四半期報告書-第89期第1四半期(平成26年4月1日-平成26年6月30日)
有報資料
文中における将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1) 業績の状況
当第1四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新興国経済や外交問題の不透明感、消費税増税による消費低迷の懸念などのリスク要因は存在するものの、政府の経済政策及び日銀による金融緩和の効果により、引き続き為替の円高是正や株高が進行し、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。
当社グループを取り巻く不動産マーケットにおきましては、東京圏の地価上昇の動きが継続し、不動産市況に対するネガティブなマインドが後退するなか、賃貸市場、売買市場ともに回復傾向がますます強まっております。また、収益不動産市場におきましては、引き続き、個人富裕層を中心に購入需要が旺盛である一方、不動産価格の上昇基調が続いております。
このような事業環境のもと、当社グループは2014年3月31日に公表した「第4次中期経営計画(2015年3月期～2017年3月期)」に基づき、「事業規模の拡大と収益基盤の安定化」と「ADビジネスモデルによるクローズド・マーケットの創造」を基本方針に掲げ、さらなる成長に向けた取り組みに着手してまいりました。
当第1四半期連結累計期間におきましては、上述の中期経営計画の方針に則し、収益不動産の販売を計画どおりに進める一方で、積極的な仕入活動に取り組んだものの、販売が好調だった前第1四半期連結累計期間と比べ、減収減益となりました。また、国内における収益不動産事業の展開に留まらず、米国カリフォルニア州において取得した収益不動産5棟のバリューアップに取り組む一方、当該物件の販売活動も本格化いたしました。この他、クローズド・マーケットの創設を目指し、当社販売物件のオーナーである個人富裕層の顧客との関係性強化を図るため、2014年1月に発足したオーナーズクラブ「torch」の運営を本格的に開始したほか、外部パートナーとの連携による取組みを推進してまいりました。
また、今後、当社グループオーナーズクラブ「torch」を発展させていくため、その運営に活用することを主な目的として本社オフィスのフロアを増床いたしました。当該増床に係る工事・什器等の費用につきましては、当第1四半期連結累計期間において販売費及び一般管理費として5百万円を計上いたしました。
以上の結果、当第1四半期連結累計期間における売上高は1,479百万円(前年同期比52.5%減)、EBITDAは114百万円(前年同期比44.0%減)、営業利益は108百万円(前年同期比45.6%減)、経常利益は65百万円(前年同期比61.3%減)、四半期純利益は36百万円(前年同期比64.2%減)となりました。
事業の概況は次のとおりです。
当社グループが営む収益不動産ビジネスは、収益不動産を仕入れた後、ひとつの物件から、当社が保有している間に確保できる賃料収入、バリューアップ後に当該物件を販売した際に得られる収益、物件の販売後にはプロパティ・マネジメントフィーやその他サービスの提供に伴う収益が見込めるものです。このビジネスの特性を踏まえ、わかりやすく開示することを目的として、当第1四半期連結累計期間より、事業区分の名称及び事業区分の一部を変更しております。変更した内容は以下のとおりです。
・「収益不動産事業」を「収益不動産販売事業」に名称を変更
・「総合居住用不動産事業」の縮小により事業区分を廃止
[変更後の事業区分]
① 収益不動産販売事業:収益不動産の販売収益
② ストック型フィービジネス:賃料収益、プロパティ・マネジメント/その他サービス提供による収益
なお、①及び②の事業区分に含まれない収益は「その他」に記載しております。
販売用収益不動産(固定資産を除く収益不動産)の物件保有期間は、従来1年未満が大半であったことから、当該物件取得及び保有に関わる借入等の利息はセグメント報告の中で全額、旧来の収益不動産事業に計上しておりました。
しかしながら、第4次中期経営計画で公表いたしましたガイダンスのとおり、今後、販売用収益不動産は短期保有に加え、中長期保有についても一定程度の割合で取得していくことを企図しており、複数年度に渡って発生する借入等の利息について、1年間という事業期間内でセグメントごとに合理的に分けて計上することは困難であります。そのため、当第1四半期連結累計期間より、セグメント利益を経常利益から営業利益に変更することといたしました。
(収益不動産販売事業)
当事業セグメントにおきましては、期初に掲げた経営計画に基づき、収益不動産の販売を進める一方、仕入活 動を強化してまいりました。その結果、当第1四半期連結累計期間においては、引き続き活況を呈する収益不動産市場を背景に4棟の販売を手掛けたものの、販売活動が好調だった前第1四半期連結累計期間と比べ、販売棟数は6棟減となりました。一方、当第1四半期連結累計期間において、8棟(前期は5棟)の物件を仕入れた結果、収益不動産の平均残高は10,611百万円(前年同期比107.7%増)まで拡充いたしました。
