有価証券報告書-第10期(令和2年6月1日-令和3年5月31日)

(1) 経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により経済活動が大きく制限され、企業収益や雇用環境は悪化し、消費マインドが低下する等、依然として先行き不透明な状況で推移しており、景気は総じて厳しい状況が続いております。
このような状況のもと、建設市場におきましては、当社の主要事業エリアである東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)における2020年(暦年)のマンション着工件数は、郊外案件の需要の高まりから埼玉県で大幅に続伸しましたが、53,913戸(前年同期比9.2%減)と2020年(暦年)予想とほぼ同水準の結果となりました。
一方、2020年(暦年)のマンション供給件数は、外出自粛によるモデルルーム等への来場者数減少の影響が大きく、27,228戸(同12.8%減)と1992年以来の30,000戸割れとなりました。
2021年(暦年)の動向につきましては、マンション着工件数は60,000戸程度、マンション供給戸数は32,000戸程度、販売在庫は6,000戸程度と2019年の水準に戻ると予想されていること、引き合い案件は依然活況であること、東京圏における当社のシェアは2%程度と伸張の余地は充分にあることから、当社における当面の受注及び施工物件の確保は可能であると考えております。
(データはいずれも国土交通省-公表資料、「都道府県別着工戸数」及び(株)不動産経済研究所-公表資料、「首都圏マンション市場動向」、「首都圏マンション市場予測-2021年の供給予測-」より)
このような環境下で、当社はより良質な住宅を供給するという社会的使命を果たすべく事業を推進し、企業価値の向上に努めてまいりました。
これらの結果、当事業年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。
a.財政状態の状況
当事業年度末の資産合計は、前事業年度末に比べ513,322千円減少し、17,427,983千円となりました。
当事業年度末の負債合計は、前事業年度末に比べ710,804千円減少し、11,145,876千円となりました。
当事業年度末の純資産合計は、前事業年度末に比べ、197,482千円増加し、6,282,106千円となりました。
当事業年度末の自己資本比率は、前事業年度末に比べ2.1ポイント増加し36.0%となりました。
詳細については「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 a.経営成績等 2)財政状態の分析」も併せてご参照ください。
b.経営成績の状況
当事業年度の経営成績は、当事業年度の売上高は20,919,021千円(前事業年度比10.7%減)、営業利益1,666,068千円(同24.1%増)、経常利益1,608,766千円(同24.0%増)、当期純利益1,125,310千円(同29.0%増)となりました。
また、1株当たり当期純利益金額は90.19円(同23.57円増加)、自己資本利益率は18.2%(同3.6ポイント増加)となりました。
なお、当社は「分譲マンション建設事業」の単一セグメントであるため、セグメントの業績については記載を省略しております。
詳細については「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 ②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 a.経営成績等 1)経営成績の分析」も併せてご参照ください。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前事業年度末と比べ185,263千円増加し4,276,416千円となりました。
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果得られた資金は、2,814,959千円(前年同期は5,469,284千円の支出)となりました。これは主に、税引前当期純利益1,608,766千円、仕入債務の増加776,189千円、たな卸資産の減少356,172千円によるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果使用した資金は、45,189千円(前年同期は23,230千円の支出)となりました。これは主に、関係会社株式の取得による支出37,000千円によるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は、2,584,505千円(前年同期は5,593,145千円の獲得)となりました。これは主に、短期借入金による収入8,300,000千円があった一方、短期借入金の返済による支出11,500,000千円、長期借入金による収入1,751,870千円、長期借入金の返済による支出490,000千円、自己株式の取得による支出680,500千円によるものです。
③生産、受注及び販売の実績
当社の事業は「分譲マンション建設事業」の単一セグメントであることから、セグメント別の記載に代えて、製品・サービス別に記載しております。
a.生産実績

製品・サービスの名称	生産高(千円)	前年同期比(%)
分譲マンション建設工事	14,000,369	114.9
合計	14,000,369	114.9

(注)1.金額は、製造原価によっております。
2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
b.受注実績

製品・サービスの名称	受注高(千円)	前年同期比(%)	受注残高(千円)	前年同期比(%)
分譲マンション建設工事	26,521,230	164.4	26,272,830	149.9
合計	26,521,230	164.4	26,272,830	149.9

(注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
c.販売実績

製品・サービスの名称	販売高(千円)	前年同期比(%)
分譲マンション建設工事	14,952,195	116.7
不動産販売	5,645,071	57.4
その他	321,755	41.4
合計	20,919,021	89.3

(注)1.主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合

相手先	前事業年度		当事業年度
	販売高(千円)	割合(%)	販売高(千円)	割合(%)
中央日本土地建物株式会社 (注)5	2,550,780	10.9	8,202,141	39.2
株式会社中央住宅	1,221,827	5.2	3,081,866	14.7
日鉄興和不動産株式会社	1,209,810	5.2	2,185,179	10.4
東京建物株式会社	10,534,700	45.0	2,034,187	9.7

