有価証券報告書-第19期(令和2年1月1日-令和2年12月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、経済活動や社会活動への制限により、国民生活に大きな影響を及ぼしました。4月から5月にかけて発出された緊急事態宣言の解除後は、徐々に経済活動や社会活動が再開しているものの、米中間の貿易摩擦問題、金融資本市場の変動、世界的な新型コロナウイルス感染症の拡大による今後の経済への影響など、景気の先行きについては依然として不透明な状況が続いております。
当社グループの主要な事業は賃貸住宅オーナーが保有する物件の運用を1棟丸ごと受託し、当該物件を運用することにより収益が計上されるビジネスモデルとなっており、運用戸数の増加は収益基盤の拡大・安定につながります。また、滞納保証事業や保険事業、ブロードバンド事業を行っており、これらは1戸当たりの収益性を高める付加価値向上を企図した商品・サービスとして展開しております。運用戸数が増加するほど、収益性を高めることにより成長を加速させることが可能となるため、運用戸数の増加を経営における最重要課題と位置付け、2019年12月期からの中期経営計画では運用戸数100,000戸超を目標として掲げておりました。
当社グループが管理する物件を運用することで得られるストック収益を拡大し、持続的かつ安定した成長を実現するため、運用戸数の増加に重点をおいて全社一丸となって事業展開を行いました。
この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。
a.財政状態
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,546百万円増加し13,402百万円となりました。
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,102百万円増加し6,991百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ444百万円増加し6,411百万円となりました。
b.経営成績
当連結会計年度の経営成績は、売上高47,202百万円(前期比9.0%増)、営業利益2,063百万円(同6.3%減)、経常利益2,063百万円(同6.7%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1,080百万円(同28.2%減)となりました。
売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。
不動産収入につきましては新型コロナウィルス感染拡大の影響もありヒトの移動の制限による空室リスクの高まりから一括借上に対するニーズが高まりました。そのような状況下、不動産オーナーへの一括借上の提案が積極的に行われたことなどから、受託は順調に推移しました。さらに不動産賃貸管理事業の収益性の改善に取り組んでまいりました。
この結果、当連結会計年度におきまして、運用戸数は94,798戸(前期末比10,468戸増)、新規申込件数は14,648戸(前期比243戸増)となり、不動産収入は44,638百万円(前期比9.1%増)となりました。
不動産付帯事業収入につきましては保険事業及び滞納保証事業が順調に推移しました。
この結果、不動産付帯事業収入は2,102百万円(同13.0%増)となりました。
その他の収入につきましては、JPMCセンターデポ事業(建築資材・部材の共同購買方式による販売)が前期比で減少しました。
この結果、その他の収入は462百万円(同10.7%減)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ1,290百万円増加し、当連結会計年度末には5,344百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、2,059百万円の収入(前連結会計年度は1,038百万円の収入)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が1,602百万円、前受金の増加が326百万円、法人税等の支払が590百万円あったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、741百万円の支出(前連結会計年度は664百万円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出が734百万円あったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、27百万円の支出(前連結会計年度は1,489百万円の支出)となりました。これは主に、長期借入金による収入が760百万円、配当金の支払額が629百万円、長期借入金の返済による支出が161百万円あったことによるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
当社グループの事業は、不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。
a.生産実績
該当事項はありません。
b.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。

売上原価区分	当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
	仕入高(百万円)	前期比(%)
不動産収入原価	40,815	10.2
不動産付帯事業収入原価	1,410	10.9
その他の原価	81	△38.8
合計	42,307	10.0

(注) 上記の金額には消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。

売上区分	当連結会計年度 (自 2020年1月1日 至 2020年12月31日)
	販売高(百万円)	前期比(%)
不動産収入	44,638	9.1
不動産付帯事業収入	2,102	13.0
その他の収入	462	△10.7
合計	47,202	9.0

