有価証券報告書-第18期(平成31年1月1日-令和1年12月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国経済は、企業収益や雇用・所得環境の改善が継続し、個人消費の増加など景気は引き続き緩やかな回復基調で推移しました。一方で米中間の貿易摩擦問題や新興国経済の減速懸念、英国のEU離脱問題などの政治情勢、それに伴う金融資本市場の変動や消費税率引き上げによる消費への影響等もあり、景気の先行きについては依然として不透明な状況が続いております。
このような経済状況のもと、当社グループは、2019年12月期からの4年間を対象とする中期経営計画「JPMC2022～Beyond The 100,000 units!～」を策定し、運用戸数100,000戸の突破と賃貸住宅業界のゲームチェンジャーとしての地位の確立を目指し、「プラットフォームの拡大による運用戸数の増加」と「付加価値向上を企図した商品・サービスの拡充・開発・展開による収益力強化」を基本戦略と定めております。
当社の事業は管理物件を運用することにより収益が計上されるビジネスモデルとなっており、運用戸数の増加は収益基盤の拡大・安定につながります。また、滞納保証事業や保険事業、ブロードバンド事業を行っており、これらは1戸当たりの収益性を高める付加価値向上を企図した商品・サービスとして展開しております。運用戸数が増加するほど、収益性を高めることにより成長を加速させることが可能となるため、運用戸数の増加を経営における最重要課題と位置付け、中期経営計画では運用戸数100,000戸超を目標として掲げております。
当社が管理物件を運用することで得られるストック収益を拡大することで、持続的かつ安定した成長を実現するため、運用戸数の増加に重点をおいて全社一丸となって事業展開を行いました。その結果、運用戸数は当連結会計年度末で84,330戸となり、当期における目標80,000戸を達成いたしました。これにより前連結会計年度に計上のあった販売用不動産の売却収入(前連結会計年度 売上高1,618百万円、営業利益333百万円)の減少分を補い、売上高はほぼ順調に推移いたしました。
一方、中期経営計画の達成に向け、基盤整備も並行して進めており、ヒトへの投資やAIを含めたITへの投資が進んだ結果、販管費が増加いたしました。
この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。
a.財政状態
当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ138百万円増加し11,856百万円となりました。
当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ64百万円減少し5,889百万円となりました。
当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ203百万円増加し5,966百万円となりました。
b.経営成績
当連結会計年度の経営成績は、売上高43,302百万円(前期比0.4%増)、営業利益2,202百万円(同22.9%減)、経常利益2,213百万円(同22.5%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1,506百万円(同22.6%減)となりました。
売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。
なお、ストック収益の拡大を重点目標としているため、当連結会計年度より売上区分を変更することとしました。これに伴い、従来は「不動産収入」、「加盟店からの収入」及び「その他の収入」の3区分としておりましたが、ストック収益を「不動産収入」及び「不動産付帯事業収入」とし、それ以外の収益を「その他の収入」の3区分に変更し、前連結会計年度の数値を変更後の区分に組み替えた数値で比較しております。
不動産収入:不動産収入と加盟店からの収入
不動産付帯事業収入:滞納保証事業、保険事業、ブロードバンド事業
その他の収入:上記以外
不動産収入は40,922百万円(前期比4.0%増)となりました。このうち加盟店からの収入は432百万円(同13.3%減)となりました。
不動産付帯事業収入は1,861百万円(同36.2%増)となりました。
その他の収入は518百万円(同78.4%減)となりました。
②キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ1,115百万円減少し、当連結会計年度末には4,054百万円となりました。
当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、1,038百万円の収入(前連結会計年度は1,511百万円の収入)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,211百万円、前受金の増加が263百万円、法人税等の支払が1,070百万円あったことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、664百万円の支出(前連結会計年度は87百万円の支出)となりました。これは主に、投資有価証券の取得による支出が500百万円あったことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、1,489百万円の支出(前連結会計年度は953百万円の支出)となりました。これは主に、配当金の支払額が708百万円、自己株式の取得による支出が601百万円あったことによるものであります。
③生産、受注及び販売の実績
当社グループの事業は、不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。
a.生産実績
該当事項はありません。
b.仕入実績
当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。