2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。
3.販売実績における「不動産販売」は分譲マンション建設用地等の販売であります。
4.販売実績における「その他」は業務受託収益等であります。
5.日本土地建物株式会社は、2021年4月1日付に中央日本土地建物株式会社に商号変更しております。
(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
①重要な会計上の見積及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。財務諸表の作成にあたっては、経営者により、一定の会計基準の範囲内で見積りが行われている部分があり、資産・負債や収益・費用の数値にその結果が反映されております。これらの見積りについては、継続して評価し、必要に応じて見直しを行っていますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は、これらとは異なることがあります。財務諸表作成のための重要な会計方針は「第5 経理の状況 1 財務諸表等 注記事項(重要な会計方針)」に記載しておりますが、特に以下の事項は、経営者の会計上の見積りの判断が財務諸表及び経営成績に重要な影響を及ぼすと考えております。
収益の認識基準
当社の完成工事高の計上は成果の確実性が認められる工事については工事進行基準を、その他の工事については工事完成基準を適用しております。工事進行基準対象工事につきましては将来の発生原価を合理的に見積っておりますが、市況の変動や気象条件等の外的要因によりその見積り額が変動した場合は工事損益に影響を及ぼす可能性があります。
②当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容
a.経営成績等
1)経営成績の分析
(売上高)
売上高は、前事業年度と比較して2,499,828千円減少し、20,919,021千円となりました。
売上高の主な減少要因は、前事業年度より完成工事高が2,137,336千円増加した一方、不動産売上高が4,181,384千円減少したことによります。
完成工事高については、工事の受注額の増加や造注案件の増加等により、対前事業年度比で増収となりました。不動産売上高については、前期に引き続き新型コロナウィルス感染拡大の影響により共同事業収入は減少したものの、大きな要因は前期に大型事業用地の売却があり、前事業年度比で減収となりました。
(売上原価、売上総利益)
売上原価は、前事業年度と比較して2,966,654千円減少し、17,989,746千円となりました。
売上原価の主な減少要因は、完成工事原価については、工事の受注額の増加等により、対前事業年度比で増加したものの、不動産売上原価が4,601,876千円減少したことによります。
売上総利益は、前事業年度と比較して466,826千円増加し2,929,275千円となり、売上高総利益率については前事業年度の10.5%から14.0%になっております。
売上総利益の主な増加要因は、前事業年度より完成工事総利益が56,151千円増加、また不動産売上総利益が420,491千円増加したことによります。
(販売費及び一般管理費)
販売費及び一般管理費は、前事業年度と比較して143,707千円増加し、1,263,206千円となりました。販売費及び一般管理費の主な増加要因は、研究開発が進捗したことにより研究開発費が118,456千円増加、また本社人員の増加により従業員給料手当が46,256千円増加したことによります。
(営業利益)
上記の結果、営業利益は、前事業年度と比較して323,118千円増加し、1,666,068千円となりました。売上高営業利益率については前事業年度の5.7%から8.0%になっております。
(営業外損益)
営業外収益は、前事業年度と比較して15,987千円増加し、18,447千円となりました。営業外収益の主な増加要因は、助成金収入が9,420千円発生したことによります。
営業外費用は、前事業年度と比較して27,376千円増加し、75,750千円となりました。営業外費用の主な増加要因は、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の取得資金調達により借入金が増加したため、支払利息が35,354千円増加したことと、自己株式の取得により自己株式取得費用が4,058千円発生したことによります。
(経常利益)
上記の結果、経常利益は、前事業年度と比較して311,728千円増加し、1,608,766千円となりました。売上高経常利益率については前事業年度の5.5%から7.7%になっております。
(法人税等、当期純利益)
法人税、住民税及び事業税と法人税等調整額の合計額は、前事業年度と比較して58,755千円増加し、483,455千円となりました。
以上の結果、当期純利益は前事業年度と比較して252,973千円増加し、1,125,310千円となりました。売上高当期純利益率については前事業年度の3.7%から5.4%となっております。1株当たり当期純利益金額については前事業年度の66.62円から90.19円となっております。

2)財政状態の分析
(資産)
当事業年度における資産合計は、前事業年度末に比べ513,322千円減少し、17,427,983千円となりました。これは、仕掛販売用不動産が2,549,899千円増加した一方、完成工事未収入金が271,305千円、販売用不動産が2,883,306千円それぞれ減少したことが主な要因であります。
(負債)
当事業年度における負債合計は、前事業年度末に比べ710,804千円減少し、11,145,876千円となりました。これは、支払手形が379,992千円、工事未払金が396,196千円、1年内返済予定の長期借入金が930,000千円それぞれ増加した一方、短期借入金が3,200,000千円減少したことが主な要因であります
(純資産)
当事業年度における純資産合計は、前事業年度末に比べ、197,482千円増加し、6,282,106千円となりました。これは、配当金の支払により利益剰余金が267,170千円、自己株式の取得により自己株式が676,442千円それぞれ減少した一方、当期純利益の計上により利益剰余金が1,125,310千円増加したことが主な要因であります。
また、上記の結果、自己資本比率は前事業年度末の33.9%から36.0%となっております。
b.経営成績に重要な影響を与える要因
「第2 事業の状況 2 事業等のリスク」をご参照ください。
c.目標とする経営指標の達成状況等
「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (2) 目標とする経営指標」をご参照ください。
d.資本の財源及び資金の流動性
当社の資本の源泉としては、自己資本、事業活動において獲得した資金及び金融機関からの借入金が挙げられます。当社は、最適な資金調達方法と調達期間の組み合わせにより適切なコストで安定的に資金を確保することを、資金調達の基本方針としております。
なお、キャッシュ・フローに関する認識及び分析・検討については、「第2 事業の状況 3 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1) 経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。