(注) 上記の金額には消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表の作成にあたって採用した重要な会計方針は「第5 経理の状況」に記載しておりますが、会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものは以下の通りです。
a.貸倒引当金の計上基準
当社グループは、売上債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については過去の貸倒実績率を基礎とした将来の貸倒予測率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しています。将来、顧客の財政状態が悪化し支払能力が低下した場合には、引当金の追加計上または貸倒損失が発生する可能性があります。
b.繰延税金資産の回収可能性の評価
繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を十分に検討し、回収可能見込額を計上しています。しかし、繰延税金資産の回収可能見込額に変動が生じた場合には、繰延税金資産の取崩しまたは追加計上により利益が変動する可能性があります。
c.投資有価証券の減損処理
投資有価証券の評価方法については、時価のない有価証券については原価法を採用しています。保有する有価証券につき、時価のないものは投資先の業績状況等が悪化する可能性があること等から、合理的な基準に基づいて投資有価証券の減損処理を行っています。
この基準に伴い、将来の市況悪化または投資先の業績不振等により、現状の簿価に反映されていない損失または簿価の回収不能が発生し、減損処理が必要となる可能性があります。
d.販売用不動産の評価
販売用不動産の評価方法については、個別法による原価法(収益性の低下に基づく簿価切り下げの方法)を採用しています。正味売却価額は不動産鑑定評価を基準として合理的に算定しておりますが、将来の経済条件の変動等により見直しが必要となった場合、将来の業績を変動させる場合があります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容
a.財政状態および経営成績の分析
当連結会計年度における財政状態および経営成績の分析につきましては、「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりです。
b.資金の財源および資金の流動性
(1)キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。

	2016年 12月期	2017年 12月期	2018年 12月期	2019年 12月期	2020年 12月期
自己資本比率(%)	37.0	44.2	49.1	50.3	47.8
時価ベースの自己資本比率(%)	250.7	290.2	131.8	190.6	155.7
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	0.7	0.8	0.7	0.9	0.7
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	190.9	424.8	480.9	467.8	662.7

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
※ 各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
※ 株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
※ キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。
※ 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。
(2)資金の需要
さらなる企業価値の向上を図るための事業投資、運転資金および債務の返済、ならに株主還元策の実施の資金需要に備え、資金調達および流動性の確保に努めています。
(3)資金の調達
運転資金及び債務の返済、株主還元策の実施に関しては基本的に営業活動によるキャッシュ・フローや自己資金を充当することにより対応する方針であります。
また、企業価値の向上を図るための事業投資につきましては自己資金や借入金だけでなく、多額の資金が必要となる場合には、財務健全性に配慮しつつ、長期的に安定した資金を得るため証券市場から資金調達を行うことも選択肢としております。こうした観点から2020年9月23日に収益性向上のためのM&A資金の調達を目的として、自己株式を活用した第三者割当による第7回新株予約権及び第8回新株予約権を発行しています。
(4)資金の流動性
当社グループは、取引銀行4行とコミットメントライン契約を設定しています。
③ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループでは運用戸数100,000戸の突破と賃貸住宅業界のゲームチェンジャーとしての地位の確立を目指し2019年12月期からの4年間を対象とする中期経営計画「JPMC2022～Beyond The 100,000 units!～」を策定し経営を進めてきましたが、新型コロナウィルスの感染拡大などにより事業環境が大きく変化しました。長期的な視点に立った成長戦略を実行し、運用戸数拡大をより加速し、2030 年12月期において運用戸数 25 万戸を目指すため、新たに2021年12月期から5年間を対象とする中期経営計画「JPMC2025」を策定しました。
中期経営計画「JPMC2025」では、最終年度である2025年12月期において、KPIとして「運用戸数16万戸」「新規申込戸数5ヵ年累計110,000戸」「売上高770億円」「ROE(自己資本利益率)目標水準20%以上維持」「配当性向目標水準40%維持」を目標としております。
当連結会計年度におきましては、運用戸数94,798戸、新規申込戸数14,648戸、売上高472億円、ROE(自己資本利益率)17.5%、配当性向68.5%となりました。
◇経営指標

	2020年12月期	2021年12月期 予想	2025年12月期 目標	2030年12月期 目標(参考)
運用戸数	94,798戸	105,000戸	160,000戸	250,000戸
新規申込戸数	14,648戸	18,000戸	5ヵ年累計 110,000戸	5ヵ年累計 154,000戸
売上高	472億円	520億円	770億円	1,110億円
ROE(自己資本利益率)	17.5%	20%以上	20%以上	20%以上
配当性向	68.5%	40%以上	40%以上	40%以上