以上の結果、当事業の売上高は1,159百万円(前年同期比52.6%減)、EBITDAは170百万円(前年同期比34.2%減)、営業利益は169百万円(前年同期比34.3%減)となりました。
(ストック型フィービジネス)
当事業セグメントにおきましては、収益不動産残高の拡充に努め、賃料収入増による収益の安定化に取り組むとともに、販売後の収益不動産に対するプロパティ・マネジメント及びその他各種サービスの提供に注力してまいりました。その結果、当第1四半期連結累計期間における賃料収入は159百万円(前年同期比70.1%増)と順調に増加したほか、販売後の収益不動産管理戸数は2,917戸(2014年6月末現在)となりました。
以上の結果、当事業の売上高は311百万円(前年同期比37.9%増)、EBITDAは112百万円(前年同期比59.1%増)、営業利益は109百万円(前年同期比61.1%増)となりました。
(その他)
当事業セグメントにおきましては、前期より縮小の方向で進めております総合居住用不動産事業(新築戸建)などが含まれております。当第1四半期連結会計期間には、当該新築戸建の在庫すべての販売が完了いたしました。
以上により、その他の売上高は42百万円、営業損失2百万円となりました。
(注)各セグメントの営業利益は、配賦不能営業費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利 益と一致しておりません。
(2) 財政状態の分析
(資産)
当第1四半期連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末と比較して588百万円増加し、14,863百万円となりました。これは収益不動産残高の拡充に努めた結果、たな卸資産が764百万円増加し、現金及び預金182百万円が減少したことなどが主な要因であります。
(負債)
当第1四半期連結会計期間末における負債は、前連結会計年度末と比較して626百万円増加し、9,405百万円となりました。これは国内収益不動産残高の拡充及び前連結会計年度より保有する海外収益不動産を担保とした借入が実行できたことなどにより有利子負債が864百万円増加したこと、前連結会計年度末に発生した改修工事等の買掛金164百万円が減少したこと、法人税等の支払により未払法人税等47百万円が減少したことなどが主な要因であります。
(純資産)
当第1四半期連結会計期間末における純資産は、前連結会計年度末と比較して38百万円減少し、5,457百万円となりました。これは四半期純利益36百万円を計上したこと、剰余金の配当77百万円を実施したことなどが主な要因であります。
(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当社の株式会社の支配に関する基本方針については以下の通りであります。
1.基本方針の内容の概要
当社は、当社に対して買収提案が行われた場合、当該買収提案を受け入れるか否かは、最終的には各株主の皆様のご判断に委ねられるべきものであると考えており、株主の皆様に最終的なご判断をいただく前提として、買収者に対して当該買収提案に関する一定の情報提供を求め、買収者から得られた情報・当社のノウハウ・経験・ステークホルダーとの関係などを前提とした当社取締役会の判断・意見を株主の皆様に提供することも、当社取締役としての務めであると考えております。
当社は、明治19年に染色業として開業した後、時代の変化に柔軟に対応し、その時々の時代に適した業態に変えながら、価値を創造し、事業を発展させてまいりました。現在は収益不動産販売事業及びストック型フィービジネスの2つのセグメントを柱として、不動産鑑定で培われたプロの目で、不動産がもつ価値を見いだし、また不動産の新たな価値を創造することでさらなる不動産のもつ可能性を拡げていきたいと考えております。このような長い歴史を持つ当社の経営に関しましては、多くのノウハウ・経験・知識・情報に加え、多数の顧客及び取引先等のステークホルダーとの間に築かれた関係などに対し理解を深めていなければ、企業価値、株主の皆様が将来実現することのできる株主価値、当該買収提案がもたらす企業価値への影響等を正確に把握することは容易ではありません。
そこで、株主の皆様に最終的なご判断をいただくため、上述のとおり、当社取締役としての務めを全うすべく努めてまいります。
2.基本方針実現のための取組みの概要
当社は定款の定めにより、2012年6月28日開催の当社定時株主総会において、株主の皆様のご承認をいただき、当社に対して買収提案が行われた場合に、事前の情報提供等に関する一定のルールとして、大規模買付ルールを導入いたしました。その詳細につきましては当社ホームページ(http://www.re-adworks.com/)をご覧下さい。
