有価証券報告書-第23期(2024/01/01-2024/12/31)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、円安を背景としたインバウンド需要や個人消費の持ち直しがみられ、緩やかな回復傾向が継続いたしました。しかしながら、世界的な金融引締め政策に伴う影響や資材・エネルギー価格の高騰など、依然として景気の先行きに注視が必要な状況が続いております。
このような状況のもと当社グループは、パーパスである「住む論理の追求」のもと、賃貸住宅(マンション・アパート)の経営代行事業の持続的な成長とさらなる企業価値向上に向けて、運用戸数の拡大とグループ一体となった収益性強化を基本戦略として事業に取り組みました。
ストックである運用戸数は、108,953戸と前期末比で1,253戸の純減となりました。ストックを活用した収益性強化に向けて、プロパティマネジメントの管理精度向上による入居率上昇に加えて、賃貸経営代行とリフォームを組み合わせた「スーパーリユース」、PM付帯事業である滞納保証・家財保険などのクロスセルの推進により、1戸当たりの収益性の向上に取り組みました。また、経営基盤の強化を目的として人的資本への投資を引き続き行いました。
この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。
a.財政状態
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ583百万円増加し18,735百万円となりました。
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ108百万円減少し9,400百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ691百万円増加し9,334百万円となりました。
b.経営成績
当連結会計年度の経営成績は、売上高58,987百万円(前期比2.8%増)、営業利益2,722百万円(同5.7%増)、経常利益2,727百万円(同5.5%増)、親会社株主に帰属する当期純利益1,831百万円(同0.8%増)となりました。
売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。
(プロパティマネジメント収入)
パートナーや金融機関との連携を強化し運用戸数の獲得に取り組みました。また、プロパティマネジメントの管理精度向上とストックの良質化による収益性強化に取り組みました。
この結果、当連結会計年度におきまして、プロパティマネジメント収入は53,778百万円(前期比1.4%増)となりました。
(PM付帯事業収入)
当社の運用物件の新規入居者に対する滞納保証及び家財保険などのクロスセルに取り組みました。
この結果、PM付帯事業収入は2,593百万円(前期比2.0%増)となりました。
(その他の収入)
リフォーム事業が好調に推移しました。また、販売用不動産の売却を行いました。
この結果、その他の収入は2,616百万円(前期比47.0%増)となりました。
② キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ656百万円増加し、当連結会計年度末には7,505百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、2,950百万円の収入(前連結会計年度は2,004百万円の収入)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,666百万円、棚卸資産の減少額が286百万円、減価償却費が143百万円、法人税等の支払額が694百万円あったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、428百万円の支出(前連結会計年度は932百万円の支出)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出が237百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出が179百万円あったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、1,866百万円の支出(前連結会計年度は1,596百万円の支出)となりました。これは主に、配当金の支払額が942百万円、長期借入金の返済による支出が635百万円、自己株式の取得による支出が287百万円あったことによるものであります。
③ 生産、受注及び販売の実績
当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。
a.生産実績
該当事項はありません。
b.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。

売上原価区分	当連結会計年度 (自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
	仕入高(百万円)	前期比(%)
プロパティマネジメント収入原価	47,971	0.7
PM付帯事業収入原価	1,634	0.4
その他の原価	1,505	46.7
合計	51,110	1.6

c.販売実績
当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。

売上区分	当連結会計年度 (自 2024年1月1日 至 2024年12月31日)
	販売高(百万円)	前期比(%)
プロパティマネジメント収入	53,778	1.4
PM付帯事業収入	2,593	2.0
その他の収入	2,616	47.0
合計	58,987	2.9

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積に用いた仮定のうち、重要なものについては「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。
② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.財政状態及び経営成績の分析
当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析につきましては、「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりです。
b.資本の財源及び資金の流動性
(1) キャッシュ・フロー
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。

	2020年 12月期	2021年 12月期	2022年 12月期	2023年 12月期	2024年 12月期
自己資本比率(%)	47.8	38.8	42.3	47.6	49.8
時価ベースの自己資本比率(%)	155.7	101.2	98.0	109.3	105.0
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	0.7	1.6	1.3	1.2	0.6
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	662.7	290.2	263.0	289.7	501.5

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
※ 各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
※ 株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
※ キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。
※ 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。
(2) 資金の需要
さらなる企業価値の向上を図るための事業投資、運転資金及び債務の返済、並びに株主還元策の実施の資金需要に備え、資金調達及び流動性の確保に努めています。
(3) 資金の財源及び資金の流動性
運転資金及び債務の返済、株主還元策の実施に関しては基本的に営業活動によるキャッシュ・フローや自己資金を充当することにより対応する方針であります。また、企業価値の向上を図るための事業投資につきましては自己資金や金融機関の借入を基本としております。
なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は1,706百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は7,505百万円となっております。
③ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループでは2021年12月期から5年間を対象とする中期経営計画「JPMC2025」を策定し、「コロナ禍における運用戸数の拡大」と「Back to normal における収益性改善」を基本戦略として事業を推進してまいりました。
中期経営計画「JPMC2025」では、最終年度である2025年12月期において、KPIとして「運用戸数16万戸」「新規申込戸数5ヵ年累計110,000戸」「売上高770億円」「ROE(自己資本利益率)目標水準20%以上維持」「配当性向目標水準40%維持」を目標としております。
当連結会計年度におきましては、運用戸数108,953戸、新規申込戸数7,115戸、売上高589億円、ROE(自己資本利益率)20.4%、配当性向53.3%となりました。
◇経営指標

	2024年12月期	2025年12月期 予想	2025年12月期 目標	2030年12月期 目標(参考)
運用戸数	108,953戸	109,543戸	160,000戸	250,000戸
新規申込戸数	7,115戸	10,359戸	5ヵ年累計 110,000戸	5ヵ年累計 154,000戸
売上高	589億円	600億円	770億円	1,110億円
ROE(自己資本利益率)	20.4%	20%以上	20%以上	20%以上
配当性向	53.3%	40%以上	40%以上	40%以上