連結会計年度の財務活動によるキャッシュ・フローは、43億81百万円の支出超過(前連結会計年度は4億93百万円の収入超過)となりました。これは主に、長期借入による収入40億65百万円があった一方で、短期借入金の純減少額14億22百万円、長期借入金の返済による支出65億37百万円、社債の償還による支出2億80百万円、配当金の支払額1億87百万円等によるものであります。
④ 仕入及び販売の状況
a.仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分	当連結会計年度 (自 2020年6月1日 至 2021年5月31日)
セグメントの名称	仕入件数	前期比(%)	仕入高 (千円)	前期比 (%)
中古マンション再生流通事業	1,181	82.6	16,115,050	75.3
その他不動産事業	15	53.6	1,636,228	74.0
合計	1,196	82.1	17,751,279	75.2

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地等に係る仕入高を計上しております。
3.仕入高は販売用不動産本体価格を表示し、仕入仲介手数料等の付随費用は含まれておりません。
b.販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

区分		当連結会計年度 (自 2020年6月1日 至 2021年5月31日)
セグメントの名称		販売件数	前期比 (%)	販売高 (千円)	前期比 (%)
中古マンション再生流通事業	物件販売	1,420	106,3	31,299,637	102.4
	賃貸収入	-	-	142,365	79.9
	その他収入	-	-	24,880	134.9
	小計	1,420	106.3	31,466,883	102.3
その他不動産事業	物件販売	136	261.5	7,122,994	166.8
	賃貸収入	-	-	916,448	95.8
	その他収入	-	-	1,567,945	83.8
	小計	136	261.5	9,607,388	135.4
合計		1,556	112.1	41,074,272	108.5

(注)1.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
2.その他不動産事業は、新築マンション・ビル・戸建・土地・リースバック事業・不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品の販売事業・リノベーション内装の請負事業等に係る売上高を計上しております。
3.当社は引渡基準により売上高を計上しております。
4.当連結会計年度における中古マンション再生流通事業の販売契約実績の内訳は、次のとおりであります。なお、契約残件数は、不動産売買契約を締結したもののうち、引渡しがなされていないものであります。

区分	当連結会計年度 (自 2020年6月1日 至 2021年5月31日)
セグメントの名称	期首契約残件数	期中契約件数	期中引渡件数	期末契約残件数
中古マンション再生流通事業	77	1,420	1,420	77

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5 経理の状況 1連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (重要な会計上の見積り)に記載の通りであります。
② 経営成績の分析
(売上高)
当連結会計年度の売上高につきましては、前連結会計年度の378億63百万円から32億10百万円増加(前期比8.5%増)し、410億74百万円となりました。
セグメントでみますと、中古マンション再生流通事業[リノヴェックスマンション事業]につきましては、当期における物件販売による売上は、販売件数が1,420件(前期比84件増)、平均販売価格が2,204万円(同3.7%減)となり、売上高は312億99百万円(同2.4%増)となりました。また、マンションによる賃貸収入売上は、1億42百万円(同20.1%減)となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は314億66百万円(同2.3%増)となりました。
その他不動産事業におきましては、リースバック物件を対象とする不動産信託受益権の譲渡(19億円)や 「アセットシェアリング三軒茶屋」(5億円)、港区六本木の物件(26億円)をはじめとするその他不動産の売却により、物件販売による売上高は71億22百万円(同66.8%増)と大きく伸張しました。また、賃貸収入売上は9億16百万円(同4.2%減)、その他収入売上は内装事業やホテル宿泊事業の減収等により15億67百万円 (同16.2%減)となりました。これらの結果、当事業部門の売上高は96億7百万円(同35.4%増)となりました。
(売上総利益)
当連結会計年度の売上総利益につきましては、前連結会計年度の55億57百万円から14億33百万円増加(前期比25.8%増)し、69億91百万円となりました。また、売上総利益率は前連結会計年度の14.7%から2.3ポイント増加し17.0%となりました。これは、販売用不動産の粗利益率が16.7%と前期に比べ2.9ポイント増加したためであります。
(営業利益)
当連結会計年度の営業利益につきましては、前連結会計年度の11億8百万円から10億62百万円増加(同95.8%増)し、21億70百万円となりました。これは、売上総利益が前期より14億33百万円増加した一方で、販売費及び一般管理費が前期に比べ3億71百万円増加(同8.3%増)したためであります。
(経常損益)
当連結会計年度の経常利益につきましては、前連結会計年度の7億57百万から11億68百万円増加し、19億26百万円となりました。これは、営業利益が前期に比べ10億62百万円増加したためであります。
(親会社株主に帰属する当期純利益)
当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、前連結会計年度の5億22百万円から6億5百万円増加し11億27百万円となりました。これは、経常利益が前期に比べ11億68百万円増加した一方で、法人税等合計が前期に比べ5億55百万円増加したためであります。
③ 資本の財源及び資金の流動性についての分析
当社の資金需要は、中古マンション再生流通事業やその他不動産事業における販売用不動産の仕入資金があります。また、設備資金としては、固定資産の改修工事や賃貸用不動産の取得資金があります。
販売用不動産の仕入資金は、主に物件毎に短期借入金で調達しておりますが、機動的かつ効率的に調達するため、各金融機関と当座貸越やコミットメントラインを活用しております。また、設備資金につきましては、融資条件等を慎重に比較検討のうえ、案件毎に借入先金融機関を決定しております。なお、中長期で保有する目的の不動産購入資金は、原則として長期借入金で調達しております。
(参考)キャッシュ・フロー関連指標の推移

	2019年5月期	2020年5月期	2021年5月期
自己資本比率(%)	29.0	27.5	31.9
時価ベースの自己資本比率(%)	15.9	11.5	18.5
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	21.8	25.7	2.0
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	3.9	3.0	38.2

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
(注) 1.各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
2.株式時価総額は、期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
3.キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。