当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者に関する基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針が支配されることを防止するための取組みとしての大規模買付ルールの導入、継続、改正または廃止については、株主総会の決議によって行います。ただし、軽微な変更及び廃止については取締役会の決議によって行うこととしています。また、大規模買付ルールに基づく対抗措置の選択及び発動は、大規模買付ルールに従い、株主総会または取締役会の決議により行います。
3.基本方針実現のための取組みについての取締役等の判断及びその理由
当社は、①株主意見の反映、②独立性の高い社外者の判断の重視、③本取組み発動のための合理的な客観要件の設定といった点を考慮し、織り込むことにより、本取組みが本基本方針に沿い、当社の株主共同の利益に合致するものであり、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものではないと考えております。
以上の他、当第1四半期連結累計期間において、当社が対処すべき課題について重要な変更はありません。
(4) 研究開発活動
該当事項はありません。
(5) 従業員数
①連結会社の状況
2014年6月30日現在
(注) 1 従業員数には、雇用形態などに関わらず就業人員を記載しております。
2 全社(新卒)には、新卒採用枠にて当社に入社した在籍3年以内の従業員を集計しております。
②提出会社の状況
2014年6月30日現在
(注) 1 従業員数には、雇用形態などに関わらず就業人員を記載しております。
2 全社(新卒)には、新卒採用枠にて当社に入社した在籍3年以内の従業員を集計しております。
(6) 生産、受注及び販売の実績
当第1四半期連結累計期間において、収益不動産販売事業における販売実績が減少しております。
主な減少要因につきましては、「3 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)業績の状況(収益不動産販売事業)」に記載のとおりであります。
(7) 主要な設備
該当事項はありません。
(1) 業績の状況
当第1四半期連結累計期間におけるわが国経済は、新興国経済や外交問題の不透明感、消費税増税による消費低迷の懸念などのリスク要因は存在するものの、政府の経済政策及び日銀による金融緩和の効果により、引き続き為替の円高是正や株高が進行し、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。
当社グループを取り巻く不動産マーケットにおきましては、東京圏の地価上昇の動きが継続し、不動産市況に対するネガティブなマインドが後退するなか、賃貸市場、売買市場ともに回復傾向がますます強まっております。また、収益不動産市場におきましては、引き続き、個人富裕層を中心に購入需要が旺盛である一方、不動産価格の上昇基調が続いております。
このような事業環境のもと、当社グループは2014年3月31日に公表した「第4次中期経営計画(2015年3月期～2017年3月期)」に基づき、「事業規模の拡大と収益基盤の安定化」と「ADビジネスモデルによるクローズド・マーケットの創造」を基本方針に掲げ、さらなる成長に向けた取り組みに着手してまいりました。
当第1四半期連結累計期間におきましては、上述の中期経営計画の方針に則し、収益不動産の販売を計画どおりに進める一方で、積極的な仕入活動に取り組んだものの、販売が好調だった前第1四半期連結累計期間と比べ、減収減益となりました。また、国内における収益不動産事業の展開に留まらず、米国カリフォルニア州において取得した収益不動産5棟のバリューアップに取り組む一方、当該物件の販売活動も本格化いたしました。この他、クローズド・マーケットの創設を目指し、当社販売物件のオーナーである個人富裕層の顧客との関係性強化を図るため、2014年1月に発足したオーナーズクラブ「torch」の運営を本格的に開始したほか、外部パートナーとの連携による取組みを推進してまいりました。
また、今後、当社グループオーナーズクラブ「torch」を発展させていくため、その運営に活用することを主な目的として本社オフィスのフロアを増床いたしました。当該増床に係る工事・什器等の費用につきましては、当第1四半期連結累計期間において販売費及び一般管理費として5百万円を計上いたしました。
以上の結果、当第1四半期連結累計期間における売上高は1,479百万円(前年同期比52.5%減)、EBITDAは114百万円(前年同期比44.0%減)、営業利益は108百万円(前年同期比45.6%減)、経常利益は65百万円(前年同期比61.3%減)、四半期純利益は36百万円(前年同期比64.2%減)となりました。
事業の概況は次のとおりです。
当社グループが営む収益不動産ビジネスは、収益不動産を仕入れた後、ひとつの物件から、当社が保有している間に確保できる賃料収入、バリューアップ後に当該物件を販売した際に得られる収益、物件の販売後にはプロパティ・マネジメントフィーやその他サービスの提供に伴う収益が見込めるものです。このビジネスの特性を踏まえ、わかりやすく開示することを目的として、当第1四半期連結累計期間より、事業区分の名称及び事業区分の一部を変更しております。変更した内容は以下のとおりです。