売上原価区分	当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
	仕入高(百万円)	前期比(%)
不動産収入原価	37,046	103.7
不動産付帯事業収入原価	1,272	144.8
その他の原価	132	9.7
合計	38,451	101.3

(注) 上記の金額には消費税等は含まれておりません。
c.販売実績
当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。

売上区分	当連結会計年度 (自 2019年1月1日 至 2019年12月31日)
	販売高(百万円)	前期比(%)
不動産収入	40,922	104.0
不動産付帯事業収入	1,861	136.2
その他の収入	518	21.6
合計	43,302	100.4

(注) 上記の金額には消費税等は含まれておりません。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
①重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。
当社グループの連結財務諸表の作成にあたって採用した重要な会計方針は「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載のとおりであります。
②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容
a.財政状態の分析
当連結会計年度末の総資産につきましては、前期末比138百万円増加し11,856百万円となりました。これは主に、営業貸付金が219百万円、投資有価証券が500百万円、その他流動資産が449百万円増加した一方、現金及び預金が1,065百万円減少したことによるものであります。
負債につきましては、前期末比64百万円減少し5,889百万円となりました。これは主に、前受金が263百万円増加した一方、未払法人税等が278百万円減少したことによるものであります。
純資産につきましては、前期末比203百万円増加し5,966百万円となりました。これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により1,506百万円が増加した一方、自己株式の取得により600百万円、配当金の支払により709百万円が減少したことによるものであります。
b.経営成績の分析
当連結会計年度の経営成績は、売上高43,302百万円(前期比0.4%増)、営業利益2,202百万円(同22.9%減)、経常利益2,213百万円(同22.5%減)、親会社株主に帰属する当期純利益1,506百万円(同22.6%減)となりました。
売上区分別の状況は、次のとおりであります。
(不動産収入)
不動産収入につきましては、不動産オーナーへの一括借上の提案が積極的に行われたことなどから、受注・受託は順調に推移しました。さらに不動産賃貸管理事業の収益性の改善に取り組んでまいりました。
この結果、当連結会計年度末におきまして、運用戸数は84,330戸(前期末比9,245戸増)となりました。一方、加盟店は建築系パートナー566社(前期末比30社減)、不動産系パートナー702社(同4社増)、介護系パートナー129社(同18社増)となり、不動産収入は40,922百万円(前期比4.0%増)となりました。このうち加盟店からの収入は432百万円(前期比13.3%減)となりました。
(不動産付帯事業収入)
不動産付帯事業収入につきましては、保険事業及び滞納保証事業が順調に推移しました。
この結果、不動産付帯事業収入は1,861百万円(前期比36.2%増)となりました。
(その他の収入)
その他の収入につきましては、販売用不動産の売却による収入及び収益不動産売買仲介手数料収入が前期に比べ減少しました。
この結果、その他の収入は518百万円(前期比78.4%減)となりました。
③経営成績に重要な影響を与える要因について
当社グループは不動産賃貸管理事業及びその付随業務の単一セグメントであり、その経営成績は、不動産市場動向・景気動向・金利動向・税制改正など経済状況の変化等の影響を受けやすくなっております。そのなかでも特に一括借上契約及び賃貸管理契約並びに入居者との賃貸借(転貸借)契約の成約・解約状況が、経営成績に重要な影響を与えると考えております。
(3) 資金の財源及び資金の流動性
①キャッシュ・フローの状況
当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。
なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。

	2015年 12月期	2016年 12月期	2017年 12月期	2018年 12月期	2019年 12月期
自己資本比率(%)	37.1	37.0	44.2	49.1	50.3
時価ベースの自己資本比率(%)	275.6	250.7	290.2	131.8	190.6
キャッシュ・フロー対有利子負債比率(年)	1.2	0.7	0.8	0.7	0.9
インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)	304.0	190.9	424.8	480.9	467.8

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:キャッシュ・フロー/利払い
※ 各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。
※ 株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数(自己株式控除後)により算出しております。
※ キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。
※ 有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。
②資金需要
運転資金、設備投資資金等に資金を充当しております。
③資金の源泉
主として営業活動によるキャッシュ・フロー及び金融機関からの借入金により、必要とする資金を調達しております。
(4) 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載のとおりであります。