・「収益不動産事業」を「収益不動産販売事業」に名称を変更
・「総合居住用不動産事業」の縮小により事業区分を廃止
[変更後の事業区分]
① 収益不動産販売事業:収益不動産の販売収益
② ストック型フィービジネス:賃料収益、プロパティ・マネジメント/その他サービス提供による収益
なお、①及び②の事業区分に含まれない収益は「その他」に記載しております。
販売用収益不動産(固定資産を除く収益不動産)の物件保有期間は、従来1年未満が大半であったことから、当該物件取得及び保有に関わる借入等の利息はセグメント報告の中で全額、旧来の収益不動産事業に計上しておりました。
しかしながら、第4次中期経営計画で公表いたしましたガイダンスのとおり、今後、販売用収益不動産は短期保有に加え、中長期保有についても一定程度の割合で取得していくことを企図しており、複数年度に渡って発生する借入等の利息について、1年間という事業期間内でセグメントごとに合理的に分けて計上することは困難であります。そのため、当第1四半期連結累計期間より、セグメント利益を経常利益から営業利益に変更することといたしました。
(収益不動産販売事業)
当事業セグメントにおきましては、期初に掲げた経営計画に基づき、収益不動産の販売を進める一方、仕入活 動を強化してまいりました。その結果、当第1四半期連結累計期間においては、引き続き活況を呈する収益不動産市場を背景に4棟の販売を手掛けたものの、販売活動が好調だった前第1四半期連結累計期間と比べ、販売棟数は6棟減となりました。一方、当第1四半期連結累計期間において、8棟(前期は5棟)の物件を仕入れた結果、収益不動産の平均残高は10,611百万円(前年同期比107.7%増)まで拡充いたしました。
以上の結果、当事業の売上高は1,159百万円(前年同期比52.6%減)、EBITDAは170百万円(前年同期比34.2%減)、営業利益は169百万円(前年同期比34.3%減)となりました。
(ストック型フィービジネス)
当事業セグメントにおきましては、収益不動産残高の拡充に努め、賃料収入増による収益の安定化に取り組むとともに、販売後の収益不動産に対するプロパティ・マネジメント及びその他各種サービスの提供に注力してまいりました。その結果、当第1四半期連結累計期間における賃料収入は159百万円(前年同期比70.1%増)と順調に増加したほか、販売後の収益不動産管理戸数は2,917戸(2014年6月末現在)となりました。
以上の結果、当事業の売上高は311百万円(前年同期比37.9%増)、EBITDAは112百万円(前年同期比59.1%増)、営業利益は109百万円(前年同期比61.1%増)となりました。
(その他)
当事業セグメントにおきましては、前期より縮小の方向で進めております総合居住用不動産事業(新築戸建)などが含まれております。当第1四半期連結会計期間には、当該新築戸建の在庫すべての販売が完了いたしました。
以上により、その他の売上高は42百万円、営業損失2百万円となりました。
(注)各セグメントの営業利益は、配賦不能営業費用及びセグメント間の内部取引による営業費用控除前の数値であり、その合計は連結営業利 益と一致しておりません。
(2) 財政状態の分析
(資産)
当第1四半期連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末と比較して588百万円増加し、14,863百万円となりました。これは収益不動産残高の拡充に努めた結果、たな卸資産が764百万円増加し、現金及び預金182百万円が減少したことなどが主な要因であります。
(負債)
当第1四半期連結会計期間末における負債は、前連結会計年度末と比較して626百万円増加し、9,405百万円となりました。これは国内収益不動産残高の拡充及び前連結会計年度より保有する海外収益不動産を担保とした借入が実行できたことなどにより有利子負債が864百万円増加したこと、前連結会計年度末に発生した改修工事等の買掛金164百万円が減少したこと、法人税等の支払により未払法人税等47百万円が減少したことなどが主な要因であります。
(純資産)
当第1四半期連結会計期間末における純資産は、前連結会計年度末と比較して38百万円減少し、5,457百万円となりました。これは四半期純利益36百万円を計上したこと、剰余金の配当77百万円を実施したことなどが主な要因であります。
(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題
当社の株式会社の支配に関する基本方針については以下の通りであります。
1.基本方針の内容の概要
当社は、当社に対して買収提案が行われた場合、当該買収提案を受け入れるか否かは、最終的には各株主の皆様のご判断に委ねられるべきものであると考えており、株主の皆様に最終的なご判断をいただく前提として、買収者に対して当該買収提案に関する一定の情報提供を求め、買収者から得られた情報・当社のノウハウ・経験・ステークホルダーとの関係などを前提とした当社取締役会の判断・意見を株主の皆様に提供することも、当社取締役としての務めであると考えております。
当社は、明治19年に染色業として開業した後、時代の変化に柔軟に対応し、その時々の時代に適した業態に変えながら、価値を創造し、事業を発展させてまいりました。現在は収益不動産販売事業及びストック型フィービジネスの2つのセグメントを柱として、不動産鑑定で培われたプロの目で、不動産がもつ価値を見いだし、また不動産の新たな価値を創造することでさらなる不動産のもつ可能性を拡げていきたいと考えております。このような長い歴史を持つ当社の経営に関しましては、多くのノウハウ・経験・知識・情報に加え、多数の顧客及び取引先等のステークホルダーとの間に築かれた関係などに対し理解を深めていなければ、企業価値、株主の皆様が将来実現することのできる株主価値、当該買収提案がもたらす企業価値への影響等を正確に把握することは容易ではありません。
そこで、株主の皆様に最終的なご判断をいただくため、上述のとおり、当社取締役としての務めを全うすべく努めてまいります。
2.基本方針実現のための取組みの概要
当社は定款の定めにより、2012年6月28日開催の当社定時株主総会において、株主の皆様のご承認をいただき、当社に対して買収提案が行われた場合に、事前の情報提供等に関する一定のルールとして、大規模買付ルールを導入いたしました。その詳細につきましては当社ホームページ(http://www.re-adworks.com/)をご覧下さい。
当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者に関する基本方針に照らして不適切な者によって当社の財務及び事業の方針が支配されることを防止するための取組みとしての大規模買付ルールの導入、継続、改正または廃止については、株主総会の決議によって行います。ただし、軽微な変更及び廃止については取締役会の決議によって行うこととしています。また、大規模買付ルールに基づく対抗措置の選択及び発動は、大規模買付ルールに従い、株主総会または取締役会の決議により行います。
3.基本方針実現のための取組みについての取締役等の判断及びその理由
当社は、①株主意見の反映、②独立性の高い社外者の判断の重視、③本取組み発動のための合理的な客観要件の設定といった点を考慮し、織り込むことにより、本取組みが本基本方針に沿い、当社の株主共同の利益に合致するものであり、当社の会社役員の地位の維持を目的とするものではないと考えております。
以上の他、当第1四半期連結累計期間において、当社が対処すべき課題について重要な変更はありません。
(4) 研究開発活動
該当事項はありません。
(5) 従業員数
①連結会社の状況
2014年6月30日現在
| セグメントの名称 | 前連結会計年度末 従業員数(名) (2014年3月31日) | 当第1四半期 連結累計期間末 従業員数(名) (2014年6月30日) | 増減 |
| 収益不動産販売事業 | 22 | 25 | 3 |
| ストック型フィービジネス | 22 | 18 | △4 |
| その他 | 1 | 1 | - |
| 全社(管理部門) | 17 | 19 | 2 |
| 全社(クライアント・リレーションズ) | - | 3 | 3 |
| 全社(新卒) | 6 | 9 | 3 |
| 合計 | 68 | 75 | 7 |
(注) 1 従業員数には、雇用形態などに関わらず就業人員を記載しております。
2 全社(新卒)には、新卒採用枠にて当社に入社した在籍3年以内の従業員を集計しております。
②提出会社の状況
2014年6月30日現在
| セグメントの名称 | 前事業年度末 従業員数(名) (2014年3月31日) | 当第1四半期 累計期間末 従業員数(名) (2014年6月30日) | 増減 |
| 収益不動産販売事業 | 22 | 25 | 3 |
| ストック型フィービジネス | 4 | - | △4 |
| 全社(管理部門) | 17 | 19 | 2 |
| 全社(クライアント・リレーションズ) | - | 3 | 3 |
| 全社(新卒) | 4 | 7 | 3 |
| 合計 | 47 | 54 | 7 |
(注) 1 従業員数には、雇用形態などに関わらず就業人員を記載しております。
2 全社(新卒)には、新卒採用枠にて当社に入社した在籍3年以内の従業員を集計しております。
(6) 生産、受注及び販売の実績
当第1四半期連結累計期間において、収益不動産販売事業における販売実績が減少しております。
主な減少要因につきましては、「3 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)業績の状況(収益不動産販売事業)」に記載のとおりであります。
(7) 主要な設備
該当事項はありません。
10年以上蓄積したファイナンスデータとAIを掛け合わせて、投資の意思決定を加速させるポジションです。
